惠州项目营销方案

盛田商业投资管理公司Michael惠州项目定位方案目录一、前言 二、SWOT分析三、定位操作要点 四、项目定位五、项目经营主题命名 六、功能分区七、租金策略 八、定位操作要点 九、项目卖点提炼 十、招商策略 十一、招商计划及具体工作内容一、前言受安华公司委托，对“惠州美博城项目”进行市场调研及招商工作，为进一步明确“惠州美博城”项目的定位及商城设计作如下规划。二、SWOT分析优势：1、 商圈优势，本案地处繁华的南坛东路商业与百佳购物广场数码商业街一路之隔地理位置十分优越；2、 形象优势，项目的整体形象时尚、靓丽，在当地的商场中形象绝无仅有；3、 已有商业价值优势，本物业已进驻麦当劳，对本商业价值有一定的提升；4、 本区消费力优势，项目周边机关单位宿舍、高尚住宅区、办公写字楼等聚集了惠州市大部分的中高消费人群；5、 交通便利，公交车站、停车场等配套设施完善；劣势：1、 南坛东路（项目周边）一带大型商业较少，商业结构单调，难以提高商圈（南坛路）竞争力；2、 项目两次经营失败，在当地的商家会有负面的影响；3、 项目单层平面面积较小，整个商业结构以向上发展为主，不利于功能分区及客户导流；机会：传统购物观念到休闲购物与个性化相结合的主题商场的转变新机遇。随着国家的经济在近几年的飞速发展，惠州市生活水平得到很大的提高，过往传统的商业机构及商圈正面临升级改造、业态调整及优胜劣汰的命运，同时，也是新的商业形态快速被消费者接受的新机遇。市场空白点：惠州市超过20万的青少年，围绕中青年消费群体，以追求时尚潮流，体现个性的集休闲、娱乐与购物为主题的商场圈或商场在惠州市还没完全形成。威胁：1、外在：人人乐商圈，商业规模大，商业结构丰富、齐全，随着商圈内几个大型商业楼的落成，将成为惠州市主要商业中心。2、自身：本案过往有多次经营失败的经历，导致不少商家持有观望的态度，对招商造成很大的负面影响。综合以上调查数据分析，对本项目的业态功能分区、租金价格定位、缴付方式提出以下建议：三、定位操作要点：1、本案的定位，南坛路与下埔路一带周边行政事业单位林立，沿江的高尚住宅群等，形成这区成为高消费力人群最多的地段之一，南坛东路与数码商业街也是市区最繁华路段之一，南坛东商圈与花边岭广场一带商圈以百货及传统的购物广场有一定的市场差异性，所以我们在项目定位方面，不把花边广场商业圈作为竞争对手，而是重点考虑花边岭广场的特性与优劣势，以联合数码商业街的经营特征共同完善与提升该商业区的竞争力为大局观，从商场定位上与数码商业街形成和谐、互补的主题广场是我们考虑的核心要素。2、通过市场调研尽快在锁定目标消费群，在硬件、软件的设计理念上，从本土的传统商业形态中分别出来，在VI设计上下功夫，把握目标消费群的心理特征、情感诉求，从商场的装修设计、商场的公共部分配套设施、各层各业态的附加功能区创造更多的素材及附加值，让主题元素更完善丰富，让本项目从经营理念到硬件设施的设计都体现出本项目在惠州时尚潮流的领导地位，让本商场逐渐成为惠州年轻一族心目中引领时尚潮流的商场。3、商场的商品档次组合结构：针对80后消费群体的时尚个性特征，以潮流、时尚品牌店为主，流行饰品、电玩娱乐、特色餐饮为辅的产品组合。加上每层清晰的功能分区，有效的引导、锁定目标消费群。4、项目推广制定导引：通过招商宣传与影响本地目标消费群的活动策划，扩大“惠州美博城”的知名度，强化商家对我们的运营信心。项目招商前，通过对相关品牌的调研式公关招商，在业内形成一种信息传播是市场的发展趋势与市场需求诞生了 “惠州美博城-80后主题购物广场”。 四、项目定位：以惠州市年龄2035岁的以追求时尚、潮流，体现个性，崇尚自由的青少年为目标消费群，以中档潮流、时尚休闲品牌店为主，高档品牌店为次，流行精品、数码产品为辅的业态定位。五、项目经营主题命名：主标题：“惠州美博城”副标题：“80后主题购物广场” 能直接的突出项目定位，并迎合年轻人求“新”的消费习惯；喻意本案是惠州时尚潮流服饰汇聚的中心；六、功能分区及功能区设计（以下按建筑面积50计算，规划比例按该楼层总建筑面积计算）一楼业态结构：时尚品牌区（主要经营时尚品牌形象店，包括：服装、香水、饰品、手表、金饰等个性化品牌）面积计划店铺规格，总共分四种规格：4060，约50； 2030，约40； 2专柜，约10；二楼业态结构：时尚休闲服饰区（休闲服饰、时尚男装品牌服饰） 面积计划店铺规格，总共分四种规格：休闲服饰区5060； 时尚男装区3040三楼业态结构：潮流服饰（主要经营潮流服饰） 