白塔壹号92提案稿.ppt

,非常荣幸参加人得地产白塔路项目的提案。,麦哲森愿与人得地产一道见证项目的成功与辉煌！,共赢白塔路壹号,有关本案操作的几个核心观点,在过去昆明2042的建城历史当中，没有任何一个时代能够经历当代昆明如此浩大的城市大变革、大发展和大建设时期相提并论。而对于如此大发展大建设的昆明城市而言，往上30年、往下30年，没有任何一块土地的地位、价值和令人敬仰的程度与白塔一号相提并论。站在这个意义上，项目的立意、战略目标和功能设置及一切操作准绳，是要围绕着“打造一座城的骄傲与精粹所在”来开展。,实现一座城的光荣与梦想,作为一个年轻的房地产企业，人得的未来、取得的成就和高度在很大程度上取决于本项目获得成功的高度、影响力和盈利性。本案的开发和建设必须成为人得地产发展历史当中具有里程碑意义上的项目之一。站在这个意义，白塔壹号的开发目标要紧紧围绕“聚合全球资源，实现盈利最大化”的战略目标来展开工作。,成为人得地产跨越发展的里程碑,要实现上述两个目标，项目的整体功能定位必须构建在“集合空中豪华别墅+城市新贵豪宅+CEO公馆+铂金五星级酒店+比肩纽约第五大道的世界奢侈品商街+高端休闲娱乐业城”六大功能。站在这个意义，麦哲森中国商业地产机构愿与人得地产一起开创这一伟大时代。,一个超高端、奢侈品和CEO们代言区,今天要汇报的内容,几个关键问题的提出项目周边案例研究附件与成功案例的研究,1、什么样的物业功能搭配与业态设计和规划方案设计，才是项目实现盈利最大化的基础？,几个关键问题的提出,2、什么样的物业功能搭配、业态设计和规划方案设计，才是确定性较大、风险最小的方案？,3、什么样的物业功能搭配、业态设计和规划方案，才是人得赢得尊重和市场影响力的方案？,1、什么样的物业功能搭配与业态设计和规划方案设计，才是项目实现盈利最大化的基础？,什么物业售价最高？,价值最大化=高售价+需求庞大+供应稀缺,售价,市场需求,1,2,3,4,5,销售风险最小？,小风险=去化速度+需求量,消化速度,未来需求量,2、什么样的物业功能搭配、业态设计和规划方案设计，才是确定性较大、风险最小的方案？,城市精装公寓,甲级写字楼,城市豪宅,商业物业,星级商务酒店,影响力？,影响力=商户品牌+影响力的人群,3、什么样的物业功能搭配、业态设计和规划方案，才是人得赢得尊重和市场影响力的方案？,项目的核心战略是，以世界级的建筑高度与眼光，聚合全球奢侈品品牌，以超凡的铂金五星级酒店加上连走遍世界的人物都难掩惊讶之情的奢华空中别墅和CEO公馆，共同打造昆明向世界展示的“顶尖”。,项目功能定位“CEO+奢侈品”,CEO+奢侈品,项目功能定位下的规划方案设想,东：白塔路主干道北：樱花假日酒店西：市政府南：绿洲大酒店,地块,项目功能定位下的规划方案设想,地块,临东风东路被樱花酒店遮挡20层以上具招示面,临白塔路具很强招示性。车流量大，人流量小，展示性良好，易于开口,与南亚之门相邻，是较好的客流聚集区与展示区,小区内部规划路，不适宜展示与具客。,项目功能定位下的规划方案设想,1、用地面积：约37亩,2、容积率：6.0以上,3、绿地率：30,规模适中，便于整体运作,指标较高，需平衡好体量和品质的关系,覆盖率较低，适合综合性项目开发,4、楼面地价2998元,突破周边商业楼面地价,5、地块临白塔路、尚义街,最大化利用临街商业价值，实现利润最大化,方案1：,162m,152m,6m进深向内经营,以金格百货为巨头，牵动整片商业氛围临街小广场、中央下沉式广场合理引导人流，带动地下商业价值。金格百货街区，形成钻石铺王。,方案一下的经济技术指标,此方案是基于：建筑密度40%；绿化率30%；前提下进行规划容积率12.7%未计入容积面积：78000（地下三层，超高层部分局部四层）,方案2：,162m,152m,60*7060F,50*60-1F5F金格回迁18000,八面风位置商业街区体现商业价值最大化，与金格无缝对接。中央下沉式广场合理引导人流，带动地下商业价值。时尚的流线型建筑元素易形成地标,方案二下的经济技术指标,方案3：,162m,152m,-1F5F,最前沿的银河设计元素必然是昆明瞩目的焦点。