清水弯温泉度假村投资项目分析

清水湾温泉度假村投资可行性报告一、总论（一）项目背景1.项目名称清水湾温泉度假村2.单位概况武义清水湾温泉度假村坐落于风景秀丽的浙江武义温泉旅游度假区，距武义县城4公里，距国家AAA级郭洞古生态村4公里。度假村三面环山，空气清新，按三星级旅游涉外饭店标准设计建造。3.项目提出的理由温泉对人体的医疗作用早已被人们认识，在我国利用温泉治病有悠久的历史。清水湾温泉度假村项目是一个以武义温泉为旅游媒介，以度假村内的自然资源为特色，武义丰富的旅游资源为环境的，能够为国内外的游客提供健康、休闲、内容丰富的“绿色假期”的旅游度假村。项目建设符合国家产业政策，是国家和地方政府极力鼓吹发展的项目，项目的建设有一定的社会意义；项目不是一个孤立的度假村，它可以与惠东县其它旅游资源配套，而形成一个完整的有特色的海滨旅游线（二）项目概况1.拟建地点浙江武义温泉旅游度假区2.建设规划项目设施要求温泉会所是温泉度假村的标志工程，由温泉浴城、康体理疗中心、商务会议中心和风味餐厅四部分组成。温泉浴城和康复理疗中心要求具有浓厚的温泉文化氛围，注重温泉与中医、文化和娱乐的结合,借助温泉别墅的住宿条件优势，把康复理疗中心朝温泉疗养院方向建设；商务会议中心要求会议设备齐全，要能满足不同类别的商务会议客人的需求；风味餐厅要布置独特，体现农家氛围。温泉别墅以住宿客人为服务对象，按照三星级旅游涉外饭店的标准配套服务设施，各座别墅要突出建筑外观、内部装修风格的独特性和多样化，体现各国、各民族的特色。 生态农庄是温泉度假村的特色工程，要突出农庄的生态环境、环保潮流和娱乐功能，产品以荔枝等当地的特产为主。室外娱乐场是温泉度假村的主要娱乐设施，根据温泉度假村内的室外地形来开发多种室外活动项目，建造多种室外活动设施，要注重各种设施的安全性。3.主要建设条件武义县位于金华市西南部。东经 11927 11938，北纬 2832 2903之间，素有“温泉之城”的美誉。溪里温泉日出水量超2500吨，水温42.6-44，含多种对人体有益微量元素。金温铁路于范村西北入境，沿武义江经履坦镇，跨过武义江转东至桐琴北出境入永康市，境内设有履坦、武义、桐琴三站。330国道斜穿境东北，省道有上茭道至松阳线(44)，永康至武义线(43)，尚有城区至金华、东皋至缙云、三港至丽水、马口至遂昌等多条跨境公路和县、乡道纵横贯穿全境，全县大部分村已通公路。金丽温高速公路横穿境北，设下邵互通口，连接城区。旅游业作为武义县重点产业，清水湾温泉度假村的建设得到了政府的大力支持。二、资源条件评价（一）可利用资源武义温泉是被指为“浙江第一，华东一流”，武义温泉里的泉水含有多种对身体有益的微元素，武义温泉以量大、水优、温度适宜而著称。显然已成为秋天、冬天旅游的好去处，身体感觉疲惫的时候，带上自己的亲朋好友，一起来到这里，来到武义温泉，一定会让你感觉身心舒爽。生活的压力一定会慢慢褪去。武义温泉中的泉水含有多种稀有的对身体各种病痛都有益的微元素，如心脏病、冠心病、风湿性关节炎、神经衰弱、慢性肠胃炎。一般人泡泡温泉可以促进血液循环、促进消化，对维护神经系统及美容养颜都有一定的功效。（二）其他旅游资源武义山清水秀，文化底蕴深厚，又有丰富的温泉资源，是发展养生休闲特色旅游的宝地。武义境内奇峰林立、重岩叠嶂、深谷幽潭、湖光山色、天然成趣、风光迷人，景观独特。寿仙谷景区重岩叠嶂，清溪趣石点缀，雄伟中透出秀丽，吓纱崖、凌空石井则是巍峨惊险、天然而设，令人称绝。有着“十里画廊”之称的刘秀垄、清风寨风景区奇石象形，景点众多，每一处无不蒙上与东汉光武帝刘秀避难有关的神秘色彩。加上台山、石鹅岩、石鹅湖等毗邻相连的景点，构成了一派壮丽秀美的自然景观。三、投资估算清水湾温泉度假村是集度假、娱乐、休闲、健身、理疗为一体的综合服务项目，且处于尚未开发阶段，工程量比较大，需要较多资金。初步估计清水湾温泉度假村投资项目的投资预算为6500万元人民币，其整体营销推广费用分别摊入各具体项目的维护费用中。（一）温泉会所1、投资总额：3,350万元，包括：温泉浴城浴城分为经典浴池和特色浴池两大部份，以休闲自然为主要风格。参考同类温泉浴城，估计基建投资：1,800万元（包括围墙、绿化等费用）；设备投资：800万元；流动资金：100万元。总计：1,800+800+100=2,700万元；康体理疗中心基于温泉度假村的定位，康体中心并不需要过于豪华，而是以充分挖掘温泉的康体潜力为主，中西医结合。估计基建投资：100万元（包括浴城的附属设施）；设备投资：90万元；流动资金：10万元。总计：200万元。商务会议中心估计基建投资：200万元；设备投资：100万元；流动资金：50万元。总计350万元。