研究北京F3用地ppt课件

.,城建开发北京F3用地专题研究,.,2,市场研究部分结论前置,区域层面：区域集中在远郊区，以房山，大兴、顺义、通州为主客户属性：客群类型相对集中，投资刚需自住为主，总价承受能力有限或者外地受限购的客户。产品层面：公寓就是附加值的突破及服务价值链的延伸，比如努力做4.5层高等手段别墅控制面积及首付门槛，难点在于首付比例，使用成本和转手成本高营销层面：办公功能主打，营销渠道受限，以小众营销为主规划限制及风险提示：loft努力将层高做到政策规定的最高限，以做住宅的思路做公建，预留居住类相关管线,.,3,商水商电与民水民电的比较,商业用电价格：0.87-1.5元/千瓦时,民用电价格：0.49元/千瓦时,商业用水价格：7.15元/吨，2015年起8.15元/吨,民用水价格：5元/吨,类住宅与住宅产品在使用层面上，除了布局受限，还存在水电成本高，商电比民电0.38-1.01元/千瓦时，商水比民水价格高2.15元/吨。,.,4,F3用地专题研究背景,前提：开发公司在平谷及房山正在操作一级开发项目涉及F3类用地，拟进行一二级联动开发，通过本专题研究为项目操作及类似项目开源提供服务。基于市场条件，主要针对F3类用地作为类居住产品为主的市场进行研究。,.,5,专题目录,.,6,F3用地属性界定,.,7,F3用地属性界定,F3用地指除居住之外的其他设施的混合用地，该性质用地竞争范围主要为公建性质用地。,在北京新城控制性详细规划（地块层面）编制要求中F用地属于多功能用地，其中F1为住宅混合公建用地，指以居住为主导性质兼容公建；F2为公建混合住宅用地，以公建为主导性质，兼容居住；F3为其他多功能用地，指除居住之外的其他设施的混合用地。,从概念上可以看出，F3用地可以做商业、写字楼、酒店，厂房等等业态，所以该性质的用地竞争范围包括以上性质的用地，即公建性质用地。F3用地做类住宅与住宅的区别：开发商：公建标准建设，需预埋相应的管线满足居住要求消费者：不限购，贷款首付50%，无法落户，产权年限不同，设计上对日照无要求，按照公建类建筑报批，居住功能缺失,.,8,F3用地出现的背景,城市层面：为了防止北京城镇化发展重速度、轻质量的问题，北京在十二五规划中确立了产城一体化发展的战略结构，因此在新城区域出现了大量的F3类型用地。市场层面：北京市“限房价竞地价”政策后出现自住型商品房项目，该类项目盈利空间小，开发商需要有其他类型用地做盈利补充，F3类用地具备市场机会。,F3用地出现的背景：适应北京产城一体化的新城建设需要，同时兼顾市场发展。,.,9,F3用地土地市场,.,10,土地部分小结,1.成交区域：F3用地分布在新城为主。F3用地的区域逐渐扩大，前两年无该性质用地的区域开始成交：说明城市外扩节奏加快，F3用地供应加快，价格逐年提高，未来F3用地将成为热点。2.成交量：通州城市副中心的规划使得该区域商务机会较强，支撑公建类物业发展，因此成交量价较高。3.成交价格：2013年以前，通州及顺义等具备商务发展条件的区域F3用地的价格高于住宅用地，大兴及房山等商务氛围不足的区域F3用地价格低于住宅用地。大兴区由于2014年成交F3用地的位置较好，楼面地价首次超过住宅用地。,.,11,近三年56宗F3用地成交一览,.,12,近三年F3用地成交量,北京市F3类用地近三年成交量稳步上升，2013年共成交31宗总建面362万平米，较2012年增长了115%，增长势头迅猛；F3用地占总出让量的比例同样在上升。,F3用地逐渐成为北京土地市场的热点F3用地成交量逐年增加；F3性质用地占总用地比例逐年增加,.,13,F3用地分布,F3用地成交以通州、大兴、房山、顺义等新城区为主,其中通州区最高，占47%,近三年通州成交量最高，占比达到47%；其次为大兴，占比11%，再次为房山及顺义，各占9%；通州区及大兴区F3用地宗数呈现逐年上涨趋势，其他区域成交宗数较少。,.,14,近三年F3用地成交区域,主要成交区域（通州、顺义、大兴、房山）成交量稳步增长，前两年无成交的区域（门头沟、密云、昌平）2013年也开始出现成交。