长三角地区房地产市场比较分析

长三角地区房地产市场比较分析摘要：长三角地区是中国先进的三大经济圈之一，其房地产市场是我国房地产市场的重要组成部分。国务院2008年就长江三角洲进一步发展提出了指导意见，正式决定将长三角地区扩大到二省一点，即江苏、浙江、上海市。本文通过对土地市场、新商品房市场、二手房买卖市场和租赁市场的比较研究，分析了长三角地区16个城市房地产的特点，比较了各城市的异同，并熟悉长三角房地产市场丰富的自知力，为开发商选择城市的投资提供了一些参考，或对其他类似的城市房地产市场比较分析提供了参考。关键词：长江三角洲；房地产市场；土地市场；新进入商品房市场；二手房买卖市场；租赁市场引言长三角地区是中国进一步发展的三大经济圈之一，长三角地区房地产市场是我国房地产市场的重要组成部分。近年来，随着长三角地区投资环境的改善和区域内的有效调整，经济辐射区的扩大和长江沿线中西部地区的进一步扩大，特别是上海“四中心”国际经济中心城市的功能越来越完善，长三角经济带是中国大陆联系效果最明显、发展腹地最广阔的经济区，因此海外资本进入中国大陆市场成为第一目标。传统意义上的长三角城市是上海市、江苏省8个城市：南京、无锡市、常州市、苏州市、南通市、扬州市、镇江市、台州市、浙江省7个城市：杭州市、宁波市、嘉兴市、湖州市国务院2008年就长江三角洲进一步发展提出了指导意见，正式决定将长三角地区扩大到二省一点，即江苏、浙江、上海市。本文提到的长三角地区16个城市包括上海、江苏省南京市、无锡市、苏州市、安徽省合肥市、浙江省11个城市：杭州市、宁波市、温州市、嘉兴市、湖州市、绍兴市、金华市、衢州市本文选择的16个城市的经济发展水平参差不齐，城市规模各大，房地产市场运营也有特色。分析这些城市房地产的特点，比较城市间的异同，基于长江三角洲房地产市场特征的丰富自我知识，为开发人员选择城市并进行投资提供了一些参考，或者为其他类似城市房地产市场的比较分析提供了参考。一、土地市场比较研究(a)土地交易总额的比较分析城市土地市场包括城市土地第一市场和城市土地第二市场。很难获得子市场的交易资料，我国的土地市场仍然以第一市场交易为主，所以这里分析的土地市场尤其是第一土地市场。1、土地交易总额分为4个阶梯。如上所述，前三年的土地转让量对分析和预测房地产市场的发展具有重要意义。根据2006-2008年土地交易总规模，16个城市可以分为以下4个梯队：上海2006-2008年政府交易的土地面积为2521万平方米，远远领先于16个城市中的其他城市。其中，2008年土地交易面积为945万平方米，占第一位。2007年924万平方米交易，苏州第二位；2006年交易了651万平方米，排名第一。苏州、南京、宁波、杭州2006-2008年苏州、南京和宁波土地交易面积超过1000万平方米，杭州土地交易面积接近1000万平方米。其中，苏州市在2006-2008年三年间，政府土地面积总面积达2080万平方米，占16个城市第二位，2007年土地交易面积第一位。南京2008年土地买卖继上海后，2006-2008年土地买卖位居第三。宁波和杭州于2008年达成了260万平方米的土地交易。湖州、嘉兴、无锡及合肥2006-2008年土地交易总面积超过500万平方米。湖州2008年土地交易183万平方米，嘉兴2008年交易面积58万平方米，2007年和2006年350多万平方米；无锡2008年突破32万平方米，2007年突破273万平方米，2006年突破540万平方米。绍兴、台州、金华、丽水、舟山、温州和衢州在绍兴2006-2008年土地交易面积超过300万平方米，台州接近300万平方米。金化、丽水、舟山温州和衢州以前三年土地交易面积不到200万平方米，衢州交易土地面积至少不到100万平方米。2006-2008年16个城市的土地交易量见表2-1表2-1 2006-2008年16个城市土地交易量2008年数量2007年数量2006年数量2006-2008年数量交易总数贸易总面积可建设面积交易总数贸易总面积可建设面积交易总数贸易总面积可建设面积交易总数贸易总面积可建设面积上海248945144921792413178965192955425213750苏州672973242211319135310046263238820802311南京5533664113181716766850371925416583134宁波市722605581524726257840872630211411909杭州94263641984361156602134702529132267湖州市6018331913644663410203322066501286嘉兴295898160388570482003822376471051无锡市13324162160272115374539190566853合肥37179727572587821767180745061690绍兴32551025719529929113243118364645台州市294995169187268155894213295458进化20649917751098366045176270丽水7253542136217881057169264舟山17521001370834121434134197温州7312912292929707048131130衢州市10782061675172635851202，2008年长江三角洲土地市场土地交易普遍锐减2003-208年5年间，2003年土地交易量增长最大，16个城市同比增长率平均为558%。