房地产营改增税务培训课件

增值税思维及营改增应对,2016年3月,”营改增“专项培训（一）,目录一、增值税二、”营改增“对行业影响三、“营改增”应对,一、增值税,1、什么是增值税，什么是营业税增值税暂行条例：“在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人”；营业税税暂行条例：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让资产或者销售无形不动产的单位和个人，为纳营业税“营业税的纳税人，应当依照本条例缴,2、区别,（1）增值税对增值征税；（商品价值=C+V+M，V+M部分为增值）,（2）增值税是价外税：由购买方承担税款，含税价与不含税价；销售回款收入；收入=销售回款/（1+销项税率）举例：向客户收取100购房款A、营业税下（适用5%税率）确认收入100，营业税=100*5%=5,B、增值税下（适用11%税率）确认收入=100/（1+11%）=90.09；确认增值税销项税=90.1*11%=9.91,工程款成本；成本=工程款/（1+进项税率）举例：向总包支付80结算款A、营业税下（建筑业适用3%税率）确认成本80，营业税=100*3%=2.4，由总包方承担；,B、增值税下（建筑业适用11%税率）确认成本=80/（1+11%）=72.07，确认增值税进项税=72.07*11%=7.93，可以在我方抵扣销项税；,小结：营改增前，利润总额=100-80-5=15;营改增后，利润总额=90.09-72.07=18.02;,（3）税率：17%、13%、11%、6%、3%（简易征收）（4）A、纳税人分类：根据纳税人的生产经营规模和财会核算健全程度，将增值税纳税人划分为一般纳税人和小规模纳税人。其计税方法、适用税率或征收率不同、凭证管理等方面都不同。建筑业、房地产行业基本属于一般纳税人，可抵扣进项税。B、一般纳税人优点：可以抵扣进项税，税负有可能低；缺点：适用税率高，管理难度大；,（5）发票：以票控税；分增值税专用发票与增值税普通发票（小规模代开）A、不能取得可以抵扣的进项税=加大成本B、在规定的时间内认证：180天认证，认证当月抵扣C、发票可以抵扣的特殊要求：禁止第三方发票注意发票形式（印章）D、虚开、伪造增值税专用发票责任：虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票，数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑；伪造并出售伪造的，数量巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑增值税专用发票；,国税发1995192号纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣（货票款）,（6）核算：A、科目：应交税金应交增值税（进项税）应交税金应交增值税（销项税）应交税金应交增值税（进项税转出）应交税金未交税金应交税金预缴增值税B、应交增值税=销项税-（进项税-进项税转出）正数为当期应交税款，负数为留转下期抵顶额,财税2005165号一般纳税人注销或被取消辅导期一般纳税人资格，转为小规模纳税人时，其存货不作进项税额转出处理，其留抵税额也不予以退税,1、“营改增”对行业链影响（1）结构性减税：截至2014年底，全国营改增试点纳税人共计410万户，其中一般纳税人76万户，小规模纳税人334万户。全年有超过95%的试点纳税人因税制转换带来税负不同程度下降，减税898亿元；原增值税纳税人因进项税额抵扣增加，减税1020亿元。合计减税1918亿元，改革效应日益显现；,二、“营改增”影响,所有行业税负下降,（2）建筑行业：建筑施工方可能强调其税负率从3%上升到11%，税负很可能增加；（3）地产行业：商业地产下游可抵扣增值税，税负下降；住宅税负是否上升尚不确定；（4）地产业税负整体下降。个别项目是否上升处决于土地出让金占比以及增值额的大小，股权收购溢价项目税负可能上升；（5）地产行业面临上下博弈，一方面抑制上建筑商涨价，且取得可抵扣的增值税专用发票，一方面要做好精确的测算，盯住下游能否抵扣，根据供需比例，采取适当的价格调整以确保利润实现；,2、“营改增”对地产企业利润表影响（1）（2）,假设：不提高售价，销售回款不变；土地成本、建造成本无法取得进项税，则利润减少5.5;,假设：不提高售价，销售回款不变；成本中如果可以取得4.91进项税抵扣，则利润保持不变；,4.91相当于80万成本中49.55的成本可取得11%进项税发票！,1、房地产价值链分析,三、“营改增”应对,2、受增值税影响环节（1）拿地/收购环节（拿地测算、启动会资料、收购合同）投资发展部、财务部、法务部；（2）研发环节（外部单位设计合同、境外设计费）研发部、法务部、财务部；（3）预售环节（销售合同）营销部、法务部；（4）采购环节（招投标书、集采合同）战略采购部、法务部；（5）建筑施工环节（成本价税分离、招投标书、总分包合同）成本部、法务部；（6）交付环节（物业自持、租赁）财务部、法务部、物业公司；（7）注销（进销项税处理）财务部；IT需要保证各系统在增值税环境下运转顺畅,三、“营改增”应对,3、营改增要做的事（一）成立财务、法务、信息化、投发、研发、销售、成本、战略采购营改增小组；（二）测算（1）划分新老项目，根据政策选择需要测算项目；（2）成本部梳理工程合同，包括承包方、纳税人类型、税率、金额、发票、收款方；将”营改增“前的成本价税分离，计算出最新的节奏成本；建办标20164号（3）财务重算经营计划及PBC；（4）根据测算结果确定是否对售价进行调整；,三、“营改增”应对,3、营改增要做的事（三）梳理流程，确定需要加强内部控制的节点；如招标，投标方提供纳税人资格证明；合同需约定计价方式（含税或不含税）、发票种类等，在换算成不含税成本下比较选择供应商及承包方；如合同订立流程、发票管理流程；（四）梳理合同条款；（1）总包合同；（2）销售合同；（3）设计合同、监理合同（4）梳理甲供、甲指合同；（5）其他营业税业务的合同，特别是新项目；特别注意价款是否含税，含税税率，发票类型（是否为增值税专用发票），发票接受方（是否为项目公司）、付款方向（是否存在三方挂账倒款，委托付款）等；（五）配备人力资源；,三、“营改增”应对,3、营改增要做的事（六）财务核算（1）账务处理；（2）经营计划管理；（3）PBC管理；（4）报税管理；装置税控、验证、抄报税系统；（5）发票管理；应制订增值税发票管理办法，对发票取得、移交、认证、开具、保管进行约定；应注意挂靠、三方倒账、拿第三方发票顶账的情况发生；防范虚开发票、假票；（6）财务人员配置；,三、“营改增”应对,“营改增”政策（讨论稿）：（1）税率：金融保险、生活服务业适用6%；建筑安装、不动产销售等其他行业适用11%；（2）存量房：老项目可以简易办法征收5%，新项目按增值税一般计税办法征收；新老项目