,近三年通州成交量最高；大兴、房山成交量持续上升，平谷仅2012年成交20.8万方；门头沟、密云及昌平等区域2013年开始有该类土地成交。,成交持续增长区域,2013年出现成交的区域,.,15,近三年F3用地成交价格分析,F3用地成交热门的新城区域如通州、顺义、大兴、房山等楼面地价环比上涨幅度较大在40%以上，门头沟、密云及昌平2013年开始有该类用地成交。,.,16,近三年F3用地成交价格分析,通州及顺义等商务氛围浓厚的区域F3楼面地价高于住宅用地，商务价值高于居住价值。大兴及房山等刚需区域F3用地楼面地价低于住宅用地楼面地价，居住价值高于商务价值。门头沟、密云及昌平由于成交的住宅用地较少，价格上存在一定的个性差异，所以暂不分析,通州及顺义等具备商务发展条件的区域F3用地的价格高于住宅用地，大兴及房山等商务氛围不足的区域F3用地价格低于住宅用地。,.,17,2014年F3用地成交情况,2014年截止到5月份，共成交F3类用地12宗，分别来自通州5宗，大兴4宗，昌平、房山及亦庄各1宗，楼面价通州与2013年差别较小，由于成交位置原因，大兴、亦庄、昌平楼面价上涨幅度大。,.,18,F3类住宅市场,.,类住宅市场结论前置,公寓与类别墅相同处：土地性质决定了商住公寓与及类别墅均不限购，公建立面，建筑配套（多为商水商电无燃气，公建比例配建停车场）首付比例高，无法落户，居住功能缺失。受政策影响小。,公寓操作的机会及关键点分析：投资及城区外溢刚需客户为主，决定了该类项目一般需要较强的交通便利性，如地铁。产品打造的关键点在于面积控制，低总价及高附加值。类别墅操作的机会及关键点分析：投资及改善型客户为主决定了该类项目需要在别墅集中区域，驱动力主要体现在稀缺资源，如自然景观、别墅氛围，同时总价、舒适度及高附加值是关键，若对去化速度有一定要求需要尽量收小面积及降低总价。,.,20,类住宅市场环线与区域分布,商住公寓类项目多分布在五六环线，类别墅项目分布在远郊区,当前市场，F3类及公建性质类居住产品主要包含两种：公寓及类别墅,.,类住宅市场价格差异,房山、通州、亦庄、大兴、昌平等刚需第一承接区域公寓类项目比住宅项目价格低12%-20%，平谷属于远郊区域，住宅价格平台不高，加之客户对商住公寓认知较低，所以公寓类较住宅类价格低34%，顺义住宅项目较少，而公寓较集中，加之顺义属于空港区域，公寓类项目价格高于住宅类。,近郊区域公寓类项目比住宅项目价格低12-20%,平谷等远郊区域公寓项目比住宅价格低的幅度较大，在34.4%,固安孔雀城,金融街园中园,.,22,类住宅市场产品分类,一商住公寓,二类别墅,.,23,类住宅产品价值体系商住公寓,交通,地铁驱动,商住公寓价值体系,外部,自身,规划,产业驱动,配套,引入生活配套,规划布局,主力户型,装修,点塔结合,总价,建筑配套,立面,附加值,围合半围合,公建立面,商水商电,无燃气,毛坯为主,公寓：40-70平米,loft：50-80平米,公寓：50-70万,loft：120-150万,送露台,买一层送一层,做配套,建筑密度20%-35%,送储藏室,过道赠送,.,24,地铁驱动,产业集中的区域,开发商引入生活配套配套,类住宅市场公寓市场之驱动因素,.,25,小体量、高容积率,围合半围合式、行列式、板塔结合,3.03.5米平层或4.2米loft,建筑密度集中20%35%,绝大多数项目商水商电无燃气,类住宅市场公寓市场之产品分析,.,26,平层集中在40-70平米，loft集中在50-80平米,类住宅市场公寓市场之面积分析,.,27,平层集中在50-70万，loft集中在120-150万,类住宅市场公寓市场之总价分析,.,28,28页,小户型为主，控制总价,高附加值及价格优势突出项目去化较好,低总价、交通、高附加值、不限购,类住宅市场公寓市场之需求分析,.,29,典型案例东亚新华地产,多年前东亚新华地产在房地产众星云集的北京城里仍是个名不见经传的民营开发企业。