商业区的互通与广场回环形成商圈氛围。,商业-1F5F60F超高塔楼,-1F5F,方案三下的经济技术指标,银河SOHO是集商业、商务空间为一体的地铁投资型物业。,30,8米挑高大堂豪宅大堂与酒店大堂独立设置剩余区域为物管用房,豪宅单层面积1225（一层八户）2层19层,空中别墅一层六户（主仆电梯分设）2144层,顶极酒店（5080平米）4560层,顶极铂金会所，第20层,超高层各物业楼层分布,31,1F5F金格百货北向设置公寓入户大堂,7F45FSOHO公寓4580，一层18户,6F会所,SOHO公寓物业楼层分布,价格策略选取可比项目进行价格测算,项目比准优势：环保科技、城市中心、配套资源、行政中心,按照市场价格走势，预判价格升幅,参考昆明近上来价格的平均递增比率20%左右，项目60%的单位升值计算，则：P=15166(1+20%*60%)=16303取整为：17000元/,方案一销售产值模拟,34,35,方案一经济测算,36,方案二销售产值模拟,37,方案二经济测算,38,方案三销售产值模拟,39,方案三经济测算,40,深圳Cocopark,经济指标占地面积:30800平方米总建筑面积：85000平方米楼层：地下2层；地上3层项目定位：以青年族群为概念的中国大陆首个城市中心购物公园项目亮点A:6000平方米下沉式露天广场B:12条折叠式内街，各有两个出入口C：大自然阳光中庭,41,42,43,负一层平面图,6000全开敞开露天广场，以露天广场为核心全方位分配商业资源。负一层与深圳地铁一号线相通，并引入唯一主力店吉之岛。,在项目整个设计理念中，负一层是竖向交流中心是组织人流竖向流动的原点与节点，是最核心区域,44,利用交叉路口的圆型建筑的识别性为焦点，分别在四个方向设置四个出入口。出入口处设计小型中庭形成一条环回动线。仅设计一条环回动线，导致首层商铺面积较大,45,青岛宝龙城市广场,项目概况：占地面积：319808平方米总建筑面积：750000平方米建筑密度：48%绿化率：30%容积率：2.34项目定位：中国大陆首个75万平方米主题游乐式购物公园开发模块构成：一座五星级酒店、两座酒店式公寓，以5万平方米大型室内主题游乐园为中心，40多万平方米购物中心分成四大主力店板块共同组成。,46,47,48,游乐广场,中心游乐广场,50000游乐场呈葫芦状分布，周边分布停车场、次主力店与少量商铺。是一种典型以游乐为平面聚集中心。利用各通道进行相应业态设置的规划方案。,49,规划全面贯彻“一个中心、四个基点、一座标”的原则一个中心中心游乐场四个基点四个角位的主力店为基点一个座标五星级酒店,50,广州北亭广场,经济指标：用地面积：77000平方米总建筑面积：12万方建筑密度：41.5%容积率：1.17项目定位：广州首家文化娱乐MALL。开发难点：项目位于广州大学城核心区域，若仅依托学生市场为定位基础，那么两个假期空档会对经营户带来较大影响。而且12万方商业专属大学城，体量过剩。开发对策：借助大学城内的博物馆、科学中心、文化艺术中心作为独特的人文景观，可带动旅游效应。以清静文雅的购物、娱乐、特色休闲场所吸引收入和素质较高的人士，辐射到周边地区，形成一个理想的购物场所。,51,52,53,54,设置四个方位的通道，没有主力店，而是众多次主力店。十字型通道较短，缺乏商业厚度和空间，破坏二层以上商业空间吸引力3F以溜冰场、书城、地方特色菜、KTV等业态拉动人流上上走的关键举措。,55,项目物业发展建议,产品外立面建议,56,造型统一、简洁、轮廊分明，给人以鲜明而强烈的印象；强化纵向立体感，体现品质及品牌形象；以虚为主、虚多实少的处理手法；通过建筑外立面凹凸关系的处理加强光影变化，增强建筑物的体积感，丰富立面的效果；基本色冷色配以辅助色暖色，冷暖色协调搭配；考虑建筑造型要素质量轻重感的处理关系；浓淡、质感的粗细轻重等作有规律的增减，以造成统一和谐的韵律感。