如何读懂好房子专题讲座.ppt

如何读懂好房子专题讲座,好房子让细节做主,今天很荣幸收到陈建新董事长和余燕总经理的邀请，和各位来宾一起探讨寻找我们心目中的好房子。从我入行开始，许多身边的朋友在买房时总要叫上我。也许是大家都认为我比较熟悉这个行业里的内幕，所以，总也有人问我：什么样的房子才能算是好房子呢？我觉得首先要确定的是，无论是新房还是二手房，都有好坏之分。其次要确定的是，没有十全十美的房子。所以，在我们寻找心目中的房子时，第一要做的就是摆正心态，要知道适合自己的房子才能算是好房子，第二学会在各种优缺点中分清主次、学会取舍。“细节决定成败”已成了一句经典，在房地产业，“细节”也正为许多开发商所看重，好的房子，除了要有好的建筑外，也还与许多“细节”联在一起。,决定房子好坏的几个因素：区位优势房产升值空间和今后生活便利的决定因素舒适环境提升生活品质追求精神愉悦户型结构人性化的户型结构物业管理贴心的管家服务,基本的市场经济学告诉我们，房子既然是个商品，只要有涨价，就也有降价的可能。因此，不管是用于投资还是自住，购买前得必须判断此房是不是好商品，有没有购买的价值。,A。好房子首先必须是个好商品,决定房产价值的，很大一部分是地段。随着城市的发展，中心区的范围也在不断扩大。但就土地而言，中心区的土地始终是稀缺性资源，这是中心区房紧俏的重要因素。比如三信金鼎广场，项目位于莆田市中心原市政府旧址，在这里有购物天堂，重点中小学近在咫尺，各大金融机构齐聚四周，因此，其价位高涨也合乎常理。,细节1、地段前景看好,再好的房子，如果价格超出其因有的价值，那就会失去现实意义。高性价比是所有购房者的共同心声，追求性价比体现的是一种理性的房地产开发和消费的观念。对购房者来说，性价比是否高要综合衡量两个方面的问题。首先是购买成本，是否能够以较低的成本购买到适合自己需求的产品；其次在房子长期使用的过程中成本是否较低，包括交通成本、时间成本、教育成本、消费成本等，如万辉国际城，以使用率超过100%叫响莆田楼市，高性价比吸引了不少中高端客户群体。,细节2、产品物超所值,房产增值与否的标准是所购房地产产周边的基本配套设施和政府设施和政府综合城区规划的力力度和干预，如果楼盘所在的地段片区代表城市的发展方向，有着先进的规划理念，代表理想的居住未来，也同样是具备升值潜力的。,细节3、升值潜力,低密度的直接表现就是低“容积率”，对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。中奥兰溪首府基于对品质生活的无限追求，产品品质的回归是“中奥阶层”所热烈关注的。万融团队经过对产品的多方论证，提出“建最好的品质社区”的口号，在最初30%的地块规划指标上减掉11.4%，实现了186%的超低建筑密度，为仙游高档社区树立了新的标准，挑战传统的高层社区规划惯性。,细节4：低密度空间,在用地与规划方面，购房者应不仅要注意项目的容积率，而且要关注区域的容积率。目前，一些项目虽然表面上容积率不高，但其周围都是高楼大厦，整体小区就像一个“盆地”，使得整个区域的容积率偏高；另一些项目，虽然看起来容积率并不是很低，但由于周边都是绿地，使得整个区域的容积率得到了很好的保证。,细节5：关注区域容积率,在我们所探的莆田楼盘中，近两年逐渐推出美仑美奂的样板间，众多的购房者也都是看房必先看样板间的习惯，当然，样板间是值得一看，它可以给消费者一个最直观的空间感，也会给消费者对未来的房子有个直观的认识，不过提醒消费者，不能被样板间的豪华装修所着迷，这些楼盘在布置样板间时，都请专业人士或者品位者，打量阳光什么时候照进屋中，又什么时候离开，相框应该是什么样的，腰线，会照顾到很多细节的。那可都是重金打造出来的样板，离真实生活还是有差距的。另外，踩盘还发现，近年来由于土地价格上涨过快，不少项目容积率过高，购房者应在买房之前对项目的整体规划进行了解。,细节6：样板间的诱惑,越宽的楼间距越能体现居住品质，但随着房地产行业的不断升温，莆田市中心地价更是日益飚升，可谓寸土寸金，因此楼与楼之间的间距越来越小，有些高层住宅甚至底下好几层常年不见阳光。较宽的间距不仅保证阳光可以晒到最底层，而且创造了新的公交空间，开阔生活的视野，由公共绿地往楼宇内层递进，邻里私密性当然也更好。中奥兰溪首府深谙楼间距大小的各种优越性，所以以18.6%的超低建筑密度在将9幢高层建筑以错开的方式排列布局，最大实现120米无遮宽间距，最小的楼距也达到35米以上。超越百米无遮挡宽间距，是中奥兰溪首府独有的规划创举，如果要丈量它的空间尺度，您将需要绕过“棕榈芳庭”那片斑斓的水景区。120米超大楼间距，将小区各组团景观分隔有序又互为交融，让倡导绿色健康的社区理念更加鲜朗，体验健康之旅。,细节7：宽幢距和低公摊,居住环境有一个重要的硬性指标是绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用。中奥兰溪首府以高于一般楼盘的景观建设成本，打造与环境和文化紧密结合的绿色生态社区。实际绿化率将超过规划指标上的35%，由加拿大千城景观事务所主创设计，打造更富有活力和亲和力的风景场域。