凭借对房地产项目缜密的研究和专业的运营方式，东亚新华地产开发的东亚.望京中心、东亚.三环中心、东亚.上北中心等京城多个MINI不动产系列产品瞬间引爆北京房地产市场，多次创造开盘即售罄的地产奇迹，一路载誉京城，东亚新华地产作为业内先进开发理念及开发模式的探索者与先行者，最早提出“MINI不动产”概念，推出独具竞争优势的地铁沿线中小户型产品，掀起抢购热潮，多次创造开盘即售罄的地产奇迹。,.,驱动力：交通驱动+小户型+低总价；产品：均以平层公寓产品为主,典型案例东亚新华地产,.,均为中小户型主力，户型可拆分,典型案例东亚新华地产,.,外立面现代简约,公建立面,典型案例东亚新华地产,.,小结,开发商特色：MINI不动产专家，外立面和室内装修有统一建设标准，由长期战略合作伙伴统一打造，实现产业链运作；驱动：交通驱动，承接投资客及外溢刚需客；规划：围合及半围合式建筑既能实现建筑密度最大化又能保证良好的采光通风；产品：平层开间可自由组合，空间灵动，方便使用；按公建标准设置卫生间，同时室内预留上下水。,典型案例东亚新华地产,可借鉴点：产业化流水线产品打造，小户型开间空间可自由组合、室内预留上下水,.,交通驱动+小户型+loft产品+高附加值,效果图,典型案例绿地起航社,.,典型案例绿地起航社,规划特点东南西北向都有，半围合布局，利于出面积,.,产品：2.8米层高，40-120平米,效果图,典型案例绿地起航社,.,典型案例绿地起航社,2011年5月开盘，月均去化64套，主力面积为50-60平米及100-120平米，主力总价为60-90万及130-180万，销售策略上，购买时可先付50%，入住后再付50%，项目已售罄部分产品属于网签阶段,.,典型案例绿地起航社,客群情况,客群主要以居住及投资客户为主，办公自用的企业为20%左右。投资及自住客主要为工作生活在南城的客户为主，看重项目的发展潜力及项目的低总价特点据现场销售人员透露目前已签约华熙地产等几个中大型企业。其他均为个人小型私企。已签订办公客群无明显聚集特征，多以中小型企业为主。,.,典型案例绿地起航社,驱动：地铁，CSD驱动，远景规划政府的第二办公区规划与产品：半围合布局增加社区私密性，利于出面积平层产品低总价；配套资源：本身为综合体项目，自身配套完善；成交：月均成交64套，成交总价集中在60-90万及130-180万元；客群：商住产品不限购，小户型低总价，南城刚需客户及部分投资客，看好区域升值潜力。,小结,可借鉴点：小户型、低总价、整体品质高于周边项目,.,交通便捷+小户型（低总价）+loft产品+高附加值,典型案例金隅i立方,.,采用较为规整和对称的平面风格，和规整的地块形成呼应，围合出区域的边界，产生整体感；简洁现代的造型设计，灵感来源于周边的仓储用地的集装箱堆叠的形态；通过对现代集装箱再利用的研究和建筑造型的组合关系，得出的建筑立面；通过立面的多变性提升居住舒适度。,规划特点组团式建筑综合体，围合布局，集高档酒店、精品商业与地下停车厂于一体,典型案例金隅i立方,.,产品特征loft产品，2梯10户、4梯18户及2梯18-19户，主力户型50-70平米，4.2米层高，局部挑空,典型案例金隅i立方,.,月均成交71套，主力户型50-70平米，主力总价在70-120万，基于项目自身原因（官司）后期去化慢,典型案例金隅i立方,.,成交特征首付分期，5万首付起即订房,主力客户：大兴、丰台等南城客户为主，包括地铁四号线沿线挤压客户、主城区工作受限购的外地年轻白领及部分投资客。充分考虑主力客户的特点首付能力弱，还贷能力强，采取了首付分期的策略，实现了轻轻松松付首付置业。,典型案例金隅i立方,.,交通：地铁驱动；规划及产品：围合式布局，loft产品设计，主力户型50-70平米，4.2米层高，局部挑空；成交：月均成交76套，主力总价在70-120万，低总价降低购房门槛；营销：采取分期首付，降低购房门槛。,小结,典型案例金隅i立方,可借鉴点：LOFT产品高附加值、分期首付降低首付压力。