房地产项目开发成本简析

房地产开发项目成本分析房地产开发项目成本分析一、房地产经营成本预测分析成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势和影响成本的因素变化情况来定量记述未来的成本水平，并进行逻辑推论。 成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，也是企业实际预控其经济活动的重要手段。 成本预测在企业经营决策中起着决定性作用。成本预测方法很多。 按成本预测的进行时间分为先行成本预测和中间成本预测。先行成本预测先行成本预测分析是指在制作成本计划之前的目标成本预测。 一般来说，先行成本预测包括两个内容。 一是新项目开发前成本预测，如新土地开发项目、新综合开发项目等，在进行可行性研究时，根据具体条件和开发内容预测项目开发成本，根据销售收入估算项目收益新项目开发前的成本预测大多按分配或历史数据按帐户进行估计。 二是企业在制定生产财务计划之前，对计划期间的成本水平(按帐户列出的成本或总成本)的推算。 这种预测过程是实际测量成本指标，分析各种因素对成本的影响程度，也是制定降低成本措施，挖掘成本潜力的过程。 这主要介绍第二个内容，即企业生产财务计划制定前的成本水平预测。 开发项目的成本预测将在以后讨论。从方法学的角度来看，成本预测主要依赖于数学模型而分为定性预测和定量预测。 定性预测是利用直观的材料，通过预测者个人的主观判断和推论能力，对将来的成本状况进行预测分析。 定性预测法是我国常用的传统分析法，特别是资料数据不足、环境条件复杂的中长期成本预测、宏观、中等经济预测。 但定性预测法受预测者的主观判断影响很大，客观性、准确性自然受到很大影响。 定量预测是根据数据资料，采用数学模型，根据数据的运算结果预测未来。 只要原阶段的数据正确，采用的数学模型正确，预测结果就具有较高的可靠性。 因此，房地产业成本预测分析应采用尽量定量的预测方法。房地产业的经营成本也和其他商品的经营成本一样，根据成本额的大小和经营工程量的关系可以分为固定成本和变动成本。 固定成本在一定范围内不随工程量的变化而变化。 相对稳定的成本。 变动成本是随工程量变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程造价就是变动成本。 开发工程量越多，建筑工程造价就越高。很明显，房地产企业的固定成本比较稳定，每年没有大的变动。 只要分离企业的固定成本和变动成本率(变动成本随工程数量变化的比例)，就可以根据企业计划期间的开发工程量计划和住宅大经营计划，预测成本总额。 因此，房地产业先行成本预测的关键是固定成本与变动成本的分离。(1)固定成本和变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有以下2种。费用分解法是根据成本项目的性质进行分类的分离方法。 例如房地产开发中的管理费、辅助设施费、固定资产折旧费是固定成本。 建筑工程费、征收撤去费、场所平坦费等都是变动成本。 房地产租赁经营中的折旧费、住宅维修费、税金等是变动成本，管理费是固定成本。费用分解法一般根据上一年度成本的实际发生值按项目分解，精度高，能客观反映真相，但计算麻烦，一般很少用于预测分析。统计分析法在无法得到成本实际发生值的项目分类资料或者预测结果的精度要求不充分的情况下，利用本公司过去的工程量和成本额对应的数据历史资料，采用统计分析法分离固定成本和变动成本。 常用的统计分析法有高低点分析法和回归分析法两种。a .高低点分析法的高低点分析法以历史资料中工程数量最多的时期和最低的时期的成本数据为代表，推定固定成本和变动成本。 该方法首先将最高和最低两个时期的成本变动差额与工程数变动差额进行比较，求出单位工程量的变动成本，即变动成本率。 然后分别计算固定成本总额和可变成本总额。 计算公式如下变动成本率=(最高工程量期间成本-最低工程量期间成本)/(最高工程量-最低工程量) *100%可变成本总计=可变成本百分比*设计数量固定成本合计=成本合计-变动成本合计为了便于统计分析，公式中的工程数量多用于工程量(价值)指标。