2006年和2007年的土地市场交易增长势头明显，16个城市同比增长率平均分别为165%和214%。2008年长江三角洲各城市的土地交易萎缩，土地交易量锐减。嘉兴、衢州和无锡的土地交易面积同比减少了80%以上；湖州、绍兴、苏州、台州、南京土地交易面积减少50%以上；金华、舟山、合肥、宁波的土地交易减少幅度略小，数量减少幅度分别为14%、25%。31%和44%。这是因为2008年长江三角洲地区的房地产市场进入调整期，一方面地方政府减少了土地供应。相反，不少开发企业资金由于营业困难的压力，资金严重不足，指压不足。从此前的交易率来看，2008年的未交易率比2007年大幅提高，其中衢州2008年土地交易的一半以上，台州的土地中有32%未交易。2008年上海和温州的土地交易同比小幅增加。上海2004年和2005年的土地交易量分别同比减少了64%、13%，2006年2007年和2008年分别同比减少了64%、41%、2%和2008年的增长率。温州2005年和2006年土地交易分别增长了160%和164%，2007年减少了58%，2008年恢复了5%的增长率(见表2-2)表2-2 2008年16个城市的土地交易量同比增长2008年土地交易区2007年土地交易区2008年土地交易区域增长率2008年年末交易率2007年年末交易率湖州市183446-580.40嘉兴57388-85120.8衢州市661-88620绍兴55195-71100.9苏州2971319-770.70.7杭州263436-3932无锡市31160-8000进化6475-14210舟山5269-25120丽水24136-8101温州3129540台州市49178-73322合肥179258-300.10.3南京336817-5841宁波市260472-44161上海945924244(2)土地交易结构比较分析1、长三角城市一般以招标方式销售土地。长三角地区城市土地转让以投标方式转让的地块数量比重最大。无锡和南京于2006-2008年以投标方式转让了所有土地。上海和杭州2006年和2007年土地转让均采用投标方式，2008年房地产市场状况下降，少量土地采用登记方式转让。绍兴、苏州、金华、舟山、丽水、温州、台州、宁波城市土地转让招标方式。拍卖是这三种市场化转让方式中市场性最高、竞争激烈的，各城市土地转让中拍卖方式的比重比较低。除了2007年和2008年温州和合肥以外，其他城市都以投标或上市的形式出售。这表明温州的土地市场竞争最激烈。上市是竞争度最低的一种转卖方式，在土地市场交易不活跃的城市，政府倾向于挂牌转让土地。房地产市场不景气的时候，政府也倾向于挂招牌转让土地。湖州2006-2008年签订的土地比重最大。衢州在2008年和2006年交易最多。合肥2006年以登记方式转让了58.82%的土地交易，但2007年的登记件数减少到7.02%。这使得湖州、衢州、合肥的土地市场竞争相对缓和(见表2-5)表2-5 2006-2008年16个城市不同形式的土地转移面积比例投标件数的比重拍卖件的比重开票数的比重2008年2007年2006年2008年2007年2006年2008年2007年2006年湖州市184230000.8815770嘉兴96100100000500衢州市407060000.6603060绍兴93635800063641苏州737985001262015杭州98100100000100无锡市100100100000000进化95648700053512舟山94845000051550丽水576937000.4423062温州71669328330003台州市758666000.2241333合肥09241270072758南京100100100000000宁波市9499100000500上海72100100000.227002、长三角城市交易用地规模比较2008年土地交易平均单一面积表明南京交易地块的平均面积最大。南京、上海、金华、无锡、嘉兴、绍兴、衢州政府出让地块的平均单一面积从206年到-2008年持续减少。从交易土地的平均停产量来看，温州的停产土地交易金额超过3亿元。从2006年到2008年，16个城市的平均土地规模如下表2-4所示表2 - 4 2006-2008年16个城市的平均土地规模交易土地的平均单一面积交易土地平均单一金额2008年2007年2006年2008年2007年2006年湖州市332380132935154嘉兴224156722945828衢州市03