2011年广州甲级写字楼市场年度报告

2011年广州甲级写字楼市场年度报告说明本研究咨询报告由南丰智库（CORC）领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国土资源部、国家发改委、国家信息中心、广州市国土资源和房屋管理局、广州市统计局、中国房地产业协会商业地产委员会、中国写字楼行业协会、广州房讯网、国内外相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，全面分析了广州写字楼行业发展的宏观形势、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告对广州写字楼市场发展状况和消费情况进行深入的研究探讨，并对广州写字楼市场的发展前景、趋势做出推测并提出了可操性投资建议，是写字楼业相关单位准确了解当前我国写字楼行业发展动态，把握企业定位和发展方向的重要决策依据。定义供应量指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上，报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。空置率指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。吸纳量指报告期内销售和出租房屋的数量之和。概览宏观经济广州市统计局2011年广州市经济社会发展综述报告显示，报告显示，2011年广州市实现地区生产总值(GDP)12303.12亿元，同比增长11.0%；广州城市居民人均可支配收入同比增长12.3%，增速低于全国(14.1%)；其中工资性收入增长9.4%。广州城市居民消费价格(CPI)同比增长5.5%，增速实现跑赢GDP与CPI。2011年广州房地产开发投资总额1306.74亿元人民币，占同期该市固定资产投资的38.28%。由于2010年亚运累积高基数条件下，基础设施建设放缓等原因，2011年1-2月固定资产投资同比下降1.2%，而随着101项重点建设项目的推进和“新广州、新商机”系列招商活动投资项目的落地，广州固定资产投资增速从3月起止跌反升，稳定提升，至12月增速达到10%。 2011年广州市实现社会消费品零售总额5243.02亿元，同比增长17.1%。2011年广州万菱汇、太古汇、保利中环广场、万达广场和5号停机坪等多个购业中心开业，形成明显的商圈集聚效应。此外，“广州夏日美食嘉年华”、“广州(沙面)西餐文化节”和“广州(国际)美食节”等一系列餐饮文化宣传推介活动和在节假日商家主题促销活动均有效刺激广州市场消费力的释放。写字楼市场2011年全国楼市遇冷，但写字楼市场却持续走旺，成为2011年的一道亮丽风景线。写字楼不受限购的影响，租金不受政府管制，自然吸引了众多投资的目光。2011年广州写字楼无论是在销售和出租上都持续走旺，售价、租金大幅上扬。与北京、上海等一线城市相比，广州写字楼价格一直偏低，甚至出现写字楼价格大大低于同区住宅价格的“商住倒挂”现象，写字楼租金更曾一直处于一线城市中的低位。 2011年，随着大批甲级写字楼的入市，加上在住宅限购令的刺激下，商用物业投资大热，广州写字楼价格终于摆脱长年“商住倒挂”的阴影。目前广州甲级写字楼主要集中在越秀区、天河区、珠江新城、海珠区四大商圈，截止到2011年底，甲级写字楼市场总量达到342万平方米。从供需关系来看，南丰智库（CORC）调查报告显示，2011年广州全年新增供应72万平方米，与2010年相比增长24.1%；全年吸纳量为62万平方米，较2010年增长37.7%。从租售价格来看，广州写字楼租金和售价双双上涨，租赁市场在强劲需求的刺激下上涨幅度超过预期，销售市场在“商住倒挂”的比价效应下售价弹升幅度同样超过预期。从商圈分布来看，越秀区、天河区、珠江新城、海珠区等商务区高品质综合写字楼建设加速，使广州写字楼市场呈现多核心发展态势。 