二、房地产开发预算的具体内容房地产开发预算的具体内容，按照国家政策规定、政府发行的定额标准、费用标准，结合开发具体任务确定。 由于政策因素影响较大，各省、市、自治区情况不同，预算内容也不同。 一般包括以下三项：1 .土地开发预算(也称开发前期工作预算)土地开发预算的内容有征集补偿费、撤去设置费、七通一平费、调查设计费等。(一)征集补偿费征地补偿费是指用地部门依法征用土地后，为不影响征地者的生产和生活而支付的补偿费，包括：土地补偿费。 这是国家征用集体所有土地时，直接向土地支付的补偿费用，实质上是对土地收益的补偿。青苗补偿费。 征用土地上种植的作物的补偿费用。设置补助金。 这是指为了适当安排被征集部门的生产和大众生活，除征集部门的“土地补偿费”和“青苗补偿费”之外，还要支付给被征集部门的配置补助费。农转非人口配置费。 这是指在征地转业的劳动力，由用地部门负责配置或委托其他有关部门配置，支付的配置补助费和农业转业劳动力的工资差额补助费。超转病残疾人的安置费。 这是给老年人、残疾人生活补助费和医疗费，转移到当地民政部门负责管理新菜田建设基金。 指用地部门按照有关规定缴纳新菜田建设基金，作为征收部门新拨出蔬菜田建设费用。(二)新菜地开发建设基金；新菜地开发建设基金是指依法被批准征用城市郊外菜地，用地部门向财政部门支付的费用，不是征用补偿费中的“新菜田建设基金”。(三)拆迁和安装费用(包括建筑工地各障碍物拆迁处理费用)拆迁和安装费用，是指征集范围内拆迁部门和居民搬迁过程中产生的费用、障碍物拆迁处理费用。 这些措施包括：撤去镇上的居民和农村的居民，配置住宅的建设费和购买商社的费用。被拆除公司的公有住宅，支付被拆除公司的新建住宅费和征收费。撤去地上物的补偿费是指撤去现有房屋、附属物、树木、检修井等的撤去费和补偿费。其他费用。 指安置房的房租、维持费、暖气费、居民搬迁费、临时回转住宅费等以及相关法律、公证、咨询等费用。(四)七通一平费。 七通一平费是为了满足建设需要而征用的土地的基础设施建设费用。 “七通”是包括道路通、供水通、供水通、通风通、供气通、供热通、排雨污水通在内的“一平”是平坦的土地。(五)调查设计费勘察设计费是指为查明新开发地区地形、地形、地质土壤、岩性、地质构造、水文条件和各种自然地质现象而进行的测量、测试、观察、勘察、勘探、试验、鉴定、研究和综合评价等工作中产生的费用和开发工程设计中产生的费用。2 .建筑安装工程预算建筑安装工程预算的内容包括直接成本、间接成本、计划利润和税金四部分(一)直接费用直接成本是建筑安装工程直接消费的各项费用的总和。 这是人工费、材料费和施工工程机械使用费和其他直接费用组成。 直接成本的内容如下人工费是指直接从事建筑安装工程的生产劳动者的基本工资，其中建筑安装工程列入了估算预算的分配额。工资性质津贴和生产劳动者支出范围内的各项费用，内容如下a .生产劳动者的基本工资、工资性质津贴(包括副食品津贴、煤粮差额津贴、上班交通津贴等)。b .生产劳动者补助工资，明确必要的社会义务时间工资，员工学习，培训期工资，调动期工资和回乡假期工资，行政直接支付的疾病(6个月以内)，丧失生育，结婚，休假工资，促进服装补助费等c .生产劳动者工资附加费是指支付按国家规定计算的生产劳动者职工福利基金和工会经费d .生产劳动者劳动保护费是指根据国家有关部门规定标准发放的劳动保护用品购买费，修理工费、保健费、防暑费等。材料费是指分配到概算预算中的材料、零部件和半成品的使用量和旋转材料摊销量是按相应预算价格计算的费用。建筑机械使用费是指，将计入概算预算分配额的建筑机械台数，按照相应机械台数的分配额进行计算计算的建筑安装工程施工机械使用费、施工机械的安全、拆卸以及入场费和定额列明的其他机械费。其他直接成本是指在概算预算分配项目的分配规定以外产生的费用，内容如下a .冬季雨季工程增加费b .夜间工程增加费c .流动施工津贴d .场所狭小等特殊情况下产生的材料二次运费e .生产工具器具使用费是指购买不属于施工生产所需固定资产的生产工具、检查试验器具等。 摊销和维修费，以及为工人准备的工具支付的补助金f .