法学系房地产法

.房地产生产法的课程内容和重点，1 .房地产生产法概要2 .房地产权利法律制度3 .房地产用地、开发经营法律制度4 .房地产交易法律制度(重点)5.房地产税费法律制度6 .房地产管理法律制度，案例1 :一房二卖，2005年6月，和市某房地产公司经市国土局批准，从事“秀苑花园”商家大楼的开发建设。 2006年7月，完成商住楼的基础打桩后，房地产公司开始销售“秀苑花园”大楼。 7月28日，华艺电影公司与房地产公司签订了商品房预售合同份合同，订购了该花园b座6楼的601、602、6033所住宅，订购了30%的房价60万元。 合同约定：房地产公司协助商住楼验收竣工三个月内华艺电影公司(以下简称华艺公司)办理住房生产门票。 1998年3月20日，“秀苑花园”竣工验收。 3月26日，房地产公司在与华艺电影公司不协商的情况下，将预售给华艺公司的3家房屋卖给了信使媒体公司(以下简称信使公司)，信使公司一次性支付了所有房费。 4月2日，房地产公司协助信使公司办理了该花园b座6楼的601、602、6033户房屋产权证书。 4月5日，华艺公司计划根据合同检查住宅，发现原预售住宅被信使公司占有。华艺公司应向房地产公司提问。 房地产公司答应替华艺公司换另外三间房子。 华艺公司不同意。 主张搬进原本计划好的房子。 房地产公司不能满足其要求，就向人民法院提起诉讼。 问题： (1)房地产公司的行为是什么性质？(2)b座位的6家3家产权所有者是谁？(3)本案应如何处理？(1)房地产公司的行为是违约行为。 房地产公司违反与华艺公司签约的商社预售合同，工程完成后，未经华艺公司同意，擅自将预售给华艺公司的房屋转卖给信使公司。 房地产公司必须承担违约责任。 (2)B座六楼三家房屋产权所有者为信使公司，房地产公司和华艺公司、信使公司签订的两项合同中，后者合同完全履行，依法处理住宅产权证书，表明信使公司为房屋所有者。(3)要分析情况。 华公司起诉房地产公司一房二卖的，可以解除合同、返还已付房款和利息、索赔损失，并可以向卖方索赔不超过已付房款一倍的赔偿责任。 华公司起诉房地产公司和信使公司的不正当勾结的情况下，希望确认房地产公司和信使公司签订的商品买卖合同无效。 如果合同无效，注册也无效。最高人民法院审理适用商社买卖合同纠纷案件的若干法律问题的解释第8条，商社买卖合同的目的不能实现的，不能得到住房的买家可以要求解除合同、支付的住房价格和利息、损害赔偿， 卖方可要求承担赔偿责任不超过已支付房价的两倍： (1)商品买卖合同签订后，卖方不告知买方，将该住房抵押给第三方；(2)商品买卖合同签订后，卖方将该房屋卖给第三方。第、第九条卖方签订商品买卖合同时，合同无效、取消或解除的，买方可以要求归还已经支付的房价和利息、赔偿损失，卖方可以要求赔偿责任不超过已经支付的房价的一倍：(一) 隐瞒故意没有取得商品房的预售许可证明书的事实，或者提供虚假商品房的预售许可证明书(2)故意隐瞒已经出售的房屋进行抵押的事实(3)故意隐瞒已经出售的房屋被第三者出售，或者补偿为了拆除而设置房屋的事实。.第、第十条买方因卖方与第三方恶意勾结，另行签订商品买卖合同，引渡房屋使用，造成买方无法获得房屋，在确认卖方与第三方签订的商品买卖合同无效的情况下，应予以支持。 预告登记是为了保全请求权而进行的不动产登记，此请求权达成的目的是将来发生的不动产权的变动。 第二十条当事人可以根据约定向登记机关申请预告登记，以缔结买卖房屋和其他不动产权的协议，保障将来的物权实现。 预告登记后，未经预告登记权利人同意处置不动产的，不产生物权效力。 预告登记后，债权消失，或者不动产登记可能之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 案例2 :房地产法律关系的特殊性，1994年12月，某市政府征收了市政建设需要的该市大石镇某管理区黄岐村土地100亩，以“统一自留用地”的名义将其中的10亩分配给该村作为发展乡镇工业用地。 1995年3月，该村村民委员会与某县金叶公司签订了土地使用权转让合同协议，将“统一自留用地”中的3亩转让给金叶公司建设商业中心。 转让价格为180万元。 