深圳经典外销项目营销策划报告

免费下载一百套精美的房地产资料！庞大的房地产数据库，50多张信息光盘，30多张精英房地产讲座VCD，全套680元暴风特价，货到付款，诚信无忧！网站： QQ : E_mail:内容第一章：深圳房地产市场分析2004年深圳房地产市场分析深圳房地产市场趋势预测第二章项目概述和分析项目概述工程分析第三章相关建筑的比较黄冈地区房地产比较重点建筑分析第四章定位策略住宅产品定位价格定位目标客户导向第五章营销策略首先，先发制人的策略二、形象差异化策略第三，将部队分成多条路线的战略四、放心战略五、杠杆战略六、滚动综合促销策略七.其他策略第六章开业前的准备工作第七章广告策略第八章合作方式第一章：深圳房地产市场分析一、2004年深圳房地产市场分析(一)市场的整体发展特点1.开发规模不断扩大，销售形势日益好转。上半年，我市房地产市场健康稳定发展，销售面积233.22万平方米，成交金额71.7亿元，取得可喜成绩。今年上半年，我市房地产竣工面积1672.5万平方米，同比增长17.84%。商品房竣工面积154.56万平方米，同比增长8.54%。商品房空置面积266.8万平方米，同比下降12.62%。就销售额而言，今年上半年总销售面积为233.22万平方米，同比增长15.4%。交易金额71.7亿元，同比增长43.34%。在总销售面积中，目前大楼的销售面积为641，100平方米，同比下降4.84%。烂尾楼销售面积169.31万平方米，同比增长25.56%。出口总面积13.73万平方米，其中现有建筑面积2.32万平方米。2.市场价格稳定，但仍在下降自1996年以来，深圳房地产市场的整体价格显示出缓慢下降。尽管亚洲的经济形势有所改善，香港和国内经济运行平稳，但市场供过于求的情况无法完全改变，这是价格下跌的主要原因之一。此外，由于市场竞争加剧，许多开发商在资金压力下被迫降价促销。消费者的理性选择也迫使开发商为了取悦消费者而盲目增加配套设施，从而增加建设成本，最终导致消费者无法接受的市场价格等因素。深圳房地产市场价格下跌，吸引了大量海外买家。2004年上半年出口市场相对活跃，对稳定深圳房地产市场价格起到了重要作用。3.出口市场越来越活跃随着香港经济逐渐走出低谷，市民对未来的信心增强，香港经济转型吸纳了大量来自其他国家的高科技人才，导致香港人口增加(到目前为止，香港人口已由680万增至697万)；另一方面，在深圳市政府积极改善基础设施的基础上，很多楼宇在公寓设计、装修和推广方面都充分迎合了香港人的口味，吸引了很多香港买家。如果深圳的发展商能够充分尊重香港人在物业管理和法律程序方面的习惯，我相信他们会进一步拓展出口市场。总之，出口市场已经成为深圳房地产市场的重要组成部分。4.出口市场的特点香港居民选择住宅的五大因素从以上调查数据可以看出，近70%的深圳香港居民会首先考虑69%的物业质量和67%的交通设施。这反映出买家在选择房产时不再仅仅是贪图便宜。交通便利、质量好的房产是最受欢迎的。物业质量和交通位置是最重要的香港人选择置业的最重要因素是楼宇的质素，其次是交通，第二是价格及其他因素。因此，物业的质量将在一定程度上成为影响物业销售的关键。今年，出口销售主要集中在一类口岸附近，主要集中在罗湖口岸和黄冈口岸。大多数香港居民仍然同意这里的交通优势。此外，深圳地铁的建设也赋予了该地区地铁的概念。因此，今年该地区许多出口销售的受欢迎程度主要是由于地形因素。房子的类型和售价非常重要。自去年以来，小型公寓在房地产销售市场占据了领先地位。香港人也是第一个干预小型公寓的人。据统计，面积小于75平方米的公寓占总销售额的90%以上。售价从6000元到7000元/平方米不等。总销售价格大致控制在40万至50万元左右，比1999年的销售价格(30万至40万元)高出10万元。