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文档简介

侨香路项目市场调研与项目策划研究报告l 一揽子问题:1、 在这样一个非CBD待开发地区在未来3年内存在哪些市场机会,不 限于写字楼的物业品种。、2、 若开发写字楼,基于哪些理由,投资商会选择在这里购买写字楼?基于哪些因素考虑,公司会决定在这里购买、租用写字楼。3、 预测目前的写字楼市场中,最终是哪一类投资商或自用公司购买写字楼?哪一类公司最终使用写字楼?4、 在未来周边开发起步阶段,基于目前的公交、住宿、商业等配套的弱势,目标公司客户在决定落单时更看重这里什么?市场前景?未来升值?整体环境?城市快速交通?产品所呈现的设计特色和价值?紧邻华侨城位置?5、 目前写字楼整体分布状况?价格?租金?物管费?空调费?停车费?公交?住宿?餐饮?商业配套?产品的哪些特征是企业老板和员工所看重的?不同的企业对于写字楼的产品设计需求有哪些不同?6、 我们所要索定的目标客户现在在哪里办公?写字楼的产品特征?面积?大堂?公共交通?企业员工的教育层次?周边环境和配套?他们为什么要搬到这里来?是成本考虑?环境考虑?交通考虑?还是基于经营上的考虑?还是对于他们客户的考虑?等等7、 这些客户来了之后,我们在产品设计提供能够提供哪些特色、功能、配套、环境以及有助于物业增值的服务?如何细化到设计任务书中?基于什么样的需求须这样做?对于地块的深度调研,能帮助我们理清我们的地块进入开工到市场培育和开盘及未来使用这样一个2-3年周期内,项目对于周边的影响有哪些?影响程度怎样?8、 产品的设计现状调研创新性调研常规性调研分类性调研9、 最后的目的是我们要为我们的特定客户:“量身订做一个最有特色和设计含量的产品”l 研究前提1、 成熟、饱和的深圳房地产市场2、 写字楼市场开发销售比较活跃3、 城市快速道路交通大发展阶段4、 与高价值、富人社区一路为隔5、 相邻地块未见短期开发的迹象6、 处于四条干道的枢纽连接地带7、 城市建成区的路边区狭小地块l 研究目标:1、 市场机会2、 产品定位3、 解决方案l 研究方法1、 规划角度2、 产业角度3、 交通角度4、 企业经营5、 案例类比6、 排除法7、 建立客户模型l 逻辑路径1、 由总体而局部2、 由面到线3、 由线到点4、 深度剖析l 研究纲要第一部分 城市规划、产业、交通研究1、 城市规划角度1) 城市总体规划2) 近期建设规划3) 南山分区规划4) 片区法定图则5) 周边地块规划与现状功能的冲突6) 项目与华侨城片区的深层次关系理解与利用7) 相邻地块的作为和不作为对项目的深度直接影响l 结论2、 城市产业角度1) 深圳产业发展现状2) 深圳产业的未来趋势3) 深圳办公业的现状与未来变化4) 深圳产业园区与非产业园区的现状与未来5) 深圳产业升级与发展和物业土地市场的关系6) 从产业经营角度看待城市产业办公或管理中心的演变l 结论3、 城市交通角度1) 办公业之对于城市交通的依赖性理解2) 城市交通与产业分布和结构形成的关系3) 深南大道写字楼分布业态研究4) 北环大道产业用地格局与趋势研究5) 侨香路沿街物业现状及未来演变研究6) 侨城北路的结构影响分析l 结论第二部分 企业经营与规划选址之研究1、企业经营选址策略研究2、企业投资、生产、办公与研发研究4、 企业经营业态分析5、 各种不同行业类别企业分析6、 不同发展阶段企业需求分析7、 总体营商环境下的企业选择第三部分 产业办公经营场所案例研究1、 科技园生产力基地产品案例研究1) 开发模式2) 相关政策3) 招商策划4) 客户群体5) 产品概念l 借鉴要点2、 软件产业园景观设计案例研究1) 开发模式2) 