利率调整对房地产市场的影响分析

利率调整对房地产市场的影响分析摘要：房地产业是我国的支柱产业，房地产市场健康快速的发展为我国经济发展和民生建设起到重要作用。目前，我国房地产市场过热，房地产价格持续增高且增长速度较快，但是房地产繁荣背后存在着诸多问题。利率作为经融货币的一个工具，是国家宏观调控经济的方式，本文在总结国内外相关研究的基础上，结合近期中国人民银行的利率调整，探讨利率调整对我国房地产市场买卖双方的影响，以及对房价的影响和房地产投资规模的影响，提供出我国利率调整和房地产市场存在的问题并且提出相应对策。关键词：利率调整；房地产市场；影响；问题；对策Study on the Influence of Interest Rate Change to Real Estate PriceAbstract: Real estate industry is a pillar industry of our country, the real estate market healthy and rapid development of Chinas economic development and peoples livelihood construction play an important role. At present, our country real estate market overheating, real estate prices are rising and growth rate faster, but there are many problems behind the property boom. Interest rates as the financial currency of a tool, is the national macroeconomic regulation and control of economic way, in this paper, on the basis of summarizing the relevant research both at home and abroad, combined with the recent interest rate adjustment of the peoples bank of China, discusses the interest rate adjustment influence on buyers and sellers of the real estate market in China, as well as the impact on house prices and the impact of real estate investment scale, provide the interest rate adjustment and existing problems of the real estate market of our country and put forward the corresponding countermeasures. Keywords: interest rate; real estate price; influence; problems; countermeasure目录一、房地产市场2二、国内外研究现状2（一）国外研究现状2（二）国内研究现状3三、利率变动对房地产市场的影响4（一）利率调整对购房者的影响4（二）利率调整对供房者的影响4（三）利率调整对房价的影响6四、存在的不足6（一）利率市场化改革不完善6（二）房地产场的运行存在问题7五、对策和建议7（一）促进利率市场化改革7（二）调整我国房地产市场的运行8参考文献：8一、房地产市场房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和1。二、国内外研究现状（一）国外研究现状各国学者就利率与房地产市场关系的研究不是很多，但是结论基本是一致的2。各个学者都认为利率的变动与房价呈现反向关系，国家可以通过利率政策对房地产的价格进行调控3。Arcelus和Meltzer认为由于过高的住宅需要和供给弹性，抵押贷款利率对住宅供求的影响并不是很大。Kau和Keenan指出利率上升导致房地产价格下跌，两者呈反比关系，投资价格和住宅价格会因为利率的升高而同时降低。