虽然价格有点高，但大多数消费者仍属于香港的中低收入群体。虽然深圳地区的少数开发商在区位上没有太大优势，但销售情况也不错。例如，李安堂地区少数开发商的主要销售目标是面向香港的货柜车司机。由于地理位置的原因，今年销售的户型基本上都没有多少景观，但有两个需求是共同的。共同需求第一，物业管理是港式管理；第二是带来装饰。不难理解，香港人买房时注重港式管理。这是生活习惯的问题。与中国大多数物业管理相比，港式管理要高得多。深圳几家著名的物业管理公司在运营中严格遵循许多港式管理标准。因此，大部分出口销售由这些公司管理。目前，大多数香港人选择装修房子是为了方便。虽然装修的标准和风格可能不能满足购房者的要求，但目前装修市场的不完善导致业主自主选择家居装修公司存在各种问题。为了避免将来的麻烦，香港人往往简单地选择开发商提供装修，从而在一定程度上保证房屋的装修质量。此外，目前的外向型开发商在面对业主装修时有相当大的灵活性，大大提高了他们的购买欲望。甚至有些开发商在装修方面也赚了不少钱。大型高价豪宅受到冷遇。去年以来，深圳的几栋高档大型住宅建筑在香港得到推广。然而，迄今为止绝大多数住宅楼的销售情况都很差。个别楼宇的销售情况可以说是“失败”。业内专业分析发现，主要原因是产品定位不正确，缺乏自身特色也是一个重要方面。单从香港人的购买力到深圳的住房，目前还没有突破的迹象，也就是说，香港的高收入人群深度购房的意愿较低。从本次调查后的数据可以看出，高收入人群在10年内深度购房的意愿不到15%，远远低于低收入人群。虽然这些高档的大型住宅楼宇在本地的“名气”并不小，但在香港，它们大多属于高收入人士，其他因素自然被忽略。中小型商业公寓中的中高档景点仍有市场。虽然香港的中等收入人士不太愿意在深圳买房，但他们并不担心产品的市场地位。一些小型商业公寓和景点的成功开发表明了这一点。然而，与深圳房地产的整体发展相比，香港中等收入人士的发展仍然不足。小型商业公寓的出口是近年来最成功的。业界普遍公认的“史明馆”位于市中心。尽管该板块有一定的交通优势，但它最大的卖点是创造一个商业环境，将反销售重点放在香港的高级白领身上，尤其是那些经常往返于深圳和香港之间的人。为了创造这样的便利条件，“嘉惠新城”最近也推出了这种小型商务公寓。另一个好的出口市场是绝对的高档景点。这部分建筑主要位于深圳的银湖和东海岸。由于自然条件的限制，它的售价大约是香港风景区的四分之一，并且是最畅销的，售价约为300万元。例如，目前即将正式推出的银湖“明翠谷”和银湖国际会议中心公寓就是这种类型。东海岸的房地产开发用地尚未开放，仅开发了几个项目(目前只有“黄金海岸”和“华侨海景别墅”符合条件)。此外，道路交通仍处于进一步改善的过程中，因此该地区海外景点的开发需要一段时间。(二)住房市场形势分析1999年，深圳住宅开发投资占商品房总投资的71.4%，商品房销售占商品房销售总额的88%。这一趋势也出现在今年上半年，这表明住宅市场仍然是房地产市场的主力军。其发展特点如下：1.市场热点已经开始从罗湖区转移到福田区和南山区1999年1月至9月，福田区批准的住宅项目占总批准项目的41.1%，南山区占15.6%，罗湖区仅占12.3%。罗湖区多层住宅平均价格为5169元/M2，同比下降1.2%；福田区为5811元/M2，同比仅下降0.27%；南山区为3975元/M2，同比略有下降。罗湖区的高层住宅平均价格为7805元/M2，同比下降9.3%；福田区的7482元/M2，同比上升5%；南山区的5421元/M2，同比上升4.2%。这说明福田区和南山区的开发规模比罗湖区大，价格也在上涨，逐渐成为投资和消费的热点。以下是一项关于香港人在深圳买房意向的调查结果。根据调查结果，福田区已成为香港人在深圳买房的首选，占45%，而罗湖区仅占39%，居第二位。