检验试验费是指建筑材料、构件和建筑安装物的一般鉴定、检验产生的费用，包括设置试验室进行试验的材料和化学药品的费用等技术革新和研究试验费。 不包括新结构、新材料试验费和建设单位出厂合格证明材料检验、构件破坏试验及其他特殊要求试验费用g .工程定位重新测定、工程交点、现场费用整理。其他直接成本可以直接计入预算分配项目，不同类型的工程可以按费率计入，一般工业和民间建筑工程也可以按平方米计入，但不能重复计算。(二)间接费用间接费用由施工管理费和其他间接费用组成工程管理费。 它是指建筑安装企业为组织和管理建筑安装工程的施工和服务而消耗的人力物资，这种消耗的货币表现是施工管理费。 这些措施包括：a .工作人员工资b .工作人员工资附加费c .工作人员劳动保护费d .工作人员教育经费e .事务费f .交通费g .固定资产使用费h .行政工具使用费g .利息j .其他费用。其他间接费用。 这是建筑安装工程施工所必需的，不包括工程直接费用和施工管理费用范围内的费用。 包括临时设施费和劳动保险基金。(三)计划利润计划利润是指按照国家规定的计划利润率向建设部门要求的利润。(四)税收所谓税，是指按照国家规定应计入建筑安装工程成本的营业税、城市建设的维护税、教育费3 .其他预算房地产开发预算的内容除了以上土地开发预算和建筑安装工程预算外，还包括国家和当地政府有关部门规定的房地产开发投资中支付开发概况(预算)和个别工程综合概况(预算)的费用。 这些费用目前项目多，各地有不同的规定，大体包括以下费用项目(主要参考北京市的规定)。(1)城市基础设施“四源”建设费(2)市政支配费(3)电力交付费(4)工程合同预算或投标审查费(5)工程质量监督费(6)竣工图料的制作(七)建筑业流动资金贷款利率系数(八)按电费(九)分摊市政公用设施建设费(十)临时用地费和临时建设费(十一)建材开发补充基金(十二)绿化建设费(十三)投标施工图预算编制费(十四)投标管理费(十五)合同公证费(十六)施工执照费(十七)工程监理费(十八)工程机械转移费(十九)工程保险费(二十)商业据点费(21 )人防费(22 )管理费(23 )贷款利息(24 )建设期间预约价格指数以上三部分应支付的土地开发费、建筑安装工程费及其他费用，再加上不可预见的费用，构成开发区建设总成本，是商品销售的基础资料。 在商品的定价中，还必须考虑开发公司的利润和应缴纳的税金。三、房地产开发预算文件的构成和编制程序1 .房地产开发预算的编制依据编制房地产开发预算的主要依据如下：(一)设计资料：概算文件应以开发项目初步设计或扩大初步设计为依据编制预算文件，包括与施工图有关的通用图集、标准图集等。(二)概算分配和间接费用分配等：概算文件必须根据国家和主管部门发行的现行概算分配和指标、间接费用分配、材料预算价格、概算单价表和各种指标编制，预算文件必须根据国家和主管部门发行的现行建筑工程预算分配、安装工程预算分配、间接费用分配、材料预算价格、建筑材料手册、施工组织设计等(三)国家和地区主管部门签发的有关文件：概算文件和预算文件根据国家和地区各有关主管部门签发的编制概算、预算的各种文件和规定、房地产开发的政策法规等。 如建筑材料价格调整文件/费用征收项目/费率调整文件、拆迁方法、费用征收文件等。2 .房地产开发预算文件的构成房地产开发预算文件首先在单一之后进行综合，部分地整体地、分层地总结作成。 这里有(一)单位工程概况(预算)预算书；单位工程概况(预算)预算书是房地产开发预算书的基本组成部分，确定某单位工程(如士建设工程)。 卫生工程、特殊构筑物工程、电气照明工程、电气设备及安装工程、暖气工程、自风工程等单位工程)所需建设费用的文件(二)个别工程综合概况(预算)计算书；综合概算预算书是确定个别工程所需建设费用的综合文件，包括个别工程费用，按个别单位工程概算预算书进行总结。 房地产开发项目整体有多少个别费用是根据各部门的工程概况(预算)总结而成的。 整个房地产开发项目的工程，必须制作一些个别工程的综合概况(预算)计算书。(三)土地开发及其他费用概况(预算)计算书土地开发和其他费用感慨(预算)的计算书，确定了单位工程以外的东西，不过，与房地产开发相关的费用的文件，作为独立项目归纳了。 如果某项费用只属于一项工程，不要