商品房预售论文关于商品房预售制度的法律理由论文范文参考资料

商品房预售论文关于商品房预售制度的法律理由论文范文参考资料 摘要：随着我国商品经济的发展，预售商品房成为目前普遍流行的商品房销售办法。它不同于一般的商品房买卖，其产品在合同成立时并不存在，是一种特殊形式的房屋买卖合同。由于我国立法制度的不完善，而实践中预售商品房履行期限长、投资数额大，因此买卖双方对商品房预售制度缺乏比较清楚的认识从而经常产生纠纷。 关键词：商品房预售 商品房预售制度 法律纠纷 1 商品房预售制度 1.1 商品房预售制度概述 1.2 商品房预售制度的特征 1.2.1 一般商品房交易的标的物是将被建设或正在建设中的房屋，预售的房屋必须是正在处于施工建设和尚未竣工的状态，预售的房屋在开发商与购房者签订合同时候并没有完成，属于期房，这是最主要和最明显的特征。 1.2.2 商品房预售的出卖人的主体要求比较严格，必须是符合一定条件的开发企业，而对于购房人的要求限制很小，一般购买预售房的公民，都可以成为商品房预售的买受人。 1.2.3 商品房预售的房屋必须是作为商品买卖的房屋，不能是单位内部的集资房或者是福利性房屋，更不能是社会保障性房屋，商品房预售的房屋具有明显的商品化和公开销售的特征。 1.2.4 商品房预售合同成立的时候，开发商没有义务立即交付房屋，而购房人也无权要求开发商立即交付，这与一般的房屋买卖合同也有所区别。 1.3 商品房预售制度的条件 1.3.1 预售商品房的建设用地，开发商必须取得该土地的合法的使用权，房地产建设企业获得土地使用权证书这是为了在商品房预售制度中保护购买人的门槛，因为在此种制度中购房人承担大部分甚至全部风险，国家就会对开发商要求严格，也是为了更好的保护在某种程度处于弱势的购房者。 1.3.2 开发商取得建设工程规划许可证是房屋开工建设的前提，房屋建设必须符合城市规划的要求，这是国家对开发房屋建设者的强制性规定，如果开发商忽视此规定，那么对于购买者和开发商二者都面对着巨大的风险。 1.3.3 国家对开发商投入资金比例也有要求，要求开发商投入建设资金必须达到总投入的四分之一以上，并且同时要求开发商确定工期和交房日期。此规定是为了避开不法开发商投机倒把的行为，也保障了合同的全面及时的履行。 1.3.4 开发商在出售房屋前还需向县级以上的房产管理部门*取得商品房预售许可证，房产管理部门经审查认为符合预售房屋条件的，予以颁发商品房预售许可证明。 2 商品房预售合同中的法律理由 2.1 商品房预售合同的性质。商品房预售合同在一般购房者心中到底属于什么性质的合同，是一个比较模糊的概念，而且在实践过程中也缺乏相关的专门的清晰的法律法规，经常会按照买卖合同来处理。但我认为商品房预售合同既不是商品房预售合同的预约合同，也不是分期付款买卖合同，而是普通的买卖合同，不过是以未来建造完成的房屋为标的的远期交货合同。 2.2 商品房预售合同登记的法律效力。城市商品房预售管理办法中亦规定：“商品房预售过程中，商品房开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门*产权登记备案手续。”从此规定来看商品房预售合同必须要进行登记备案，但是，登记备案在法律上的效力倒是怎么样，法律上却并无明文规定，在现实的商品房买卖中，对商品房预售合同登记的效力看法是不一样的，有人认为是生效要件，未经登记的预售合同视为无效，但这样不利于保护买方的合法权益。还有房屋的租赁合同，按照法律规定，该种合同也应登记，可现实中没有登记的租赁合同有许多，但也没有因未经登记为由否定租赁合同效力的例子。因此，我认为商品房预售合同的登记并不是合同的生效要件。 3 商品房预售过程中的法律纠纷 3.1 由于我国商品房预售市场还不是很完善，有关法律规范还不够完整，各个地方的监督管理部门的监管职能未能充分发挥，导致许多地方还处于比较混乱的阶段，一些房地产开发企业昧良心的故意损害购房消费者的合法权益的现象屡见不鲜。开发商和购房者之间的交易不公平，大部分的风险是由消费者承担的，最后容易出现购房者被迫接受房屋或者无处维权的地步。 3.2 商品房预售的面积和价格纠纷。商品房预售合同中约定，房屋面积与实际的交付的房屋实测面积有出入的情况，预售商品房从动工到竣工、验收，这期间有许多不确定的因素，可能会导致购房人所购置的预售商品房的面积有所变化，由此也会导致价格的变化。同样，由于买期房交房日期较长，期间房地产价格的变动是必定的，而开发商从交房前到交房这段期间可能会以各种理由将房地产价格提高，这样就会导致价格方