相关政策3) 招商策划4) 客户群体5) 产品概念l 借鉴要点3、 数码时代、创新科技广场二期案例研究1) 历史背景2) 交通因素3) 产业改造4) 政策支持5) 产品概念6) 客户群体l 借鉴要点4、 清华信息港开发、招商运作模式研究5、 泛科技工业园产业升级改造模式研究6、 市中心CBD产品客户及创新案例研究(列表)第四部分 目标客户群模型研究与构造1、 项目存在的现状与未来市场机会2、 项目开发的周边影响价值研究3、 项目的升值潜力研究与让利于投资商价格定位4、 产品的目标投资客户和使用客户5、 如何建立项目的初期、中期和终端模型第五部分 产品定位与快入市解决方案1、 项目面临风险与不可行研究2、 枢纽交通条件下的物业定性研究3、 客户需求要素与产品要点研究4、 项目的品牌和地标价值研究5、 产品策划定位6、 产品设计要点7、 入市时机策略研究8、 快速入市条件下的问题解决方案第一部分 城市规划、产业、交通研究一、 城市规划角度1、城市总体规划背景在研究侨香路项目定位前,有必要对项目所在城市的总体规划、战略规划及珠三角城市群规划进行认识和深入理解,以确保我们的项目定位和策划是建立在一个对于这个城市未来发展走向和规划格局正确理解的基础上。之所以这样考虑,是基于侨香路项目是厂房性质用地,与城市产业和商业地产有不可分割的关系,与之前公司所运作的喜年中心、花好园、花满园等有较大的差异。l 珠三角城市群规划珠三角城市群结构是以港深、大广州和澳珠主角城市为基础,东莞、中山、顺德为覆盖,沿珠江两岸发展的城市三角带。按照目前的经济增长速度和城市推进扩张冲力,随着西部通道、沿珠江高速公路及城际快速铁路交通的逐步建设和使用,预期在2015年前后,在不到10年的时间,珠江东岸的香港与深圳河套地区开发、深圳的宝安沿珠江东岸地区、东莞的沿珠江东岸南部地区。上至与广州的连接地带,作为整个珠三角城市群的产业发展主轴线,不仅成为产业制造中心和发展带,而且成为城市开发的主要热点轴,城市群的形成将从根本上弱化目前的行政界限。按照资本流向后开发地带和低成本地区实现利润最大化的规律,资本沿着珠江东岸从香港,跨过港深海上大桥,上岸蛇口和南山,经由西部通道过往宝安,沿珠江高速、广深高速等快速干道系统,流向东莞低成本地区。63%的港深来往货柜车流量和即将建设的一地双检海关口岸区,解释了南山房价高过福田的理由,即在于整体口岸地区的人气随着货柜车的路径西移也将从皇岗口岸转往南山后海口岸地区,由此造成的物业价格上升、小户型公寓热销、口岸地区写字楼出现是一种市场的必然,也同时会解释为什么宝安中心区价格长期上涨的原因。总体上来看,依据城市群主流发展路径,我们可以得出以下有助于我们项目定位的区域发展前提:1、沿珠江高速公路、西部通道、宝安大道、广深高速是产业发展和物流扩张的走廊,项目发展的市场机会应该考虑此种因素。2、港深一体化将在西部通道和港深大桥以及落地口岸建成后快速发展,基于香港高房价和房租难以承受带来的后援技术支持、数据库开发、后方培训和服务、会议基地、集团消费中心等很有可能选择在蛇口、后海、南山以及通达性良好的华侨城片区,值得重视。4、 产业发展西移、物流通道西移可能在未来一段时间,基于产业西移力量的大小,对于目前的深圳中心商务活动格局造成影响。l 深圳2030城市发展战略1、2030目标为:建设可持续发展的全球先锋城市先锋城市的内涵:改革开放与制度创新的先行者;自主创新和产业转型的排头兵;深港交流和区域合作的推动者;中国参与全球竞争的领跑者。2、未来的深圳是一个新兴的、可持续发展的、备受推崇的国际城市,强调深港合作、共同发展的世界极城市。3、到2030年深圳的经济达到目前最发达国家城市的平均水平。