风味餐厅餐厅以天然装饰为主，突出精致布局和农家风味。估计基建投资：60万元；设备投资：30万元；流动资金：10万元。总计：100万元。2、营业收入参考浙江省境内的温泉度假村收费标准，清水湾温泉度假村的浴城定价：80元/每位。其他收费项目亦相应参考该度假村附近的温泉度假村收费标准。同时，根据之前的市场预测，预计温泉浴城一年接待客流量可达28万人次。当然，实际客流量的多少将取决于温泉度假村管理水平和营销力度。在稍后的敏感性分析中，本文也给出了不同客流量情况下度假村的盈利水平。根据前面所作的市场预测，营业收的初步估算如下：项目名称容量预算（万人）消费标准（元/人）年收入（万元）温 泉 浴 城28802,240康复理疗中心2815%=4.260252商务会议中心82001,600风 味 餐 厅2880%=22.430672合 计4,7643、营业成本管理费用（包括员工工资。按营业收入的7%计算）:4,764万元7%=333.48万元；房屋、建筑物折旧(20年直线折旧):2,16020=108万元；设备折旧（5年直线折旧）:1,0205=204万元；维护及水电费（按营业收入的15%计算）：4,76415%=714.6万元；营业物品消耗（不连风味餐厅）（按营业收入的25%计算）：4,09225%=1,023万元； 风味餐厅制作成本（按毛利润率40%计）： 67260%=403.2万元；营业税金:4,7645.5%=262.02万元。4、利润税前利润4,764-（333.48+108+204+714.6+1,023+403.2+262.02）=1,715.7万元；所得税：1,715.733% =566.181万元；税后利润：1715.7-566.1811,149.52万元。5、投资回收期（不计建设期，以下皆同）：3,3501,149.523年。（二）温泉别墅1、按如下标准兴建，初步估计投资总额为：2,600万元：按三星级标准兴建80栋别墅，其中：25栋小型（每栋5个标准间）、45栋中型（每栋5个标准间、2个豪华套房）、10栋大型（每栋8个标准间）、4个豪华套房。共计430个标准间，130个豪华套房。初步估计投资额为：1,925万元（25栋小型20+45栋中型25+10栋大型30=1,925万元）；初步估计设备投资额为：625万元（4301+1301.5=625万元）；初步估计需流动资金：50万元。2、营业收入对于温泉别墅，完全可以考虑采用国际流行的分时度假概念或其他方式予以经营，提高客房利用率和利润率，但具体经营模式有待经营者定夺。这里的收入预测仅作参考。武义县内的三星级酒店标准间的收费为220-240元，考虑到温泉度假村所处地域相对较为偏僻，为吸引旅游社团的旅游客户计，标准间对旅行社的收费定在120元左右是较为合理的；豪华套房的目标市场主要是淡季的商务客人，定价在220元左右是较为合理的。其中，标准间和豪华套房的数量比为43:13。根据前节的市场预测，预计在温泉度假村住宿过夜人数可达10万人次。按照上述收费标准，初步估计营业收入如下：容量预算（万人）平均房价（元/人）年收入（万元）101200.7679+2200.2321=143.211,432.13、营业成本管理费用（含员工工资。按营业收入的7%计算）：1,432.17%=100.24万元；房屋、建筑物折旧（20年直线折旧）：192520年=96.25万元；设备折旧（按5年直线折旧）：6255=125万元；维护及水电费（按营业收入的8%计算）：1,432.18%=114.57万元；营业物品消耗（包括别墅房间耗费按营业收入25%计算）：1,432.10.25=358.03万元；营业税金：1,432.15.5%=78.77万元。4、利润税前利润：1,432.1-(100.24+96.25+125+114.57+358.03+78.77)=559.24万元；所得税：559.240.33=184.5492万元；税后利润：559.24-184.5492374.69万元；5、投资回收期：2600374.697年；（三）生态农庄1、所需投资额为：100万元。生态农庄可利用现有的山坡，依山而建，力求自然，体现出地道的农家风情。其中在治理荒山、开垦农地、建温室等方面要列为重点。2、营业收入生态农庄采用分承包方式经营，收入主要来自收取承包费的收入，而管理和维护等费用开支则由承包农户负责。初步预测生态农庄可吸引度假村50%的客流量，并假定承包费率为30%，收入情况如下：容量预算（万人）消费水平（元/人）年收入（万元）2850%=141216830%=50.43、营业成本折旧（因多为设备，作5年直线折旧）：1005=20万元；4、利润税前利润：50.4-20=30.4万元；所得税：30.40.33=10.032万元；税后利润：30.4-10.03220.37万元。