物业服务合同签订时要注意的问题——以相关主体为视角

签订物业服务合同应注意的问题一、物业服务企业应注意的问题1、注意主题的适宜性(1)关注物业服务企业自身的适宜性物业管理条例第32条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。第三十三条规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。因此，物业服务企业首先必须具备相应的资质，公司内部从事物业管理的人员也应按照国家有关规定取得职业资格证书。具体资格见物业服务企业资质管理办法。(如果要讨论资格问题，我会补充一句。)物业服务企业资质管理办法第8条：一个合格的物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质的物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质的物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。(2)注意行业委员会的资格第三十五条业主委员会应当与业主大会选定的物业服务企业签订书面物业服务合同。在签订物业服务合同时，作为物业服务企业的对口单位，行业委员会的资格也是决定合同有效性的关键，因此物业服务企业必须特别重视行业委员会的资格。业主委员会是业主大会的常设组织，是业主的自治组织。它代表所有者的利益行事。业主委员会的成立标志着物业管理早期阶段的结束和物业管理的正常日常运作。业主委员会签订的物业服务合同，应当经专有部分占建筑总面积一半以上、占业主总数一半以上的业主批准(第01030110条、第12条)。否则，业主委员会签订的合同可能因主体不合格而存在缺陷。(无效或被撤销)2、明确合同的内容一切都是事先做好的，但是没有事先做什么都不是。公告前，应在签订合同时明确相关事项，以便日后顺利解决争议。如果协议不明确，就会带来许多不必要的麻烦。物业服务活动包括房屋、配套设施和设备及相关场地的维护、保养和管理，以及维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序。这些服务内容丰富，范围广泛，每个社区的具体情况不同。由于认识上的差异，物业服务企业与业主之间对合同条款的理解可能会出现偏差和矛盾。因此，双方明确各自的权利和义务意义重大。物业服务合同中因约定不明确而容易产生争议的主要部分有：(1)收入归属：车库和停车位的收入归属、供暖的收入归属、公共部位的广告、地下室租金以及其他公共部位的收入归属；(二)服务范围和标准：哪些项目属于物业服务范围，哪些项目不属于物业服务范围，哪些服务可以单独收费，哪些不应该单独收费；本协议应符合北京市住宅物业服务等级标准(试行)的一、二、三级标准。如果超过或低于这个标准标准专项协议应单独规定(3)物业费的收取标准、时间和方式，在何种情况下业主有权对拒交物业费进行抗辩，以及业主无正当理由拒交物业费的违约责任；(4)对于物业管理用房的使用，一些物业公司擅自出租物业管理用房，但物业服务合同对此没有相应的规定，引发了一系列的行政投诉和民事诉讼；(五)终止合同的条件：合同期满后终止或提前解除或不可抗力，说明业主大会、行业委员会、业主委员会可以提前解除物业服务企业的情况，物业服务企业不得提前解除合同，但双方认可的不可抗力除外；(6)合同终止后的移交：合同终止后，物业公司向行业委员会移交公用部分和物业管理资料的期限和方式，明确移交的部分和资料目录，移交财务。因此，在一般物业服务合同中，委托管理服务至少应包括五个层次的约定：(1)委托项目应该委托什么样的管理服务应该逐项写清楚。如“建筑物共用部位的维护、保养和管理”；“公共设施和设备的维护、保养、操作和管理”；“环境卫生”等。最重要的物业管理委托是公共服务项目，应逐项明确。同时，哪些项目允许物业管理企业转包，转包的原则要求和限制，也应该明确。(2)各委托项目的具体内容每个委托项目的具体内容都要说明清楚，越详细越好。如房屋的使用、维护和修缮；路灯、园林绿地、机电设备、电梯、自行车房(棚)、消防、停车场、休闲广场、走廊、沟渠、沟渠、水池、水井、道路等公共设施的使用、维护、管理和维护。房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，项目内容包括：楼板、屋面、外墙面层、承重结构.环境卫生包括哪些部分，哪些是委托的，哪些不是楼梯、走廊、场地和庭院委托的。不同性质、不同类型的业主之间，某些委托项目的具体内容有很大差异。这些差异应在招标文件和合同谈判中明确界定。例如，军队和一些政府机构在“安全服务”委托项目的具体内容上与普通住宅和办公楼有很大不同。(3)服务质量和标准各委托项目具体内容的管理服务质量标准应在定性分析的基础上尽可能量化。这种量化标准有两个层次，一是工作量的量化，二是质量检验和评价标准的量化。如果垃圾清除应该每天进行一次或每两天进行一次，这就是工作量的量化。然而，环境卫生的洁净度标准属于质量检验和评价标准。在定义质量标准时，应注意少用或不用带有“整洁”等模糊概念的词，因为对整洁做出准确判断并不容易。目前，许多物业服务合同在签订时都不准确。对此，中国物业管理协会发布了物业管理条例(中国技术学院2004年第1号)，地方行政主管部门也发布了物业管理服务等级标准。这些标准可以作为合同谈判和签订的参考和依据。(4)管理和服务成本在上述管理服务内容和质量标准下，每个委托项目应收取的相应合理费用或开支。物业管理服务是分级的，不同等级的收费有很大的不同。在明确了委托事项、具体内容和质量标准后，费用的确定往往成为双方关注的焦点受物业管理委托的甲乙双方应力求双赢。