4、发展时序:从高速成长期,逐步进入高效成熟期,进而走向精明增长的渐进式转型三部曲。5、城市功能定位1) 国家级高新技术产业基地和自主创新的示范城市。2) 区域性物流中心城市。3) 与香港共同发展的国际都会。7、 城市中心的政府理解与发展趋势三大中心的可能:1) 城市核心区罗湖中心区、福田CBD和华侨城中心,在承担全市行政中心、文化中心功能的基础上,未来要重点发展金融中心、商贸中心和服务中心的功能;推进旧工业区的更新,发展创意经济与特色文化产业等新兴产业,提升整体功能。2) 西部区域性生产性服务业中心(泛珠三角的经济中心)。宝安最大的特点是集中了深圳的产业园,集中了物流业和高新技术制造业,其特殊区位决定其定位是:深圳西部一个中心,功能以服务型为主。具体是在宝安滨海一带建设一个对珠三角地区乃至更大范围能够产生影响3) 东部龙岗中心4)这里需要注意的是:1、华侨城作为城市核心区的三大部分之一,第一次被纳入到深圳城市2030发展战略中,不要忽视华侨城作为南山的辖区范围,但是其在城市的战略定位中却被赋予了城市核心区的重要功能,基于什么样的理由,规划研究人员和主管部门以及城市政府会将华侨城这个以人工景点、旅游地产和生态高尚社区典范营造的片区纳入到城市核心区的范畴。关于这一点的系统深入思考,对于侨香路项目的城市定位具有决定性价值。首先我们来看,规划局将深圳城市中心的概念随着城市规模的迅速扩大,单一中心的城市用地概念被放弃了,实际上我们可以看到,深圳在发展初期的以罗湖口岸为核心的国茂大厦和老东门中心,在90年代后期建设至今的以福田皇岗口岸为基础的中心CBD和华强北商业中心,罗湖中心发展到今天因为福田CBD的代替而衰退了,成为深圳发展阶段中的历史沉淀。当历史发展到今天,当年确定中心CBD的背景条件已经发生了较大变化:一是华侨城和南山地区的迅速发展在客观上造成了其在整个城市影响中的强势作用。福田和罗湖产业的空心化在一定程度上不能支持足够大的中心CBD。二是皇岗口岸的交通恶劣状况已成为当年的罗湖口岸,并因西部通道建设和主要货柜车流量西移,其口岸地位的显著降低对福田CBD也有一定影响。中兴通讯手机事业部从莲塘搬迁至西丽在一定程度上反映了产业的空间流向。当福田CBD因皇岗口岸未来交通主体的发生本质变化而出现负面影响时,派生出来的上海宾馆写字楼、酒店、餐饮、华强北商业街、上步工业区商业业态等密集型发展区域可能有西移的趋势。地理位置的便捷和交通枢纽的重要杠杆因素将会沿着这个城市的发展脉络寻找新的可以替代的区域。如果说上海宾馆是深圳二次创业的发展起点的话,那么在今天世界之窗有可能成为深圳三次创业。提出全球先锋城市的新的起跑点。假如因为区域位置的因素和交通选择的必然性考虑选择了华侨城和世界之窗作为新的城市活力中心的话,那么我们必须重新审视华侨城的现状和未来。l 现状的华侨城存在进一步发展和产业升级的瓶颈10年发展经营后的全国闻名的人工景点“世界之窗”、“民俗村”、“锦绣中华”,其市场影响、市场价值因现有条件的局限性和硬件的不足及创新能力无法持续,发展受阻,作为旅游产业的品牌项目,升级改造或重新整合可能是华侨城集团和深圳市政府所要考虑的方向,另一方面,当华侨城地产在深南大道以北的土地开发基本结束的时候,土地资源的受限可能逼迫华侨城集团思考景点用地资源的盘活和价值的市场实现问题华侨城地盘的扩张和地产利润实现l 未来的华侨城品牌高尚地产影响力,可以波及到北至广深高速,东到侨城东工业区,西至沙河工业区,南到民俗村等景点用地,华侨城四周的用地价值提升均来自于华侨城生态高尚社区的长期整体营造。l 政府规划部门将华侨城界定为城市核心区的西部代表,那么规划对于华侨城核心区的功能定位是怎样的?