房地产开发项目可行性研究.ppt

第7章房地产开发项目可行性研究,本章在介绍了房地产开发项目可行性研究内容的基础上，对房地产开发项目的财务评价、国民经济评价、环境评价，以及不确定性分析等基本方法和内容进行了详细的介绍。,本章内容提要,重点问题,房地产开发项目财务报表的编制,房地产开发项目投资与收入估算,房地产开发项目策划与基础参数的选择,可行性研究的内容与步骤,房地产可行性研究概述,可行性研究报告的撰写,房地产可行性研究的概念即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。,7.1房地产可行性研究概述,房地产可行性研究的目的旨在使决策科学化、程序化，提高决策的可性，并为项目的实施控制提供依据或参考。,（一）概念与目的,（二）房地产可行性研究分类,（三）房地产可行性研究的作用,（四）房地产可行性研究的工作阶段,投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目评估与决策,（一）房地产可行性研究的基本内容,7.2房地产可行性研究的内容与步骤,项目概况市场分析和需求预测规划方案的优选开发进度安排项目投资估算资金的筹集方案和筹资成本估算财务评价风险分析国民经济评价结论,（二）房地产可行性研究的步骤,7.3房地产开发项目策划,区位分析与选择开发内容和规模的分析与选择开发时机的分析与选择合作方式的分析与选择融资方式与资金结构的分析与选择产品经营方式的分析与选择,7.4房地产项目的财务状况分析,房地产项目反映财务状况的指标体系,房地产项目反映财务状况的指标计算财务净现值财务内部报酬率投资收益率静态投资回收期和动态投资回收期,一、财务净现值财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算其内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。财务净现值的计算公式为：NPVic=基准收益率或设定的目标收益率如果NPV大于等于0，可接受。小于0不可接受净现值（NPV）指标考虑了资金的时间价值，并全面考虑了项目在整个计算期内的经济状况；经济意义明确直观，能够直接以货币额表示项目的盈利水平；判断直观。但不足之处是必须首先确定一个符合经济现实的基准收益率，而基准收益率的确定往往是比较困难的。,基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀以及资金限制等影响因素。对于国家投资项目，进行经济评价时使用的基准收益率是由国家组织测定并发布的行业基准收益率；非国家投资项目，由投资者自行确定，但应考虑以下因素：（l）资金成本和机会成本。（2）目标利润。（3）投资风险。（4）通货膨胀。（5）资金限制。总之，资金成本和目标利润是确定基准收益率的基础，投资风险、通货膨胀和资金限制是确定基准收益率必须考虑的影响因素。,房地产投资项目计算期选取规则,二、财务内部收益率,财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净、现金流量现值累计等于零时的折现率。式中CI现金流入量；CO现金流出量；（CI-CO）t项目在第t年的净现金流量；t=0项目开始进行的时间点；IRR与行业的基准收益率或目标收益率相比较（1）若IRRic，则项目方案在经济上可以接受；（2）若IRRic，项目方案在经济上勉强可行；（3）若IRRic，则项目方案在经济上应予拒绝。,三、静态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。,（一）投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为：投资利润率项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。,例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？该项目的投资利润率为：10029.2如果确定的投资利润率标准为20，则可接受该投资方案。投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。,（二）投资回收期投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达式为：式中为投资回收期；CI为现金流入量；CO为现金流出量；为年的净现金流量。投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。其计算公式为：求出的投资回收期与行业的基准投资回收期比较，当时，表明项目投资能在规定的时间内收回，经济效果好。,例如，甲乙两方案前5年的净现金流量如表56所示，求这两个方案的投资回收期，并利用投资回收期指标对这两个方案进行评估。甲乙两方案各年净现金流量单位：万元从甲方案计算所得为：（年）由于甲方案各年净现金流量为年值形式，亦可简化计算为：（年）从乙方案计算所得为：（年）如果行业的基准投资回收期为4年，则甲乙两方案都可以接受。如甲乙两方案互斥，由于甲方案的投资回收期短于乙方案，故应选择甲方案。,投资回收期法的主要优点在于：（1）使用简单、方便。