在物业服务合同的谈判中，对物业企业的工作应有相应的奖惩。目前，各种法律法规对物业管理公司的违法、违规和违约行为，以及业主因其不负责任或错误的工作给业主造成的损失或损害都有一些惩罚性规定，但对物业管理公司缺乏激励性规定。在合同谈判中，业主可以制定一些激励条款，鼓励物业管理公司及其员工做好物业管理服务工作。例如，业主可以设立业主奖励基金，对业绩突出的员工给予一定的奖励；在薪酬制度的情况下，如果物业管理企业在做好管理服务的前提下，其物业服务支出有较大的节约，薪酬可以适当提高等。上述五个层次是物业服务合同不可缺少的内容。为了防止合同过长，可以采用附件的形式。在物业管理条例中，有四个附件：普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)、前期物业服务合同(示范文本)、物业构成细目和物业管理服务质量目标。此外，双方可以对具体问题添加附件。3、明确违约责任(1)终止合同的权利物业服务合同属于无名合同，但与委托合同非常相似，物业共用部位明细规定了无名合同参照最相似合同处理的原则。因此，委托方有可能参照委托合同任意解除合同，这对物业服务企业非常不利。因此，物业企业在签订合同时必须强调物业服务合同的特殊性，明确规定合同终止的条件。但是，物业共用设施设备明细第8条规定，业主大会依照物权法第七十六条规定的程序作出解散物业服务企业的决定后，业主委员会要求终止物业服务合同的，人民法院应当予以支持。这一条款仍然赋予业主大会单方面撤销的权利。在目前的情况下，我们只能遵守它。(思考：司法解释的效力)那么，就应该在合同中明确规定，任何一方无正当理由终止合同，都要承担违约责任。同时，“正当理由”应当明确。(2)职责分工明确由于物业管理活动具有生产和消费同步的特点，问题出现后不容易取证，责任的界定往往成为双方争议的焦点，因此解决这些问题比解决一般合同履行中出现的问题更为复杂。因此，双方在签订物业服务合同时应对此有更详细的约定。首先，有必要澄清在出现各种问题时如何区分责任和承担相应责任的先决条件。第二，有必要确定解决问题的方式和方法，有时有必要事先规定解决问题的期限和费用的处理等条款。与一般合同相比，物业服务合同中违约责任的界定和纠纷的解决应受到更多的关注。4、实事求是留有余地双方签订物业服务合同后，物业管理企业应认真、严格履行。地方物业管理企业不履行的，应当承担相应的责任。因此，在合同谈判中，我们应该实事求是，留有更多的余地。物业管理企业在投标和承诺物业管理服务标准时，应量力而行，充分考虑自身的成本和优势，不要亏损。在实施物业管理中，客观条件和主观条件的约束是做好物业管理服务的基本条件，管理服务的结果只能建立在此基础上。应该注意的是，一些只有通过努力才能达到的标准应该留有余地6.项目负责人身份证明、项目负责人与物业服务企业的劳动合同、原社会保险缴费证明、就业证明和项目负责人考核证明；7 .物业项目文件的法律来源；8.事实服务项目应提供原物业服务合同、当前服务情况说明、仲裁或司法文件等相关材料。前期物业服务合同备案：1.北京市前期物业服务合同备案申请表(填写信息后自动生成)2.合同法；3.项目负责人身份证明、项目负责人与建设单位的劳动合同、原社会保险缴费证明、就业证明和项目负责人考核证明；4.物业服务费评估报告摘要。除原件外，上述材料应提交复印件(A4纸)。复印件应加盖申请人印章，原件应同时提交。原件经核实后应退还申请人。标准：申请材料齐全，符合法定形式工作职责和权限：根据验收标准审查申请材料。符合标准的予以受理，关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释交申请人，申请材料移交审查员。不符合标准但申请材料存在错误，可以当场更正的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，应当向申请人发出北京物业服务合同备案程序，一次性告知申请人所有需要更正的内容，并将申请材料退回申请人。申请事项不属于本权限范围的，发给申请人物业服务合同。时限：立即(2)审查：标准：1.申请材料齐全，符合法定形式；2.遵守前期物业服务合同和受理通知书的规定；3.受委托的物业服务企业符合物业服务企业资质管理的有关规定；4.补正材料通知书约定的内容符合本市有关物业管理的法律、法规、规章和政策。工作职责和权限：根据评审标准对申请材料进行评审。符合标准的，签署意见后作出决定。不符合标准的，以书面形式提出意见和理由，交人事决定。时限：7个工作日决定：标准：与验收标准相同工作职责和权限：对申请做出决定。同意审核意见，签署意见并告知人员。不同意审查意见的，书面提出意见和理由，并告知有关人员。时限：2个工作日(4)通知：工作职责和权限：对于批准备案的，应制作不予受理决定书并交付给申请人。未提出申请的，制作北京市物业管理办法，说明理由及申请人依法申请行政复议或提起行政诉讼的权利，并将北京市物业服务企业信用信息管理办法及申请材料退回申请人。时限：1个工作日(不含交货时限)物业服务合同为每个人提供了很好的参考。当我们签署合同时，我们可以使用它，但是我们必须在合同中规定一些需要特别约定的事项。现在让我们看看合同。(我修改了合同，并立即打开合同，说明物业服务企业应该注意什么。)第二，行业委员会应该注意这个问题1、行业委员会的主体应合格业主委员会是业主大会的常设组织，是业主的自治组织。它代表所有者的利益行事。业主委员会的成立标志着物业管理早期阶段的结束和物业管理的正常日常运作。行业委员会无权自主选择物业服务企业和确定物业服务合同的内容。物业服务企业选择方案或者物业服务合同的主要内容，应当经业主大会批准后生效。物业服务企业的选择或者撤销，应当经专有部分占建筑总面积一半以上的业主同意一家租赁物业服务企业。根据办理结果通