关于这一点政府报告中并不明确,从城市用地结构和布局中来看,世界之窗等景点的存在在客观上不仅影响到自身的发展,也影响到城市政府对城市整体用地资源的整合和南深圳湾地区的土地开发。l 罗湖中心承担更多的金融中心功能,福田CBD承担更多行政、文化中心和企业总部基地功能,华侨城则因地处高科技工业园和众多工业区边界,定位为生产研发服务中心可能合适。近期政府主办的双年展放在华侨城在一定条件下代表了这一倾向。l 南山分区规划南山分区规划分为华侨城高尚社区、蛇口工业区、南油工业区(招商局已收购)、后海片区、前海片区、南头片区、高科技工业园南区和北区、松坪山工业区、西丽工业区、大学城、桃源村片区,与福田相邻的为安托山片区。l 蛇口工业区开发主体为招商局蛇口工业区,一级土地开发运营商,是中国第一家改革开放的工业区,而且是初期工业用地开发和租售、产业升级转型后物业功能置换比较成功的代表。作为侨香路项目主要关注以下几个问题:1、 港口物流的吞吐货物量带来的大量报关、船务代理、国际贸易、第三方物流、拖船公司、临港工业等租或购置物业的客户群。在新时代广场5星级写字楼,除了招商局自用的近一半物业外,其余的多为上述类型公司群体。2、 工业生产类的企业多为自有物业,尤其是上市公司,如中集集团在蛇口客运港对面建设了一幢十多层的非常具有国际化视野和设计风格的中集大厦。南玻集团则在南海大道靠近工业六路自建了一幢南玻大厦。这种集团化公司通常会自购土地,建设标志性的企业总部楼。3、 由于西部通道和蛇港一体化时代的真正到来,深港同城化或者功能分区的互补性需求,基于香港与蛇口在物业价格的巨大落差,会造成香港的部分集团培训、会议、数据分析、服务支持、银行服务等不需要在靠近客户的物业会考虑在蛇口或深圳其他交通、环境好的地方选址。如蛇口引进的国际语言培训学校、香港人蛇口汉语基地、香港某银行的深圳数据中心等都是可能的客户。l 后海口岸片区住宅成片开发的成功案例,华森大厦是设计院购置写字楼的典型代表,这种在深圳做的非常好的设计公司,年度设计产值高,现金流好,投资方向少,倒有可能购置物业。海岸城的成功在于地址选择与深圳未来的发展方向是一致的,因为靠近未来深圳最大的人员和货物进出的海关口岸片区,所以会有许多蛇口、南山和福田的客户选择投资或自用,客户多为报关公司、贸易、物流公司等。l 科技园片区是国家批准的国家级高新技术园区,入园企业的高新技术或成果资格认证审查较严。北区的旧厂房中多为中小创新科技公司,有较政策税收和管理优惠,所以科技园的物业出租市场非常好,很难租到。南区多为统一规划的各大集团品牌科技IT公司集聚地,各有土地和综合楼,这类大型品牌公司发展到一定程度,与政府关系良好,容易通过自己的途径取得土地建设自己的厂房和管理楼。l 松坪山工业区也是深圳早期发展建设的以生产、制造为主的工业开发区,在目前也因整体产业升级和改造以及租金水平的上涨,逐步转换为具有一定科技含量、具有一定附加值的企业群体。l 桃源村片区比较偏僻,物业价值大大低于目前深圳同等区域平均市场水平l 片区法定图则1、 南山分区规划已经批准,土地性质工业类用地,没有细分科技工业园和一般厂房用地,另地块中间城市支路已进入分区规划,取消道路的可能性几乎没有。2、 法定图则未见编制和批准,也未见规划院对于该片区的明确意见3、 片区的整体用地功能不清晰,变数大,须注意政府对该地区的整体方向性调整带来的风险。l 周边地块规划与现状功能的冲突1、 侨城东工业区现状仍是隶属于多家主体公司的厂房,靠近华侨城部分厂房升级改造为办公楼或直销中心。有金众工业区、中航工业区,沿侨城东路一侧的一层厂房改为一汽大众4S店。2、 该片区未来规划改造为居住用地,与现状实际功能不符。l 项目与华侨城片区的深层次关系理解与利用1、 研究项目的区位,必须研究项目作为华侨城片区的有机组成部分的价值延续和空间品质的一致性。