,曼哈顿东22街大厦,1990年的Sequoia1994年雕塑家恺撒的名怍大拇指,2001年：EDF办公楼，165米高开发商：HinesInterestsLtdPartnership,形成有机商业体系：将裙楼商业空间与地下负一层商业空间有机结合，通过增设天井、下沉式广场、上下中庭、露天空间等将负一层变为一层。,下沉式广场,立体交通设置多层商业裙房，借助坡道，空中连廊等竖向交通空间衔接不同商业楼层，模糊处理商业楼层之间的高差变化，减弱楼层差别对商业活力的负面影响。运用建筑设计手段尽可能使商业价值最大化。,注：因地块为商业用地性质，所以“住宅”需按“写字楼”报规。所以外立面按写字楼要求，不能做飘窗、凸阳台；可通过做凹阳台计半面积。,SOHO公寓户型配比,3#豪宅户型配比,建筑面积122,动区,静区,动区,静区,招商模式延展,招商行动措施,72,麦哲森强大的商家资源,73,部分奢侈品牌,麦哲森商业资料展示-餐饮部分（昆明500家餐饮的经营户资料库）,麦哲森商业资料展示-服装部分（700家服装企业资料库）,麦哲森商业资料展示-药店、眼镜、休闲、娱乐和社区商业部分（2300家相关信息）,麦哲森商业资料展示-企业写字楼名单（91栋写字楼中的2200个企业名单）,78,借大势成大事！附件一：市场研究,全国政策环境,金融、财政政策双管齐下。加强供地管理。加大保障性住房供给。严控房贷,全国,严格控制房价过快上涨，保民生,保障城中村改造,昆明,供地管理。规划20不准。40层，容积率13以下,舆论环境,1、新一轮调控开始；2、市场出现观望情绪，交易量大幅下降，一线二线均价下滑；3、恒大全国性降价，万科不统一定价。,昆明市场环境,住宅,写字楼,商业,车位,1、项目片区目前没有大规模开发项目；2、住宅是必需品，也是大家熟悉的投资产品；3、精装修昆明住宅开发的趋势，是提升物业附加值的新的利润增长点。,相当长的时间内需求是无限大,1、写字楼再现上世纪90年代末期井喷；2、目前高端写字楼租售情况都比较好；3、预计未来3年内将有150万方写字楼供应。,未来竞争异常激烈,1、项目片区商业氛围比较差；2、大家熟悉的投资产品，物业升值空间巨大。一铺养三代的思想根深蒂固；3、336个城中村的改造，未来预计800万方的供应量。,未来竞争异常激烈,1、租售比长期失调；2、目前一环内车位供不应求,市场前景较好,2010年楼市运行特征,全国重点城市二季度地价续涨房价恐再度上涨,1）受房地产调控政策的影响，第二季度全国105个城市居住地价环比增幅虽已下降1.24%，但地价总体水平仍同比增长9.29%，部分城市房价仍有一定上涨动力。中国土地勘测规划院近期所做监测得出如上结果。该院进行的地价形势分析与研究讨论会还认为，在后市预期转低的同时，部分城市房价仍有一定上涨动力，近期个别城市土地流拍率较高，恐进一步影响后市房地产供应。2）另受国土资源部土地利用管理司的委托，中国土地勘测规划院6月底至7月初还连续召开了各监测区片地价形势分析与研究讨论会。会议称，房地产市场调控已经显现出积极变化。一方面，部分城市出让地块规划容积率有所提高，既降低了房屋的单位土地成本，也反映出地方政府节约集约利用、“向空间要面积”的思路；另一方面，在目前态势下，开发商的经营策略更趋于走“稳妥路线”，以往市场上“囤积土地”、“赌预期、赌升值”的“热情”已有所下降。但会议分析指出，现行房地产市场总体呈现量跌价滞态势，但在后市预期转低的同时，部分城市房价仍有一定上涨动力。而近期个别城市土地流拍率较高，可能对土地供应计划的完成造成一定压力，对后市房地产供应也会有所影响。,82,国土部：征地补偿将提高2至3成先安臵后拆迁,国土部：征地补偿将提高2至3成先安臵后拆迁本报讯（记者吴鹏）昨日，国土资源部耕保司司长朱留华就关于进一步做好征地管理工作的通知答记者问时表示，按照新标准，征地补偿标准将普遍提高，提高幅度平均为20%至30%。通知也是第一次提及征地拆迁补偿问题。1)要求“征地须先安臵后拆迁”日前，国土资源部出台了关于进一步做好征地管理工作的通知该通知被认为是继2004年关于完善征地补偿安臵制度的指导意见后，国土部针对征地管理出台的最为全面的一个文件。通知中强调，提高征地补偿标准、同地同价、征地须先安臵后拆迁、不得强行实施征地等内容，引起社会关注。