中奥兰溪首府根据树木、水景等的走势将建筑和谐有序融入景观之中，保证了景观整体统一性和叙事性，使建筑仿佛景观中自然生长出来；即使是一株乔木或者园区的一张坐椅，都经过园林设计师的精心考究，实现移步异景的唯美效果。这样操作的理由和执行的代价，给人以无限震撼，让人深度感知整个社区园林的灵魂底蕴。,细节8：小区绿化要高,开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。因此，作为购房者，房价跟时间成本的账也得算清楚。对于那些倾向买郊区的消费者，要考虑到上班的地点以及生活的便利性。随着城市人口的急剧的膨胀，城市化加速，人们工作与居所的位置也在不断拉长，交通显得越来越重要。如在靠近公交车站、地铁站、快速干道旁的房子自然备受关注.近年来，城市的“1小时生活圈”，“2小时生活圈”风起云潮，时间成本已成为人们衡量好房子的重要标准之一。毕竟时间是世界上最宝贵的东西。（如果每天花费2小时在交通上1月=60小时=2.5天1年=730小时=30天50年=36500小时=1520天=4年）,细节9：时间成本,“真正的好房子，讲究的是对最稀缺资源的占有，这是高端住宅的起码要求！”曾有一位开发商直言不讳地说。首先需要明确的是，什么是稀缺资源？地段是稀缺资源、土地是稀缺资源、自然景观也是稀缺资源。满足闲居的房子，第一要素就是把这些稀缺的山水资源占有，缺少了这些，低密度住宅和别墅也称不上豪宅了，叫农家小院或许更为贴切。对仙游而言，兰溪的地位自不必多说，是仙游人骄傲的地方。中奥兰溪首府正是因为占据着大自然的优美资源。,细节10：资源稀缺性,人有气质，房子也有气质。目前，有相当部分的购房者注重房子的“气质”。不同的房子适合不同个性要求的消费群体。现在的人们常说花钱买得不仅仅是房子，买的是一种高品质的生活方式。,B。好房子要有气质,房子有价，文化无价。一个有品位的文化社区，绝不仅仅停留在建设设计、配套设施等硬件的堆砌上。高品味人居环境更需要温馨、和谐、高雅、丰富的社区文化。开展情趣高雅，参与性强，艺术水准高的文体艺术活动也是社区文化和品牌建设的重要途径。这一点，万辉国际城的做法值得称道和借鉴。万辉地产通过举办每年一届的“博饼文化节”、“音乐会”等各种温馨、高雅的文体艺术活动，让万辉社区的业主以及目标客户、潜在客户在享受丰富健康向上的文化生活的同时，近距离的更深层次的接触万辉、了解万辉，理解万辉“为筑万家辉煌”理念的真正含义，从而进一步提升了万辉品牌的知名度和美誉度。,细节11：文化气息浓厚,小区的园林环境如何，已是影响购房者购买意向的重要甚至是决定性指标。谁不想在红花绿树中过自己的每一天，谁不想开窗见绿？因为小区的园林景观的绿色植物不仅能够起到美化环境，调节小气候，净化空气，减低噪声的生态功能，还能缓解人们紧张情绪，带来愉悦和舒适。欲把小区建成一个高品质公园式社区，这里绿树成荫，潺潺流水，为社区带来了更多的自然生态之美。中奥兰溪首府在景观规划上便拥有更大的发挥空间。以生态、美观、实用为核心规划理念，中奥兰溪首府着重打造了七大主题园林景观，即：棕榈芳庭、景观大道、疏林康乐园、静思庭院、流芳源境、幽泉景园和架空层景观。物景、情景、意境“三景一体”，各组团在造景艺术上，充分利用各自区域的地脉潜能，打造各具特色又互为衔接的景观系统，以艺术手法捕捉细致的美感，在细节里勾勒传奇，在空间中缔造经典。,细节12：景观建设,由于水资源的稀缺，很多人都有“亲水情结”，越来越多消费者追捧水景住宅项目。开发商也在“水”文章上下功夫，不少楼盘小区内设置各种以“水”为主题的休闲活动空间，不仅可以净化环境，亦可陶治性情。中奥兰溪首府住宅临水而建，着力于对水景的利用人与水的关系，依据优越的环境资源优势，巧妙地将活水水系贯穿社区，将建筑与天然水系、自然地貌完美结合，实现了社区“外有流水可赏，内有秀水可亲”的目标，营造了一个至纯至美的浪漫水世界。,细节13：亲水社区,记者踩盘时发现，莆田现在楼盘中，有些开发商为了居住者每时每刻欣赏美景，甚至在自家的小区都全景式电梯，站在电梯里，却享受外面的阳光明媚和流动的风景。因此连坐电梯的乏味时间，也变得如此有趣而生动，主人的身份的尊贵性充分得到体现。,细节14：豪华观景电梯,每栋高层住宅都设有精美的入户大堂，宽敞明亮、典雅大气，为居民生活提供了信息公布、信件投递、休闲等候、植物布景等必要空间。这一创新设计体现了开发商“以人为本”的开发理念。在酒店式入户大堂，配有奢华宽敞的电梯厅、超大面宽的门厅、亮堂的公共走道、开阔的空间。如今不少楼盘已吸收大城市的规划理念，一进入此公寓，楼盘气质扑面而来，从优美的小区走到楼宇，踏进以酒店式入户大堂，一种尊贵感满溢心间,细节15：酒店式入户大堂,虽然市民向往纯居住社区，但在莆田纯居住社区依然不多。这几年小区商住混合是莆田楼市普遍现象，但这并不意味着业主对商住混合嘈杂、存在安全隐患等弊端的熟视无睹。纯粹居住才能保证居住品质，给业主创造一个更好的居住环境。浅水湾陶源坚持开发纯居住住宅，在城市中心区为业主打造闹中取静的高尚住宅小区。小区内部没有店面商业，是纯住宅规划，车辆在入口即进入地下室，路面强调景观环境，满足行人散步、休憩及慢跑的使用感受（道路照明），车辆放到地下通行。,细节16：纯住宅步行社区,楼盘的风格与人的风格一样，代表了仪态、神情和气质。