房屋登记官考试培训房地产测绘PPT课件

.,1,湖北省房屋登记官培训房地产测绘,房地产测绘培训教材构架房地产测绘了解、熟悉和掌握的内容各章节的重点解读武汉市房产测绘中心刘昌平2011年8月,.,2,房地产测绘构架,第一部分概述第二部分房地产图测绘内容第三部分成果资料的维护更新和利用,.,3,定义、目的、意义、任务、内容、特点,平面图测绘,面积测算,共有面积分摊,房地产调查,成果检查和归档,控制测量,变更测绘,房产测绘培训教材框架图：,概论,房产测绘内容,成果维护和利用,成果利用,.,4,房地产测绘重点、难点,房地产测绘需要了解、熟悉和掌握的内容,.,5,房地产测绘需要了解、熟悉和掌握的内容,第一章概论1、房地产测绘的定义、目的、任务（了解）2、房地产测绘的内容及特点（了解）3、房地产测绘的作用（熟悉）,.,6,房地产测绘需要了解、熟悉和掌握的内容,第二章房地产平面图测绘1、房地产平面控制测量（了解）2、房产调查（熟悉）3、房地产分幅图测绘（了解）4、房地产分丘图测绘（了解）5、房地产分层分户图测量（熟悉）,.,7,房地产测绘需要了解、熟悉和掌握的内容,第三章房地产面积测算1、房地产面积测算的意义和内容（了解）2、房地产面积测算的一般要求和方法（熟悉）3、房屋面积测算的规定（熟悉）,.,8,房地产测绘需要了解、熟悉和掌握的内容,第四章共有面积的计算与分摊1、相关的概念（熟悉）2、共有建筑面积的确认与分类（掌握）3、共有建筑面积的处理原则（掌握）4、共有建筑面积的测量与分摊计算（熟悉）,.,9,房地产测绘需要了解、熟悉和掌握的内容,第五章房产测绘资料的检查和整理归档1、房地产测绘产品检查验收的目的和要求（了解）2、房地产测绘产品检查验收的依据和内容（熟悉）3、成果资料的质量评定及技术报告、检查报告和验收报告的内容（熟悉）4、测绘成果提交及归档（了解）,.,10,房地产测绘需要了解、熟悉和掌握的内容,第六章房产变更测绘1、房屋变更测绘的内容（了解）2、房屋变更测绘的方法（了解）,.,11,房地产测绘需要了解、熟悉和掌握的内容,第七章房产测绘成果利用1、房产测绘成果利用（熟悉）2、房产测绘成果在数字化城市建设中的作用（掌握）,.,12,各章节重点解读,.,13,36页第5行1991年，第一部房产测量规范(行业标准)正式出台，标志着全国房地产测绘标准的统一。2000年2月，国家颁布了房产测量规范(GBT17986-2000)(以下简称房产测量规范)，房地产测绘工作逐步走向规范化发展道路。37页第9行（二）房地产测绘的定义房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术来测定房地产的位置、数量、质量等自然状况以及权属、用途、性质、利用状况等社会属性的专业测绘。房地产测绘属于专业测绘，它测绘的对象是房屋以及与房屋相关的土地。房地产测绘按范围不同分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。37页最后一段房地产测绘的目的：第一，是为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。第二，是为城市规划，城市建设(如户籍人口管理，基础设施，地下管网，通讯线路，环境保护)等提供基础数据和资料。第三，为委托人从事房地产交易、申请房地产产权登记、建设项目拆迁等活动提供房地产测绘数据。第四，为房地产管理信息系统（GIS）、数字城市提供基础数据和信息。,第一章概论第一节、房地产测绘的定义、目的、任务（了解）,.,14,38页第11行一、房地产测绘的内容房地产测绘包括房地产平面控制测量、房地产调查、房产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产测绘成果资料的检查与验收。39页第4行三、房地产测绘的特点1、测图比例尺大2、测绘成果具有法律约束力3、测绘成果精度要求高4、要求修测、补测、变更测量及时5、房地产测绘人员既要懂测绘、更要懂房地产,第一章概论第二节、房地产测绘的内容及特点（了解）,.,15,41页第1行一、在房屋登记中的作用房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房地产测绘成果中房屋建筑面积、地理位置、房屋界线范围、房地产平面图等均是房屋登记簿记载的重要内容,对房屋的基本状况起到证明作用，能够保证房屋登记簿公示信息的准确、规范。房地产测绘的外业工作，包括房地产平面图（分幅、分丘、分户等）测绘以及房地产调查。房地产平面图测绘，实际是对房屋权利范围的测绘，通过实地测量房屋坐标、四至关系、相关地形地物等，反映房屋的实际地理位置和相邻关系，确保房地产地址的唯一性。房地产调查的内容有坐落、产权人、产权性质、建筑结构、建筑高度（层数）、房屋用途、用地性质等，为房屋登记提供可靠的第一手资料。