房地产开发企业会计核算办法2016

湖南福基住宅有限公司房地产开发产业会计方法本会计根据企业会计制度、企业会计准则和集团公司的财务管理系统结合房地产开发企业的特点和管理要求进行了专门开发。第一章会计的一般规定第一条会计的基本前提是：会计主体、持续经营、会计阶段、货币计量。第二条会计的基本原则：客观性原则、可比性原则、相关原则、比率原则、发生主义原则、慎重原则、重要性原则、本质优先于形式原则。第二章会计使用准则第三条会计设定、名称和特定使用方法，实施增值税管理条例规定。该会计方法重点介绍了房地产开发行业性质上存在使用差异的部分会计，使用时简述了相同的会计(见企业会计准则)。企业可以根据实际情况添加或减少特定会计科目，而不会影响在外部提供单个会计报表格式以及会计要求和会计报告指标汇总。第4条资产科目一、“现金”科目此帐户计算公司的库存现金，借方反映现金的增加，贷方反映现金的减少，期末借方馀额反映企业实际持有的库存现金。企业要在规定的范围内使用现金，制定库存现金限额，不能坐着领现金。公司以住宅销售等方式收取的营业贷款和代替相关单位向客户收取的现金及时存入银行，此账户不记帐。企业必须设置按现金业务发生顺序登记的“现金日记帐”。必须根据每天结算、确认的现金日记帐馀额和实际库存数进行准确的计算。如果现金少或超额，如果查明原因，就要通过“待定财产损失”账户进行会计处理。月份结束时，现金日记帐馀额必须与现金总帐帐户馀额匹配。二、“银行存款”科目本账户核算企业存入银行的各种存款，按银行账户设定明细帐，其借项反映银行存款的增加，贷项反映银行存款的减少，期末借项馀额反映企业实际存在于银行或其他金融机构的金额。企业的外方存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证担保存款等在“其他货币资金”帐户下记帐，不在本帐户下记帐；企业为了担保客户的住房抵押贷款，在贷款银行以本企业的名义存入的保证金，将在“其他应收款”账户(而不是本科目)记帐。企业必须设置“银行存款日记帐”，按银行存款收款业务发生的顺序依次登记。每天要交期末馀额。银行存款日记帐必须与银行对帐单定期确认，至少每月一次。企业的账面馀额和银行对账单馀额之间有差额的话，要逐一找出原因，按月填写“银行存款余额调节表”调节。月底，银行存款日记帐馀额必须与银行存款总账馀额验证相匹配。销售收入使用POS信用卡业务进行，原则上，POS信用卡收入直接计入银行帐户管理中包含银行存款的公司帐户，如根据银行需要设置的个人POS业务三、“其他货币基金”账户本账户核算企业的外方存款、银行汇票存款、银行承诺存款、信用卡存款、信用证存款、存款投资金等各种其他货币资金，包括“外方存款”、“银行汇票存款”、“银行承诺存款”、“信用卡存款”、“信用证存款”4、“短期投资”、“短期投资价格下降准备金”、“长期股权投资”、“长期负债投资”、“长期投资损害准备金”5个帐户企业会计准则按照投资相关规定会计。5、“应收票据”帐户此帐户计算企业因销售商品、产品、人工提供等而收到的商业汇票，期末借方馀额(包括银行承兑汇票和商业承兑汇票)反映了企业持有的商业汇票的面值和应计利息。六、“应收股息”账户此帐户应计入公司因股票投资而必须收取的现金股息和其他单位的利润，并在投资单位设置明细帐，期末借方馀额应反映企业尚未收回的现金股息或利润。7、“利息应收款”帐户此帐户计算公司因负债投资而应收取的利息，到期时偿还利息的长期债券购买的利息，“长期索赔投资”帐户会计，不在此帐户中记帐。该科目根据债券种类设定了明细帐，期末借方余额应反映企业尚未收回的债券投资利息。8、“应收帐款”帐户本科目将企业因土地转让、房地产销售、房地产租赁、建设工程建设工程等原因，对购买房地产公司或接收劳务的单位征收的金额进行会计核算。此帐户应使用不同的单位(客户)列出，期末借项馀额反映企业尚未收回的帐户，期末馀额反映企业的预收帐户，如贷项馀额。商品房购买一般可以通过银行抵押贷款申请方式进行融资，因此，以商品房开发、写字楼为主的企业，债券大体较少，企业也可以通过“提前收债”科目进行会计核算，而无需另外设置该科目。