当欧陆风、古典主义、现代主义等不同风格层层涌出后，如何让项目的“风姿”与从不同，成了开发商追求住宅发展的一大趋势。任何一个楼盘都有其自己的风格，就像每个人都有自己的特点一样。所以在建筑的外立面描述各种各样的风格的同时，还要将其内涵衬托相应的因素，让整个建筑的筋骨中都洋溢着风格的气态。如今，在莆田也出现了很多异域风情的建筑风格，像“环球花园”具有古罗马皇家风格，浑圆的拱顶、精雕的罗马柱、浪漫唯美的花纹绘图，目光所及之外都能感觉到艺术魅力。而欧氏领秀别墅的外观是英伦风格，在莆田楼盘开发中不断吸收一些异域风格的开发理念。,细节17：楼盘风格各异,从目前来看，尽管主打节能牌的楼盘仍然不多，但实际采用节能技术的楼盘却会越来越多，并将成为未来新盘，特别是一些高品质楼盘开发主流趋势。据了解，注重节能环保的楼盘大多定位高端，其客户群购房并不只是为了满足居住需求，更追求居住的健康和舒适性，因此，此类楼盘除了在节能环保上下工夫，对楼盘的细节品质尤为关注。正基于此，越来越多的中高端楼盘，对节能环保的设计标准越来越高，有些甚至高出国家现有的基本标准。如，三信金鼎广场采用了莆田首创、技术领先的“五大科技环保节能体系”；家居智能化、健康直饮水、中空玻璃、外墙保温、中央热水系统。,细节18：节能环保住宅,穿着统一的服装，永远保持着谦和的态度，遇到业主开车进门，指路的手势甚至比交通警察还要标准在莆田的高端住宅，这样的物业服务已经不再是一种新鲜事物，重视物业服务也已经成为开发商的共识。有的楼盘聘请知名的物业服务公司作为指导，有的楼盘倾力打造自己的物业服务公司，有的楼盘重金聘请知名物业公司入驻小区像位于涵江的凯旋天下，引进福州顺欣物业，为广大业主提供最优质的服务。,细节19：尊贵性的服务,一个社区的配套是整个置业生活中必不可少的组成部分，有的是引进大型超市，有的楼盘与名校联姻，会所更是功能齐全，吃喝玩乐无所不包，业主大可以足不出小区门就能满足所有生活和休闲娱乐所需。,C。好马配好鞍，好房子得有好配套,“名校名盘”新的房地产开发模式，已被众多开发商采用，特别是一些大盘，纷纷与当地名校结为秦缙之好，制造良好的文化教育氛围，打出教育地产的旗号。如万辉国际城的开发商万辉地产就出资1000多万一个社区配套小学，现政府命名为“城厢区第一实验小学”，这也使万辉国际城成为莆田市首个拥有自己小学的社区。,细节20：教育配套,在城市中心区，公交线路四通八达，市民出行基本不会有大问题。但是，随着城市规模的不断扩张，许多住在城郊结合部和新区的居民却有这方面的苦恼，有的社区甚至连一条公交线路都没有，想打车等半天也等不来的士。因此，畅通便捷的出行开发商不应忽视。,细节21：出行方便,中奥兰溪首府为整全社区的交通安全考量，加大成本投入，高标准配备地下车位，机动车从小区主入口直接进入地下停车场，且基本保证车位是接近自己居住的楼座位置，方便业主直接从电梯进入居所，或可在底层中庭、架空层休闲区放松，感到回家是安全的、温馨的、愉悦的。这样，有效地避免了小区人车混流处的交通混乱，以减少事故和纠纷的产生，真正实现社区无行车的社区安全标准，也让小区更为方便管理，并且也更加有效地提高车行流量，节约时间。再者，在最大化保证社区内部空间完整性的同时，人车分流系统科学有效的做到无噪音、无夜间车光污染和低尾气污染。较低楼层住户的居住环境质量较其它社区更加优越。,细节22：温馨的地下车库,楼盘是否先进，房子是否更实用，就要看它是否有全面的智能化管理。智能化管理已经成为了现代社区的基本管理模式，大部份社区都设现代设备，比如楼宇可视对讲门禁系统，火灾自动报警及其联动控制系统，闭路监控统，周界防跨越报警系统，电子巡更系统，停车场管理系统，背景音乐公共广播系统，电梯三方通话系统，LED电子公告系统。,细节23：现代能化管理,“三信城市家园”已入住五六年了，可其外墙依旧光亮如新，据了解，其外立面的维护保护也是物业日常工作之一，其物业负责人表示，好的生活居住品质离不开专业的物业服务，好的物业管家会引领邻里关爱，让家园更和谐，让社区生活更丰富。“欧氏雅筑”专程引入深圳中铁物业公司，致力于物业与客户的互动感受，以便向业主提供体验式、高效、优质、贴心的专业服务。,细节24：好物业好管家,健身，娱乐，开个party，或是与朋友临窗而坐谈事，喝杯咖啡小谈一会，还可以与朋友一起去会所内SPA一下。一切想得到的休闲生活，不需要走出社区，就可以尽情享受。这就是当前莆田楼盘会所想要打造的功能了。,细节25：独立会所,“小区的停车问题已经开始影响我们的生活了！”“现在，我天天下班都在为有没有停车位而纠结！”随着私家车拥有率的不断上升，“停车难”已经开始逐渐成为影响广大业主日常生活的一个隐忧了。一个好的住宅车位是相当重要的，这也是生活质量的一种提高，莆田之前一些普通住宅，在前几年，比如一个小区1000套房子，300、400个车位基本都可以满足。但是现在要达到中高档住宅标准，车位比一般都要达到1：0。6以上的要求。,细节26：车位比,许多楼盘小区里的道路修得都宽，但却忽视了行人的安全，特别是老人与孩子，目前人车分流，甚至把车道也应分成汽车与自车的道路，更显人性化。注重社区交通安全，能否做到“人车分流”是衡量一个社区品质高低和社区内人性化布局的重要标志。