房地产项目报建21个敏感点分析

房地产项目报告21个敏感点分析，建议收藏！房地产项目开发是一项系统工程，从土地入手，从研发设计、政府建设报告、工程施工、市场销售、换房、物业管理到后期运行，各环节密切相关。这需要分析公司开发的项目设计出现在建设报告工作中的情况。 其目的是缩短设计周期和建设报告周期，确保计划的执行，特别是警告工程后期易发生检查的问题和可能引起业主投诉的潜在问题，以防今后发生。 针对这些敏感性问题，分建议、初设、施工图、施工过程检验、工程检验5个阶段进行介绍。一、方案阶段1 .项目名称：建设周期尽量统一项目名称必须与公司规定的统一名称一致，销售的项目名称在建设完成后，如果客户服务部门在预售时有自己变更的条件，最好前期申报名称和销售名称统一，但是没有到达的情况下(报告时销售名称未确定的情况下)案例：例如，青湖郡第三期报纸制作前确定的名称为“林泉馨奖”，程序报纸制作阶段以“林泉馨奖”的名义进行报纸制作，公司将此项目名称调整为“青湖郡第三期”，报纸制作中申请修改此项目名称，产生了不必要的时间成本等。 营销部根据推广需要改名为“弗莱明”，预售时，住房管理部门要求预售项目名称与建设工程计划许可证名称一致。 如果不一致就不能使用“freming”的名称将建设工程计划的许可证名称“蓝湖郡三期”变更为“freming”，计划局回答说有“a .从案件的名称改建”这两种方式的b .将此项目的所在地名称变更为“freming”。 两种方式太费时间，公司等不及。2 .核对经济指标经济指标包括用地面积和性质、地面地下停车空间、容积率、绿地率、建筑密度等，用地面积指净用地面积或转让用地面积。掌握经济指标是我们各阶段的重点，必须考虑后续阶段的工作。 程序阶段报告的经济指标应考虑施工图阶段经济指标如何处理。 计划许可证的经济指标直接影响预售证的办理等。 同时，也会影响计划竣工验收。案例：观山水在规划竣工验收前，进行竣工验收实测，按照开南区的要求，以测量院实地测量面积为基准，由于观山水有很多灰色空间，加上建设中的部分调整，4楼和店铺4的实测面积超过规划允许面积误差，与测量院联系多次才基本解决。 因此，在计划检查的实测前，事先把握哪里有问题的可能性，看山水的灰色空间，在实测前把握我们如何工作等，应该如何控制。3 .配套是否齐全(如公共厕所、居委会、垃圾场等)镇委会补助标准为15平方米/100户，公共厕所为区外开放使用的厕所，其补助设施参考相关规范和文件(除有特殊规定外)。因为对“垃圾场”和“垃圾场”规模理解的差异因人而异，公司开发的项目在设计图上提出了把“垃圾场”标记为“垃圾场”的建议。4 .是否符合规划选址和设计条件要求？这主要是要注意不要向设计负责人泄露项目。5 .是否符合城市设计的要求？案例：西城天街方案规划建设，内街连廊过多，透明度不足，不符合城市设计，导致两次修改。6 .是符合控制规则要求还是技术合理？7 .对总图深度的关注关注制图规格、海拔尺寸、间隔尺寸、指标表、建筑名等。8 .明确要求差距规定的是原则问题9 .符合有关物权法的规定对会所等产权有争议的建筑和建筑的命名，必须回避今后权利的争议。10 .关注综合管网和环评工作前置综合管网的设计审查：排水口位置和海拔是否可行，供水口位置是否明确，电力通道的思路，电信电话宽带通道的连接，燃气通道和方向等，在市政绿化带内不能平行配置。十一.对其他部门提出的问题的再关注内部部门：房地产、工程、制造成本等外部部门：市政、排水公司等。12 .符合有关物管用房的规定建筑规模(平方米)物业管理用住宅提供比例业主委员用住宅面积(平方米)10000 5 30 4 40 3.5 50以上3 7014要明确建筑使用的性质(如住宅、商业、公共建筑等)。(1)高层建筑：住宅和公共建筑的电梯前室面积要求不同。(2)商业建筑的水费价格、购房首付的比例、税金等比住宅建筑高，购房者的费用增加，直接影响住宅的销售。(3)非住宅建筑的规划综合费用高于住宅建筑的规划综合费用(住宅： 2元/平方米，别墅，度假村：3.5元/平方米，商业及其他：4.5元/平方米，工业现场： 1元/平方米)。建议： SOHO这样的建筑物，在满足土地性质的情况下，尽量按住宅设计。15 .