房地产测绘成果通过审核后，方可用于房地产登记，成为证明房屋面积、界线范围、地理位置等的依据文件。,第一章概论第三节、房地产测绘的作用（熟悉）,.,16,46页第7行房产测绘管理办法（建设部、国家测绘局令第83号）规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”，因此，对房产测绘成果，必须进行审核、验收合格后方可在登记发证等房产管理中使用，并按要求纳入房产档案。46页第14行房产测绘成果包括：房产簿册、房产数据和房产图集等。,第一章概论第四节、房地产测绘管理,.,17,第二章房地产平面图测绘第一节概述,57页第3行一、房地产平面图的概念房地产图是房产图和地籍图的总称，是一种系列图，房地产图的图示部分，房产图来讲，按房产产权、产籍管理的需要，分为房产分幅平面图(简称分幅图)；房产分丘平面图(简称分丘图)；房产分层分户平面图(简称分户图)。57页第17行二、房地产平面图测绘的特点房地产图的测绘是一项政策性、专业性、技术性、现势性很强的测量工作。57页最后第1行从事这一工作的人员不仅要有熟练运用各种测绘方法的能力，而且还要掌握房地产的业知识，熟悉房地产的若干法律、法规，公平、公正、合法、合理地测算房屋面积，保护各方的合法利益，为房地产市场搞好服务。,.,18,第二章房地产平面图测绘第二节房地产平面控制测量（了解）,58页倒数第6行二、房地产平面控制网的布设原则和基本要求房地产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部，从高级到低级，分级布设，也可以越级布网的原则，充分利用国家和城市已有的控制测量成果，保证测绘成果的共享和质量，以达到经济上和技术上的合理性。59页第15行三、房地产测量的坐标系统房地产测绘目前采用的国家标准房产测量规范（GB/T179862000）第3.3.1条明确指出：房产测量应采用1980西安坐标系统或地方坐标系统，采用地方坐标系统时，应和国家坐标系统联测。59页第19行房产平面控制测量应尽可能的利用国家已有的平面控制测量成果，但在利用前，先进行必要的检核分析，确认合乎要求后方可采用。房地产平面控制测量包括二、三、四等基本控制测量和一、二、三级加密控制测量61页第24行GPSRTK实时动态测量,.,19,63页第9行房屋权属用地单元的最小单位是丘。所谓丘，地表上一块有界空间的地块。根据丘内产权单元的情况，丘有独立丘与组合丘之分。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘；一个地块属几个产权单元共有时，称组合丘。64页第16行（6）用地的分类调查城镇房屋用地的类别按房产测量规范附录A中的A3执行。一块用地内的房屋类别不完全相同时，以其主要的或多数的类别为准。一般来说，一块用地应分为一类，特殊情况下，可按用地内多栋房屋用地的实际情况分别划分类别。65页第24行（二）房屋调查房屋的幢是房屋的计量单位，指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。房屋的调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷、和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。66页第5行3、产别的调查房屋产别是根据产权占有不同而划分的类别。依据房产测量规范产别分类如下,第二章房地产平面图测绘第三节房产调查（熟悉）,.,20,68页第14行一、房地产分幅图的作用房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是测绘分丘图和分户图的基础资料，同时，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。房产分幅图以幅绘制。68页第18行二、房产分幅图测绘的范围房产分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿、企事业单位及与其毗连的居民点。房产分幅图测绘，应与开展城镇房屋登记的范围相一致。68页倒数第4行房产分幅图成图比例尺：城镇建成区一般采用1：500比例尺测图；远离建成区的工矿区、企事业单位及其相毗连的居民点也可采用1：1000的比例尺测图。,第二章房地产平面图测绘第四节房地产分幅图的测绘（了解）,.,21,72页第18行一、房地产分丘图的作用房产分丘图是房产分幅图的局部图，是反映本丘内所有房屋及其用地情况、权界位置、界址点、房角点；房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权属状态等各项房地产要素。也是绘制房产权证附图的基本图。房产分丘图以丘为单位绘制。