《初级会计实务》讲义固定资产和投资性房地产

固定资产和投资性房地产6二、投资性房地产(一)投资性房地产概述；投资性房地产是为了获得租金和资本附加价值，或者两者都有的房地产。 投资性房地产应该可以单独计量出售。投资性房地产的主要形式是出租建筑物，出租土地使用权，实质上是转让转让资产使用权的行为。 投资性房地产的另一种形式是准备具有附加价值转让土地的使用权。1 .投资性房地产的范围(一)出租的土地使用权；【提示】所谓租赁的土地使用权，是指企业通过转让或转让取得并以租赁方式租赁的土地使用权。 企业打算用于出租，但是还没有出租的土地的使用权不属于这一类。(二)准备具有增值转让的土地使用权；【提示】具备附加价值后转让的土地使用权是指企业取得的、具备附加价值后转让的土地使用权。 根据国家有关规定认定的闲置土地，不具有附加价值转让的土地使用权。 即，闲置土地不属于投资性房地产。(三)租赁的建筑物【提示1】被租赁的建筑物是指企业拥有所有权，以租赁方式租赁的建筑物，包括自主建设和开发活动完成后用于租赁的建筑物。【提示2】租赁的建筑物是企业与其他当事人签订租赁合同，承诺以租赁方式租赁的建筑物。 一般从租赁合同规定的租赁期间开始，经营租赁的建筑物是租赁的建筑物。【提示3】企业拥有租赁用的空房建筑物时，应向董事会或类似机构作出正式的书面决议，明确表明用于经营租赁，所有意图在短期内不再变化时，即使没有签订租赁合同，也应视为投资性房地产。这里的空建筑物是指企业新购入、自行建造、开发完成，但尚未使用的建筑物，以及日常生产经营活动中不再使用、整理后变成可租赁状态的建筑物。2 .投资性房地产的范围外(一)私人房地产；【提示】私人房地产是指为了生产商品，提供劳务和经营管理而拥有的房地产。(二)作为库存的房地产；【提示】作为库存的房地产，通常是指房地产开发企业在通常的经营过程中销售或者为了销售而开发的商社和土地。某些房地产，为了获得租金和资本附加价值，对于生产商品，为了提供劳务和经营管理等等而被部分使用可以单独计量出售的，为了获得租金和资本附加价值的部分，必须确认为投资性房地产无法单独计量和销售，为了获得租金和资本附加价值的部分，不作为投资性房地产被确认。【总结1】投资性房地产范围：出租土地的使用权准备具有附加价值转让的土地使用权；出租的建筑物企业拥有经营租赁的空房建筑物，董事会或类似机构书面决议的，明确表明经营租赁的意图在短期内不变的，即使没有签订租赁合同也应视为投资性房地产有的房地产为了获得租金和资本增值，有的为了生产商品，可以单独计量出售，为了提供劳务和经营管理，为了获得租金和资本增值而使用的部分。【总结2】投资性房地产范围外：企业预定用于租赁，但尚未租赁的土地使用权将以经营租赁方式租赁的土地使用权转让给其他机构租用经营租赁方式重新租赁的建筑物按照国家有关规定认定的闲置土地；私用房地产作为库存的不动产某房地产用于获得部分租金或资本增值，部分用于生产商品，提供劳务或经营管理，不能单独计量出售，用于获得租金或资本增值的部分。【例题多选问题】以下项目中，属于投资性不动产的为() (2011年)a .房地产企业拥有的待售商社b .以租赁方式经营出租的商务房c .以经营租赁方式出租的土地使用权d .经营租赁方式租赁后租赁的建筑物【回答】BC【解析】房地产企业所有的等待销售商作为企业的库存，以期权a错误的经营租赁方式租赁后租赁的建筑物，由于承租人对该资产没有所有权，因此不属于投资性房地产，期权d错误。(二)投资性房地产的会计处理；1 .投资性房地产核算中应设置的帐户企业应设“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计折旧”、“公允价值波动损益”、“其他业务收入”、“其他业务成本”等科目进行计算。【提示】投资性房地产是企业的主要营业业务的，必须设置与“主要营业收入”和“主要营业成本”的帐户计算相关的损益。“投资性房地产”科目用成本模型计算投资性房地产的成本，用公允价值模型计算投资性房地产的公允价值。 用公允价值模型计量的投资性房地产应分别设“成本”和“公允价值变动”细目科目计算。