消防道路和救援方面的规定“高规”2005版4.1.7条(指救援场所)和4.3.1条(指消防道路)不可混淆。16 .必须明确表示防火分区17 .考虑设置消防避难通道(避难通道宽度、避难距离、避难场所等)。18 .在项目设计中，设计应明确哪些规范应适用于建筑(例如：高规、坡规、新建规等)19 .建筑之间的防火间隔问题20 .明确消防站的建设方式居民住宅区居民15004000户，旧城改造、新开发区总建筑面积30万平方米40万平方米，需要建设微型消防站。 总建筑面积为40万平方米80万平方米，需要建设小型消防站。 80多万平方米，应建设标准消防站。21 .绿化指标表的研究、整理计算方式、区域绿化编号22 .景观实体计算面积的探讨23 .关于保护旧树的规定24 .对树木移植、破损的规定25 .重点景观处理的建议和意见在城市重要道路旁的项目，景观处理要特别注意。 例如，看山水，就是希望山的项目。26 .集中绿地、市政绿化带权属的定义应明确市政绿化带的权利人员和景观设计、景观施工的责任部门，涉及费用投入问题。27 .当地方便建设的经济成本比较28 .建造的人是否防止工程，是否破坏，是否执行赔偿标准(一)主管人防止赔偿的各人属于各区政府的管理，公司应当直接做各区长的工作，努力免除赔偿(有先例)。(2)破坏传统人防工程，采用容易建设的赔偿标准：按重庆市人民政府办公厅文件关于调整我市设防城镇结合民用建筑修建防空地下室建设标准的通知新建工程4%的比例建设人防工程，人防工程容易建设的，按照重庆市财政局关于调整我市结合民用建筑修建防空地下室易地建设费收费标准的通知的规定，建设工程总建筑面积容易支付建设费30元/平方米。 如果我公司破坏旧人防工程后，容易向地区人防工程赔偿，参照以上文件标准赔偿：每平方米人防工程单价为100平方米新建工程30元/平方米4平方米新建人防工程750元。 6级人防2500元/平方米不赔偿。 (此建议操作困难，供参考)29 .当地建设人防工程，应当执行新的人防工程面积、等级(由建设组执行)。根据渝事务发展关于调整我市设防城镇结合民用建筑修建防空地下室建设标准的通知验证有关内容。30 .对学校、幼儿园的建设感兴趣按照控制规则要求和相关规范的规定，合理设置学校、幼儿园的班级数。 对于不建设学校的项目，实行项目业主子女入学的统一问题。31 .关注相关居民委员会： 15/百户32 .关于审批项目评价报告的规定33 .目前正在设立有关饮食的规定在设计方面，必须考虑减少饮食对项目影响的措施，如避油池、排烟设施等。34 .生产污水可以在符合污染标准的前提下直接排放市政污水管网35 .权衡方案设计与节能的关系在提案阶段未审查节能设计，但考虑到节能因素(体型系数、方向、窗户、围栏结构等)与提案设计密切相关，提案设计不仅考虑户型、外立面等，如果不比较研究提案设计与节能的关系，节能实施投入的经济成本和时间成本也会增加。二、初级阶段1 .消防：首先设置消防审查现在是消防审查的最后一点，要重点管理。2 .项目指标，对总户数的关注3 .高层建筑应形成环车道或沿两条长边形成消防车线4 .消防辅助设施的关注(例如消防站等)5 .不同类型建筑的消防定性定义是否有争议：如多层、上层、一类、两类消防6 .建筑之间的防火间隔问题7 .设计商业项目时，尽量使用重庆市大型商业建筑设计防火规范8 .辅助指标的审查：关注绿化指标、总表、植物配置表(可行性)9 .绿化指标计算的结论探讨和计算方式的关注10 .集中绿地、市政绿地的审查和监测11 .建筑防雷等级的定性12 .是否应进行防雷风险评估： 5万平方米以上的项目，或建筑物高度超过50米的项目。13 .控制防雷诱导线的数量，减少防雷审计费用支出14 .为便于建设，只提供人防方案批准15 .建造的人是否防止工程，是否破坏，是否执行赔偿标准16 .当地建造的，审查新建人的工程面积、等级17 .核对和关注初始设定文件和核准方案指标初步设计文件要求各专业相应方案的认可(消防、园林、规划、人防等)的定性、指标等一致。18 .对总图的关注总图的深度(无障碍设计、道路宽度、坡度等)、表现方式、与市道的关系。19 .节能审计：热工计算表、节能建模盘随着国家的重视，节能越来越成为一个不可逾越的审查过程，在规划阶段，要充分考虑节能因素(体型系数、方向、窗户、维护结构等)，尽量给后期节能带来意想不到的困难。 