根据南丰智库（CORC）的最新统计数据，截止2011年12月，广州写字楼市场平均售价23888元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上涨16.4%；平均租金137元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2010年相比上涨19.1%；平均空置率14.2%，与2010年相比下降19.3%。2002-2011年广州甲级写字楼租金与售价指数市场供应全年新增劲升两成 珠江新城持续领跑南丰智库（CORC）调查报告显示，2011年广州甲级写字楼全年新增供应72万平方米，与2010年相比增长24.1%。目前广州写字楼主要集中在越秀区、天河区、珠江新城、海珠区四大商圈，截止到2011年底，广州甲级写字楼市场总量达到342万平方米。2011年全年广州甲级写字楼新增供应主要集中在天河商圈及珠江新城区域。新竣工大厦包括有恒大地产中心、太古汇、富力盈信大厦、高德置地一、三期以及广州国际金融中心等。高德置地广场一期于第四季度落成，为珠江新城带来92000平方米的甲级面积供应。值得注意的是，原本计划在2011年内投入使用的多个超高层项目，因其技术要求较高，工程进度迟于预期，落成日期相应向后推延，导致新增供应偏紧。销售市场方面，写字楼供应主要以珠江新城写字楼为主，目前珠江新城的甲级写字楼在售稀少，其销售价格最高也已超过3万元/平方米。在甲级写字楼最为集中的珠江新城，2011年底新上市的超甲级写字楼项目富力盈凯广场，目前报价高达4万元/平方米。而即将开售的广晟国际大厦和保利中达广场等高端写字楼项目，目前的吹风价也要4万元/平方米。市场需求内资企业主导市场 商住项目表现抢眼南丰智库（CORC）调查报告显示，全年吸纳量为62万平方米，较2010年增长37.7%。2011年金融机构和内资企业是广州写字楼需求的主力，据统计65%成交来源于内资企业的扩张，约35%来源于外资企业，内资企业仍然占据写字楼租赁需求的主导地位。2011年以来受国内经济的持续稳定发展刺激，内资企业加速在本地市场的扩张深拓，对优质办公物业需求旺盛，广州写字楼市场租金得以持续上扬。国内金融、制造、专业服务和贸易等企业仍是广州甲级写字楼的主要租户来源，持续强劲的市场需求推动租金的上行。太古汇写字楼目前已成功吸引如国内外大型金融、房地产、通信电子等行业企业进驻，入住率已在7成以上。在新入市或在建优质项目积极吸纳新进广州或搬迁需求的同时，位于越秀区或天河北的传统甲级写字楼业主亦通过各类优惠挽留租户并吸引旧租户扩租。如富力盈信大厦、太古汇和高德置地三期的出租率均超过七成以上安永华明会计师事务所入驻广州高德置地广场达6600平方米的办公面积，此外还有夏普、惠普、普华永道、迅达电梯、三井物产及广东发展银行等知名客户。广州高德置地广场项目拥有34万平方米超甲级写字楼群，写字楼的出租情况理想，C塔、D塔早已出租完毕，B塔、E塔出租率逾85%，而新一期A塔写字楼也正在对外招租，目前招租情况热烈。高德置地广场一期知名客户有：通用电气从环市东路的宜安广场搬迁至此，承租6000平方米的办公面积。珠江新城其他主要租赁成交还包括：奔驰和比利时领事馆分别在富力中心租下2400平方米和700平方米，光大金控租赁高德置地广场三期1105平方米的面积新设广州公司，雅居乐则将其华南区总部迁至广州国金中心，面积达12000平方米。广州国际金融中心月平均租金在250300元/m2，最高达310元/m2，在珠江新城傲视群雄，甚至摘取华南第一租金桂冠。在其引领下，后起之秀如珠江城、广晟国际大厦、利通广场等高端办公物业，也陆续成为CBD写字楼的耀眼明星。与此同时，由于不受限购影响且受到租金大幅上升的强力支撑，写字楼销售保持活跃，前期优质可售供应已逐步消化，旺盛的投资或购买自用需求使市场供不应求再次凸显，进一步刺激售价的上扬。例如而商住两用项目财富世纪广场 9月开盘热销7亿元，2011年销售超过12亿元。