使用成本模型测量的投资性房地产的累计折旧或累计折旧可以分别设置“投资性房地产的累计折旧”或“投资性房地产的累计折旧”帐户，与“累计折旧”、“累计折旧”等帐户对照进行会计处理。使用成本模型测量的投资性房地产发生减值时，可以分别设置“投资性房地产减值准备”科目，与“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”科目对照进行会计处理。“其他业务收入”和“其他业务成本”科目处置企业投资性房地产获取租金收入、投资性房地产实现的收入和投资性房地产计入的折旧和折旧、投资性房地产结转的成本。2 .获取投资性房地产企业取得的投资性房地产应按其取得时的成本计量。以下是采购、自我构建和内部转换三种情况(一)采购的投资性房地产；企业在购买投资性房地产的时候，应该根据购买时的实际成本进行初期计量。 实际购置成本包括购置费、相关税和可直接归属于该资产的其他支出。会计分录：借款：投资性房地产(后续计量按成本模型)投资性房地产-成本(后续衡量采用公允价值模型)应纳税额-应纳税额(应纳税额)贷款：银行存款等【提示1】对于购买的房地产，购买的同时只为了对外租赁和资本附加价值，可以称为购买的投资性房地产。【提示2】对于购买的不动产，在一定期间后变更为租赁或资本增值时，可以将购买的不动产确认为固定资产或无形资产，从租赁期间的开始日或用于资本增值的日期开始，将固定资产、无形资产转换为投资性不动产。(二)自行建设投资性房地产；自行建设投资性房地产，其成本由该房地产变成可用状态前产生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、设置成本、应资本化借款费用、与所支付的其他费用分配的间接费用等。建设过程中发生的异常损失直接计入本期损益，不计入建设成本。会计分录：借款：投资性房地产(后续计量按成本模型)投资性房地产-成本(后续衡量采用公允价值模型)贷款：建设工程中(或开发产品中)【提示1】对于自己建造的房地产，在建设完成(变成可用状态)的同时，为了对外租赁和资本附加价值，可以将自己建造的房地产确认为投资性房地产。【提示2】自己建造的房地产变为可用状态后一段时间内变更为对外租赁或资本附加价值的情况下，确认为固定资产、无形资产或库存，从租赁期间的开始日或资本附加价值中使用的日期转变为固定资产、无形资产或库存的投资性房地产。(三)内部转换产生的投资性房地产；将作为库存的不动产转换为用成本模型测量的投资性不动产租：投资性房地产库存的降价准备信用：产品开发【提示】作为库存的不动产以成本模型转换为投资性不动产，以账面价格结转，不会出现差额。将作为库存的不动产转换为用公允价值模型测量的投资性不动产借方：投资性房地产-成本(公允价值)库存的降价准备公允价值变动损益(借方差额)信用：产品开发其他综合收入(信用)【提示】作为库存的房地产在公允价值模型中转换为投资性房地产，投资性房地产以转换日的公允价值收入，转换日的公允价值大于转换日的账面价值差额，贷记到“其他综合收益”科目的转换日的公允价值小于转换日的账面价值差额，“公允价值变动损益”个人房地产转化为按成本模型计量的投资性房地产a .如果是房地产租：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备贷款：固定资产投资性房地产的累计折旧投资性房地产减薪准备【提示】将自己的房地产转换为用成本模型测量的投资性房地产，以账面价格结转，不出差额。b .如果是房地产租：投资性房地产准备金无形资产减薪准备贷款：无形资产投资性房地产的累计折旧投资性房地产减薪准备【提示】将自己的房地产转换为用成本模型测量的投资性房地产，以账面价格结转，不出差额。私人房地产转变为公允价值模型测量的投资性房地产a .如果是房地产借款：投资性房地产-成本(转换日公允价值)累计折旧固定资产减值准备公允价值变动损益(借方差额)贷款：固定资产其他综合收入(信用)b .如果是房地产借款：投资性房地产-成本(转换日公允