2、 假如侨城北路不存在,而只有华侨城的小路通向项目,那么人们预期对该土地的物业价值评估将会与现在的天鹅堡发生联系,即高级住宅社区价格在15000元到25000元左右。如果换算成办公应该不低于12000元。3、 所以一路之隔造成了项目“不在华侨城片区”的概念,也造成了市场变数的增加。无论项目怎样定位,如何与华侨城品牌化社区联系起来,最大程度的利用好所在华侨城北区的价值,充分挖掘现有华侨城客户资源,如天鹅堡居住的深圳高管和企业老总阶层,都可能站出窗外即可以看到我们的项目状况。4、 充分与华侨城对接,通过深度研究华侨城的发展逻辑和产品序列,发现适合我们项目发展的思路和可能的方向。5、 “让天鹅越过侨城北路飞过来,带着华侨城的休闲、生态、文化品质和内涵,为未来客户提供最精致的服务。l 相邻地块的作为和不作为对项目的直接影响由于各自为政,隶属于不同的利益主体,开发思路、项目定位和开发时序安排可能很难去统一,因此就面临着“第一个吃螃蟹,相邻地块开发商会见机行事的可能”。深云路以西已经形成的天虹物流中心,为我们提供了一个依据多条城市快速交通发展集团任务的采购物流中心,地块面积可能我司项目规模接近,在该地块发展大型物流中心可能有其成功的交通基础。高发工业区紧临天虹物流中心,地块面积不大,建设开发了三幢多层工业传统厂房基本上是一家公司一幢,集生产、研发、展示于一体,有淑女屋、丕希科技、TCL万维厂、中联光盘、浩宁达等公司,配套建设了单身公寓和食堂以及篮球场等,厂房全部租满。这说明目前在侨城北地区建设传统工业厂房同样有很好的市场需求,关键是预期租金和出售价格不会太高,无法实现土地价值的华侨城化。地块两侧的内横山搅拌站及靠近广深高速一侧的土地等多是与建材有关的生产、加工、仓库、堆场等性质,而且也大多是租赁土地,连最原始的厂房建设也比较少,由于一直在经营,对我司项目的环境影响比较大。所以其不作为可能会给我司项目造成较大的市场压力。假如项目相邻地块开发成纯粹的工业厂房形态,则对我司的项目档次产生不好的影响。这也是可能在我司项目进入市场前要谨慎评估的主要因素之一,避免这种风险的发生。二、 城市产业角度1、深圳城市发展战略研究l 区域发展策略充分发挥深圳移民城市和移民文化的特点,构筑与内地最为广泛和深入的联系,进一步扩大城市发展的经济腹地,成为辐射内地经济的主要中心之一。依据互惠互利原则,加强与珠江三角洲其他城市的多边合作,成为“泛珠三角”进一步对外开放的重要门户。加强与香港在高端制造业、现代服务业以及其他领域的合作,形成“同城化”发展态势。l 产业发展策略1、未来要推动第二产业的高级化和规模化。2、提出建设服务中心的功能3、结合港口、机场、高速公路、口岸等大型交通基础设施密集的优势,发展现代物流业。4、建设世界先进水平的高端制造业园区,发展信息产业与通讯产业等高端制造业。,加强与香港的合作,发展现代服务业。5、推进旧工业区的更新,发展创意经济与特色文化产业等新兴产业,提升整体功能。2、 深圳产业发展结构现状与未来趋势l 深圳产业发展结构现状深圳特区经历了“三来一补产业时期”(80年代和90年代初期)、“电子科技信息产业时期”(90年代中期和后期)、“高新科技和IT行业时期(2000年后)、“因此对于物业性质和功能也就有不同的需求,早期的蛇口工业区八卦岭工业区、华侨城工业区、上步工业区在建筑形态和空间布局基本上是一种模式,但后期因所处城市位置、周边交通状况、城市功能以及地产开发和商业价值提升开始向不同的业态发展,厂房的空间内容和功能也因适应新的用户进行自我更新和改造。蛇口工业区的厂房功能在三来一补企业退出后,转型为高学历高附加值、技术密集型企业或总部管理企业,而将生产部分从蛇口搬迁出去。