5、投资回收期：10020.375年。（四）室外娱乐场1、按照如下标准，初步估计所需投资额总计450万元：室外娱乐场所可包括垂钓场、射箭场、滑草场、攀岩壁、野战场、定向越野园等。其中除了滑草场成本和维护费用较高，其他项目的投资成本均较低。建设定位于力求自然、野趣，与整个度假村生态、休闲的风格保持一致。初步估计基建投资额250万元；设备投资额150万元；流动资金50万元。2、营业收入初步估计如下：容量预算（万人）消费标准（元/人）年收入（万元）2850%=14354903、营业成本管理费用（含员工要资。按营业收入的7%计算）：4907%=34.3万元；房屋、建筑物折旧（20年直线折旧）：25020=12.5万元；设备折旧（5年直线折旧）：1505=30万元；维护及水电费（含原料消耗，按营业收入的30%计算）：49030%=147万元； 营业税金：4905.5%=26.95万元。4、利润税前利润：490-(34.3+12.5+30+147+26.95)=269.25万元；所得税：269.250.33=88.8525万元；税后利润：269.25 88.8525180.40万元。5、投资回收期：450180.403年。四、财务评价（一）、静态评价根据以上对各部分项目的分析，清水湾温泉度假村的四项项目总的年平均税后利润为：1149.52 +374.69 +20.37 +180.40 =1724.98万元；四项项目的年平均账面资产为：（6,500+0）2=3250万元；整个项目的年平均账面回报率为：1,724.983,250 =53.07%。在全部项目建成后，在正常年份的投资利润率为25%，项目总的投资回收期（加建设期2年）为9年。（二）、动态评价（1）净现值分析根据以上预测和分析，XX温泉度假村的各投资项目的回收期最短的只需不到三年，最长的也不超过七年，是经济效益比较理想的开发项目。因此，对于整个项目建成后的现金流量情况，下面做一个5年近期预测，并根据这一现金流量计算总项目的净现值和内含报酬率。清水湾温泉度假村投资项目现金流量预测表 单位：万元科目第0年第15年每年投资额1、 收入2、 成本3、 折旧4、 税前利润（1-2-3）5、 所得税（税率33%）6、 税后利润7、 运营现金流（3+6）6,5006,736.53,566.165595.752,574.585849.611,724.972,320.72现金流量净额-6,5002,320.72这里的折旧均采用直线法计提（以下皆同），并预计项目资本的机会成本为20%，则项目净现值为：(万元)NPV0，初步认为投资该项目是可行的。（2）、内含报酬率（IRR）分析该项目的内含报酬率（IRR）为：，即2320.72（P/A,x,5）=6,500（万元）因此，(P/A,x,5)=6500/2320.72=2.8009，由年金现值系数表可知，x23.9%即该项目的内含报酬率（IRR）约为23.9%，大于估计的项目投资的机会成本20%。因此，投资此项目能产生较好的经济效益，此项目具备投资价值。（三）盈亏平衡分析本部分主要根据上部分的度假村投资建成后五年现金流量分析，主要是分析：（1）当其它因素（如预计的定价等）不变时，需多少客流量才能使投资成本刚好得以回收；（2）当其它的因素（如预测的客流量等）不变时，采取什么样的定价才能使投资成本恰好能得以回收。1、定价不变，客流量变化考虑到在诸多项目中，温泉浴城的客流多少直接影响了康体中心、风味食街、温泉别墅、生态农庄以及室外娱乐场等的客流量，因此，其他项目的客流量的变化均可以温泉浴场的客流量大小为参考。故设温泉浴城的保本客流量为x万人：四部分项目的营业收入分别为：（1）、（80+600.15+200828+300.8）x=170.14x；（2）、(143.211028)x=51.15x；（3）、120.50.3x=1.8x；（4）、350.5x=17.5x。营业收入共计为：240.59x万元营业成本（不计折旧）分别为：（1）、170.14（0.055+0.07+0.15）x+0.25146.14x+0.424x=92.93x（2）、51.15(0.07+0.08+0.25+0.055)x=23.27x（3）、0（4）、17.5*(0.07+0.30+0.055)x=7.44x共计：123.64x万元第15年，每年折旧：595.75万元营运现金流为：(240.59x-123.64x-595.75)(1-0.33)+595.75=78.36x+196.60（万元）。