特别是节能对策，审查节能的建模电子文件很重要。20 .关注有关部门初步审批意见(消防、防雷、环境保护)各部门审批意见(消防、园林、防雷、人防等)应相互一致(指标、建筑定性等)。三、施工图的阶段1 .设计负责人确认审查图报告的内容、定性、指标等2 .设计图审查机构发行的审查合格书的重点关注：合格书作成标志、审查机构印鉴、设计机构印鉴的关注。3 .对施工图消防备案资料装订的关注4 .非房屋装修工程应由消防部门单独审查5 .建筑物防雷等级的定性6 .尽量控制(减少)防雷下划线的数量，减少防雷审计费用的支出7 .别墅屋顶防雷带的铺设方式(明敷、暗敷或明暗结合)应满足防雷要求8 .提供国土证明书或用地许可证，抵押经理部经银行同意，书面说明建设工程计划许可证。9 .审查图公司发行的审查图报告内容、性质10 .讨论施工图是否与方案、初设批准意见一致11 .当地建立的人防施工图审查意见应完善12 .探讨辐射成果是否正确，建筑间隔是否符合规划技术的规定由于放射线偏移和节能保温工程等原因，建筑间隔在满足规划技术规定的基础上，提议再增加5厘米。13 .对节能讨论结果的关注十四.关注计划署信息中心提供的面积指标计算结果施工图阶段面积总指标和方案阶段总指标容许偏差1%； 检查报纸建设内容中各种性质的建筑面积是否符合施工图计划局计算出的各单体建筑指标是否符合设计图。 以上工作是为了顺利检查工程，确保按时交房。15 .外立面审查16 .人防工程能够轻松建设只有完善人防收费程序17 .人防工程在当地建成的，审查新建的人防工程面积、等级、设计深度，得到市人防阀审查施工图的书面意见。四、工程施工中的计划测量检验1 .主机0检查计划局委托重庆市测量院，主要探讨主体各大角点的坐标、海拔与计划报告设计图是否吻合。2 .裙子顶部检查计划局委托重庆市测量院，主要探讨裙子的高度、外形尺寸等是否符合计划报告的施工图。3 .塔顶部检查计划局委托重庆市测量院，主要探讨塔的高度、外形尺寸等与计划报告设计图是否一致。五、工程验收阶段1 .工程验收范围、面积、建筑名称应明确(1)工程消防检查中易出现问题的原因：工程中发生设计变更的建筑名称、面积统计口径不一致(设计、工程、计划、住宅管理等部门)建设图版本与施工版本不同的非公开原因。(2)应对措施：在主体工程达到正负零前，研发部组织向项目部提交全面设计、建设报告，在项目部交付完整建设报告检验前3个月，项目负责人组织项目部、设计、建设、销售集团等，核对建设图纸与工程实体的差异，查明原因2、建筑使用的性质必须与住宅、商业、公共建设、其他初期设计图(或施工图)的消防认可一致。 这关系到工程的竣工验收和今后的使用。3 .消防道路和救援方面是否符合审批的规定研究消防道路的宽度、数量、位置、离建筑物的距离等，研究救助场的负荷、纵横尺寸和直径等，有没有灵活的处理措施(例如，看不见的场所)，在救助场周围种植大树木不能阻挡消防活动。4 .讨论完成的消防疏散通道的净宽度探讨高层建筑避难楼梯净宽度是否符合消防规定的公共通道(住宅、非住宅)的避难净宽度是否在允许误差以内。5 .执行消防站是否配置：有消防站必须执行建设方式(当地建设或容易建设)。6 .工程施工进度是否达到验收条件建筑防火区和封闭工程已完成的防火门和关门器、可编程控制器安装完成的功能系统安装调试必须完成消防道路和消防救援场所。7 .建筑物防雷工程地阻试验应通过8 .避雷带的设置方式是否有争议9 .尽量避免增加防雷检查费10、工程验收范围、建筑名称、经济指标应明确(用地面积和性质、地面地下停车空间、容积率、绿地率、建筑密度等)。(1)易混淆原因：施工中发生设计变更的建筑名称、面积统计口径不一致(设计、施工、计划、销售、住宅管理等部门)施工图版本与施工版本不同的非公开原因。(2)应对措施：在主体施工至负零前，研发部组织向工程部提交全面设计、建设报告，在完成建设报告提交工程部检验前3个月，项目负责人组织项目部、设计、建设、销售小组等，检查建设图纸与工程实体的差异，找出原因，解决方法超过面积的部分，在进行计划现场的测量前必须进行施工封闭的检查后，根据需要使用。 应该符合物权法的规定。11 .建筑使用的性质必须与施工图计划的批准相一致：如住宅、商业、