居住小区物业管理方案

居住区物业管理方案XX目录一、项目概况二、物业管理内容三、物业管理模式四、房地产公司的组织机构和管理制度五、房地产费用成本估算六、企业服务内容、标准及质量保证措施七、管理总体目标和分项目标一、项目概况1 .地理位置该项目位于sh区和jz区的结合部，面对武德路，北靠江津西路，南靠北湖路。二.项目的主要经济指标项目计量单位数值居住区规划总用地Hm2系列1 .居住区用地Hm2系列住宅区Hm2系列公设用地Hm2系列道路用地Hm2系列公共绿地Hm2系列2 .其他用地Hm2系列居住户数家庭1292居住人数人4134家庭平均人数人/户总建筑面积万m21 .居住区用地内的建筑总面积万m2住宅建筑面积万m2公共建设面积万m22 .大卖场的总建筑面积万m2项目计量单位数值卖场面积万m2扩张面积万m2公共建设面积万m2地下车库与人防万m23 .基础架空面积万m2住宅的平均层数分层人口密度人/hm2住宅建筑的辅助密度位置/hm2住宅建筑的辅助密度位置/hm2住宅建筑面积毛密度万m2/hm2住宅建筑面积净密度万m2/hm2容积率万m2/hm2停车率%停车场车辆634地面停车率%地面停车场车辆110住宅建筑净密度%建筑物密度%绿地率%二、物业管理内容物业管理以政策法规为理论依据，在管理服务中建立社区服务体系。 为住户提供全方位的管理，服务项目呈现多样性、全方位态势，整体结合为“六种管理、三种服务”，即“住宅和设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其他公共管理”的一般公共服务委托性特约服务和经营性多样化服务。1、房屋和设施设备的管理建筑公共部由修理、养护和管理范围为公共屋顶、房屋承重和抗震构造部位、外壁面、楼梯间公共通道、大厅、共用排烟道。房屋建筑的保养管理实行“管理与整合”主要在以下几个方面实行a .工作主导性管理责任人与服务中心相结合，执行巡逻制度和年度住宅建筑维护、养护计划，维护住宅翻修标准、有关工程施工技术规范、健全文件记录、房屋正常使用功能和健全性。b .工作多样性根据房屋损坏情况、季节变化、住户对象等采取日常维修服务、季节维修服务、重点维修服务和特殊维修服务等形式，实现制度化、规范化。c .工作目的工作应当根据土地条件、时间条件、住宅条件、用户条件，实施适应居民需求和特定条件的服务。共用设施设备的管理范围为上下水管、落水管、共用照明、燃气干线、楼内消防设施、电梯、泵房。共用设施设备管理由维护管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对不同设施设备进行不同的维护管理，执行相应的工作质量标准，制作设施设备管理登记册和关键设备的技术资料，完善定期检查维护制度的各种运行记录。 设施设备完善，功能正常，运行良好。市政公用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围为道路、室外上下水配管、粪池、排水沟池、地面车库等。根据共用设施和附属建筑、构筑物的种类，指定和执行巡逻制度、保养制度、大中修工程的检查制度，积累相关技术资料。 制定并实施车库、专业的管理方案等，关于特定的类别。 通过有秩序的工作达到功能正常、顺利、标准，基本健全。智能设施设备范围包括大楼对话系统、用户宽带数据网络系统、室内红外报警系统、周边红外报警系统、门禁和车库管理系统、电子巡逻系统等。根据智能系统的构成、系统分类设备的构成情况，建立了适合jt智能系统的操作性强的管理制度，从管理前干预者培训开始。 进行智能系统设备文件管理、智能系统运行管理、系统维护管理、设备维护工作质量检测和设备维护管理，以科技为前导，充分利用现有资源作为智能指挥中心的统一指挥、全方位服务，提高智能系统功能，通过严格的管理保证智能系统的正常运行。2 .环境卫生管理jt遵循“高标准、严格要求”的环境卫生管理和“高质量、高频率”的环境卫生维持、环境卫生管理和实施环境卫生保护的功能。 两项工作，即卫生管理、环境管理。卫生管理家庭公共部门的清洁、卫生、垃圾收集、清运由环境卫生设施完善，实施标准清扫和清扫，按照垃圾清理、计划消毒、灭鼠、驱虫。 通过区域清洁卫生、区域管理过程控制，确保高服务水平和高质量生活场所。