为了管制统一科目，我们一致以“应收帐款”记帐。输入：在签订合同和开票时借方：应收帐款现金(银行存款)贷项：主要业务收入贷项：税-增值税-销项税九、“其他应收款”帐户此帐户计入企业除应收票据、应收帐款、预付帐户等以外的其他各种应收帐款、暂记付款项目，包括不符合预付帐户性质的按照规定转移的预付帐户。该科目应根据债务人设定明细帐，期末借方余额反映企业尚未收回的其他应收款。会计的内容主要包括：(a)个人贷款；(b)应收帐款、罚款；(三)应当向劳动者收费的各种进步；(四)集团内部单位交易；(e)保证金存款(六)不符合预付帐户性质，按照规定转移的各预付帐户；(七)其他各种债券、临时付款项目。企业在投资、物资购买、工程款预付上支出的各项金额不能在这个账户上记帐。因客户拖欠债务，公司每月付款的金额记入本科目(7)。10、“呆帐准备”科目本科目核算企业提取的呆帐准备金，本公司原则上不计算呆帐准备金。11、“预付帐户”帐户本科目应由企业按照货物购买合同、工程合同规定，预付给供应单位、建设单位，并根据工作单位设置规格表。这门课的期末借方余额反映了企业实际预付的金额。期末贷记馀额反映企业尚未支付的金额。房地产项目开发周期一般比较长，支持项目多，对同一工程单位的支付次数和结算次数多，因此，为了全面反映工程支付、结算情况，与该交易往来的业务必须在本科目归纳。根据税法规定，所有工程款在付款时，建设方必须开具相关的法人票据和发票，否则不能支付。因此，在支付进度款时，必须收到对方的发票才能付款，在结算工程时必须收到相关结算金额的发票，质量保证部分可以签发单独的单位收据，确定保证金额。输入日记帐：(1)支付进度资金和取得发票：a:借方：预付-*单位贷项：银行存款b:借项：开发成本-*项目说明借方：税捐-加值税-进项税贷方：应付帐款-单位(2)支付结算款项和获取发票：a:借方：开发成本-结清金额馀额借方：税捐-加值税-进项税贷项：AP-保修扣除后的AP金额-单位贷项：其它负债-保修-单位b:借方：应付帐款-挂帐金额(帐面值)贷项：从预付至记帐的金额(帐面值)贷项：银行存款(3)保修付款借方：其他负债-保固-单位贷项：银行存款如果不符合预付帐户的性质，或者有确实证据表明由于交货单位(建设单位)破产、撤回等原因购买的货物没有资格接收，则必须将向预付帐户开单的金额转移到另一应收款。分录：借方：抛转其他应收帐款预付科目贷方：预付科目。每个单位至少每季度一次往来单位对比。12、库存帐户(a)房地产开发企业库存分类：1、原材料类：用于土地、住宅、建筑等产品开发的各种物资材料，各种甲方供应材料。a供应材料需要改进材料的采购和储存、发放和其他程序。2、设备库存：是指用于房地产开发和运营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。3、成品库存：指各类开发完成和接受、使用或对外销售的各种土地、住房等开发产品。以开发成本结转形成。原则上，本公司的库存仅指开发成本结转部分、材料和设备执行“0”库存，会计报表的库存为“开发成本”、“开发间接成本”期末馀额。(b)特定库存帐户1、“低值易耗品”科目此帐户计算企业库存中低值易耗品的实际成本。单位价值在100元以上、1000元以下的各种使用年限在使用一年以上，保持原有实物形态的实物生产是低消费用的，对低消费品要使用一次摊销方法，监督部门和个人要设置监督代理队。记帐时必须通过这门课进行集体记帐。输入日记帐：a贷款：低值易耗品分类贷项：银行存款(现金)b借项：管理费用办公室费用开发间接成本()贷项：低值易耗品分类2、“库存商品”帐户这门课核算企业所有的本公司库存商品。此帐户的期末借项馀额反映了企业中各种库存商品的实际成本。房地产企业的库存商品主要是指可以竣工验收的各种房地产。已经开发完成的土地、已经竣工的住宅、办公楼、工厂等。房地产库存商品可以分为土地、住宅、工厂等，住宅可以再分为高层住宅、低层住宅、别墅等。按住宅等建筑面积销售，数量单位可以是平方米。