中国人熟悉的南山区只占8%，这表明香港人在深圳买房的意向仍然集中在福田和罗湖。2、住宅市场新概念新概念住宅是人们常说的第三代住宅。这种新型的住宅产品主要体现在设计上，充分体现了“以人为本”的理念；另一方面，住宅产品的开发有一定的量化标准要求，即建筑面积应在5万平方米以上，建筑面积应在10万平方米以上。中海华庭、蓝海岸等正在开发的大型社区建筑属于第三代住宅建筑。3.加快第三市场的发展据有关统计，1999年第三产业市场销售149.4万M2，比上年增长48.8%。二、深圳房地产市场趋势预测受加入世贸组织、深圳经济持续快速增长、东南亚经济复苏以及国家出台和完善各种房地产扶持政策和措施等多种因素的影响，深圳房地产市场将在2004年继续稳步健康发展，并呈现一定程度的上升趋势。其特点可以概括如下：(一)发展规模将继续扩大由于各种有利因素的存在，开发规模的扩大是不可避免的，但由于近年来积压的商品房仍在被消化，因此，开发规模的扩大也是必然的今年国家降息和减税政策的影响将更加明显。开发商的利润将更接近社会平均水平。盲目的价格定位只会使房地产销售陷入困境，因此整体市场价格仍将趋于稳定。然而，随着深圳房地产市场进入规模化和品牌化发展阶段，高品质的房地产即使价格高，只要能满足消费者各种高层次的需求，仍然会有生命力。另外，由于消费者购买力的相对增强和消费需求的增加，房价会有一定程度的上涨。(3)规模和品牌发展将成为市场竞争的主流大规模开发不仅可以降低商品房的成本，而且有助于刺激消费者的购买力，增强开发商的市场竞争力，使他们更有能力创造高质量的商品来占领市场。(4)第三市场将变得更加活跃随着国家房改政策的推进和深圳二手房买家数量的大幅增加，三级市场将更加活跃。2004年7月公房上市时，将有14万套公寓获准上市。如果有10%进入三级市场，无疑会对市场产生巨大影响，这将不断扩大市场成交量，促进二级市场的发展。(5)住宅市场商机无限从1999年深圳住宅开发投资和住宅销售的比例不难看出，住宅市场是深圳房地产市场当之无愧的主力军。随着国家对房地产市场的支持，特别是居民需求和购买力的提高，住宅市场将呈现无限商机。第二章项目概述和分析一.项目概述背景基础“田刚花园”项目位于皇岗口岸附近，保税区一路附近。根据总体规划，将建两栋32层的住宅楼。(2)规划指标(附表)根据规划设计点允许的“田刚花园”项目建设点，规划建设两栋高层住宅楼，总用地面积3892.6平方米，建筑面积45705.17平方米(含住宅面积38315.02 M2)，其中建筑面积比例40870平方米，建筑面积比例10.47%，覆盖率37.19%，522户居民，其中两室两厅公寓360户，156户详细的技术指标：项目地区(M2)项目数量建设用地面积3892.6容积率10.47建筑面积1447.66新闻报道37.19%建筑毛面积45705.17家庭数量522户家庭容积率40870建筑楼层32层不包括地积比率5648.56停车位204(3)对项目进度的建议根据销售计划的需要，建议项目进度如下：序列号项目时间间隔1地基工程2004年10月2主体工程竣工2001年5月3室内外装饰工程竣工2001年9月4室外环境工程竣工2001年11月5竣工验收2001年11月6占领日期2001年12月二。工程分析(一)项目优势分析1.运输优势本项目紧邻皇岗口岸和拟建的皇岗地铁站，深港交通十分便利。公共交通非常方便。本项目位于穿过付强路的4、219、212、203、225、103、26和312辆公交车上，其中203辆直接到达项目现场。校车有S107、S109和S113路线，中国客车有432、421、467、454、418、410、470、422、416和428路线。除203路公共汽车总站外，位于项目现场的裕廊园还将开通一条中巴公交线路。2.社区优势(1)有“鲤城幼儿园”、“鲤城