环境管理jt的环境管理，区域文明清洁，环境质量良好，资源合理利用，生态健全的循环基础设施健全，生活舒适，形成环境意识，保护日常管理和有机结合，提高居民生活质量。3 .绿化管理绿化的功能是美化环境。 通过我们的管理达到绿草树荫、绿树树荫的效果我们是专业的管理养护人员，将区域与巡逻结合，负责科学合理的维护管理区域绿化。 绿化管理的主要内容是养护花木、草坪。4 .治安消防管理治安消防管理工作是jt的重点管理工作之一。 我们要贯彻“以预防为主，结合防治”的方针，全面管理所辖房地产区的治安和消防工作。5 .车辆交通管理对园区内各类车辆的进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通顺畅、组织秩序，整顿停车，创造优美管辖区环境。6 .公共管理住户装修管理jt房地产区全面监管业主和住户装修。 内饰设计合理，确保隐蔽工程符合设计规定和图纸要求。 装修材料和施工过程符合消防管理规定的要求，安全使用。 保障住宅结构安全和园区整体美观，使业主拥有舒适平静的生活环境。搞好养恤基金和公积金的核回收和管理。协助政府进行社会管理，如在房地产区域范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。7 .一般公共服务即物业所履行物业管理合同，向业主和居民全体人员提供经常性的服务，业主和管辖区内的居民全体人员都可以享受。 通晓物业管理。 例如清洁卫生服务、治安保安服务、居住区环境服务等。 我们为业主和住户提供专业、细致、优质的服务。8、可靠性特约服务为某住户群提供的服务，例如高层住户乘坐14小时电梯，24小时高层供水，泵的维护等。 我们以专业的养生工作为业主和住户提供舒适便利的生活环境。9 .经营性多样化服务即为业主和住户提供方便、高效、经济的民间服务。 为jt营造温暖和谐的社区环境，努力使居民的生活更加方便快捷。 真正从居民日常生活的细节来考虑，只是一点点积累和平凡的小事，体现了物业管理的亲情和业主服务的整体水平。 所有的老板和居住者都能体验住在jt这个温暖的家庭中的幸福。 我们以业主和住户为中心，逐步开展各种无偿和有偿服务，不断听取业主和住户的意见，开拓新的服务项目。三、物业管理模式住在jt社区，不仅提高了居民的生活质量，人们的生活观念和生活方式也发生了变化。 物业管理也采用现代化的管理观念、管理机制和管理手段，通过高质量的管理人员达到最佳管理效果。我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运营程序、实施措施、管理手段5个部分。1 .管理办法严格的素质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。提供共管式服务。规范严格的法规、制度和标准制约、组织和个人管理服务行为。用现代化的管理手段，实现事务管理的自动化。建立CI体系，大力建设精神文明，实施品牌和形象战略。2 .运行步骤分为整体管理业务流程和分项管理流程。3 .实施措施治安管理应用现代科技手段“三防”相结合，确保安全。对装修管理采用情理上的手段、经济上的手段和行政上的手段并用的方法。精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环境建设。合理安排，有序停车，人力车畅通无阻。发挥规模优势，实施电梯保安方面的专业管理。通过智能化管理加强各方面的工作先进性、创造性和全方位实施共管式服务。开展有效的社区文化活动4 .管理手段启动思想工作机制，思想工作发挥潜力，充分发挥群众绩效和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，对个性心理适时做好思想工作，工作做法有恳谈、座谈等。实行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣势，明确奖惩。通过奖赏和惩罚，每个人都有动力，每个人都有压力，促进工作。建立激励机制，尊重个人权利，维护团队希望。 我们把训练放在集体和个人发展的重要位置。 培养的目标是让员工忠实于企业。 追求才能和精练，不拘泥于提高方式，让给有能力的人和平凡的人，为人才的差别化创造良好的环境。 方式有提高培养、进修等。