73页第20行房产分丘平面图的内容除表示分幅图的内容外，还应表示房屋的权界线、界址点、界址点点号、窑洞的使用范围：挑廊、阳台、房屋建成年份、丘界长度、房屋边长、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。74页第5行界址点等级:限差（m）,中误差,第二章房地产平面图测绘第五节房地产分丘图的测绘（了解）,.,22,74页第18行一、房地产分层分户图的作用房地产分层分户图又称房产分户图，是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为基本单元，表示房屋权属范围的细部图。是根据各户所有房屋的权属情况，分幢或分层对本户所有的房屋的坐落、结构、产别、层数、层次、墙体归属、权属状态、产权面积、共有分摊面积及其用地范围等各项房产要素，以明确异产毗连房屋的权属界线，供核发房屋所有权证的附图使用。房产分户图按照房屋登记的基本单元绘制。75页第7行五、房地产分层分户图的内容和要求房产分户图的内容包括房屋的权界线、房屋边长、墙体归属、建筑面积、分摊共用面积、楼梯、走道、地名、门牌号、图幅号、丘号、幢号、层次、室号等。房屋边长应实量，取位注记至0.01m。不规则房屋边长丈量应加量辅助线，共有部位应在范围内加简注。,第二章房地产平面图测绘第六节房地产分层分户图的测绘（熟悉）,.,23,76页第12行房地产面积的测算均指水平面积的测算，分为房屋面积的测算和用地面积的测算两种。其中房屋面积的测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。1、房屋建筑面积房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖，有围护物，结构牢固，有实际使用功能，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。2、房屋使用面积房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋使用面积是房屋各层中直接为生活和生产使用的净空面积，不包括房屋内的墙、柱等结构面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。3、房屋产权面积房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所用权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房屋行政主管部门登记确权认定。4、房屋共有建筑面积房屋共有建筑面积是指多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。有部位应在范围内加简注。房屋占地面积是指房屋底层外围水平投影的面积，包括落地阳台、外走廊等附属建筑的外围水平投影面积。,第三章房地产面积测算第一节房地产面积测算的意义和内容（了解）,.,24,77页第21行一、房屋面积测算的一般要求1房屋面积的测算，均以幢为基本单位，按水平投影面积测算。2各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。3边长以m为单位，取至0.01m；面积以为单位，取至0.01。4量距应使用经鉴定合格的测距仪或其它能达到相应精度的仪器或工具。5房屋的层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。78页倒数第1行房屋的层数指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其层高在2.20米以上的，计算自然层数。房屋的总层数为房屋地上层数和地下层数之和。夹层、插层、低于2.20米高的技术层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数80页倒数第10行1、预测面积房屋边长数据采集的资料来源：（1）房屋建筑设计图纸（含施工平面图、立面图、剖面图等）。（2）房屋销售方案、公共部位的情况说明。（3）建设单位提供的其它资料。,第三章房地产面积测算第二节房地产面积测算的一般要求和方法（熟悉）,.,25,83-85页倒数第4行二、房屋建筑面积测算的规定（一）计算全部建筑面积的范围（15条）（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。（二）计算一半建筑面积的范围（5条）（4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。（三）不计算建筑面积的范围（10条）（7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。85页第16行（1）外墙墙体同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。