科目第0年第15年每年投资额1、 收入2、 成本3、 折旧4、 税后利润5、 运营现金流（3+4）6500240.59x123.64x595.7578.36x-399.1378.36x+196.60现金流量净额-6,50078.36x+196.60令，得保本客流量x为：25.22万人。即，在其它因素不变情况下，温泉浴城的客流量至少要达到25.22万人/年，XX温泉度假村项目投资的现金流入现值等于现金流出现值，才能达到盈亏保本点。2、客流量不变，定价变化。考虑到所有度假村项目中，价格敏感性最强、影响最大的是温泉浴城的收费价格，其余项目的涉及面较窄（如康体中心），客户消费额较低（如食街、生态农场及室外娱乐等），而商务客人对于价格的敏感性较低（如商务会议中心的收费等），因此也可将温泉浴城的收费作为基本定价，其他项目的收费以此为参考按比率计算。因此，设温泉浴城的费用为y元/人。四部分项目的营业收入分别为：（1）、28y+4.2（60/80）y+82.5y+22.40.375y=59.55y；（2）、10(143.21/80)y=17.90y；（3）、14(12/80) 0.3y=0.63y；（4）、14(35/80)y=6.125y营业收入共计：84.21y万元；营业成本（不计折旧）分别为:（1）、59.55（0.055+0.07+0.15）y+0.2551.15y+0.48.4y=32.52y（2）、17.90(0.07+0.08+0.25+0.055)y=8.145y（3）、0（4）、6.125*(0.07+0.30+0.055)y=2.60y共计：43.26y第15年，每年折旧：595.75万元；营运资金：（84.21y-43.26y-595.75）(1-0.33)+595.75=27.44y+196.60（万元）。科目第0年第15年每年投资额1、 收入2、 成本3、 折旧4、 税后利润5、 运营现金流（3+4）650084.21y43.26y595.7527.44y-399.1327.44y+196.60现金流量净额-650027.44y+196.60令，得到保本定价y为：72.03元/人。即，当别的因素预测情况不变时，温泉浴城的收费至少要达到72.03元/人，温泉度假村投资的现金流入现值等于现金流出现值，刚好不盈不亏。（四）敏感性分析本部分分析主要用来判断当项目的基础数据（如客流量、收费、成本等）发生变化时，经济评价指标（这里主要是净现值NPV指标）的变化幅度，以及项目可承担风险的能力。1、确定分析指标以净现值NPV指标作为主要分析判断的动态指标。2、选定需要分析的不确定因素，并设定这些因素的变化范围通常来说，影响现金流入量的有产品价格、产品销量和其它业务收入等因素，影响现金流出量的有设备开工率和经营、管理费用支出等因素。在本项目中，我们将影响现金流入的因素主要确定在游客人数和每位游客的平均收费这两项上；而将影响现金流出的因素主要确定在营业成本（包括管理费、维护费等）上。即主要考虑以上三项不确定性因素。3、计算各因素变动导致经济指标变动的数量结果在充分考虑了市场需求、经济景气、行业前景和行业特点等因素后，对于上述三项不确定性因素，均赋予其上下各20%的变动空间。一般来说，这也是较为符合实际的可能变动情况。下表左侧列出了对各个变量的悲观和乐观估计，右侧几列则列出了当其中一个变量变化、而其他变量仍维持期望值时，在悲观和乐观情况下各自的项目净现值。不确定因素变化范围分析指标NPV（万元） r=0.20悲观期望乐观悲观期望乐观游客人数（万人）22.42833.6-661.97441.271963.02收费（元/人）648096-659.29441.271967.04营业成本（占收入之比）63.48%52.9%42.32%-981.87441.271874.68例如，当游客人数为悲观预计的22.4万人、其他因素皆保持期望值时，项目净现值为-661.97万元，较之正常期望下的净现值少了很多，此时项目处于亏损状态。五、社会评价在武义建立温泉度假村有相当的资源 ，项目建设符合国家产业政策规定，是地方政府鼓励和优先发展的项目。项目建设有重要的社会意义。从当地的经济投资环境来看，投资硬环境较好，武义县具有良好的经济发展前景。作为为旅游配套服务的度假村也将具有较大的发展空间。因此，在当地建立温泉度假村具备较好的发展潜力。武义县政府提出了“旅游旺县”的发展规划，旅游产业已成为惠东县的重点发展和支柱产业的地位。在武义县建立温泉度假村，可以得到当地政府的有力支持，并享受到一定的政策、税收优惠。具体优惠办法有待于与当地政府沟通后确定。总之，清水湾温泉度假村具有较好的发展潜力。投资此温泉度假村项目是必要的，也是可行的。六、风险分析1市场竞争激烈，在