工资奖金正在审查中。 根据贡献的大小决定工资，必须考虑集团的性能，重视个人利益。 充分肯定努力工作得到的报酬。倡导“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，提高主人公意识和自我实现意识，在权限范围内创造性地开展工作。管理工作计划性，我们根据各阶段管理要点的不同，根据轻重秩序、科学实效原则，制定和实施不同时期的工作计划。四、房地产公司的组织机构和管理制度1 .服务中心组织机构物业管理公司组织结构图2 .公共管理制度停车场管理体会a、区停车场交通、治安均由区保安人员负责。 入场车辆应自觉服从停车场警卫的安排和管理。b .不要乱停车或乱放车辆，不要把车停在妨碍其他车辆进出的位置。 除事先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车。c、将车辆停放在小区各出入口处，不要影响小区居民的出入。d，园区老板应该自觉收取停车费办理停车证。e，出租车不得进入小区。f .对违反本规定的车辆，保安人员有权锁车和扣押，同时有关业主对因此造成的损失负责赔偿。卫生管理体会为了保持住宅区的环境清洁，让业主享受温馨舒适的生活环境：a、请把生活垃圾装入袋子，在大楼入口处指定场所。b .不要把各种垃圾倒进下水道或便器里。 因不当使用而发生堵塞或损坏的，业主必须承担全部修理费用和连带责任。c、注重住宅区内的公共环境，不要随意乱涂乱画，涂鸦，投稿广告和标语。 属于子女的，应由监护人承担责任。d .请把自己的花卉放在大楼的入口和走廊上，以免影响丢失和其他业主的出入。e，请勿在楼梯间放置车辆，也不要放置鞋架、家具、储藏类等家庭用品。 一旦被发现，房地产的地点不被通知，有权整理。宠物管理心得为了美化、净化住宅小区的居住环境，防止疫情传播，保障多数业主的合法权益不受侵害a、按时带宠物狗在小区活动，缠上狗链，主人带走，监视，立即清除排泄的粪便b .为了避免给别人带来麻烦和对设施造成损害，请勿将宠物放入会馆、公营大楼、幼儿园等公共场所c .个人养宠物不得妨碍他人，宠物影响他人正常生活或休息的，宠物主人有义务采取有效措施制止d .必须防疫每年养的宠物，防止疾病传播e .病、伤、死的宠物应妥善照顾和处置。 死亡宠物不得丢弃或埋在小区内。绿化管理体会为了保持住宅区环境的美丽，请珍惜住宅区内的绿地、花草、树木、雕刻等小物品。b .不要折花草树。 不能用木头晾衣服、铁丝、钉子等。 不要伤害花木的保护措施。c，不要穿过绿带，也不要损坏篱笆。d，不要玩绿带。 不能在绿地上进行体育活动。e .请勿在当地的公共绿地种植蔬菜或农作物，也不要擅自种植其他作物。f .为了避免触电和其他危险，不得在喷泉和池塘里玩耍。三、内部管理制度3.1房地产处经理的职务a .积极配合和支持公司正副社长和管理部、会计部监督、检查工作b .熟悉并执行各有关政策、法律、法规及公司各项规章制度c .带领各单位人员进行园区检查，做好园区各项管理工作和经济核算工作，完成公司提出的经济指标d .做好员工管理工作，检查各单位人员完成任务的情况e .鼓励员工积极学习专业知识，注意潜在员工的选拔，提出对业绩差的人给予调整和处分的意见f .关心园区管委会的建设，在管委会的监督下，搞好辖区各项工作g .与街道、派出所、房地产事务所等有关部门合作，从事相应工作和其他上级工作3.2总经理助理的职务a .负责本中心责任范围内的工作策划、指导、监督和监督b .有责任向每月管理处经理提交本中心工作计划和工作总结c .负责本中心对员工的各种评价d .向管理处经理提交各岗位的使用计划e .接待来访住户及时处理对住户投诉的投诉处理率99%；f .熟悉楼宇结构、单位数、户数的管线定向各种设备操作方法、公共设施养护方法和常见故障、常用维修方法及时向本中心员工收取管理费，促使征收率达到预期目标。g .熟悉有关房地产、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定h .每天巡视小区，检查各部门工作，发现潜在问题，及时安排处理，加以改进I .负责指导、监督文件管理和检查工作情况3.3环境管理部主管岗位职责a .根据园区环境规划，制定园区环境整体养护年度、季度、月度计划，建设园区良