,.,46,地铁上盖+小户型低总价+高附加值,案例研究CDD创意港,典型案例CDD创意港嘉悦广场,.,47,6栋创意创业家基地点式塔楼围合两栋企业级超5A地标性写字楼形成社区门柱中心配套商业街区,6栋点式塔楼围合布局，60万大型商业配套。,典型案例CDD创意港嘉悦广场,.,户型特征以50-70小户型为主力，每户预留上下水，商水商电，无燃气,2/3/6#办公楼3-17层奇数标准层（1150）平面图4梯16户双卫生间中间10户均为50，边户为62-87稍大户型,1#办公楼4-18层偶数标准层（1150）平面图4梯16户双卫生间边户大户型，中间50,5户50小户型,5户50小户型,5户50小户型,5户50小户型,典型案例CDD创意港嘉悦广场,.,49,月均成交126套，主力户型50-70平米，成交均价25200元/平米，成交总价集中在100-150万元，目前售罄。,典型案例CDD创意港嘉悦广场,.,驱动：地铁上盖规划与产品：点式塔楼围合增加社区私密性；LOFT每一层送一层，高附加值；配套资源：临大型商业配套；成交：月均成交126套，成交总价集中在100-150万元；客群：商住产品不限购，小户型低总价，南城刚需客户及部分投资客，看好区域升值潜力。,小结,典型案例CDD创意港嘉悦广场,可借鉴点：小户型、4.5米LOFT高附加值、预留上下水,.,轨道交通+低总价+高附加值,典型案例旭辉E天地,.,典型案例旭辉E天地,规划及产品L型或者弧形半围合式布局，保证通风采光,由4栋14层板楼组成,旭辉E天地为4栋14层板楼，共2038户，户型为35-55平小户型住宅，层高4.2米；商铺面积集中在100以下小户型，定位时尚，且有三里屯village风格的商业主力店。,.,在售4.2米LOFT40-100平米开间，投资、自用、办公多重功能。,采用中间楼道两边分布开间的形式，户型为南侧采光和北侧采光，少部分户型为东西向；4.2米层高loft产品，买一层送一层，高附加值。,典型案例旭辉E天地,二层过道面积赠送，阳台改造以赠送面积,.,典型案例旭辉E天地,开盘七个月，月均去化166套，30-40平米LOFT为成交主力，成交总价集中在60-100万元，目前均价19000元/平米，2014年成交受政策影响小。,.,小结,驱动：地铁物业，紧邻良乡大学城和目前热销的金地朗悦和万科京投项目，区域未来升值潜力巨大；规划：4栋板楼沿街排布；产品：4.2米LOFT产品买一层送一层，高附加值低总价；客群：可用作投资、自住和办公等；营销：售楼处早期位于热销综合体项目绿地房山启航社旁，借势营销，后期才迁入项目底商。,典型案例旭辉E天地,可借鉴点：地铁驱动、LOFT高附加值低总价门槛、售楼处选址借势,.,地铁驱动+高附加值+生活配套,典型案例万科FUNMIX半岛广场,.,典型案例万科FUNMIX半岛广场,规划及产品四栋2梯23户的厚板高层组成，行列式排布布局,中粮万科FUNMIX半岛广场项目4栋高层50-70平。城铁旁、小户型、自由购。临大型购物中心满足一站式娱乐、餐饮、休闲、购物体验。由4栋A、B、C、D号楼高层楼座组成，均为2梯23户，A、B为9层，C、D为11层，4.2米层高，其中一、二层构建为半岛步行街。二层以上为4.2米层高，写字楼户型面积为48-70平米，总价100万/套起，另有100-200平米商铺。特色是引入重点教育配套。,.,在售4.2米LOFT,60平米、101平米、103平米，样板间打造充满年轻活力，落地窗增强空间感和采光度。,典型案例万科FUNMIX半岛广场,.,典型案例万科FUNMIX半岛广场,开盘5个月，月均去化为135套，50-70平米LOFT为成交主力，成交总价集中在110-120和130-150万元，成交均价22579元/平米，尾盘阶段，后期去化放缓。,.,小结,驱动：地铁和CSD规划驱动；规划：项目作为万科长阳半岛的产品补充，扩大客户类型的范围；产品：loft每一层送一层，高附加值；去化：总价门槛较低，同时作为CSD区域内较少的公寓产品，项目去化较好，开盘当月去化600套。