我国房地产市场发展现状分析

我国房地产市场发展现状分析摘要房地产业是国民经济的重要部门，其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。 本文通过阐述我国房地产市场的发展现状，分析了经济学角度产生的原因和房地产泡沫增长对我国的影响，借鉴外国经验提出相应的调节对策，促进我国房地产的持续、健康发展。关键词房地产供给需求平衡泡沫增长Abstracttherealestateindustryisanimportantsectorofthenationaleconomy its rise和flotdirectrolyrenttonaliceconomicdecline.thisperpartedirese mentofrealestatemarketin China at present，analinsthereasonsatthepointofeconomic， andexplaceintheinforrealesteatebbabblegrowthtoourcountry.renallfrofforequereexinthecorrespondingadjustmentcouncil termease inableandhealthydevelopmentofrealestate位于ourcountryKeywords: Real estate，supply，demand，平衡蓝牙房地产业是我国国民经济发展的支柱产业，确保房地产业健康稳定发展不仅是防止我国经济危机，也是预防通货膨胀的重要措施。 在我国经济复苏时期，国家优化房地产市场结构，支持保障性住房发展，控制投机行为，科学估算用地指标，严格规范土地储备，打击“囤积地”行为等，达到房地产市场和谐稳定发展的目标。1我国房地产市场的基本现状近年来，随着城市化、工业化进程的加快，我国房地产业的天气越来越好，总体上对经济社会的发展起到了切实的促进作用，但由于野蛮的增长，其负面影响也在扩大，不仅扭曲了经济结构，还造成了经济社会的巨大危险。 因此，对快速扩散的房地产的负面影响，不可忽视，要高度警惕，提前警告。1.1房地产供求总量中的不平衡房地产供求总量的不均衡一般是潜在总需求超过有效需求，实际供给超过有效供给，也就是说超量需求和超量供给并存，即不足和过剩同时存在。 在我国房地产市场的发展过程中，存在潜在需求巨大、有效需求不足的矛盾、大量商社空缺等不均衡问题。 随着我国国民经济持续稳定发展和城市化水平的提高，居民购房支付能力和潜在房地产需求不断提高。 另外，随着居民收入水平的提高，我国消费结构的升级也带来了住宅市场巨大潜在需求。 我国恩格尔系数的下降表明居民的消费重点转移到了住宅和教育等方面。 消费结构升级大幅度提高居民住房消费比例，增加住房消费需求总量。 近年来，房地产过热问题成为社会焦点，政府不断提出相关管制措施，但效果不佳。 究其原因，存在我国住宅市场发展总体水平较低的刚性需求客观存在的问题。 中国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好和作为保持住房价值的增值工具的心理作用，也受到政府不正当行为的影响。 另一方面，我国存在住宅有效需求不足和大量商品空缺的现状。 我国现阶段，新楼不断开工，商品供应不断增加，而许多中低收入者买不起住宅，没有住宅，几代同室现象屡见不鲜，大量楼宇空置。 全国和部分地区的大量商品都卖不出去，空缺率越来越高，这是不争的事实。 国家统计局数据显示，截至2010年6月底，全国商社预计销售面积19182万平方米，近2亿平方米，比上年增长6.4%，其中住宅面积10646万平方米，比上年增长0.2%。 按每套住宅1000平方米的估计，1亿平方米的全国住宅的预定销售面积意味着1000万套左右的商社预定销售。1.2房地产供求结构上的不均衡性住房供应结构不均衡主要是商品房与经济适用房、廉租住房供应与需求数量不一致，结构不合理。 