房地产准备阶段工作流程管理

房地产开发准备阶段管理流程房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得建设用地规划许可证和国土证后工程即可介入。1、 施工准备阶段工作流程前期部收地、工程部围蔽取得用地规划许可证、国土证总经理主持小区分区开发策划会主管工程领导主持综合策划方案会审工程部组织“三通一平”实施施工单位临设搭建 工程部组织0.000以下图纸会审总规、详规、小区综合管线规划批复出详勘方案、签订详勘合同工程部组织详勘取得本期开发全套施工图（或基础图）前期部、工程部查勘现场图1-1施工准备阶段工作流程编制监理规划基础工程开工编制单项工程施工策划方案审查施工组织设计取得规划许可证施工图审查、节能审查质监登记安监登记余泥排放证取得施工许可证申报临水临电施工单位人员、机械、材料进场签发开工令场地障碍物迁移、拆除方案2、 施工许可证办理程序具备条件：建设单位必须确定施工图设计单位、总承包主体施工单位、地质勘察单位、监理单位。以上4个单位必须在开工前期工作中通过招投标确定。所需资料：建设用地规划许可证； 建设工程规划许可证； 施工企业技术负责人签署的施工现场能否满足施工企业进场施工需要的意见，需要拆迁的工程要提供拆迁许可证； 中标通知书和施工承包合同； 建筑工程施工图审查合格证、备案表； 经监理单位或建设单位审查并签署意见的施工组织设计（应包括商品混凝土使用及文明施工等内容）； 工程质量、安全监督手续、建设单位安全措施备案和应委托监理工程的监理合同； 银行资金到位证明或付款保函或其他第三方担保文件； 建筑工程施工许可证申请表一式两份； 建设单位缴交新材押金和散装水泥专项资金发票复印件。审批程序：窗口受理并初审；科室审核；分管副局长审批。办理时限：法定办理时限为15日；承诺办理时限：受理之日起3个工作日。3、 建设用地规划许可证办理程序建设单位申请 建设用地规划条件 、国有土地使用权出让合同 、测量成果表（用地红线，或者叫红点定位什么的，确定的是宗地界址点，包括净用地、代征部分）、.项目批准、核准、备案文件 、其他（委托书、修建性详细规划、政府文件之类的）使用权类型为划拨：建设单位申请 建设项目选址意见书 测量成果表（用地红线，或者叫红点定位什么的）、.项目批准、核准文件 、其他（委托书、修建性详细规划、政府文件之类的）4、 围蔽工程、三通一平的施工办公室办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。申报临水临电时，工程部确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据具体情况而定。5、 地质勘察取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程部应提前组织清理。勘察单位根据工程部提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，工程部应复核。根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。所有钻孔工程量必须有监理及工程部人员进行验收，并在验收记录上签字，及时存档。现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15天内出柱状图并按合同要求提供勘察报告。6、0.000以下图纸会审基础开工5天前，工程部必须组织召开由主管工程的公司领导主持，由预决算部、工程部、质量安全处、设计院、施工单位参加的0.000以下图纸会审。工程部在图纸会审7天前通知参加会审的单位，并收集和汇总各部门图纸审查意见，在图纸会审24小时前将意见提交设计院。7、前期的其他准备工作督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设。工程部办公环境及办公条件的规划。资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜内文件夹应分阶段，按类型分类。工程所需的各类表格应准备齐全，应配备本工程需要的工程建设标准书籍或电子图书。上墙文件应包括：质量方针、质量目标、质量体系认证、项目组织架构、岗位职责、规划许可证、施工许可证、规划总平图、综合管线总平面图、晴雨表等。应按公司制度设置样板库。办公室周围要做到美观，整洁，有绿化。工程监理例会明确工程例会规定。熟悉工程图纸、编制各种台帐在熟悉工程图纸的基础上，根据工程的构成事先编制好隐蔽验收台帐和检验批验收台帐，这既是对施工验收工作的规划，也为施工阶段的工作做好了铺垫，既减少了施工过程中台帐登记的劳动，也使台帐一目了然，便于统计和检查。放线点的及时复核和保护对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核并做好保护措施。监理工程师应要求施工承包单位，对建设单位给定的原始基准点、基准线和标高等测量控制点进行复核，并将复测结果报监理工程师审核，经批准后施工承包单位方能进行准确的测量放线，建立施工测量控制网，并应对其准确性负责，同时做好基桩的保护。复测施工测量控制网。抽检建筑方格网、控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等。审查施工单位的组织架构及质量保证体系、安全文明施工保证体系。审查施工单位人员资质及特种作业人员资格证，对于施工单位的主要管理人员，应到其总公司进行核查，核查内容包括其工资单、社保等。审查施工单位进场