Agawal和 Phillips认为抵押贷款过程中，利率效率有可能会降低，而降低的原因来源于利率降低带来的额外付款的抵押方式，因此抵押贷款利率与房地产价格呈负向关系。Harris在研究了名义利率（央行或其他提供资金借贷的机构所公布的未调整通货膨胀因素的利率，即利息的货币额与本金的货币额的比率4）对房地产价格的作用效果之后，房地产预期的价值增加只受名义利率的影响，名义抵押贷款利率使房价朝着相反的方向变化。Reichert指出，美国地区的房地产市场价格与抵押贷款利率呈现负相关关系。Abraham与Hendershott建立了带有滞后过程的住宅价格波动模型，证明了利率的上升会导致住宅价格下降。DongchulCho发现，住宅的租押价格不仅仅由真实利率水平决定，而且与真实利率呈反向变化关系。Giuliodori利用 VAR 模型研究了欧洲9个国家的房价，结果表明利率下降之后，房价有了不同程度的上涨。Iacoviello和Minetti运用了VAR 模型来检验信贷政策中信贷渠道对房地产市场的影响，他们用了3个不同的 VECM 模型和1个VAR模型对4个欧洲国家（芬兰、德国、挪威和英国）进行研究，发现70个银行利率基准点冲击后，房地产价格下降0.7%-1%，金融市场自由度越高，利率对房地产价格冲击就越大越持久，两者呈负相关关系。还有一些学者认为，利率调整与住宅价格呈正相关联系。Adrian Cooper以英国房地产市场为例，建立OEF（牛津经济预估模型）模型发现抵押贷款和长期利率的关系会使房价保持平稳。Kenny和Goodman发现利率与住宅需求之间的关系是正相关的。（二）国内研究现状房地产业在我国发展的时间不长，但从1998年房改开始，我国的房地产产业进入了飞速发展的阶，并且逐渐成为了我国的支柱产业，越来越多的中国专家开始关注房地产市场。我国大多数学者认可利率作用于房地产市场。他们认为利率的杠杆作用在调控房地产市场中发挥着重要作用5。钟剑、孙力彬认为,最近几年,导致我国房地产价格上涨的因素离不开政府提供的宽松的货币政策,调控历地产价格可以利用实施从紧的货币政策。许承明、王安兴认为,政府为了抑制房价泡沫产生釆用提高利率的方式是可行的。银行存贷款利率的增加,不仅仅增加了社会投资者的投资成本,这也足政府向社会发出实行从紧的货币政策的信号,减少市场中的购房者或迫使持币观望者退出房地产投资,从而抑制房地产市场的价格上涨趋势减缓;而利率下降带来的社会效应正好相反6。符森认为,利率的变动会影响房地产的销量,利率水平的高低与房地产市场信贷资金数量紧密相关,调节银行存贷款利率不仅可以调节开发商投资,还能够对购房投资起到调节作用。姜茜认为,利率政策能够起到减少投机的作用。不过他认为利率的调整其实对实际购房成本不会有太大的影响,对利率进行调整更明显的效果是减少购房者,在短期内使房价跌落。若要保证房价不出现报复性反弹,还需要政府职能部门采用政策措施与利率政策相结合,才能确保房地产市场持续健康发展7。国内也有学者就利率与房地产市场的关系进行了实证研究。孙静、王纯杰利用2005年7月至2008年5月三年间的利率与房地产销售价格的相关数掘,实证分析得出,利率的调整程度对房地产市场的发展程度是互为关联的，调整利率能够反应出房地产业的景气程度8。李琴通过对统一的利率政策对房地产经济区域价格差异的实证分析得出，东部房价受存贷款利率调整的短期关系比较明显，而西部地区受存贷款利率调整的短期影响最弱，中部房价与银行贷款利率存在长期稳定关系。从而可知，银行的利率政策对我国中部地区在长期角度上来看最有效，而对东部地区的房地产市场的短期效果最明显9。与国外学者相比，大多国内文献的实证研究手段过于简单。三、利率变动对房地产市场的影响（一）利率调整对购房者的影响 房地产市场的购房者主要分为两类：一是为了改善生活条件的自住购房；二是购买房产进行投资以实现财富的保值增值。不论是自住还是投资，他们的资金绝大部分是通过在银行借贷，因此，利率调整对购房具有直接影响。首先，对于自住购房者，他们的目的是为了改善自己的居住环境，利率上升后，这类购房者的还贷数额将提高。虽然银行可以对首次购房者在基准利率的基础上降低10%，但每月多支出的还款数额对于中低收入的家庭来说是不小的压力。而对于投资需要的这类购房者，如果他们持有的房地产资金是自有资金，利率调整会加大机会成本，如果，购房资金是从银行借贷的，就会加大购房者的实际成本。