尤其是伴随着小区车辆日渐增多，孩子、老人等的安全问题提上议事日程。因为生活质量的提高，人们也越来越注重居住环境的安静。人们享有在居住区内散步等各项活动的权利。中奥兰溪首府以独到的规划远见，设计立体式的人车分流环线系统，极好解决了车位短缺、侵占绿地、影响环境等问题。同时，中奥兰溪首府也是仙游首家实现真正人车分流的高端项目。,细节27：人车必须分流,在莆田有一个习俗，家里乔迁新家时要宴请亲朋好友，而往往自家的新房内空间有限无法摆席，而在酒店又觉得没有搬家的感觉，朋友也无法参观新家，基于此一些业主干脆在社区的楼道或者架空层内举办，搞得社区很乱，既影响了邻居，又因空间挤小主人觉得没面子。浅水湾陶源为了业主考虑，在社区南面的主入口处配套一个小区业主共享的会客中心以五星级酒店的标准装修，平时供业主招待朋友、客人，可以在里面泡茶、喝咖啡；婚宴之时，寿辰之刻均可预约在会客中心里面摆设酒席，在家门口即可以享受到五星级酒店招待。,细节28：五星级酒店的会客中心,有人总认为，房子要大，房间要多才会是好房子，其实不然，拥有丰富空间的房子才会是好房子。户型是人们居家生活的基本载体，可说是“方寸之间显千秋”，它不仅决定了人们居住的品质，还影响着人们的生活方式。“二次置业”阶层，对于个性化装修极为重视。目前，高端项目采用大跨度板式与短肢剪力墙结构，为住宅的灵活性及可改造性创造条件。,D。好房子要有丰富的空间,户型是人们居家生活的基本载体，可说是“方寸之间显千秋”，它不仅决定了人们居住的品质，还影响着人们的生活方式。户型设计随经济水平和人们观念而变，但一个优秀的户型应该像衣服一样贴身、一样舒适。户型的发展和创新是房地产业的一面镜子。近年的莆田房地产市场，户型已从简单地满足居住向功能细分化、人性化、舒适化方向发展。南北通透，采光、通风好一套好的户型必须做好“通”、“透”工作。如果客厅、餐厅相连，那么最好能有开放式阳台或大玻璃窗遥相呼应，这样既能保证客厅的采光充足，春、夏天的“穿堂风”更是极为舒服的享受。厨房自然不能缺少良好的采光和通风条件，因为阴湿的厨房环境是会影响家庭主妇的工作热情和家人的食欲。卫浴间不应每天脏兮兮、臭烘烘，它不应成为天然的纳污藏垢、繁殖细菌的场所，而应该有良好的通风、采光条件应该窗明几净，无异味，不长霉。卧室自然更不能成为黑房间了。一套好的户型应该尽可能多的房间朝向够好，东南，正南，西南都好，起码是要朝南的，以确保灿烂的阳光能够照耀房间，通风良好。,细节29：户型结构舒适,好户型的标志之一是阳台的数量多，面积大，形状多样化，为了顺应消费者的需要，大部分开发商都十分关注阳台设计。现在大部分房子都设计2-4个阳台，每个阳台都有其特点，有的阳台甚至阳光可以照到房间里的任何一个角度。阳台多的房子，不仅使用方便，而且有利于通风，能有效改善住宅通风效果，时刻保持室内空气清新，阳台采光自然好，居住在明亮通透的空间，心情会因此更加灿烂。,细节30：多阳台设计,不同家庭对户型有不同要求，老人、孩子同住总有这样那样的不便，或抱怨空间太小，或嫌私密性不好，怎么解决这些不满意因素？买一套房子孝敬父母？再给孩子准备一套房子？或许不用那么麻烦，“万辉国际城”针对每个家庭成员的特性，设计了子母房和双主卧。子母房，户型时尚，可自由分隔，既紧密相连又相对独立；而双主卧，满足有大龄孩子，或者父母同住的家庭的需求，体现私密，形成个人专属空间，互相之间少了干扰，生活更为舒适。,细节31：子母房、双主卧,以往，人们一打开家门，直接看到要么是餐厅，要么是客厅，最多也就是入户的小玄关，不仅单调古板，感觉一回家就是进入一个封闭的空间。随着人们对居住的要求不断提高，住宅入户也有所变化，目前入户花园成为最流行的设计，这种设计提供了私家绿化空间，让公寓生活有了别墅的特征，家不再是一个与外界完全隔绝的死板空间，而是家与外界的过渡空间，对于忙碌一天的人们来说，一进门印入眼帘的是：各式各式的鹅卵石、优雅尊贵的盆栽、流动清新的花池的确有那种动“回家就走入花园”的氛围，回家的心会因此平添了一份喜悦。,细节32：入户花园,莆田部分小区的高层住宅全部采用架空结构，架空底层进行绿化，设置为公共活动空间。这既解决了底层潮湿、采光不好的问题，另一方面为住户们提供了宽敞的单元入口。而且，不会让人感觉四周是冰冷的墙壁，心理上没有压迫感，住在这样的社区里，每天回家，走进每栋楼宇映入眼帘的是一片绿色景象，充满生机，即使雨天就在自家楼下也能与自然亲密接触，充满对业主的人性关怀。中奥兰溪首府，一切规划方向均以追求品质为第一要位。在低密度规划的同时，特别是根据区域内的沿溪多湿气候特征，在建筑底层设置了3.3米层高的架空层。在规划有限定建筑高度的情况下，3.3米层高的架空层规划，让小区的整个人文环境更加和谐融洽，从而提高了提高了整个楼盘的居住品质。,细节33：花园式的架空层,景观绿化成为每个项目的重要卖点，绿化渗透到社区的每个角度，踩盘中关于绿化也有新的发现：三信金鼎广场有规划空中花园，将种植上了绿草、红花、小树等植被，这样不仅让社区多一份绿化空间，楼宇之间过渡更加和谐，同时还能让一楼的住户接近绿色，享受鲜氧，对楼上的住户而言，当然也十分养眼了。,细节34：可赏可玩的空中花园,动静分区客厅、餐厅、厨房、娱乐室等公共活动区应该又生气、有活力，而作为休息、睡觉之用的卧室则需要最大程度的静谧，因此他们应该严格分开。