xxxxxx产权证论文关于逾期xxxxxx产权证的法律责任论文范文参考资料

xxxxxx产权证论文关于逾期xxxxxx产权证的法律责任论文范文参考资料 【摘要】产权证是由房产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，如果买受人不能如期取得房产证，不仅造成房屋权属关系不明、秩序紊乱，而且无法行使转让、抵押、租赁、投资等权利。本文拟以某房产公司未及时为业主*产权证纠纷为例，浅析逾期*产权证所引起的法律责任理由，并提出相应的解决措施。 【关键词】房产交易 产权证 逾期 责任 根据合同法和房地产管理法，商品房买卖合同中的出卖人（房地产商）不仅应当按期交付符合合同约定的商品房，而且应当自行或协助买受人（业主）*产权证。现实之生活中，经常出现*逾期理由，而买卖双方往往对逾期理由、责任主体或责任形式产生纠纷。 xx年初某地产投资有限公司（下简称房地产商）与买受人（下简称业主）签订商品房预售合同，业主向房地产商购买位于某小区的商品房56.98平方米，房价款总额241794元，双方约定xx年底交房，若房地产商逾期交房按日万分之五支付违约金，若业主未按时交付房款，也应承担万分之五的违约金，合同签订后，业主在约定期间内一次性全额支付房款，但因各种理由，房地产商一直未能按期交房。xx年12月19日，已取得商品房预售许可证的房地产商与业主又签订商品房买卖合同，合同约定，房地产商应于xx年4月28日前交房。双方直到xx年3月方完成交房手续。 此类案件中，业主均与房地产商签订了商品房买卖合同，应视为有效的合同，该合同xx年2月18日经过房产行政主管部门的交易确认，应视为确权完成。合同法第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。” 1.对房地产商逾期交房违约责任的追究。有部分业主在明确知道房地产商无法如期交房后，即向房地产商提出按照日万分之五支付违约金的要求，后经与房地产商协商，一次性得到违约赔偿，一部分业主至今未提出主张赔偿违约金，距今已超过2年时间，应该视为超过法定的2年诉讼时效，我国民法通则第135条规定的：“向 _请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”这表明，我国一般民事诉讼的一般诉讼时效为2年，从知道或者应当知道权利受到侵害之日起开始计算，也就是说，自房地产商违约之日起，业主应积极着手准备启动法律程序，不可超过2年，如果超过2年时间，则在很大程度上丧失了胜诉机会。所以，这部分业主目前主张追究房地产商逾期交付房产的违约责任的诉讼请求，将难以得到法院的支持。当然，如果业主有证据证明在合同约定的交房日期届满后两年内其曾经向房地产商主张过权利。 2.对房地产商逾期*产权证的责任追究。逾期中的“期”实质是合同约定的*期限，也是出卖人承担违约责任的始期。解释第18条规定：“由于出卖人的理由，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的*房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”据此，*期限首先由当事人自由约定，无约定期限则适用法定90日。该90日是买受人取得产权证书的最长期限，逾期则由出卖人承担违约责任，但此规定与现行*制度严重脱节，加重了出卖人的责任。根据城市房地产权属登记管理办法第16、26和27条：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记；登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记；登记机关应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。显然，出卖人完成初始登记最长需要127日，买受人申请转移登记和登记机关核准登记以及颁发证书需要更长时间，此时已经远远超出解释确定的90日，出卖人承担违约责任势在必定。为此，出卖人经常事先在买卖合同中拟定较长的*期限，以降低承担违约责任的可能性。在上述 _件中，房地产商在补充协议中约定，若无法按期*房产证，则承担日0.01%的违约责任，但以所交付款百分之一为限。笔者认为，该约定显失公平。房地产商无法如期*产权证，构成违约事实，双方约定日0.01%虽然看似略低，但毕竟还是双方同意签署的，应对此违约金标准予以承认有效，但是，违约金以所交付款百分之一为限是霸王条款，严重侵害业主的合法权益，如业主事后对此存在异议，应当予以撤销。因为，未约定事实是连续的，若按照“以所交付款百分之一为限”规定违约金，则房地产商就肆无忌惮，以一套房子人民币241794元为例，房地产商承担人