经营管理论文关于房地产的经营管理论文范文参考资料

经营管理论文关于房地产的经营管理论文范文参考资料 【摘 要】随着我国社会主义市场经济的建立和 _环境的进步，房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁荣了房地产业，为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景，应该说经过近十年多的发展，特别是中华人民 _城市房地产管理法的颁布实施，我国的房地产业的结构体系，市场运转机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时，正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和策略。作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、制约和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地产项目经营管理的全生命过程。 【关键词】经营；管理；组织；制约；战略 引言： 房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展的途径上如何适应市场，将企业所具有的资源如何配置，并形成和加强自身的独特的核心竞争力，实现预期目标。从这一目的来看，首先就必须解决好企业所在行业的准确预测，清晰地判断所从事行业的发展阶段、发展周期、发展空间等，进而正确预测产品市场，分析产品市场走向、产品发展趋势、市场竞争程度、客户满意度、忠诚度、客户的需求爱好以及区域、国家的宏观经济发展等。真正做好行业及市场的准确预测，就能较清晰地看清未来市场及产品发展趋势，为企业发展指明方向，企业经营战略才有了坚实的基础，因此经营管理战略作用发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握。管理者应从如下几个方面着手管理： 房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要存活和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、制约、考核和持续改善等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。计划管理方面，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位理由。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 进度管理、造价管理、质量管理都与成本制约息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。此外工程变更和签证管理、会计核算管理和项目风险管理也非常重要。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。 营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销策略和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。房地产开发项目的营销管理主要包括产品、价格、促销、渠道四个方面，另外售后服务管理也是应该特别重视的一块。到位的物业管理，一定会为后期开发销售树立好口碑，为后期工程的销售工作带来推动作用。物业管理主要体现在收费标准与所提供的服务水平是否相当，如果不相当，必定造成不良后果。 总之，房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以制约，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键。 房地产开发项目经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和策略，开发项目建设的全过程按其内在运转规律进行有效的计划、组织、协调、监督和制约的管理系统。 我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的理由外，也有其价格形成机制方面的理由。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要理由就是由于房地产开发企业的成本制约不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本制约进行研究，对合理利用土地资源，避开房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的作用。 另外，房地产经营管理坚持的原则有： 1.必须坚持以动态管理和优化组合为基本特征的项目管理思路。 2.必须坚持项目经理部组建的“三个一次性”科学定位 3.必须坚持项目经理责任制和项目成本核算制。 4.必须坚持经营风险与施工风险相分离的原则。 5.必须坚持建立内部要素市场，为项目部提供最佳的有偿服务。 6.必须坚持以项目制度建设为基础，推动项目运转做到有法可依，有章可循。加强企业内部项目管理的制度建设，着重抓好两个方面，即：企业层面的制度建设和项目部层面的制度建设。 7.必须坚持对项目经理部的二次分配，保证项目责任目标的全面实现。 房地产企业管理的四大手段： （1）技术性手段。 （2）利益性手段。 （3）契约