公私分区家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将屋主家庭生活的方方面面一览无余。所以卧室与客厅要进行区分，且应该注意各个房门的方向主次分区卧室要有主次之分，要求主卧不仅朝向要好（向南或向警告）、大气、宽敞，而且应该单独设立卫生间。如果有保姆（工人）房，则其位置应与家庭成员保持一定的距离。干湿分区厨房、卫浴间等用水多且易脏的房间应该与卧室这样的私密房间分开。好的户型设计中，厨房应该远离卧室，以杜绝油烟污染；而卫生间则可靠近卧室以方便生活中使用。,细节35：分区明确,在许多人的印象中，地段好、面积大、采光程度高就是“好房子”的标准，而专家认为，真正的“好房子”应该通过居住空间、环境空间与精神空间的完美结合，使居住者身心处于一种健康的状况。健康才是对住宅最高层次的要求。,E。好房子的标准是健康,城市建设的快速发展给生态环境带来了不小的破坏，而祥荣地产在保护原生态保护方面，值得借鉴，在祥荣荔树湾动工时，就对有着几十年历史的荔枝树林等原生态树种进行精心保护，原生态河道，依势造景，大面积的荔树完美养护，保留真正的自然之景。而在此前开发的楼盘中也不乏有重视保护原生态的社区，如荔园小区、浅水湾荔苑等楼盘都对原有的荔枝树进行保留并很好的融入到小区的景观设计中。中奥兰溪首府座落兰溪水岸第一排，拥有极其稀缺的一线溪景，坐拥3.2公顷兰溪公园玉田景观带，既柔化了中奥兰溪首府的建筑空间，也为人居生活的演绎营造了一种灵性与情趣自然、健康、唯美。中奥兰溪首府特有的自然生态环境，必须有顶级的社区园林回应，才能有自然与生活的交融和定格。,细节36：原生态保护,一个社区的人性化设计可以体现在多个方面，例如人车分流，保证交通的便捷性、安全性、以及减少对居住环境的影响；商住分区，娱乐购物影响不到居住的安静和安全；住宅布局成街区式，利于形成良好的邻里关系；社区内规划有大型巴士站、人工湖、学校等，生活配套相当完善。好社区应关注生活的每一细节，比如荔园小区设置了残疾人通道，另外三信金鼎广场，为了饮水更加健康，并解决外叫一桶又一桶的纯净水的不便，以及自己烧水的麻烦，设计了直饮水，户户开通，成为了健康生活的料理，而且能源消耗小，为人们省了一笔开销，而且方便了生活。,细节37：社区人性化设计,有关调查显示，在对城市污染的投诉中，噪声污染占居首位。为了减少城市噪声污染，让居者更加安宁，莆田已经有不少开发商开始采用双层中空玻璃，同时对墙体、楼板的厚度及用料的要求也有所改善。在隔音方面，有数据表明，中空玻璃可将噪音下降27-40分贝，外面80分贝的交通噪音到了室内，便只有50分贝。比如三信金鼎广场，不用再担心窗外的喧嚣飘进室，隔音窗可以过滤掉都市的烦躁。在房屋阳台上种满绿色植物之后，就创造出一个都市里鸟语花香的安静世界。室外再大的动静，也因为隔音的真空玻璃，私密空间可以静静享用。,细节38：杜绝噪声,大部分开发商都花费了很多心血追求大手笔，打造社区景观环境，但面对美景，总是没有细细品味，就匆匆离去，因为你愣是就是找不着一处落脚点，很是遗憾。不过，这点已引起开发商的注意了，东城1号就十分关注，其售楼人员告诉记者，在东城1号里不用愁没有休息处，其社区景观公共空间留有足够的休憩点，散落在绿草树阴荫下的花台、石桌、木凳、长椅，让人们散步之余，或驻足问候，或坐膝小聊，一声寒喧，或者什么都不做什么都不说，只是一起静坐观赏，好心情自然流露，邻里沟通全在不经意间。,细节39：更多的休憩点,在开发过程中，开发商越来越注意社区资源的共享性，以前临近社区中心花园的房子，往往不到社区楼宇的四分之一的比例，而现在不少社区每幢房子都围着中心花园盖，在这样的社区里，无论住哪幢楼都能享受中心花园的美景。“坐在餐厅或客厅里就能看到万紫千红，一家聚在餐厅里，愉悦心情的不仅有美食，更有花园的气息。”,细节40：房子围着中心花园盖,运动保持健康，现在人人都知道。对于一个强调运动功能的社区，需要考察的是它是否能让业主方便地参与运动、更好地运动。如果周边有大型体育场馆的社区也值得购买。运动是生命永恒的主题，现代都市快节奏的生活极易让人身心疲惫，身体机能紊乱，这就需要我们在8小时之外的时间给自己安排一些有益的活动，让自己的精神和体力得到恢复。周末可约几个朋友出来打打篮球;清晨，鸟语花香之时，带着儿子、女儿慢跑几圈,细节41：运动社区,F、邻里关系,俗话说，“远亲不如近邻”、“千金难买好邻居”。居住地有一群高素质的人群有，和一个非常和谐社区，是一件非常幸福的事情。邻居关系是一个精神方面的需求，在楼盘社区中，要有富有文化内涵的供人们交往、休闲、健身的活动场所。因为这可以促进邻里关系的健康发展。,THENEDTHANKS！,简介万科红作为万科在布吉刚收购的一个现金流项目，承载着帮助深圳万科跨入首个百亿公司撞线的重任。正是由于承载这样的历史使命，这个项目势必要在极短期内实现极高的销售任务，同时还要保证叫好又叫座。作为布吉片区的市场代理引领者，以及万科的长期合作伙伴，中原承担着即算是逆市，正式推广期仅28天，正式展示仅14天，也必须完成诚意蓄客3000批，开盘896套单位售罄，确保深圳万科成为百亿公司的重任。