如至卓飞高电路板公司。l 八卦岭工业区现在主要为深圳各种产品的采购、批发物流中心,有医药配送中心、二手电脑市场、人才大市场、艺展中心、文具批发中心、各种汽车销售展示中心和配件中心、图书批发中心、各种家具批发中心、建筑装饰材料超市等,形成了综合功能最为齐全的大型采购物流配送中心,区域定位清晰。值得借鉴,应当说八卦岭的成功在于靠近货物来源的铁路交通和货柜车运输的北环大道。l 上步工业区的产业转型起始于90年代中后期,先是多家设计院等进入厂房办公,因房租成本的低廉,开始原始资金的积累,包括中建设计公司、王董公司等,也包括一部分开始创业的中小广告公司、咨询公司等,等到华强北商业街在97-2000年逐步形成气候后,整体的以沿街商业开发为主导的改造开展起来,形成了今天的商业圈和餐饮街区。上步工业区和华强北的成功商业转型和功能置换在于:1、 抓住了深圳电子市场、生产全国性发展的机遇,批发一条街的全国影响力造成了华强北南区的大发展。2、 抓住了老东门商业改造的市场空缺,使女人世界为核心的服装市场很快在华强北北区打开局面,奠定了与东门服装街抗衡的基础。3、 抓住了深圳二次创业的大发展时期人才迅速聚集,人口数量速增长、消费能力急剧上升的机遇,发展起多种品牌餐饮店。l 华侨城东部工业区 由于地处华侨城旅游片区,人气和企业聚集程度不够,市场氛围不足,与汽车有关的4S店、驾驶中心和一些公司选择这个片区,其在短期内改造和产业升级比较困难。相对偏僻的侨香路发展商业地产具有一定难度。 改造的难度还来自于发展商的愿望不够强烈,因为改造开发可能需要有专项规划和报批手续以及可能的地价补交。l 天安泛科技工业园区以车公庙传统工业区为基础,在吸引大量制造业实现初步积累和繁荣的时候,因循城市整体产业结构的升级和城市总体土地开发价值的提升需要,抓住2000年IT大发展的历史机遇,以数码时代广场为突破口,实现了从生产制造业向生产服务和产品研发业的成功转型。但同时对原有的厂房加工类企业根据技术附加值含量实行有区别的分类,逐步引进管理服务销售型的企业事业部或管理中心。同时天安在企业服务方面应该是一家高效能、善于整合社会和市场资源以为辖区企业提供价廉物美的服务,是一家不错的工业园区服务商和运营商。l 高新科技工业园区是代表深圳前端产品研发和设计的园区,也是大型品牌科技类公司的产业集聚地,如长城、中兴、华为等大型IT公司,在科技园集中了大批领头羊公司,也有许多为大型公司提供上下游产品和服务的中小公司。l 深圳松散分布非集中的建筑设计类公司和广告咨询类公司深圳是全国的设计之都,云集了上千家大、中、小的建筑、景观设计、规划、室内设计公司,一般规模多在四、五十人左右,目前的服务客户多在全国各地,因为深圳地产开发的速度和增量受限,但是深圳设计人才市场敏感性和专业创新性是其他城市所无法比拟的,广告、咨询类公司也是如此,但并没有这样的产业集聚地适度集中。l 深圳产业发展趋势和分类1、 以华为、中兴通讯为代表的终端机开发类品牌公司2、 软件编程类公司3、 电子设备产品公司4、 建筑设计公司5、 咨询广告公司6、 全国性办事处,记者站7、 金融投资公司8、 地产开发公司9、 港口物流公司10、 各种刊物、杂志三、城市交通角度城市交通之对于城市规划、用地安排、地产开发、产业分布乃至企业服务场所具有决定性作用,城市交通如同人的血管,也是整个城市的人流、车流、货物流、信息流及产业流的生命线,寻找城市的发展轨迹和中心变迁以及产业演变的脉络,必须要以城市交通作为线索进行展开。l 97年前的深圳特区交通城市结构为罗湖、福田和南山区,上海宾馆以西地区处于待开发状态,南山的大部分用地均为生地,这时的商业办公中心集中在国茂大厦附近。