另外，主打高性价比的马赛国际商务中心、主打复式办公概念的保利中汇广场等项目亦表现抢眼，显示出目前国内高端阶层依然热衷于地产投资。市场综述接轨国际化大都市 多核心迎稳步上升2011年，随着更多跨国企业进入广州，加上众多优质写字楼项目投入使用，广州写字楼租金开始迅速上升。值得一提的是，2011年新上市的广州写字楼项目，其产品定位、配套、服务等各方面都接轨国际最高水准，大多数项目都引入了国际团队担纲项目设计和后期的物业管理服务。大批甲级写字楼的入市，广州商务氛围更成熟，吸引了更多跨国企业进驻，大大提升了广州国际化城市的形象和地位，助力广州真正迈向国际化大都市行列。根据南丰智库（CORC）的最新统计数据，截止2011年12月，广州写字楼市场平均售价23888元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上涨16.4%；平均租金137元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2010年相比上涨19.1%；平均空置率14.2%，与2010年相比下降19.3%。从供需关系来看，南丰智库（CORC）调查报告显示，2011年广州全年新增供应72万平方米，与2010年相比增长24.1%；全年吸纳量为62万平方米，较2010年增长37.7%。从租售价格来看，广州写字楼租金和售价双双上涨，租赁市场在强劲需求的刺激下上涨幅度超过预期，销售市场在“商住倒挂”的比价效应下售价弹升幅度同样超过预期。从商圈分布来看，越秀区、天河区、珠江新城、海珠区等商务区高品质综合写字楼建设加速，使广州写字楼市场呈现多核心发展态势。 展望广州作为南中国的中心城市，其辐射范围越来越广，2012年随着新一批高端物业陆续交付使用，预期广州甲级写字楼的总体租金仍将保持增长的趋势，但增幅或明显减缓。同时，政府对住宅市场的调控政策将继续，优质写字楼物业仍是未来一年投资热点。而广州市场优质可售项目仍然稀缺，广州甲级写字楼物业售价预期将在2012年稳步上升。2012年广州写字楼市场预测：第一，供应量大幅增长，预计2012年落成的甲级写字楼高达100万平方米，主要集中在珠江新城；第二，预计2012年甲级写字楼整体租金升幅有限，部分空置率较高的项目租金有下调压力。第三，受经济不明朗因素、银根仍然偏紧影响，相对于2011年积极的扩充态势，企业多转向保守的发展战略，在整体售价保持上升趋势的同时，部分急于回笼资金的项目售价有下调压力。关于南丰智库南丰智库（CORC）前身中国写字楼研究中心，是国内首家专注于商用地产各产业链条发展的学术研究机构，由中国非住宅地产门户房讯网（）牵头成立，中国写字楼行业协会提供分析技术支持。全国工商联房地产商会、中国房地产业协会提供行业指导，囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位，共同打造中国非住宅地产行业发展的智库平台。产品形式：写字楼研究简报（每周提供）商业地产研究简报（每周提供）产业地产研究简报（每周提供）企业研究报告（不定期提供）产品研究报告（不定期提供）中国写字楼蓝皮书（每年提供） 法律声明本报告为南丰智库（CORC）制作，报告中所有的文字、图片、表格均受到中国法律知识产权相关条例的版权保护。没有经过本公司书面许可，任何组织和个人，不得使用本报告中的信息用于其它商业目的。本报告中部分文字和数据采集于公开信息，所有权为原著者所有。没有经过原著者和本公司许可，任何组织和个人不得使用本报告中的信息用于其他商业目的。本报告中项目、面积、成交、价格、销售率、租赁率及相关市场预测主要为CORC研究员采用行业访谈、市场调查、二手数据及其他研究方法分析获得，部分数据未经开发商直接认可。本报告中发布的调研数据部分采用样本调研方法，其数据结果受到样本的影响。由于调研方法及样本的限制，调查资料收集范围的限制，部分数据不能够完全反映真实市场情