该款分两期支付，首付120万元在合同签订和公证之日支付，馀额在1995年底前支付。同年4月，黄岐村村委员会将土地使用权转让合同向某市土地局申请产权变更登记手续时，受到该局的处罚。 处罚决定的要点是： (1)对方黄岐村村民委员会和金叶公司进行处罚。 (二)处罚的理由是，该合同双方违反我国土地管理法及土地使用权转让和转让的行政法规。 擅自转让土地，改变了土地的用途。 (三)处罚的内容，责令上述两人支付土地转让金50万元、罚款30万元，办理土地使用权转让手续和土地用途变更许可手续。金叶公司没有办理土地使用权的转让手续是黄岐村的责任，转让金和罚款应该由该村承担。 黄岐村认为双方都有错误，不同意独自承担。 经双方协商，金叶公司以黄岐村为被告诉人民法院： (1)要求解除双方(土地使用权转让合同)；(2)退还转让款120万元和利息；(3)责任全体被告支付转让款和罚款；(4)赔偿原告损失50万元。问题： (1)原告金叶公司第(3)款诉讼请求有原则上的错误吗？ 法院应该怎样处理？(2)某市国土局的处罚内容和对方是否正确，为什么？(1)有错误。 应否承担转让金和罚款，是原被告与土地管理部门的行政管理关系，不是民事关系。 双方土地使用权转让关系是民事关系，两个法律关系当事人性质不同。 人民法院必须驳回这项要求。 转告当事人向有关行政机关复议或申请其他方案提起行政诉讼。 (2)有不正确之处。 命令重新发行转让手续是正确的，在行政管理范围内，土地转让金属于国土部门和用地者的民事关系，必须按照自主原则协商确定或投标确定。 同时，对方不得包括金叶公司。 为了不补充提取土地使用权的手续和改变土地用途的责任，位于土地使用权者黄岐村。 案例：共同开发土地协议纠纷事件，1996年7月，某市土地局与该市天海房地产公司(以下简称天海公司)签订土地使用权转让合同。 按照合同约定，天海公司获得了土地局转让的1.8万平方米土地使用权。 天海公司支付360万元土地货款后，尚未对建设项目进行实际投资。 1996年10月，未经主管部门批准，天海公司与该市阳光房地产公司(以下简称阳光公司)签订了共同开发协议。.协议书中明确记载：“建设工程打桩结束后进行地下室工程的，日光公司在支付土地货款后，国有土地的使用权和住宅所有权归日光公司所有。” 据此，天海公司一次获得日光公司支付的540万元土地货款。 该市土地局发现后，多次与天海公司的负责人商量，提出了违法事实，但天海公司没有采取积极行动。问题： (1)为什么本案中天海公司与日光公司签订的共同开发协议有效？(2)该市土地局可以对天海公司采取什么处罚措施，首先本案中天海公司与日光公司签订的(共同开发协议)无效。 理由是： (共同开发协议)的本质是国有土地使用权的转让，而不是共同开发。 第二，天海公司转让国有土地使用权不符合法定条件，即没有按照转让合同约定进行投资开发。 法律规定，土地使用权转让的条件之一是从事住房建设开发，完成开发投资总额的25%以上。 天海公司对建设项目不做任何投资，以联合开发协议)的形式转让土地使用权，非法转让国有土地使用权。 第三，转让土地使用权的，双方当事人应当签订书面转让合同，办理转让登记。 本案中，天海公司和日光公司未另行签订土地使用权转让合同，未予注册，其转让行为不符合法定要求。 其次，该市土地局对天海公司可采取的惩罚措施是没收非法收入。 二是罚款。 三、对非法转让土地的直接责任人，依法给予行政处分构成犯罪的，依法追究刑事责任。案例4 :房屋拆迁纠纷位于某市兰海街小井路35号面积75平方米的住宅，产权属于该市邮局。 自1994年以来，市民馀处租借，每年办理一次手续，年租金800元。 1996年6月，市房地产开发公司为了筹集资金进行房地产开发，7月12日决定拍卖该公司管辖的25户小井路(包括35日)。市政府通知房地产公司，按照政府关刊、井路部分道路计划拆除的房屋不进行拍卖)的规定，35日属于不进行拍卖的队伍。 接到通知后，房地产公司7月12日没有拍卖35天。 7月25日，辛某和房地产公司如果知道35日属于拆迁住宅，个人完成买卖35日的协议，协议中没有标明面积、结构、交房期、所有权人，房地产公司还要求辛某确保“今后拆迁方不会在城建、土管、邮局和房地产公司之间纠缠”，当天支付1万5千元。 