,典型案例万科FUNMIX半岛广场,可借鉴点：地铁驱动、4.2米LOFT买一层送一层高附加值、住宅大盘配套公建形成产品差异化及扩大客户范围、配套先行,.,地铁驱动+高附加值+配套先行,典型案例珠江四季悦城,.,典型案例珠江四季悦城,规划及产品板式小高层，半围合式布局，4.5米层高LOFT产品,项目共26栋板（目前在售为一期）塔结合小高层，产品为4.5米LOFT，是周边最大的商业住宅综合体。包括会所、展示中心、写字楼、公寓、独栋商务办公楼。整个项目中商业面积30000平米、展示中心5000平米，容积率2.5、绿化率50%以上。内部配套：项目内部6.8万平米双首层环形商业，2万平米双会所；特色：规划有大型奥特莱斯。,outlets,板塔结合小高层，4.5米层高loft,大体量公园配套,.,90平米三居,65平米一居,4.5米挑高，主力户型90平米三居，面宽6.8米，客厅挑空，动静分区，功能性强。,65平米一居室，宽敞舒适；客厅挑空，增强空间感；落地窗采光较好；4.5米层高，居住舒适。,90平米三居居室，首层设老人房，功能充分利用；客厅挑空，增强空间感；落地窗采光较好；4.5米层高，居住舒适。,典型案例珠江四季悦城,.,典型案例珠江四季悦城,月均成交125套，主力户型90平米，成交均价21000元/平米，成交总价集中在180-200万元，2014年受政策影响较小。,.,可借鉴点：LOFT4.5米层高、二层楼道作为储藏间赠送、精装修、户型设计舒适、宜住宜办公的双重营销策略。,规划：板塔结合小高，规划有大型商业配套；产品：4.5米层高，为目前北京市场上新项目的最高层高；附加值：买一层送一层，送10平米储藏间，精装修高附加值；营销：同时宣传办公和居住两种功能，打造两种样板间。,小结,典型案例珠江四季悦城,.,交通便捷、规划利好、4.5米LOFT产品、赠送10平米储藏间、生态资源环境良好,典型案例泰禾1号街区,.,规划特点：开放式街区布局，集商业、LOFT、低密住宅、企业独栋于一体。,位于17平方公里环渤海高端总部基地核心，被75公顷湿地公园环抱，开放式园林与外部景观融为一体。简洁现代的造型设计，LOFT以点塔式分布排列，提升区域城市印象及项目地标形象。,典型案例泰禾1号街区,.,产品特征15栋9-13层塔楼精装loft，2梯11户或14户，户型区间主力40-80平米，商水商电，边角户型通燃气。,层高：层高4.5，客厅挑空，首层和二层均2.15米。面积赠送：部分户型赠送5-7产权面积。赠送方式为，规划时为空调机位，后将空调移到楼外;二层额外赠送2个衣帽间空间（约10），层高约1.8米，占用的室外过道上方空间。精装修交房，标准为3500元/。,典型案例泰禾1号街区,.,泰禾1号街区41平一居,泰禾1号街区52平两居,泰禾1号街区76平三居,典型案例泰禾1号街区,产品特征挑空设计增加舒适度，露台设计实现附加值,.,典型案例泰禾1号街区,月均成交192套，热销户型50-70平米，成交均价32336元/平米，成交总价集中在125-150万元和200-250万元，本期推出的房源已售罄。,.,小结,规划：开放式街区布局，集商业、LOFT、低密住宅、企业独栋于一体；产品：主力40-80平米，4.5米层高为目前市场上最高的高度，商水商电，边角户型通燃气；附加值：通过产权面积和额外使用面积赠送来提升产品附加值，对限购客户具有较强吸引力；去化：月成交108套，成交均价32336元/平米，成交总价集中在125-150万元和200-250万元。