因此，利率的上调会在一定程度上抑制购房需求10。但对于房地产的投资者和投机者来说，影响他们需求的主要是持有房地产的预期收益和其他资产收益。如果房价上涨速度得不到控制，或者一直处于上涨的趋势中，房地产市场的投资需求不仅不会减少， 反而会增加。（二）利率调整对供房者的影响房地产业属于资金密集型行业，房地产业的融资渠道多数是通过向商业银行贷款获得的，资产负债率高（见表1）。当贷款利率连续大幅度升高时，开发商获取资金的财务成本也相继增高，而在房价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产开发的收益就会大大降低，开发商可能会减少房地产的投资，房地产的供给量就会下降。但是从另外一方面看，利率的提高会使开发商的开发成本增加，收益减少，但是对于房地产企业中实力较强规模较大的开发企业来说不会有重大的影响。因为虽然目前房地产企业的平均负债率在 60% 左右的水平，但真正对开发商的影响只有 20% 左右的企业开发贷款和流动资金的贷款，而其余的 4 0 % 左右的负债实际上是发商销售的预收款。这部分钱是不需要付利息的，而且如果放在银行还是要收取利息的，并且这部分利息归开发商所有。另外，开发商还可以有他的融资渠道，如吸收基金公司的投资，上市融资等。由于资金来源的多元化和资本的雄厚，对于 20% 的贷款的利息的影响对开发商来说是不大的。但是对于一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源渠道单一的小开发企业来说，由于开发资金主要来源依靠银行的贷款，融资渠道较为狭窄，利率调整后由于资金使用费用的融资成本和财务成本的增加，其项目资金的运作会受到较大的影响，面临较大的经营压力，所以一些小的开发公司就会遭到淘汰。这又将有利于房地产行业的结构优化和调整11。表1 房地产开发企业的资金来源及其所占比例本年资金 国内贷款 外用资金 自筹资金 其他资金来源来源 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比1998 4414.94 1053.2 23.9 361.76 8.2 1167.0 26.4 1811.8 41.01999 4795.9 1111.6 23.2 256.6 5.4 1344.6 28.0 2063.2 43.02000 5997.6 1385.1 23.1 168.7 2.8 1614.2 26.9 2819.3 47.02001 7696.4 1692.2 22.0 135.7 1.8 2184.0 28.4 3670.6 47.72002 9749.9 2220.3 22.8 157.2 1.6 2739.0 28.1 4620.0 47.42003 13197.0 3138.3 23.8 170.0 1.3 3770.7 28.6 6106.0 46.32004 17168.8 3158.4 18.4 228.2 1.3 5207.5 30.3 8562.6 49.92005 21397.8 3918.1 18.3 257.8 1.2 7000.3 32.7 10221.6 47.82006 27135.6 5357.0 19.7 400.2 1.5 8597.0 31.7 12781.3 47.12007 37478.0 7015.6 18.7 641.0 1.7 11771.5 31.4 18048.8 48.22008 39619.4 11364.5 19.2 728.2 1.8 15312.1 38.6 15973.3 40.32009 57799.0 11364.5 19.7 779.4 1.3 17949.1 31.1 28006.0 48.52010 72944.0 12563.7 17.2 790.7 1.1 26637.2 36.5 32952.5 45.22011 85688.7 13056.8 15.2 785.2 0.9 35004.6 40.9 36842.2 43.0注：数据来源于中国统计年鉴（三）利率调整对房价的影响市场上房屋的供给与需求是决定房价上涨和下跌的基本力量。银行将利率升高后，住房贷款利率会提高，房价在短期内受加息影响较小, 但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段间,2004 年至今, 央行连续七次小幅加息, 而 2006 年我国固定资产投资价格上涨 1.5%,70 个大中城市房屋销售价格指数同比一直高于 105,全年价格上涨 5.5%, 而且这种状态还将继续维持一段时间。