关于区商业发展状况调查报告

1/9关于区商业发展状况调查报告区统计局会同东门街道办事处，继XX年开展东门步行街区（以下简称“东门”）商业发展状况统计专项调查之后，再次对东门开展了同类型调查。调查涉及东门的国内外消费者、进驻商家、业态构成、商品种类、经营效益、政府服务、社会治安、交通工具、基础设施等，以几乎同样的调查方法和手段，获取并深入分析时间跨度达5年的各项数据，展现东门全貌，探寻东门进一步扩大发展空间、提高发展质量、增强经济社会贡献力度的前进路径。现将有关情况报告如下。一、整体情况经调查员现场使用计数器计量，2016年10月1日（国庆节）东门客流量万人次，10月24日（星期三）客流量万人次。东门管理部门通过视频监测计算机系统测算后告知，11月17日（星期六）客流量万人次；11月3日（星期六）客流量万人次。XX年经调查员现场使用计数器计量，5月1日客流量万人，5月15日（星期二）客流量万人，6月23日（星期六）客流量万人。可见，5年来，东门大型节假日的客流量趋于平稳，几近饱和，仅增长；平常日的客流量增加明显，增长达。2/9调查结果显示，2016年年末，东门有企业560个，占XX区的；个体经营户6761户；从业人员万人，占XX区从业人员的。2016年实现GDP55亿元，占XX区的；实现社会消费品零售总额103亿元，占XX区的；房屋租赁管理部门征收税费2826万元，占XX区的。XX年东门完成社会消费品零售总额亿元，占XX区的。与5年前相比，东门经济规模和效益均有较大幅度上升，在解决就业、带旺上下游产业、聚拢人气、推动罗湖消费知名度提升等方面作用明显。二、主要结论及特点（一）东门辐射范围大幅扩大，公共交通体系发展助推作用明显调查结果显示，比重居前3名的客源地是龙岗、宝安和罗湖。客源地是市外的消费者占。近年来，东门的辐射范围明显扩大，特别是来自宝安、龙岗两区的客流量大幅上升。虽然在特区一体化后，宝安、龙岗两区商业发展迅速，但从地域面积和常住人口规模分别是罗湖的9倍和5倍的XX区来东门消费的客流仍有大幅上升，说明东门的吸引力有增无减。地铁网络的完善进一步推动了消费力量的跨区流动。市内消费者来东门的交通方式，乘坐地铁的占，乘坐公共汽车的占，两者合计。地铁已成为东门输入客流的主渠道。地铁网络的不断延伸和完善，3/9以及未来城际快速轨道的建成，将如“吸管”一般，为东门提供源源不断的客流。继续发展和完善公共交通体系，是政府推动东门发展的有力措施。（二）消费者购物意向突出，整体消费规模增长可观逛东门的消费者中，主要目的是购物的占，娱乐或游玩的占，闲逛的占，用餐或品小吃的占。来东门的消费者目的性更强了、购物的意向更突出了。受访消费者中，平均每位消费者一年逛东门的频率是次。平均每次逗留的时间是小时。平均每人每次消费金额元，比XX年的298元增长。大型节假日东门一天的消费总额约亿元，比XX年的亿元，增长。东门消费者的平均消费额度、街区整体消费规模，都有可观的增长。（三）消费者满意度大幅提升，待解决问题更受关切消费者对东门购物环境很满意的占，满意的占，认为一般的占，不满意的占，非常不满意的占。计算简单满意度为。与XX年的简单满意度相比，有较大幅度提升。国外消费者相比国内消费者的满意度更高。政府部门、街区物业业主、物业管理公司和行业协会等，发挥的积极作用得到中肯的认可。对洗手间不够、休憩场地不足等问题，消费者的关切程度更高了。（四）东门国际化程度高，时尚新潮被一致认同这次调查还展示了东门国际化的一面。在随机访问、4/9成功完成问卷的25名国外人士中，国籍类别居然达到15个之多，包括美国、俄罗斯、加拿大、法国、澳大利亚、新西兰、印度、瑞士、科威特、尼日利亚、巴基斯坦、阿尔及利亚、也门、叙利亚、阿联酋。国外人士认为，东门最吸引人的因素排在前3项的是“时尚新潮”占、“好玩（娱乐节目丰富）”占、“热闹”占。这与国内消费者心理取向有差异，国内消费者认为东门最吸引人的前3项是“商品种类丰富”（）、“商品便宜”（）和“时尚新潮”（）。国外人士关注更多的是东门的时尚性、消遣性和热闹的氛围，期待更多的是消费环境的舒适度和便捷性，更倾向于把消费当成一种享受。国内消费者关注更多的是东门商品的丰富多彩、价格的实惠程度。而东门的“时尚新潮”已被国内外消费者一致认同。（五）大型节假日客流几近饱和，增加平常日客流和消费者的平均消费额度是努力方向大型节假日里东门的客流量几近饱和，从街区安全性、舒适度、基础设施的承载力等角度看，吸引更多客流已不是当下推动街区发展的重点。从商家销售业绩和街区经济贡献度的提升角度看，延长消费者的逗留时间、增加单个消费者的消费额度是今后的努力方向。另外，平常日的客流量相对5年前有明显的上升，商家打造的“节庆”、“店庆”等大型促进消费的活动，吸引了大量客流、取得了不5/9菲的销售业绩，提示政府和商家，增加平常日的客流量和消费贡献度，是一个可行且有效的路径。