,可借鉴点：Loft层高4.5米、二楼赠送10平米储藏间、空调机位面积赠送、精装修,典型案例泰禾1号街区,.,72,类住宅市场产品分类,72页,一商住公寓,二类别墅,.,73,类住宅产品价值体系类别墅,交通,地铁驱动相对减弱,类别墅价值体系,外部,自身,规划,产业驱动,配套,配套依赖性弱,规划布局,主力户型,装修,行列式,总价,建筑配套,立面,附加值,公建立面,商水商电,无燃气,毛坯为主,面积过去化慢,低总价及低首付,送露台,送地下室,.,74,主要分布在六环内，交通驱动作用相对较弱，面积普遍偏大，在500平米以上，对生活配套的依赖性弱，总价集中在800-2000万，基于总价及首付因素，整体去化速度较慢,类住宅市场别墅市场分析,.,长阳区域内第二个别墅项目，首个类居住别墅项目，200-250平米联排别墅，每户赠送大面积庭院及露台，另有中庭设计加强采光通风,典型案例万科长阳半岛,.,典型案例万科长阳联排别墅,月均去化8-9套，主力面积为200-250平米，面积小于附近徜徉墅（300-400平米）主力总价为600-800万，低于徜徉墅1000-1200万，均价较区域70年产权联排低17%,徜徉墅,长阳半岛,比相邻项目均价低17%,.,典型案例万科长阳联排别墅,均价较区域70年产权联排低17%，主力面积低100平米，主力总价600-800万元/栋，而70年主力总价在1000-1200万元,徜徉墅,长阳半岛,比相邻项目均价低17%,.,规划：拉高排低做部分低密产品，提升项目档次的同时，提升利润率；产品：以低总价小面积高附加值对抗周边竞争（住宅属性）项目；客户：市中心有一定经济实力的企业领导和个体老板，有一定居住需求但是受限购政策无法购买居住类用途的产品,小结,可借鉴点：收小面积，降低总价段，降低客户购买门槛以达到快速销售的目的,典型案例万科长阳联排别墅,.,500平米独栋客群主要为居住、送高附加值（赠送地下室和露台）、打造台地景观、营销规避居住功能,典型案例金融街园中园,.,6栋大独栋办公：地上建面：28224平米户型：2600-6900平米（地上）层数：地上4层，地下1层层高：1层、1层4.2米24层3.9米,14栋小独栋：总建面：13439平米主力户型：1000平米层数：地上3层，地下1层层高：1、1层4.2米23层3.9米,6栋大独栋办公：地上建面：35620平米户型：7000平米层数：地上4-6层，地下1层层高：1层、1层4.2米246层3.9米,23栋小独栋（与一期产品相同）总建面：13544平米户型：550-900平米层数：地上3层，地下1层层高：1层、1层4.2米23层3.9米,B1-6,B2-5,一期,一期120套小独栋：总建面：28168平米主力户型：550-900平米层数：地上3层，地下1层层高：1、1层4.2米23层3.9米,四期定制办公,产品分布目前一期二期已经基本售罄，三期四期目前还未销售，产品面积多为550-900的独栋，550平左右小独栋为居住功能居多。,三期组团办公,典型案例金融街园中园,.,典型案例金融街园中园,产品细节打造550平米独栋，上三层，地下一层，送露台、地下室和车位,地下一层,一层,二层,三层,产品：550平米独栋，地下一层，地上三层；附加值：送露台、地下一层和车位；特色：地下一层为台地地形中垫高部分挖开而成，为半地下。,赠送露台,赠送露台,赠送地下一层,.,月均去化8套，主力面积在500-600平米，主力总价在800-1000万。,典型案例金融街园中园,.,550平米小独栋，地上三层、地下一层，户型方正，12米大开间，15米长进深，尺度开阔，且可实现自由分割；地下一层室内和地下一层车位赠送，露台赠送附加值较高，以居住类客群为主。总价门槛低，不限购。,800-1000平米大独栋，地上三层、地下一层，开间23米，进深11米，空间开阔，三重露台，私家电梯入户。,2600-6800平米，地上4/6层，首层层高4.2米，标准层1000米，每栋2部电梯。每层可拆分成2个产权出售。,产品细节独栋产品面积在550-900平米；集中式办公产品面积在2600-6800平米，并且可分层销售。,典型案例金融街园中园,.,销售及客户情况550平米左右独栋以居住功能为主，总价门槛低且不限购优势明显，900平米以上为办公用途为主。