幸不辱命，历时77天，项目组从初接任命，建组到不懈努力，项目组不断壮大奋战到开盘，在极短的时间内，采用众多非常规的操作手法成功启动万科红项目，吸引了近50万人关注，最终实现了逆市价量齐飞，开盘几近售罄的销售神话。针对本项目这种短期内迅速引爆市场，蓄积大量客户，并快速售罄大批单位，实现大幅溢价的成功操作案例，项目组主要针对操盘中非常规的操作理念和具体操作方法进行总结分享，希望能够对中原策划人有所借鉴和帮助！,59天，一个项目收购改造开盘基本售罄，溢价6000元/；40天，影响了超50万人关注；26天，无现场，蓄积了10000批客户；14天，开放售楼处，接待超15000人到访；3小时，接待3000人，开盘实现95%销售率，均价20000元/，销售额6亿元；突破区域固有客群；成为新政限贷限购后，首个开盘几近售罄的中小户型项目；成为助推深圳万科突破百亿的撞线项目；成为蓄客时间最短，启动最快，新政后推售量最大，开盘销售率最高的项目！,万科红一个主体已完工的收购项目,收购时，楼体结构完工，产品完全定型，主要为中小户型。,楼体结构完全完工产品中小户型为主，完全定型,万科红一个承载巨大使命的项目,1、万科进入布吉的第一个项目，布吉全市遗忘多年的片区，仅信义片区经过十年运营，新房价格在22000元/平，其余均为13000元/平左右；2、助推深圳万科销售过百亿的撞线项目。,万科红一个面临巨大时间难题的项目,1、推广蓄客期非常短，却要求开盘售罄的项目；,11.13推广正式媒介宣传,11.27展示售楼处、样板房开放,12.11销售开盘售罄,11.1蓄客展场登记启动,正式推广仅28天，正式展示仅14天，要求开盘当天896套单位售罄。,史上最严厉的政策环境限贷又限购的双限组合调控，严重影响项目小户型成交和溢价,2、组建策划团队在新政前一天下午，销售直面史上最严厉的双限组合调控逆市。,9.30,10.18,11.1,11.13,11.27,12.11,工程,营销,12月,代理策划团队初次会面,10月,11月,收购万科红,推广启动,售楼处样板房开放,554套单位，销售95%,收购成功,展示完工,12.3拿到预售证,万科红时间奇迹,71天，完成一个项目的启动到销售，实现6亿元销售额。正式推广28天，正式展示14天，开盘实现95%销售。,一个非主流片区一个已经定型的收购项目中小户型为主项目史上最严厉的“限房限贷”双限新政后启动时间异常短开盘售罄叫好又要叫座,突破片区客群局限超过500000人关注超过20000人追捧的项目开盘推售554套，销售率95%，新政后首个开盘几近售罄的中小户型项目14天接待上门超15000人开盘均价19600元/平，溢价6000元/平实现销售额600000000元，助推深圳万科成就百亿公司,万科红数字奇迹,新政下，极短时间内铸就的数字奇迹,万科红营销相对论空间交换时间万科红营销项目参赛报告,深圳中原事业五部ShenZhen.1.2011陈光万科红项目组,正常思考：时间难题，以时间解决,时间短,拉长时间,提高时间精度（密度、质量）,超越时间约束,时间线,营销相对论：空间交换时间,时间线,思想空间,客户空间,产品空间,虚拟空间,媒体对话空间,信息空间,资源空间,时间难题是相对的，相对角度来看待项目时间，有无限大的时空可以操作项目。项目营销中，存在思想、客户、产品、媒体对话、虚拟、资源等等可操作的空间，来实现时间不同空间可实现不同时间转换根据需实现的时间目的不同，选择不同空间万科红需解决时间短问题，从可实现拉长时间、提高时间精度和超越时间约束三个角度选择空间,营销的基点:从客户需求选择空间,客户三维定位推导,营销的基点:从客户需求选择空间,客户三维定位推导,万科红的营销相对论应用,时间短,拉长时间,超越时间约束,提高时间精度,时间解决办法,目标,空间,快速制造客户吸引力,增加蓄客时间,保证客户数量和质量，实现成交,产品空间、思想空间,沟通空间,媒体对话空间、资源空间信息空间,超越时间约束,PartC.1,产品空间,思想空间,1.区域价值,2.周边配套,3.小区环境,4.房屋本身,小区环境全面升级；户型定型，无法改变，升级房屋其它品质,改变区域认知：炒作“罗湖北城”提升周边配套认知：生活地图传播,吸引客户及价格实现最终还是产品本源，从4个方面打造收购产品。,跨越时间约束：从客户需求打造产品空间,布吉罗岗罗湖北城,全面炒作罗湖北城网络炒作帖子：首置首选的地铁学区全熟地等；,一、改变区域认知,布吉罗岗罗湖北城,项目地址“中国深圳罗湖北城”所有口径全面以“罗湖北城”传递项目价值和位置；模型和销售物料体现“罗湖新中心”的引导性；区域利好重点传递（双地铁地铁、布吉客运站、深惠路、围岭隧道、片区新法定图则）项目门口道路改善,一、改变区域认知,区域利好重点传递（双地铁地铁、布吉客运站、深惠路、围岭隧道、片区新法定图则）,斥巨资修缮项目门口的锦龙路改善项目周边道路环境，为客户创造干净、舒适的回家感受。,树阵,修缮锦龙路（种植树阵、通道包装），包装沿路商业,项目门口道路改善,推动惠康路修建速度,举办惠康路开工仪式,制作红人地图以及生活指南，展示项目周边丰盛配套，加强客户认知。,二、改变周边配套认知,三、升级小区环境,引进乐购意向进驻，世界第三大零售品牌，打造罗湖北城最高端的综合型商业，从而提升罗湖北城商业业态档次，带动罗湖北城商业升级换代。