6月21日，双方在房地产交易所办理所有权转移手续，收到房地产证明书。(1)房地产公司有权出售某租赁房屋，为什么？(2)房地产公司与辛某签订的房屋买卖合同是否有效，为什么？(1)房地产公司没有出售辛某租赁房屋的权限，是因为房地产公司不是辛某房屋的所有权所有者。 其次，该房属拆迁范围，属于依法规定禁止转让的房屋。 (二)房地产公司与辛某签订的房屋买卖协议无效。 双方依法注册房地产管理部门，取得房地产票，但双方交易的房屋受法律禁止，买卖合同的对象不合法。 因此，房屋买卖合同无效。第一章房地产生产法概述，第一节房地产、房地产市场和房地产业一、房地产法律意义经济学概念：房地产是土地财产、房地产的总称。 法学概念：房地产土地和地上建筑物(包括地下建筑物)、房地产：土地及其上下一定空间、地上、地表和地下房地产：建筑的各种房屋和附属设施、住宅、现场、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育和办公室。.二、房地产市场在我国目前所称的房地产市场是国有土地使用权转让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、租赁等交易活动的总称。 注意：房地产市场与商品市场(日用消费品、生产资料市场)、金融市场、劳务市场、技术市场、信息市场、企业产权转让市场、期货市场一起形成全国统一、开放的市场体系。 不要把房地产市场看作是什么地方的交易场所。、三、房地产业狭义的房地产业，是专门从事房地产开发经营的行业。 那个业务主要有两种。 一是从事城市房地产开发和交易。 房地产开发是指在依法获得国有土地使用权的土地上进行基础设施、住房建设的房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押、住房租赁。 另一个是，从事开发，制作土地经营的所谓片片开发。 指依法获得国有土地使用权后，按计划综合开发建设土地，形成工业用地和其他建设用地条件，转让土地使用权，转让或出租土地建筑物。 广义房地产业应包括从事城乡土地、房屋开发、利用、经营、服务、管理、保护等各种业务活动。房地产业活动领域主要包括土地开发和再开发房屋及其附属物和其他基础设施的开发经营、土地使用权的有偿转让、转让、房地产买卖、租赁、交换和抵押等。 房地产融资租赁房地产中介服务房地产行业管理，第二节房地产生产法的一些基本概念，第一，房地产生产法概念调整房地产经济关系的法律规范的总称。 房地产关系根据其法律特征，可以分解为民事(商品)经济关系和行政管理性经济关系。 民事(商品)性质的房地产关系是指平等主体之间根据土地、房屋发生的一切使用、转让、抵押、租赁等经济关系。 例如住宅租赁行为。行政管理性质的房地产关系是指不平等主体之间的土地房屋征用、撤除、土地用途规制、建设条件审查、房地产税征收、行政调整相关的纠纷等经济关系。 例如物业管理部门进行物业所有权证书的行为。二、房地产生产法调整对象的具体内容主要包括：1.土地、住房财产关系2 .土地利用管理关系(包括规划管理关系)3.城市房地产开发经营关系4 .城市房地产管理关系5 .城市房地产管理关系3 .房地产生产法特征1。 房地产生产法以权利为基础(房地产转移特征权利交易) 2，房地产产权需要注册(设立、变更、转让、消灭)、3，房地产生产法是典型的管理法土地规划、转让土地利用规划工程施工管理商品开发、售后服务产权注册土地联合经营注册房地抵押等领域。 二是专业法律，自宪法年1月1日起施行，修订于2007年8月30日。 从民法通则年1月1日开始实施，修订于2004年8月28日。 城市房地产管理法自2007年10月1日起施行。 土地管理法于2008年1月1日施行。 第三是有关法律的有关规定，例如物权法、城乡规划法、森林法、草原法、渔业法、环境保护法、公司法等。.(4)不动产行政法规、部门规章合同法 2003年9月1日至2007年10月1日修正担保法年1月19日至商业银行法 (2011年4月1日施行) 婚姻法 (2011年2月1日施行) 继承法 (2008年7月1日施行) 的物业管理条例 (自2001年6月1日起施行) 国有土地上房屋