,典型案例金融街园中园,.,规划：规划有企业独栋和集中式办公多种产品；产品：550平左右产品居住客群居多，900平米以上产品多为办公；客群分布：居住类客群以东二换、东三环客群为住，因受购买资格限制，且总价门槛低而购买；营销：规避居住用途，宣传和样板间均宣传为“低密办公”；短信宣传时囊括居住和办公客群。,小结,可借鉴点：营销避免居住用途、对外宣传时囊括居住和办公客群、通过赠送和台地景观提高产品附加值,典型案例金融街园中园,.,典型案例台铭国际企业花园,台湖重点工程，稀缺独栋产品，围合式院落，框架结构空间可自由分割,.,规划了77栋具有“生态单体、围合院落”特点的高品质单体建筑，即带来私密环境，又构成资源占有最大化。建筑单体面积为约660-1600平方米，为框架结构，可根据需要实现楼内自主化功能分割，达到定制专属的空间需求。,典型案例台铭国际企业花园,规划和产品77栋独栋产品，院落式围合，产品面积区间660-1200平米，每栋均配有私属花园,.,典型案例台铭国际企业花园,规划和产品独栋产品660-1200平米，地上三层，地下一层，框架结构，空间可自由分割，每户有专属车位,围合式院落，定制式格局；地上三层、地下一层，独栋产品面积区间660-1200平米；内设中庭，采光通风良好；环境优美，户型设计人性化，宜居宜办公；每户均配有专属车位，有独立电梯。,.,小结：规划：单体围合式独栋产品；产品：稀缺独栋产品，框架结构空间可自由组合，围合式院落，每户有私属庭院；客群：目前客户以办公为主；营销：营销环节的目标客群同时涵盖商务和居住客群，为亦庄区域企业主、国贸周边传媒等中小企业、创意产业园如宋庄画家。,可借鉴点：空间可自由组合，产品针对的客户范围广泛,典型案例台铭国际企业花园,.,案例研究固安孔雀城,推广语：“提前十年住别墅”；“森林小镇，幸福田园”,大盘复合开发，依托稀缺产品形式、高性价比实现热销，面向别墅首置客户。,开发策略：大盘复合开发，多种产品满足不同客户需求；精准产品定位，产品线研发，打造具有市场前景的产品；低密启动，树立市场形象；置业驱动：别墅首置，满足别墅梦想，注重有天有地的生活方式,别墅的居住体验和低密生活；看重地下室、露台、花园等附加值；,典型案例固安孔雀城,.,案例研究固安孔雀城,营销策略启动区强调体验，样板示范区全景化展示，包括环境、情景、花园、样板间等，客户易被环境、景观、情境打动。,典型案例固安孔雀城,.,公建物业：“打造联排和洋房产品，以低于70年住宅15%左右的差价实现销售”“联排售价在6500-7500元/平米，洋房售价在5000-6000元/平米，且为民水民电通燃气，性价比很高”“依托价格杠杆实现销售，不如70年产权产品去化快”“自住需求比较划算，上市交易成本远高于70年住宅，投资有风险”,销售情况公建物业打造住宅产品，借势大盘开发平台，利用价差通过高性价比，实现销售，但去化速度不如住宅物业。,固安孔雀城营销总监王雪研公建物业访谈,典型案例固安孔雀城,.,93,规划限制及风险提示,.,操作关键点分析,规划限制及风险提示,产品层面,营销层面,层高限制,LOFt上限4.2-4.5米,产品限制,无阳台，可做落地窗,配套,公建立面,商水商电,无燃气,预留上下水,停车：公建标准,住宅思路做商住公寓,不宣传居住功能,样板间打造居住办公两种功能,报规层面,规模限制,通州限制25%公寓,其他区域无限制,.,“商改住”叫停，报批困难，偏居住属性产品存在风险,政策调控对象,商业、办公类项目（含配套公建、非配套公建、综合楼等）,内容评述,建筑设计单位、施工图审查机构要严格按照项目可研报告内容、建设工程规划许可内容及规范、标准要求，进行商业、办公类项目的设计和施工图审查。商业、办公类项目不得采用单元式或住宅套型式设计。房屋测绘机构应按照建筑工程规划许可内容和施工图审查机构审定的图纸对商业、办公类项目进行测绘，禁止擅自进行房屋分割测绘。禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。开发企业应告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不