我国住房制度改革以来，我们过于强调住房市场化分配，房价上涨过快，地方政府和房地产开发者热衷于商业住房的开发，在提供经济适用住房和廉租住房方面缺乏积极性，应该占市场主体的保障性住房逐渐周边化，廉租住房、经济适用住房的供给，应该满足中低收入者家庭住房的需求商品房高档住宅与中低价住宅的比例也不合理，商品房中低价住宅、中低价住宅的供给比例低。 市场阶层的不均衡性主要是库存市场过于萧条，增加市场变得活跃。 房地产市场可以分为增加市场和库存市场。 从市场活力度来看，库存市场不景气，增加市场活跃。 国外发达国家的房地产市场往往集中在库存交易上。 例如，美国的库存交易额与增量交易额之比为3.2:1，但中国大部分地方的库存交易所过低。 库存交易活跃的上海市库存交易和增量交易的比例也不过1:3。2我国房地产市场供求不均衡的原因2.1房价粘性导致房地产市场不平衡新古典经济学的完全竞争模式信息充足，商品同质，交易双方自由进入市场，交易双方假设数量多，市场价格有伸缩性，可以通过价格调整达到供求平衡。 但房地产市场不是完全竞争的市场，房地产市场具有很高的独占性，房地产开发者在市场上具有垄断力，价格刚性，而房地产市场信息不对称，开发者比消费者拥有更多信息，表现出更有利的地位。 这种情况下，房地产价格是粘性的，房地产市场价格没有伸缩性，不能随着市场供需状况的变化而立即上下调整，导致市场供需不均衡。 而且中国房地产市场的价格容易扭曲，信息容易出现歪曲，房地产市场很难根据价格的变化来调整市场供求关系的不均衡。2.2过高的交易成本导致房地产市场不平衡房地产市场过高的交易成本来自于住宅的消费品特性。 住宅是人们生活的必需品，移动性和差异。 其非迁移性表现在该地区的特征上，考虑到了地区环境和居住者的社会经济地位、地区自身的物理特性和到达性、与职场和朋友和家人的交通便利性等。 住宅的不同表现出住宅的具体特征，如住宅型、面积、住宅年龄、建材、装修等。 这些特性提高了购买者的搜索和合同成本。 首先，考虑到搜索成本，由于房地产市场上购房者的接受和喜好有很大差异，房地产无法移动，市场供应无法完全满足市场需求，形成了第一个市场上的不平衡点，潜在的购房者为了持续、目的地寻找合适的房屋而形成的高搜索成本进一步减少了交易其次，考虑到合同成本，由于住宅的不同，购买者为了尽可能地完善合同，有意或有意地增加合同成本，延长合同时间，放宽市场上调整供求不均衡的速度。2.3垄断竞争的价格形成机制导致房地产市场不平衡因为房子是建在土地上的，所以决定了房子等建筑物也不能移动，决定了哪个房地产都在当地开发，只能在当地消费。 房地产位置的固定性决定了房地产不像普通商品，如日用百货商店和帽子服装等，可以通过价格信号调整各地的不足，房地产市场不是完全竞争的统一市场，而是地区的垄断市场。 在垄断性市场，由于住宅是生活必需品，如果市场上没有其他替代物(如政府福利室、廉租房等)，房地产市场就是供应商的价格。 在这种市场氛围下，房地产市场的价格并非完全由市场供求决定，其数值不仅受市场供求的影响，而且受定价人(即开发人员)的主观制约，市场形势明朗时必然出现过高的房地产价格，对于处于弱势地位的消费者来说，这种市场价格此时，房价难以承受的问题必然发生，出现了供求不均衡。2.4中央金融政策波动导致房地产市场不平衡房地产业是资金密集型行业，房地产业的发展需要金融业的介入和支持。 金融政策也是控制房地产市场的主要工具之一。 采用金融政策控制房地产市场，房地产需求旺盛，投资过热，紧缩房地产贷款房地产需求不足，市场薄弱，扩大房地产信用。 金融政策主要通过贷款规模、利率水平、贷款方式等选择来控制房地产市场。 对房地产开发商来说，由于大楼开发资金大部分来源于银行贷款，银行贷款金额和短期贷款利率的调整对房地产供给产生重要影响，对房屋买家来说，银行首期金额和贷款利率的调整影响到使用贷款买家的购买决策，对房地产需求产生重要影响，房地产市场供给量和需求量可能无法平衡。 因此，经常变动的信用等金融政策也同样引起房地产市场的不平衡。 我国的住房金融，个人贷款、住房抵押贷款的剩馀金额、增加速度创历史最高纪录。 但是，我们现在只是在交易中提供住房贷款，没有住房再贷款再融资的制度，住房金融发展的深度和其他发达国家有很大的差距。