信托基金论文关于我国房地产投资信托基金（REITs）法律制度困境策略论文范文参考资料

信托基金论文关于我国房地产投资信托基金（REITs）法律制度困境策略论文范文参考资料 摘要：我国房地产融资主要商业银行，融资结构与渠道亟待破局。为撬动民间资本，调整房地产融资结构，降低金融机构的信贷风险并拓宽投资者理财渠道，对我国在当前法律制度环境下推行REITs进行可行性分析，并从REITs专项与配套立法、组织结构模式、操作运转模式以及投资酬劳设计等几个方面提出我国REITS发展的建设性的意见和倡议。 关键词： 房地产投资信托基金； 法律制度困境；策略研究 1003-7217（xx）02-0121-04 当前，我国房地产融资渠道过窄，融资结构中中小投资者的闲散资金比重较低。如何加强金融创新，引导社会闲散资金合理流向房地产业，调整房地产行业的融资结构的同时，满足中小投资者的投资理财需求，成为当前房地产融资创新研究的热点。 从目前房地产业的融资渠道探索实践来看，除了银行贷款，大型开发商青睐于海外债权融资，并参与到发行保障房专项企业债，而中小房企主要资金仍信托资金，并开始寻求在资本市场统一捆绑增信发行集合票据。 作为中国首支商业地产基金的高和投资调研显示，我国民间资本总量超万亿。然而，通过研究发现，无论大型开发商的融资创新还是中小房企的抱团发债，对民间万亿资本的撬动还是力不从心，融资更多的是私募方式，即使是公募也仅限于机构投资者的银行间市场或者限于特定用途（保障房）。换言之，当前我国的房地产融资方式，包括商业银行贷款，更多的是私募的方式，从而限制了二级投资市场权益的转让并最终影响了行业投资市场的繁荣。 基于此，本文借鉴国外比较成熟的不动产证券化金融融资工具REITs的成功经验，结合我国目前的法律制度环境，对推行REITs撬动民间资本提供可行的策略和倡议。 房地产投资信托基金，Real Estate Investment Trusts，简称REITs，20世纪60年代首创于美国，其基本思想是不动产的证券化。REITs的设立一般以公司、信托或合伙制的组织结构形式，通过向投资者发行受益凭证，在公开市场交易筹集资金并投向房地产市场，投资所获收益的大部分返给投资者，在设立运转过程中享受税收优惠。 无论从欧美成熟国家经验看，还是从新加坡、日本十余年来的实践经验，REITs与开发贷款、信托融资等房地产企业常用的融资方式相比，具有产业投资基金的资金广泛、投资标的定向、投资专家管理的共同特征，同时在具体细节设计上具有自身的法律特征3，4 。 1.REITs的设立。 REITs的设立条件，取决于不同国家国情。但总体来看，REITs的设立条件的设计出发点是所有权或受益权能被广泛持有。 如，美国的“5/50原则”和“百人原则”。百人原则，即美国相关法律规定REITs的股东要多于100人；5/50原则，即不允许少于5名股东持有REITs一半以上的股份。 2.REITs的投向。 对于REITs的投向，发展成熟的国家都会从法律层面给予限定，从而保证REITs募集资金主要投向房地产业。从各国立法来看，REITs投向的法律设计主要有三个原则，也即75%收入原则、90%收入原则与30%收入原则。 75%收入原则，要求REITs至少75%的总收入房地产租金、房地产销售及处置收益等房地产行业所得。30%收入原则，则限定了出售持有期不到4年房产以及出售持有期不到1年证券所得的比例。 3.REITs的分配。 为确保投资者的最终利益实现，REITs设计中有一条“90%分配原则”，即REITs必须将应税收入的不少于90%份额作为股利分配给股东。 4.REITs的税收。 税收优惠是REITs最具特色的特点之一。境外很多国家不对REITs征税，仅对投资者征税，从而大大推动了REITs的发展。 当然，需要指出的是，很多国家法律明确规定，税收优惠的前提是REITs要符合收益分配相关规定，如90%原则要求每会计年度90%以上所得要分配给股东。 财经理论与实践（双月刊）xx年第2期xx年第2期（总第182期）王浩：我国房地产投资信托基金（REITs）法律制度困境及策略研究 从REITs的历史发展历程来看，REITs运转模式主要分两种，即美国REITs模式AREITS，与日本REITs模式JREITS。 1.AREITs模式。 美国REITs模式也即AREITs模式，实际上就是资金信托基金模式，以公司制组织结构为主，其资金一方面可以通过机构投资者与个人投资者认购股票获得，另外一方面也可通过银行信贷与发行债券或其他商业票据获得。 AREITs的一般运作方式为，REITs基金募集在前，投资项目遴选在后。REITs公司首先发行基金份额，投资者购买基金份额，募集资金投资持有由其遴选的成熟物业资产，并投资房产交付给专业房地产管理公司出租运营，最终物业租金或营业利润的大部分通过受益凭证份额反传给投资者，当然在这期间，合格投资者可以进行二级市场进行转让交易。二、我国REITs发展的法制困境 从xx年至今，中国首单REITs犹抱琵琶半遮面，无论传闻的银监会的退而求其次的债权版还是证监会的股权版都面对难产。究其理由，是我国在REITs法律制度环境方面还存在一些缺失，具体表现在以下几个方面。