85页倒数第3行楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。,第三章房地产面积测算第三节房屋面积的测算规定（熟悉）,.,26,90页第13行成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。,第四章共有建筑面积的计算与分摊第一节共有建筑面积的分摊计算相关的定义（熟悉）,.,27,90页倒数第2行一、共有建筑面积的确认共有建筑面积和与之相关的共有关系一般可采取下列方式确定。（一）由房屋建设单位在经规划部门核准后的设计平面图上对共有部位进行标识。（二）共有面积确认前，房屋建设单位应出具共有部位的情况说明。（三）房屋进行实测的，还需要房产测绘人员根据图纸在现场逐一检核、勘测，并确认其功能和共有情况。（四）分摊后的共有建筑面积，不划分各产权人在共有建筑面积上的权界。91页第8行二、共有建筑面积的分类1不计入分摊的共有建筑面积2计入分摊的共有建筑面积,第四章共有建筑面积的计算与分摊第二节共有建筑面积的确认与分类（掌握）,.,28,92页倒数第9行一、共有建筑面积处理原则1、共有建筑面积分摊计算，应以幢为基本单位。2、异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有部位的，各户面积在各自的范围内独立计算；异产毗连房屋存在有无法分割的共有部位的，各户需要进行共有建筑面积的分摊计算。3、产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定执行；4、无权属分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进行计算分摊。93页第1行按相关建筑面积比例进行分摊，计算各单元应分摊的面积，按下式计算：,第四章共有建筑面积的计算与分摊第三节共有建筑面积的处理原则（掌握）,.,29,94页第13行二、共有建筑面积的分摊计算1、整体分摊2、多级分摊94页倒数第2行一级分摊的功能区之间共有建筑面积一般包括：整幢房屋的配电室、水泵房、公共门厅、公共过道、设备用房、值班室、警卫室、平台层楼梯间以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。为其它功能区服务，必须穿过某一功能区的垂直通道、水平通道及通风井、管道井、垃圾道等的建筑面积。,第四章共有建筑面积的计算与分摊第四节共有建筑面积的测量与分摊计算（熟悉）,.,30,104页第2行一、检查验收依据房产测绘检查、验收的依据，根据委托内容和使用用途一般有如下几种：1、有关的测绘任务书、合同或委托检查验收文件；2、有关的法规和技术标准；如国家规范和地方的实施细则等。3、技术设计书和有关的技术规定。4、测绘产品质量评定标准、测绘产品检查验收规定；5、房屋、土地面积确权的法律文件或协议；二、检查验收的方法和内容（一）检查验收的方法房产测绘质量检查执行二级检查和一级验收制度。106页倒数第7行三、检查验收过程中发现的问题及处理方式在每一级检查中检查人员发现有不符合技术规定的产品时，应及时做好记录，并提出处理意见，退至作业人员处理，然后再进行检查。,第五章房产测绘资料的检查和整理归档第二节房产测绘资料检查验收的依据和内容（熟悉）,.,31,107页第3行一、测绘成果质量评定房产测绘产品质量实行优等品、良等品和合格品三级评定。产品质量由生产单位评定，验收单位负责核定。,第五章房产测绘资料的检查和整理归档第三节成果资料的质量评定及技术报告、检查报告和验收报告的内容（熟悉）,.,32,110页第18行测绘成果须经各级检查，验收，质量达到相应的规定标准后，才能上交。上交的成果必须准确、清晰、齐全。上交测绘成果资料的项目一般包括以下内容：111页第7行房产测绘档案是在测绘活动中形成的有保存价值的房产历史记录，是房产权属登记管理工作的真实记载和重要依据。房产测绘档案在产权登记、交易评估、房管政策、司法仲裁、规划建设、旧城改造、史迹考证、房地征税等工作中都有重要的作用和价值，所以做好房产测绘档案的整理归档工作尤为重要。房产测绘档案将测绘过程中收集的原始资料以及测绘形成的各种图形、表格、簿册等按照一定的顺序进行整理，形成测绘档案。房产测绘档案应分级存档。一般情况下，房产测绘档案整理归档的内容有：（18条）,第五章房产测绘资料的检查和整理归档第四节测绘成果的提交与归档（了解）,.,33,112页第3行房屋现状变更和权属变更都属于变更测绘的范畴。112页第9行一、变更测绘的一般原则（3条）1、变更测绘适用于已竣工（建成）且已进行过房屋建筑面积测绘计算的建筑。一、房屋现状变更1、房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化；2、房屋的损坏和灭失，包括全部拆除或者部分拆除、倒塌和烧毁；3、