1、深南大道作为主要生活性、门户干道,滨河路形成,通往南山的滨海大道未形成,北环路作为连接宝安、南山和福田、罗湖的快速路发挥重要作用。2、罗湖火车站口岸地区火车、进出香港、人民路、客运和货运的枢纽中心,造就了国贸大厦片区中心的建设和辉煌。也就是人流、货流、车流是最终造成市场交易、社会消费的原始动力。在这样一个历史时期,也是为什么中心没有选择在皇岗口岸和华强北或上海宾馆的理由,必须等待口岸和相关道路设施的同步建设条件成熟以及货柜车运量的适度饱和。3、老东门商业中心作为深圳最早的服装为主的批发中心,曾经是全国最著名的服装批发基地,是历史选择了老东门作为商业集散地,理由如下:进出口贸易非常活跃,来自香港的服装和本地生产的三来一补服装成本低、设计新颖,对全国市场有较大影响力;与口岸和火车站有便捷的联系。沿深南大道两侧则规划建设了以电子、金融、贸易为主要功能的办公大厦,如统建楼、电子科技大厦、东风大厦、新闻大厦、报业大厦等,办公区呈现主要干道分布的状态。最初的城市总体规划考虑了深南大道为小汽车、公交和人流交通,而将北环路作为区间快速干道,以满足快速长距离的小汽车交通、货柜车交通需求。梅观高速道路的开通主要考虑1、 观澜高尔夫球场的交通问题2、 未来进出香港货柜车的主要快速通道,因为在90年代中期深圳大部分的三来一补企业基本被迁到关外和东莞地区,货物交通主要依靠高速公路和北环路上到107国道3、 梅观高速在客观上为后期龙华的地产开发热潮提供了很好的交通条件。l 97年-05年的深圳特区交通1、 城市结构随着城市的快速扩张和土地的开发,城市建成区迅速扩大,特区由原先的三个区增加到4个区,多了盐田区。2、 皇岗口岸地区基于人员进出和小汽车以及货柜车交通量的迅速膨胀,承担分流成为可能,原罗湖口岸地区主要以进出香港的过境人流为功能。由于过境货柜车、人流和小汽车的西移,靠近罗湖口岸的部分写字楼客户也相应发生转移,呈现出链条性的反应,所以中心区CBD的建设成为市场需求,包括市民中心的选址也要考虑与主要金融商贸、写字楼中心的就近聚集,方便跨国公司、企业总部、咨询顾问公司、办事处与政府的联系和办理公务。而在靠近口岸交通枢纽地设立集中的金融、办公、文化中心更多是为交易和交流的快速有效多频次提供机会。3、 中心CBD。其建设和氛围聚集主要依靠口岸的人流、车流和信息流以及滨海大道的建设开通、地铁1号线的开通和多个立交的建设,但为什么需要这么长的时间到2005年才有新世界中心、大中华、凤凰大厦、诺德中心、安联大厦大规模高层次写字楼的聚集,说明市场对于中心区的信心略持保留的态度。4、 华强北商业中心作为城市产业中心和经济中心向规划CBD中心迁移的必然配套,在97年左右以女人世界和电子批发市场为契机,不到2年的时间就产生了后来的儿童世界、新大好服装城以及后来的电脑城,并闻名全国,成为名副其实的电子一条街,5、 沿深南大道两侧逐步建设了上海宾馆南世茂大厦办公群、特区报业大厦办公群、CBD南投资大厦片区、招商总部大厦与喜年片区、华侨城汉唐大厦片区,面向不同的客户群有不同的需求。6、 滨海大道在2001年底开通,成为引发南山后海片区高尚住宅开发的直接驱动力,以蔚蓝海岸和招商海月为龙头,开启了南山楼盘大开发的热潮,从此一发不可收,说明被禁锢的封闭市场,一旦有突破,就会实现价值的迅速回归。 7、 期间建设的若干个立交桥,对于改善城市道路交通起到了重要作用,对于促进城市的片区开发形成强有力的推动作用。8、 地铁1号线的建成使用从根本上解决了深南大道的交通压力,也同时将沿深南大道的物业升值变成了现实。为什么南山的房价要高过福田,从经济学上来看,政府所投资的滨海大道、地铁1号线、南海大道、后海大道、南山大道、前海大道等上百亿的重大基础设施投入,已经是为南山的每一村土地铺上了银子,如果进行地价评价,那么南山的土地投入要大于福田。