2011年11月理财规划师专业能力第12讲讲义

助理理财规划师专业能力（三级）第六讲第二章 住房消费规划工作的开展以及汽车消费方案【学习目标】1. 熟悉住房消费规划工作的基本程序2. 熟悉影响住房消费规划工作的重要因素【内容概览】1. 住房消费规划工作的程序2. 注意事项在掌握了住房消费规划的基本知识之后，理财规划师应该理论联系实际，学习制定住房消费规划的基本工作程序，同时要了解哪些因素和事项是我们工作中要时刻加以注意的。一、工作程序理财规划师在给客户制定住房消费支出规划时可以遵从以下的步骤：第一步：跟客户进行充分交流，确定客户有购房意愿，并了解客户购房目标。第二步：收集客户的财务和非财务信息。包括家庭成员构成、家庭收入、支出情况以及家庭现有的资产等。第三步，分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和收入支出表。理财规划师要注意的是，不同的家庭结构对应着不同的财务报表的结构。所以我们应该尽量掌握这两个表的内涵和基本框架，然后根据客户的实际情况进行调整。我们的教材上给出了家庭资产负债表和收入支出表的参考，在61页。我们的学员也可以参考第三讲的最后我们给出的关于现金规划的案例，这个案例里面就给出了一个实际的家庭资产负债表和收入支出表。第四步，帮助客户制定购房目标，包括购房的时间，希望的居住面积和届时的房价。我们在第四讲中就让大家留意如何恰当地描述一个购房目标，最根本的要求就是要明确，比如说，“我希望在两年后购买150平方米左右，价格为8000元/平方米的房屋”，这样的描述就是恰当的购房目标描述。帮助客户选择适宜居住且经济上足以承担的住房，是理财规划师必备的技能。理财规划师可以根据客户家庭的人口数量来确定适合客户的居住面积。1. 单身客户。对于工作稳定的单身一族，选择60平以下的小户型甚至30平左右的超小户型是较为合适的。这种户型在大城市也是比较容易售出的，流动性好，方便以后换房。2. 夫妇二人。夫妇二人同样也适用于上述的小户型，但是建筑面积可以稍微大一些。市区里的小户型总价不会太高，而且方便工作和生活，对于没有小孩的夫妇二人来说，是个过渡性住所。而对于那些与子女分开的老年人夫妇来说，小户型住宅也是养老的较佳选择。因此，对于那些与儿孙一起居住的老人，理财规划师可以建议他们卖掉大方换购小房，并以差价作为其他投资的资金来源之一。3. 三口之家。一对夫妇带一个孩子组成的三口之家，适宜购买中户型的房屋，面积大概在80120平方米之间。这时，夫妻双方往往已届中年，有一定的经济实力，对生活质量的要求也随之提高。理财规划师可以推荐一些中型楼盘。4. 三代同堂三代同堂是指一对夫妇加一个孩子再加上夫妇一方的父母，总共五口人左右。这样的家庭可以选择中户型，如果经济条件允许则可以选择大户型。由于中到大户型的楼盘往往配套设施比较好，因此受到高收入者的青睐。理财规划师可以根据客户家庭的不同情况，给予其合理的建议。第五步：帮助客户进行贷款规划，比如选择哪种贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收及法律知识，为客户提供必要的支持。理财规划师在确定客户的住房目标后，应对客户的财务状况进行分析，在保障客户一定财务弹性的前提下，以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价，以及每月能承担的费用。由于购房开支除房款之外，还需要缴纳契税、印花税、房屋买卖手续费、公证费、律师费等各种费用，加总这些费用，就可以得到客户家庭在预期的购房时间上总的资金需求，也就是购房规划要实现的财务目标。住房贷款的种类有三种，可以建议客户尽量采用住房公积金贷款，不足部分在采用商业住房贷款。在还款方式上，当前各大商业银行推出的四种房贷还款方式，我们在上一讲已有介绍。理财规划师应该首先把握不同的还款方式的特点和适用人群。帮助客户选择一种还款额可以承受、偿付利息少的方式，是理财规划师必须掌握的基本技能。第六步：购房规划的实施。个人可以申请住房公积金贷款、住房商业性贷款，也可以选择组合贷款。不同的贷款有不同的办理手续，下面我们来简要的向大家介绍一下。贷款申请住房公积金管理中心审查办理贷款手续受托银行放款办理购房手续按期还款贷款结清公积金贷款流程图贷款申请银行审核签订合同发放贷款按期还款贷款结清商业贷款流程图第七步，根据客户未来情况的变动，对计划做出即使的调整。由于未来情况可能和预期的不一样，客户的收入可能增加、利率可能调整、家庭费用可能出现大额预料外的支出等等，所以住房消费支出规划也要做出相应的调整，以使客户能在财务安全的基础上，达到成本效益最高的目的。主要调整的措施有：提前还款和延期还款。下面我们通过一个案例来学习住房贷款的规划。【例子】张先生向银行贷款40万元，贷款十年，采用等额本息还款法，假设贷款利率为6%。目前，已还20期后，张先生由于发年终奖金10万元，准备拿出这10万元奖金提前归还住房贷款，如果张先生为了尽量节省房屋贷款利息，应该采用哪种提前还款法？提前还款能节省多少利息？（不考虑中间利率的调整和资金的机会成本）（1）首先，计算在没有提前还贷的情况下，住房贷款需要支付的利息总额。（2）计算提前还贷时已还的利息，未还本金（3）分别计算不同提前还款方式下，节省的利息额。月供不变，将还款期限缩短方式下节省的利息额的计算：减少月供，还款期限不变方式下节省的利息额的计算：月供减少，还款期限也缩短方式下利息额的计算：教材内还给出另外关于住房消费支出规划的一个例子，书中已经讲得非常清楚了，学员们可以自己阅读和学习，我们在这里就没必要花时间给大家讲了。接下来我们来大概讲一下进行住房消费规划设计的工作过程中的注意事项。二、注意事项住房消费是大额消费，而目前国内市场在监管方面做得还不够完善，围绕房产而产生的纠纷呈上升趋势，其主要原因是购房者对购房过程中的一些法律风险没有明确的认识，因此理财规划师在为客户进行消费支出规划过程中要帮助客户分析购房中的种种法律风险并进行合理规避，以保护客户的合法权益。总的来看，住房消费风险的法律风险主要是合同风险，比如某些出卖人会利用一些合同条款漏洞或这知道一些人为的合同陷阱来侵害买受人合法权益的情形等。我们主要讲下面5点。（一）项目手续法律风险1. 表现：某些开发商在全部项目手续未办理齐备时就开始销售房屋，将办理这些手续存在的法律风险转嫁到买受人的头上，致使买受人大大增加不必要的购房风险。2. 防范：了解全部手续应为“五证”，国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证，五证齐全方可购房；其次，必须要查看上述“五证”的原件，才能真正了解目前的法律状态。（二）房屋位置约定不清的漏洞1. 表现：开发商在与买房人签订合同时指定位置较好的房子，可在交房子时却改变房号，将另一套房子交给买房人。2. 防范：签订合同时与开发商约定房屋的楼号，左起或右起第几单元、层数、门户朝向等，这样才能固定房屋的位置，防止掉包。（三）面积约定方面的漏洞和风险1. 表现：商品房买卖双方以建筑面积作为计价的依据，由于建筑面积包括“套内建筑面积”和“公摊面积”，而格式合同的条款并没有对这两个