2.5中国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好研究表明，中国企业和家庭愿意支付溢价以获得房地产所有权，当然有很多原因。 租赁市场不发达，没有规范，租赁客户的基本权利受到限制，缺乏保护租赁客户的权利制度，没有租金限制和解约限制等限制手段，除了这些原因以外，大家都有房产所有权，企业和家庭都是非常重要的特征。2.6未来预期的不确定性导致房地产市场不平衡由于房地产生产周期长、价格高、场所固定性等特点，房地产市场供需双方的行为受未来预期因素的影响。 对于购房者来说，预期因素的影响主要是预测未来房价的动向。 消费者预测将来价格会下跌，即使现在价格大幅下跌，市场需求也会减少。 相反，如果预测将来价格的上涨，即使现在价格大幅度上涨，市场需求也会增加。 对房地产供应商来说，对房地产市场未来趋势、未来投资回报的期待，对本期和未来期房地产供应水平和结构产生重大影响。 因此，未来预期的不确定性对房地产市场供求状况有很大影响，导致房地产市场供求不均衡。3房地产“泡沫”增长的影响房价收入比是衡量国际通行房地产泡沫的主要指标，是指房价与城市家庭年收入之比。 根据世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家的合理房价收入比在3-6倍之间。 我国目前全国房价收入比已超过15倍，上海、北京、深圳、广州等地房价收入比已超过50倍，房地产泡沫已成为我国整个国民经济的系统性风险。3.1房地产投资比例过大，已成为结构调整的一大困惑。近年来，我国房地产投资约占GDP总投资的6.6%，占总投资的四分之一，相关上下游产业达到60多个。 房地产的表现如何直接影响着GDP的指标。 不仅如此，房地产行业推动的大部分是高能源、高排放、高污染企业，在实施结构调整时不得不避免。 例如，2009年前的第三季度，北京、上海等地的房地产投资约占当地总投资的三分之一，成为了带动当地的重要手段。 在这种情况下，这些早巳附着“都市病”的特大城市，不是内涵性地写文章，而是用钢筋和水泥带动经济增长，提高GDP的数字，怎么能调整结构呢3.2房地产业的无序发展，已成为“高碳”经济的主要加害者。另一方面，一些房地产商出于商业考虑，将投资集中在所谓一线城市，急剧降低这些城市大气、土壤、水资源等自然承载力，“城市病”越来越严重，人为加剧了环境问题。 例如上海人均水资源不足150立方米，北京只有300立方米，大大低于国际公认的1000立方米警戒水平。 在这样的城市里，进一步扩大，真是不可思议。 另一方面，房地产及其上下游企业主要以资源消费、能源消费、对环境的占有来谋求增长，其上游、下游、建设中、建设后都会产生大量的高碳排放。 如果不从自然和人文的角度进行可持续经济评价和环境评价，没有相应的法律法规制约，高排放的社会责任问题是不可避免的。 这种野蛮增长背离了低碳经济的时代潮流。3.3房价持续上涨房价持续上涨，房地产需求从消费需求转变为投资需求，进而变为投机需求，房地产的本性逐渐丧失。 一系列商社不再是人居住的地方和使用的地方，而是成为投机买卖的筹码，变成社会财产的切割机，将社会财产集中到房地产商和少数有钱人身上。 这种奇怪的房价走势与经济增长自然曲线高低的偏差，最终不仅是房市的高度泡沫化，而且是整个市场急剧膨胀破裂长期衰退，成为经济发展的障碍，更严重的是背离公平原则的经济问题和社会问题。 例如，引起大量房奴、大量资产在家固化的瘦弱型消费者，会招致社会资源的严重浪费。3.4房价急剧上涨对经济安全和金融安全构成长期威胁房价的急剧上涨，填补了恶性通货膨胀的潜在祸根，有可能成为人民币在将来某个时间大幅度贬值的诱因。 另一方面，利用信用工具购买、消费、投资和投机的人越来越多，不仅增加了房主的生活压力，而且生活质量也受到很大影响，同样资产质量也受到各种因素的复杂影响。 如果这个团体的数量庞大的话，会威胁到整个社会的经济安全。另外，从金融机构方面来看，高比例释放大量房地产信用，会增加经营的不确定性，危及经营的安全。 更严重的是，房地产通常是高杠杆操作，由