面积计划店铺规格，总共分四种规格：2030；约40 1015；约40 68 约10 2m专柜；约10% 四楼业态结构：时尚少女坊（主要经营少女服饰、鞋帽、化妆品、饰品、美甲） 型色大本营（主营潮流发型屋、形象设计、美容店等特色美容、摄影）面积计划店铺规格，总共分二种规格：50100；约40 1020；约60 五楼业态结构：妇婴用品区（妇婴用品、童装、玩具）动漫电玩区（动漫电玩周边产品） 时尚家居装饰品城（主要经营时尚个性家居装饰品、工艺品）面积计划店铺规格，一种规格：2030 六楼业态结构：美食广场（特色餐饮）娱乐区（娱乐休闲游戏区、儿童乐园）面积计划店铺规格，总共分二种规格：4060：约50 200300：约10 娱乐区（娱乐休闲游戏区）面积计划店铺规格，总共分二种规格：300400；约20 200；约10公共部分设计：1、公共部分设计一精品展示台/厅，面积24平方，主要功能为该层区商家提供展示新货、促销信息及产品等需要，同时，也突出本层区的特色；2、在一楼或二楼中庭设DJ台。 七、租金策略：租期：30以内三年，100-200以内四年，200以上五年；免租期：30以内装修免租期一个月，100以上装修免租期二个月；200以上三个月；租金递增：从租赁合同的第三年起，每年递增8%；优惠政策：1、对外招商没有折扣、内部最低95折；2、个别有影响力的大客户的招商条件由公司领导审批；租金缴付方式：1、每月交付租金的，租金按租赁合同规定金额缴付；2、“一年一交”租金的，租金按租赁合同规定金额的八折缴付；八、宣传与推广策略： 以市场调查和市场确认的形式来突出“惠州美博城”的诉求与定位，达到告知招商目标群体，本项目的定位与招商是市场选择的结果，从而避免强推本项目定位的印象。同时也是对“惠州美博城”整体形象的一种宣传与推广。 策略实施： 根据公司领导的指示，计划在农历年元月前，整场开业，我们也考虑到时间的紧迫性，所以，我们决定以高调入市，强势开盘的招商推广策略作为招商工作的指导思想。并在项目推广上作出以下计划：1、“现场包装推广”因本项目地理位置处于市区主干道，外观展示面宽，所以，在招商前期，在项目外立面悬挂大幅效果图喷画广告，加上灯光效果，会在短期内，达到一定的知名度；2、“广告媒体推广”，在正式招商前一周，通过软文及广告，把项目的主题元素及经营理念介绍给目标客户群及当地目标消费者，形成热门话题。3、“点对点方式推广”，利用招商手册及招商代表的上门拜访，锁定主力商家，力争在开盘前，确定意向或签订合同，让正式开盘时，发布欢迎主力商家进驻信息，对观望商家形成一种心理压力。九、招商执行策略 ：先市场预热，借助软文、媒体、现场活动及现场包装等方式，引起目标客户群的好奇心，招商队伍先收集足够的客户资料及确定一部分客户的意向，再通过发布会形式，高调入市，引爆市场，计划在短期内完成80以上招商任务，同时，做到迅速提高本项目知名度的目的。十、项目卖点提炼：1、项目的主题元素及情感诉求：以时尚潮流为主题元素，集休闲、娱乐、购物一体的时尚之城，让80后消费群体有一种归属感，从硬件的感官上，从软件的服务上，从不定期的互动的推广活动中，打造美博城的时尚潮流文化内涵，给予“80后”一种体验时尚潮流，充满时代动感的购物休闲好去处。这里是属于“80后”的地方，我引领潮流、我在品味时尚、我能心情喜悦、我会认识同城知己。2、特色策划：1、在3楼以上，每层设休闲饮品店或特色餐饮店（1、增加人流停留时间2、增加人气）2、中庭2楼设电台或音乐DJ台（1、突出主题元素2、增加目标消费群归属感3、在商场活动时带动气氛），与周边各地的网络电台联动；3、中庭搞活动（发型、美容、时装、电玩、街舞等）不定时活动配合中庭的DJ配合中庭的活动，更能增加商场的气氛（增加人气与知名度）。4、设惠州潮流最前线网站（包括：网上跳蚤市场、新产品展示、最新潮流资信、最流行歌曲等内容）。5、商场的各条通道按照其区域经营定位以“XXX街”来命名，如香港、日本、韩国等的一些著名的商业街街名，这样命名能使人联想起各地商业街的繁华，能有效的提升本案的商业形象，是本案细节处理上一大特色，且无形中使项目给人有大规模的感觉。3、装饰、布局特色装修：1、 在公共部分展示区/展示台，为该业态商家提供有偿或无偿的服饰精品展示或促销品展示（突出功能区的吸引力）2、 根据业态的特色，每个区域的装修风格都体现该业态的文化特征。3、 大厦外立面广告：配合商场内各业态的特色经营，以小面积发光广告牌为主，大块广告