所以政府的投入往往是透过交通的形式来体现,最后进入到地价中,折算到单位楼面成本中,自然就有一定比例的价值盘升。实际上按照区域经济学的理论,区位即是交通,交通本身就是成本,企业交易要计算成本和交通空间距离、时间距离。l 深南大道专线调研时间:06年1月8日上午9:00-调研路径和对象:沿深南大道、南海大道两侧自东京广大厦到蛇口中集大厦的写字楼分布选深南大道调查理由:深圳25年来各个时期的办公楼基本上以深南大道为路径展开的。调研方法:开车拍照调研内容:主要节点办公区、厂房改办公、居住改办公要点:1、 小汽车交通的通达性红绿灯少、很快的接驳、非常顺利的进入 写字楼。基于企业经营者和来访客户的交通时间需求。2、 公交和地铁因素3、 周边配套4、 产业类别与支持深南大道沿线写字楼片区分类:l 深圳地标写字楼国贸大厦80年代的深圳地标地王大厦90年代的深圳地标市民中心2000年代深圳地标特点:强调深圳的时代特征l 片区地标赛格大厦华强北地标招银大厦中心西区地标汉唐大厦华侨城片区代表中兴通讯科技园地标新时代广场蛇口工业区地标特区报业大厦景田片区地标特点:强调建筑的绝对高度l 交通节点写字楼京广大厦深南大道最东端中集大厦南海大道最南端新闻大厦荔枝公园l 成排写字楼片区国贸大厦片区深圳书城+金城大厦+深业中心+发展银行排列有色大厦+喜年中心+英龙大厦+深航大厦排列统建楼片区l 特色大厦中信城市广场面对市政府,商业广场业态具有榜样作用l 研祥科技大厦深南大道西端l 两翼发展非办公区中期上步工业区曾经有部分厂房做写字楼用途,至今仍有车公庙工业区现在已经成为泛办公、生产和创业地区科技园以企业总部、研发、生产、销售和数据库为中心的产业集聚地海王大厦南油片区生产、办公、研发蛇口工业区总部、后援、数据办公区调查上述办公、产业业态的演变过程,找出推动其发生的规律,研究出产业类群化办公、生产、研发一体化的形态形式,为寻找可能的一类客户提供依据。l 滨海大道专线调研(图文)l 北环大道专线调研l 侨城路调研第四部分 目标知识性企业模型研究与构造l 潜在客户群分析与研究1、区域企业客户特征分析1) 欧美公司(跨国)中心导向、标示导向、形象导向选择深圳作为分公司或办事处,是许多欧美公司进入中国的可能之一,因为深圳以快速发展和城市活力及透明机制而闻名于海内外。是否处于城市的主要中心位置可能是主要考虑要素。罗湖中心区和福田中心区的高级写字楼内集中了较多的欧美公司。这种公司选择罗湖和福田,是因为罗湖和福田代表了深圳的中心,集中了深圳的主要数量写字楼。而南山虽然在人气和基础配套方面已经超过罗湖和福田,但高级写字楼的集中和规模以及社会的认同仍然有待时间的演变。 侨香路项目既非市中心也非次中心,也未处于主要城市干道上,城市区位条件无任何优势,所以对于位置、形象和标示要素要求高的欧美公司缺乏基本选择条件。2) 亚洲公司生态导向、空间视野导向新加坡、韩国、日本等亚洲公司在深设立分公司或办事机构,主要考虑业务联系方便、易于客户拜访、相对处于城市中心或次中心的位置,写字楼的形象和设计风格能够体现驻办公司的实力。如新加坡雅科本公司在报业大厦建成使用后就租了大半层。尽管侨香路项目处于深南大道的支路上,较孤立,如果与华侨城联系紧密,大打华侨城的高尚社区生态环境概念,再加上区域城市快速综合交通的绝对优势,可能会对注重空间视野、环境生态的亚洲公司有吸引力。3) 香港公司口岸导向、配套导向、群体导向香港公司大多会选择在进出口岸方便的片区,如早期的罗

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