不考虑建筑面积(低于2.2米的高度)的车库可以是数量单位。如果工厂以建筑物、组、集等形式销售，数量单位可以是建筑物、组、集等。原则上，本科目不核算，只完成了项目整体开发，单位成本已按要求全部分配，相关手续全部处理，项目销售率达90%以上。其余房地产可以单独计入库存商品。3、“租赁开发产品”科目本科目计算自有财产中用于租赁经营的土地和住宅等开发商品，并设定以下“租赁商品”和“租赁商品摊销”第二科目。为租赁开发的土地和住宅在签订租赁合同后，要按土地和房屋的实际费用转移到“租赁开发产品-租赁产品”科目，按耐久性年限划分平均销售成本。租赁开发产品的外部销售，根据租赁产品的剩馀值借记“主要业务费用”，根据租赁产品的累计摊销金额贷记“租赁开发产品-租赁产品摊销”，根据租赁产品的原始价格贷记“租赁开发产品-租赁产品-租赁产品”。自营职业使用的自有住房按照税法转移到固定资产。4、“周转房”科目该账户用于结算拆迁居民周转的使用情况，财产权归企业所有的各种住宅，第二次科目“周转资本住宅”和“周转住房摊销”将下达。周转房是实际成本，从“库存商品”帐户到“周转房-使用中周转房”帐户，按耐久性年限平均分摊利润开发项目的土地收购和拆迁成本。发生的周转住房修理费将直接计入该项目的开发费用。外部销售周转资本商品，根据周转资本的剩馀值借记“主营业费用”，根据累计摊销金额借记“周转住房-周转住房摊销”，根据周转资本价格(周转资本)贷记“周转房间-使用中”。(c)根据移动平均法发放库存。13、“待定财产损失”账户此帐户记录了企业在资产清点过程中确定的各种资产的盈馀、亏损和损坏价值，并设置了待定流动资产亏损和待定固定资产亏损详细信息帐户。14、“固定资产”帐户这门课核算企业的固定资产成本。固定资产是使用期限为一年以上的住宅、建筑物、机器、机器、运输工具及其他生产、运营相关单位价值1000元以上的设备、器具、工具等。不属于主要设备生产经营的项目，单位价值在1000元以上，使用期限超过一年，应作为固定资产使用。性质上属于固定资产，但低于1000韩元的也在这个账户上记帐。计算固定资产后续支出的运营点：企业会计准则在与固定资产相关的后续支出延长固定资产寿命、切实改善产品质量或实质性降低产品成本等情况下，企业可能流入的经济利益超过原预期时，应计入固定资产帐面价值，其增加额不得超过固定资产的可收回金额。此外，后续支出应视为本期费用，不应再以预先支付或摊销暂挂的方式记帐。企业要根据这个原则判断固定资产的后续支出是资本化还是费用化。特定惯例中固定资产发生的以下后续支出的一般处理方法如下：(a)固定资产维修费用应直接计入当前费用。(二)固定资产改善支出应计入固定资产的账面价值，其增加金额不得超过固定资产的可收回金额。(三)不能区分是固定资产维修、固定资产改善，还是固定资产维修和固定资产改善的组合，应根据上述原则，确定发生的后续支出分别包含在固定资产价值中或包含在本期成本中。(4)按照上述原则，可资本化的固定资产改造(如房屋、建筑改造)费用，在固定资产账户中订购“固定资产改造”明细账户后，必须分别计算两个改造期间、租赁期间和固定资产在较短时间内的折旧。下次改造时，与此固定资产相关的“固定资产改造”明细帐户中仍有馀额，该馀额应一次性全部记入当期营业外支出。(五)对以融资租赁方式租赁的固定资产发生的固定资产后续支出按照上述原则处理。发生的固定资产改造成本应在2次改造期间、剩余租赁期间和固定资产仍可用的期间内，以合理的方式摊销。(六)以营业租赁方式租赁的固定资产发生的改善费用，应当分别设定“营业租赁固定资产改善”账户，在剩余租赁期限和租赁资产使用年限中的较短时间内，以合理方式摊销。我们公司统一以“长期摊销”科目记帐税法规定，符合以下条件之一的固定资产维修应视为固定资产改善支出：(a)发生的维修费用达到固定资产原始值的20%以上。(b)维修后资产的经济寿命延长了两年以上。(c)修理后的固定资产用于新的或其他用途。14、“累计折旧”帐户此帐户计算企业固定资产的累计折旧。固定资产折旧年限和残值比率的规定可以根据会计准则要求或税法要