虽然利率调整并不能直接决定房价, 但却可以通过控制房地产的需求和供给从而影响房价。上调利率对于购房者来说意味着购房支出的增加, 这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度, 降低其购买力, 而购买力的降低必然会减少对房地产需求, 这种对需求的抑制作用将最终决定供给, 从而控制过高的房价, 产生积极的降温作用, 使房价回归理性。四、存在的不足（一）利率市场化改革不完善 首先，我国利率政策的制定存在诸多问题。我国利率政策的颁布具有一定的滞后性，难以满足迅速发展的经融市场，央行不能对经济形势的瞬息万采取随机应变的施，仅仅确立表面上的经济战略目标。从 1998 年至 2012 年这 15 年间，央行共进行了 26 次利率调整，频率较为频繁，但每次幅度较小，调整频率没有规律性，例如在 2007 年进行了 6次调整，而在 2009 年却没有进行任何调整，尽管利率政策的调整从数据上体现出了大体的方向，但是长短期利率之间缺乏有效的联动，有些受管制的利率调整后根本无法将经济信号传递到其他利率当中去，错误的利率信号容易导致某些商品例如房地产商品价格的扭曲，起不到利率的杠杆性作用12。其次，我国缺乏高效的利率监管体系。我国的监管部门对利率风险监管极小，给市场带来了激烈的竞争。再次，我国的金融环境缺乏稳定性我国的资本市场、货币市场发展都还不够成熟，二者并没有形成一个充分竞争的市场体系。我国的货币市场和资本市场都存在着诸多问题，一体化程度低，失去了内在的联动性，妨碍利率市场化的发展。（二）房地产场的运行存在问题 首先，我国房地产市场的供求总量发展不平衡。我国国民经济的飞速发展提高了居民的收入水平，老百姓购房的支付能力和对于房地产商品的潜在需求不断提高，越来越多的人将消费的重点转移向住宅方面，但是房价的居高不下使得人们只能将购买的类型锁定在小户型商品房、经济适用房等保障性住房上面，而房地产开发商却将开发重点放在高档别墅、社区以及大户型商品房，供求总量出现严重的非均衡性。在全国很多地区出现大量豪华的商品房户型根本卖不出去的现象，房屋的高空置率也极大的浪费了国家的资源。住房的结构供需也不平衡，我国的高档户型与小户型供给比例严重不合理，中低价位的小户型住宅供给量非常低。其次，政府的监管不到位。在我国房地产市场中，不少开发商通过发布虚假消息、大量囤房、自我炒作等做法肆意抬高房价的现象屡见不鲜，他们采用“囤地”、“捂房”的方式与政府进行对抗，产生的泡沫化房价给购房者带来了极其恶劣的影响，这都是由于我国政府缺乏强制性的制度监管和没有有效限制开发商不完全竞争的行为所致。开发商和购房者的信息不对称或完全不对称，购房者信息严重缺失，利益受到了严重损害。房地产行业在我国仍属于新型行业，对于新兴行业的监管就更需要严格，开发商一些钻政策空子的不法行为会严重扰乱房地产市场的正常秩序，政府相关职能部分对房市的调控监督能力必须进一步加强13。再次，我国的土地政策有待健全。国的土地价格形成机制仍不明确，许多地方政府将土地出让给开发商而获得财政收入，开发商对土地资源的垄断是导致房价居高不下的重要导火索，又因为房地产市场本身没有一个有效的定价体系，给了开发商随意制定房价的机会，助长了房地产泡沫的膨胀14。五、对策和建议（一）促进利率市场化改革首先，我国要培养稳定的宏观经济环境。我国宏观经济环境基本保持稳定，银行和企业间保持着协调的关系，为利率市场化改革提供强有力的保证；其次，强化我国的利率监管体系职能。建立一个健全高效的利率监管体系，既要保证监管的高效性，又不能违背市场经济运行的规律，使各个资产市场对央行的监管信号有反馈作用。央行应该进一步放开利率管制，转变智能，增强利率的监管和调控能力的前提是提高市场利率的透明度，保证金融机构信息披露的真实性，还要保证通过合理的利率来提高我国货币政策操作的灵敏度，保证各金融市场的参与者对央行利率调控信息和调控意图有着高敏感度。（二）调整我国房地产市场的运行 首先，推进房地产供给多层次化，完善住房保障制度。我国的房地产市场应该以需求为主导，建立为我国住房需求服务的房地产供给结构才是解决供矛盾的唯一方式。我国目前的实际情况是，房地产需求量从高到低分别为廉租房、经济适用房、一般性商品房、高档社区和