主要体现在三个方面：一是评估指标计算较为简单；二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量，而不必确定投资项目寿命期所有年份各年净现金流量；三是不用确定贴现率。（2）投资回收期的经济意义易于理解。（3）在一定意义上考虑了投资风险因素，因为通常投资回收期越短则投资风险越小。正是由于投资回收期法具有以上优点，所以对小投资项目评估时，经常采用该方法，即使在对大型项目评估时，也经常将此法与其他动态指标结合使用。投资回收期法的主要缺点有：（1）没有考虑资金的时间价值，这一点体现在将不同年份的现金流量直接相加。（2）不考虑投资回收期以外各年净现金流量，所以不利于对投资项目进行整体评估。（3）投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度。,四、动态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时，考虑资金时间价值的方法，称为动态评估，计算的指标称为动态指标。动态指标比较全面地反映开发项目投资活动有效期的经济效益，使评估更加符合实际，常用的动态评估指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。,净现值净现值是指开发项目在投资活动有效期内的净现金流量，按预先规定的贴现率或基准收益率，折算到开发项目实施开始的基准年的代数和。用净现值评估开发项目投资效益的方法，称为净现值法。其计算公式为：式中NPV为净现值；n为开发项目投资活动有效期；为贴现率或基准收益率。,在利用净现值评估项目时，若NPV0，表示开发项目方案的收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余；若NPV0，则说明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资收益水平；若NPV0，则表示开发项目方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平。所以，只有NPVO时，该方案在经济上才是可取的；反之则不可取。举例如下：例：甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表57所示，已知基准收益率为10。表67甲乙两方案各年净现金流量单位：万元试利用净现值法判断甲乙两方案的可行性，如果都可行，应该选择哪一个？,甲方案的净现值为：乙方案的净现值为：由于甲乙两方案的净现值都大于零，因此这两个方案都可以接受。但甲方案的净现值大于乙方案的净现值，根据净现值法知甲方案优于乙方案，应该选择甲方案。由此可以看出，净现值法的基本思想是投入与产出相对比，只有当后者大于前者时，投资才是有益的。为了便于考虑资金的时间价值，将不同时点上发生的现金流量统一折算为同一时点（项目实施的开始时点），未来各年净现金流量的现值之和就是进行投资的“产出”，而初始投资就是“投入”。,137.24（万元）,65.26（万元）,房地产开发项目建设投资预测与分析房地产开发项目的预测主要包括对项目的销售预测和开发建设投资数据的预测。预测方法根据预测的性质划分，包括定性预测和定量预测两种。,房地产开发建设投资估算方法,成本费用估算结果汇总,房地产开发项目租售方案及租售收入的测算,租售方案一般应包括以下几个方面的内容：租售方式的选择、租售面积比例的确定可出租面积、可出售面积和可以分摊的建筑面积及各自在建筑物中的位置出租和出售的时间进度安排租金和售价水平的确定收款计划的确定,风险与房地产项目风险风险从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。通常情况下，人们把风险划分为：-对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险-仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险,房地产项目的风险承受能力分析,房地产项目风险房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。-房地产投资的系统风险如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等；-房地产投资的个别风险包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、时间风险、持有期风险。,房地产项目风险分析方法,国家对拟建项目的考虑除了项目本身对开发商的影响外，还要综合考虑对社区、城市环境、发展方向及资源的有效配置，因此要进行国民经济评价。,房地产项目的国民经济评价,财务评价与国民经济评价比较,国民经济评价的基本步骤,房地产项目的国民经济评价,环境影响评价的概念是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。环境影响评价的管理根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理：可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。,房地产项目的环境影响评价,环境影响评价的依据中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国大气污染防治法中华人民共和国固体废