房地产市场宏观分析——2014年6月22日

xxxxxx项目年度市场营销计划第一部分：市场分析一、宏观市场分析房地产业自去年下半年以来，在经济发展减速和国家宏观调控的双重阴影下，出现了全国普遍意义上的房地产弱势局面。 目前，除一线城市和周边一小时交通圈外，许多城市的成交价格和成交规模均明显下降，特别以三线四线城市最为明显。 由于这种情况在投资性购买者中已具有普遍性，国家金融体系对房地产消费的支持力度下降，实际购买行为受资金总量不足的束缚，应成交的客户往往不能成交或者延期成交周期。 业内也对房地产业未来的发展持悲观态度。根据我个人对房地产市场和中国经济的理解，从宏观的角度来看，可能和现在主流的看法有些不同。 首先，从房地产成本核算来看，大量三线城市房价除去土地成本、相关建设费用和税收成本外，并不完全属于暴利行业，历史暴利来源于土地价值的表现和逐步市场的不合理行为。 从简单的角度来看，房地产项目开发的利润率很高，但与普通制造业不同，房地产开发的周期经常持续数年，所以房地产项目的所谓暴利经历了年化平滑利润率，在财务上没有特别值得骄傲的成分。其次，许多三四线城市房地产市场的购买需求和市场供给已经存在不一致的现象，只是现在的供求不平衡，供给泡沫不完善，至少没有考虑两年内开始的户籍制度改革。 考虑到中国独特的户籍制度改革，至少发现了很多城市，三线城市也会带来一定量的购买需求。 我去年做过很严密的推算，推算结果至少能够支持3到5年的实际购买需求。 其中，三线城市的数据比较薄弱，只能支持约3年的市场需求。 也就是说，从供给需求的观点来看，到2016年为止没有永久性的房地产熊市，至少拐点的出现需要等待2016年以后。第三，在当今世界，任何国家的房地产市场牛市，最终都被整个经济环境的变化，尤其是机能货币汇率的不稳定所束缚。 事实上，近百年来，在本币上升期间，房地产市场普遍性熊市从未出现过，在本币下降期间，房地产市场上升。 从目前国内货币体系和产能结构推测，至少在一定程度上，人民币仍然保持强势趋势，这期间房地产市场疲软周期一定很短。第四，房地产购买行为一般需要取决于货币总量或货币乘数效应，我个人也对此进行了一些数据分析，结论摘录如下。1、现在人民币M2总量大，社会上有思潮，是中国投入了天然货币，M2/GDP已经成为世界上最高，这就是泡沫的根源。 这个想法其实有很大的问题。 根据古典经济学的公式，货币总量*货币流通速度=物价*社会总生产。 我国目前货币流通速度缓慢，货币总量“多”有必然因素，其中重要因素是利率不能市场化，民间机构难以进入金融体系等客观因素。 因此货币紧缩也是暂时性的，货币的流通速度和金融主体的构造没有突破。2、房地产作为国家的支柱产业客观存在，房地产业给其他相关行业带来的牵引效果最大。 经济状况不佳，政府一定会回到原来发展的老路上，至少其他行业可以部分替代房地产行业。 中国当前领导人对经济发展目标的宣传口径比去年年底的GDP增长了7.2%，到今年年初的7%为止，达到了最近的7.5%。 由于数据上有明确的变化，预计将来政策的方向会发生转变。3、我简要分析了我国目前房贷总量和收入，去年年底将这一数据与同阶段的经济体进行比较，得到的数据相对不乐观。 按全民住房贷款债务水平计算，约负债率至少可上升50%80%。 但是，考虑到国内福利体系的不完善和世界上最高的首付比率，压缩短期负债量的上升，从中国现有的信用体系进行分析，短期内不会明显突破个人信用体系。 其实这也是今年银行体系控制房地产消费整体的主要因素之一。 但这种操作使房地产市场未来全面走熊的可能性全面下降。 因此，即使是两三年后，房价平稳或整体下跌，也不会发生全面暴跌，下跌幅度也不会变大。 也就是说，现阶段房地产总体风险仍然很低，风险可以控制。4、非常主流的观点是房地产的发展循环理论，很多研究者将现在的中国房地产和80年代的日本房地产进行了比较。 我个人把这个分析放在了20年代的美国。 1928年美国房地产泡沫达到高峰时，迈阿密的员工每四人中就有一人是房地产经纪人。 但是，几乎没有人看到美国的房价大泡沫在1920年后吹出来。 此前美国自1880年后期起房价连续30年上涨，部分地区又超过40年，但是当时美国房地产发展的主要原因是人口大迁移和快速社会城市化，这个阶段美国城市化的比例也和现阶段中国城市化的比例大致相同。 最终泡沫的泛滥也导致了1890年以后的一般住房贷款。根据以上各方面的分析，我国房地产市场仍处于相对繁荣的阶段，从200