,签约星巴克、面包新语临时进驻，售楼处开放期间，提供看楼卖场饮品食品，打造一条时尚高端的欧陆风情品牌商业内街,耗资百万打造社区城市雕塑广场。雕塑原型来源于美国雕塑家亚历山大考金尔德创作的纯红色巨型雕塑火烈鸟，以斜线和弧线来展现形体，在整个造型中几乎没有一条垂直线和水平线，其庞大而又空灵的形体与周围的现代建筑形成一种鲜明的对比，充分展示出红人们的情感和乐观积极向上的精神。,首创立体运动主题公园，由外及内，由地面及空中，覆盖老、中、小三代。架空层运功广场：设置篮球场、羽毛球场、慢跑道等运动设施，同时有符合老人休闲的棋牌室等休闲设施，儿童娱乐天地。,社区中心打造泰式精致园林，并加入了中心泳池的配置，保证客户对于运动配套的全面享受。,在卖场制作精装修模板房，展示精装修标准，万科品牌精装，定义红人的精装风格和品质。将全明户型的方正、实用、通风特点与简约风格精装体系紧密结合，展现经典居家模式。,罗湖北城首创精装修交楼万科精装修交楼标准,四、升级房屋单体品质,锦龙路临商业广场停车场保安形象岗、售楼处门口及内部形象岗，样板房专业讲解客服，让客户感知万科物管的品质。万科物管定制红人服务，贴心享受。,引进万科物管,罗湖北城最好的物管服务万科物管,超越时间约束,PartC.1,产品空间,思想空间,红，是阶段，由青涩逐渐走向成熟的颜色,红，是角色，人群中备受瞩目的当然人物,红，是反应，对事物坚持饱满血性的激情,红，是生活，是逐步实现理想的理想生活,红，是品质，是为您量身定做的品质,“红”植入“红”信仰，快速占领客户思想，形成客户凝聚力,“红”精神偏执：追求成功，追求完美，追求生活品质关注力：汇聚广泛的关注，家庭、朋友圈、行业内的话题人物影响力：拥有话语权或强大的信任力，家庭、朋友圈、行业内的领袖万科是最具红精神的代表,幸福的红,感动的红,分享的红,成长的红,精神手册,红人体验馆,全城启动,红人形象,红领巾，时下最时尚、先锋的元素，也是红人每人必经的最熟悉形象,红领巾人偶,红人精神,红人出没地,信仰离不开精神，红人与时下最当红的四色性格并不相同，确立红人精神,在红人最集中出没的地方展示，更易获得红人的关注和加入；在城市最当红的区域展示红人秀，更具红人话题性。,“红”植入“红”信仰，快速占领客户思想，形成客户凝聚力,精神手册,红人体验馆,全城启动,红领巾人偶,红人经典形象及经典生活演绎,“红”植入“红”信仰，快速占领客户思想，形成客户凝聚力,精神手册,红人体验馆,全城启动,红领巾人偶,原创红人精神手册定义红人精神,“红”植入“红”信仰，快速占领客户思想，形成客户凝聚力,精神手册,红人体验馆,全城启动,红领巾人偶,在红人最聚集的地方设立红人体验馆,在城市最当红的地方红人出没,以“万科全城寻找红人”为主题，在金光华广场、田贝新一佳、翠竹万佳进行巡展，在CBD、地王大厦、万象城、东门、火车站、金光华广场、国贸、cocopark等地连续出现红人，引起路人关注，拍照、视频，迅速在现实、网络中传播。,“红”植入“红”信仰，快速占领客户思想，形成客户凝聚力,精神手册,红人体验馆,全城启动,红领巾人偶,在红人最聚集的地方设立红人体验馆,以“万科全城寻找红人”为主题，在金光华广场、田贝新一佳、翠竹万佳进行巡展。,“红”植入“红”信仰，快速占领客户思想，形成客户凝聚力,万科红讲究的HOME,我们的红人有些，在红的路上有些，人生正当红,“万科红”不同于以往的万科新标识，吸引客户关注力,拉长沟通时间,PartC.2,沟通空间,首创“三售楼处”蓄客，拉长接待时间,影响力建立期,项目推广期,扎根罗湖，引爆全城30万人关注万科动向,开放前累计登记客户9362批、开放后上门客户6271批，A类1000批、B类客户2000批,节奏：,开盘,11.13,11.27开放,集中储客期,12.11开盘,元旦,展场启动,11.1,售楼处、样板房开放验资启动,12.4,首批单位开盘,无现场售楼处，在客户密集区打造展场售楼处,现场售楼处,网上售楼处,采用展场售楼处，将项目蓄客期前置了26天，增加了蓄客宝贵的26天；同时更易接触项目诚意客群，比媒体的传播更高效；网上售楼处真正实现24小时看房，与项目的准客户红人气质吻合，增加蓄客登记方式；首创“三售楼处”，从常规的现场固定售楼处走出去，进入客户密集出没之地，包括现实和虚拟，大大扩大了蓄客范围和蓄客的高效性，真正实现24小时全天候看楼，将短短的14天蓄客期，放大了正常蓄客的56倍时间。,1、第二阶段开放第二售楼处，成为蓄客主力接待点,颠覆传统在现场卖楼方式，首创在红人出没最集中地设立“第二售楼处”，在网络上设立“网上虚拟售楼处”，辅以现场售楼处，成功将销售接待周期从14天延长至40天,网络售楼处,现场,首创三售楼处,第二售楼处,1+N方式:1个举旗人,多个攻击点,1个核心第二售楼处,奠定前期项目形象基础.N个中小型蓄积主体第二售楼处,覆盖三个层级区域范围客户.,达成双向目标:广泛关注+蓄客数量,第二售楼处“1N”方式，金光华广场为主，辅以田贝新一佳、翠竹万佳、布吉中行支行,网络售楼处,现场,首创三售楼处,第二售楼处,1、第二阶段开放第二售楼处，成为蓄客主力接待点,“寻找红人”展场楼体项目展示“寻找红人”系列现场活动“寻找红人”展场阶段，借助红人吸引力，派发红人精神手册，填写红人调查问卷，加入万客会；楼体项目展示阶段，派发项目价值单张，接待客户进行模型讲解，直接蓄客，填写调查问卷。