2)征地补偿提高20%至30朱留华说，征地补偿新标准，指的是各地公布实施的征地统一年产值标准和区片综合地价。“测算方式更加合理，改变了以往，按被征耕地具体地块的年产值，测算征地补偿标准的方式。”,83,2010年上半年楼市回顾一季度稳健上升，二季度后继乏力,关键词：全国复苏调控投资方向,主要原因:受相关政策影响市场观望态势显现；积累已久的刚性需求释放带动市场回暖，吸引大量投资客入市；宏观经济的转好，逐步复苏；新增土地购置及开发面积继续减少，供应量增加，捂地现象严重。投资模式改变，不再由单一的住宅投资垄断投资资金，办公、商业成为新的投资热点。,地产新的调控政策已经颁布实施近百日，随着调控政策的逐步落实，房地产市场发生了较大变化。自住性需求者持币观望，部分投机者远离或撤出房地产市场，一线城市商品房销售量大幅下降，开发商坚持一段时间后开始打折促销，二手房价出现回落，并向新建房市场蔓延，其房价开始松动。国家统计局公布的数据已经反映出市场的变化，16月份，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比4月份缩小1.4个百分点，环比下降0.1%，出现了近15个月来全国房价环比涨幅首次由涨转降的情况。,【2010年一季度昆明楼市回顾】,关键词：供应小高层、多层稀缺,昆明市2010年上半年共开盘35次，其中一月分开盘最多达12次，二、三月份正处于春节长假期间，购房者的购房积极性大大下降，外地购房者张罗着回家，本地购房者也想将年前的观望情绪维持到年后。四月份，各大开发商看准春节期间商品房供应量少，需求得不到释放这一机会点，选择在四月上市。四月份房地产新政，给开发商带来恐慌，因此一些新楼盘在五月争相开盘。同时政府报规部门压制报规通过数量，获得预售证项目总量减少，市场供应主要依靠年前已过规项目支撑。,昆明市2010年一季度地产市场开盘供给,注：同项目多业态同时开盘只记一次。,土地供求分析土地成交主要集中于呈贡板块，占比53%，对于其他版块的优质项目产生较大威胁，客户竞争激烈；,受2010年土地成交有所缩减，但大量城中村土地参与招拍挂程序，拖高了土地成交量。2010年上半年截止到7月，昆明共成交了58块地块，成交亩数达到3954.74亩。10年1月至10年7月成交土地中，商业兼居住28.78亩、商业金融222.14亩、批发零售8.939亩、居住630.17亩、工业2189.33亩、科研136.125、亩仓储130.71昆明市共公示住宅和商业项目占整体土地出让的52%，从整体上来看城市中心区版块土地（二环内）处于稀缺状态。,【2010年一季度昆明楼市回顾】,87,合金公寓是一环内，为中年青量身定做的，小户型公寓,中央丽城是城市中轴线上生活配套完善的高品质住宅区，以高层为主,欣都龙城是昆明北市区一个大型城市综合体,南亚之门是一环内生活配套全，极具创意的高品质居住、购物区,92,项目位于昆明市拓东路78号，南临拓东路，西临白塔路，北至尚义街，西至规划路，为昆明主城CBD规划核心区域。分为南北两区，北区主要为住宅，住宅楼分为A、B、C、D4幢，北区西面为住宅A幢，A幢有42层；北面为B幢和C幢，B幢有40层，C幢有39层；东面为D幢，D幢有39层；北区南面有5层商业区，商业区每层建筑面积为5775m2，总建筑面积为209014m2。,93,南区建83层的主塔楼，塔楼内包括五星级酒店、公寓、办公楼，塔楼68层至82层为五星级酒店，总面积为37125m2；36-66层位公寓，面积为101905m2；7-34层为办公楼，总面积为102908m2；1-5层为商业区，塔楼西面还有5层的商业裙房，裙楼内有两层为酒店餐厅，观光层位83层，总面积为1873m2；塔楼6、20、35、51、67层位避难及设备转换区，面积为19172m2；地下室有四层，总面积为45548m2；塔楼东面为办公入口，东南角为酒店入口。项目停车场为地下停车场，共1045个停车位。,汇都国际2期是昆明北市区一个大型城市综合体,95,麦哲森愿与您共同见证项目的辉煌附件二：麦哲森介绍,PARK:有关麦哲森（中国）商业地产机构的