（六）商户营商环境满意度高，对政府部门的期许多商户对东门的整体营商环境评价高，简单满意度达。其中，对社会治安的评价最高，简单满意度为。其后依次为市场秩序、基础设施、交通状况和政府服务，简单满意度分别为、和。对作为主观指标的经营效益，商户的评价偏低，简单满意度为，反映在充分竞争的市场环境中，商户对经营效益有更高的期许。相比5年前，街区的发展条件日臻优化，商户各方面的满意度都有明显提升，其中社会治安和经营效益简单满意度上升幅度突出。商户提出不少经营中遇到的困难、问题和对政府的期望，包括铺位租金太高、停车不方便、停车费贵、仓储场地严重不足、综合成本太高利润趋薄等，有待政府相关部门重视并协调解决。（七）多数商户认可自身行业发展，普遍看好街区未来发展前景对当前街区内本行业总体经营状况的看法，的商户表示乐观（好），的商户感觉一般，的商户认为不乐观（差）。可见近8成的商户认可本行业在东门的发展状况，超过2成的商户满意自己的经营。多数商户在激烈的竞争中取得应有的收益，街区商业集聚效果明显、规模效益可6/9观。即使在金融危机爆发和CPI指数高企的几年，商户的营业额和利润均未受明显影响。商户看好东门未来两年的发展前景。东门对商家进驻的吸引力持续强大。（八）东门极化与扩散效应强大，在建设国际消费中心进程中的作用无可替代东门面积不大，仅占罗湖面积的，却贡献了XX区社会消费品零售总额的、GDP的、就业岗位的、房屋租赁税费的，是商业集中度最高、辐射能力最强、影响力最大和带动作用广泛的一个商业发展极、经济增长极，在罗湖建设国际消费中心进程中的作用是突出且不可替代的。三、存在问题及相关建议（一）采取有效措施提高东门的舒适度和洁净度国外人士对东门不满意或说期待改进的方面主要有两个，一是消费的舒适度要提高。罗湖在建设国际消费中心过程中，要强化一种理念，那就是要努力把消费从过去单纯的购物以满足物质生活需求，上升到消费是一种享受生活的过程，要努力增加休憩场地和设施，摒弃一味追求东门吸引多少客流量这一传统的商业街发展思维。第二个不满意是东门的“DIRTY”（脏）。少数游客的卫生习惯、公共意识及东门的保洁管理能力都有待进一步提升。政府相关部门应采取有效措施提高东门舒适度和洁净度。（二）进一步发展公共交通，优化地铁标识和交通引7/9导消费者在交通工具的选择上，地铁、公交占主体，其中地铁的使用率很高。实地踏勘和与普通消费者特别是新来东门的消费者的交流发现，东门周边的地铁口设置不尽合理，地铁标识和引导也不显眼、不周到。建议政府规划、建设部门顺应消费者对公共交通依赖度提升的趋势，进一步完善地铁网络和服务，改进公交服务水平，高效疏导人流，以缓解市内交通局部紧张压力，同时扩大东门辐射范围、增强消费功能。（三）不断改善消费环境，增加消费内容商业街区对社会消费品零售总额和GDP的贡献能力，取决于吸纳的消费者数量、消费者逗留时间和消费者的平均消费额度等因素。5年来对东门客流量的监测发现，东门每逢大型节假日，客流量都已近饱和，周末和平常日的客流量稳中有升。商家自创“节日”的大型促销活动，能明显提升客流量，但这种人为打造的“节日”数量有限，随着次数的增多，吸纳的客流量会走低，甚至分流周末或平常日的客流。因此，提升东门经济贡献度，应从改善消费环境、增加消费内容着手，如彻底解决洗手间不足等问题，以增加消费者在东门的逗留时间；提供更丰富的餐饮和文体活动内容，以提高消费者的平均消费额度。（四）推出业态完善提升计划，商业空间优化规划8/95年来的统计监测显示，过去东门在3楼以上的铺面空置率较高。近年来使用率在不断上升，新开铺位逐年增多，东门的整体营业面积稳步扩大、营业空间呈立体化发展。从东门业态整合提升、商户经营品种完善互补、服务内容和结构优化的角度来看，应有制定业态完善提升计划、商业空间优化规划，避免街区内同质竞争过于激烈，利用更新改造的空间，更多地完善餐饮、娱乐、休闲消遣和文化活动平台，充分挖掘地面以下空间，缓解停车位和仓储用地紧缺问题。（五）充分发挥东门时尚商品展示推广功能成功完成调查问卷的25名国外人士，国籍类别达15个之多。走访东门周边酒店，也发现常住不少主要针对东门的国外采购商。东门的国际化程度如此之高，已不是简单的购物之地，更多更重要的是一个中国时尚商品的展示、推广平台，是365天都不落幕的会展中心。因此，政府部门、商会、行业协会，要及时关注到并充分重视东门的这一重要功能，推动东门全球辐射作用的发挥，引导并激励配套产业、上下游产业的充分发展。（六）充分发挥东门“国产快时尚”制造基地的产业带动作用东门作为“国产快时尚”的制造基地，一件潮服从设计、制造、层层批发，到最终挂在全国各地时髦服装店，9/9最快只需要两到三天的时间。对这一市场力量和敏锐商家共同作用下形成的完整、发达