,网络售楼处,现场,首创三售楼处,第二售楼处,2、启动网络售楼处，增加网上覆盖力和接待时间,打造网上三维售楼处，解决无现场售楼处展示和接待问题，增加蓄客时间1、不经登录，直接上三维样板房展示空间感受样板空间和装修风格,网络售楼处,现场,首创三售楼处,第二售楼处,2、注册登录网络售楼处，与客服人员交流，参观项目配套、户型、样板房等，也可在线填写调查问卷登记咨询,2、启动网络售楼处，增加网上覆盖力和接待时间,3、启动现场售楼处“夜间看楼服务”，拉长现场销售接待时间,颠覆传统白天卖楼模式，打造“万科红不夜城”，夜间看楼更美，更具煽动力，调整现场售楼处开放时间，9：0023：00，成功将现场销售接待周期从14天延长至近23天,网络售楼处,现场,首创三售楼处,第二售楼处,颠覆传统白天卖楼模式，打造“万科红不夜城”，夜间看楼更美，更具煽动力，调整现场售楼处开放时间，9：0023：00，成功将现场销售接待周期从14天延长至近23天,网络售楼处,现场,首创三售楼处,第二售楼处,3、启动现场售楼处“夜间看楼服务”，拉长现场销售接待时间,提高时间精度,PartC.3,时间单点密度,时间单点质量,提高时间精度逻辑图,提高时间精度,密度,虚拟空间,媒体对话空间,质量,四维筛选空间,卖场空间,资源空间,提高时间精度,PartC.3,时间单点密度,时间单点质量,1、利用虚拟空间，打破传播时间界限，迅速凝聚关注力,微博整合门户网站、论坛，而不是采用普通的网络传播，借助时下最当红的红人秀自我的联系平台快速病毒传播；在电台，嫁接城市达人栏目，利用电波快速突破时空，通过不同区域掌握话语权的人传播快速渗透各客群；QQ病毒链接，针对QQ群、QQ用户邮箱无障碍传播，强制性病毒传播,微博、论坛传播，引发全城红人关注,1、利用虚拟空间，打破传播时间界限，迅速凝聚关注力,采用微博及论坛，迅速传播红人信息，5天引起超50万人关注,第一步：提前蓄积“红人”粉丝“2010寻找红人”主微博在活动开始之前，先累积发布“红”相关微博102条，累积粉丝1060人；,微博炒作,1、利用虚拟空间，打破传播时间界限，迅速凝聚关注力,第二步：马甲微博辅助传播马甲微博主要工作内容是以路人身份主发微博、以网友身份转发微博内容以及以参与者的身份和网民进行互动；,微博炒作,采用微博及论坛，迅速传播红人信息，5天引起超50万人关注,1、利用虚拟空间，打破传播时间界限，迅速凝聚关注力,第三步：红人偶现实活动与网络结合12、13日两天举办了“红人偶”活动，用来激励网民对“2010寻找红人”微博账号以及“寻找红人”活动的关注。,微博炒作,采用微博及论坛，迅速传播红人信息，5天引起超50万人关注,1、利用虚拟空间，打破传播时间界限，迅速凝聚关注力,微博炒作,第四步：通过人气使微博未经认证集成为“新浪微博推荐关注用户”微博搜索“2010寻找红人”信息共1,779条，“寻找红人”搜索结果14,404条，“深圳万科红”搜索结果538条。,采用微博及论坛，迅速传播红人信息，5天引起超50万人关注,1、利用虚拟空间，打破传播时间界限，迅速凝聚关注力,微博炒作,微博活动期间增加粉丝5,000多人，发布微博200多条；平均每天增加粉丝超过1,000人，平均每天发布微博50多条；“寻找红人赢iPad”转发活动共9,872人次参与，共转发12,899次，评论共10,848条；平均每天参与人数约2,000人、转发2,500多次、评论超过2,000次；20个微博马甲ID共维护超过40次，其中主发、转发微博30次；“红人偶”活动共256人参加，共转发269次，共评论249条；,采用微博及论坛，迅速传播红人信息，5天引起超50万人关注,1、利用虚拟空间，打破传播时间界限，迅速凝聚关注力,论坛炒作,1、采用论坛的泛社区传播，全面覆盖深圳地区各大论坛；2、为期一周，8张各具特色的话题贴，将“红人”融入娱乐性话题当中进行传播，吸引客户关注。,深圳地铁惊现最有范儿的“红人”，堪比犀利哥；今天谁看到了这个，不懂；偷拍！牛X的偷拍！深圳街头上的长腿红丝袜女郎！春哥回家歇着吧！看红哥红姐比你更牛！哥膜拜的不是地铁怪人，而是那神态万千的路人甲灰常有爱的结婚创意，保证你结婚都想来一个；爆料！网络红人的幕后揭秘！震精看过这些稀奇古怪的彩色人吗？,采用微博及论坛，迅速传播红人信息，5天引起超50万人关注,1、利用虚拟空间，打破传播时间界限，迅速凝聚关注力,论坛炒作,本次泛社区论坛传播为期一周，共发布稿件8篇，覆盖深圳地区40多个论坛版块；稿件传播获得总浏览量312,830，总回复2,822；获得热帖34次，精华帖2次，版主推荐1次。,采用微博及论坛，迅速传播红人信息，5天引起超50万人关注,1、利用虚拟空间，打破传播时间界限，迅速凝聚关注力,嫁接电台当红城市达人栏目，每晚不同达人分享，快速覆盖上百万听众,城市达人栏目，周一到周五9：3010：30，不同达人分享大人心经，从不同场合植入红人信仰，保证红人24小时不离红人信仰，覆盖超过1000000听众。,1、利用虚拟空间，