住宅物业服务五级标准

8住宅物业服务五级标准8.1基本要求8.1.1客户服务站点1建立客户服务中心，配备办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络和其他办公设备。(二)公示物业服务企业资质证书或复印件、项目经理和主要服务人员的照片以及物业服务项目、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特殊服务，宣传特殊服务项目和服务标准、收费标准。3客户服务中心工作日工作时间不少于12小时，节假日不少于8小时，其他时间设值班人员。4设立并公布24小时服务电话号码。8.1.2人员1 .员工已按规定取得职业资格证书。员工被指派穿戴标志。3 .配备物业服务项目经理、房屋建筑安全管理员。项目经理在物业服务企业同岗位工作5年以上，是本市项目经理信用信息档案中的注册人。5.根据需要为管理人员提供外语会话能力。8.1.3系统1 .建立共用部位和共用设施设备维护、消防安全防范、绿化维护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。2.建立突发公共事件应急计划。3.建立培训制度，定期组织培训和考核。4建立物业服务记录。8.1.4档案1.建立物业管理档案。2配备专职档案管理人员和档案资料室。3 .应用物业服务软件管理基本信息，维护基本信息维护数据、收费数据等。8.1.5标记设置安全警示、操作施工警示、温馨提示等物业服务标志。8.1.6客户服务1 .每年第一季度公布上一年度物业服务合同的履行情况、收支情况和本年度预算；每年第三季度公布上半年物业服务合同的履行情况和收支情况。上月主要工作计划和下月主要工作计划的完成情况将按月公布。对于涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务，应在各建筑物的主要出入口和单元门内张贴告示，以履行告知义务。3 .对违反治安、规划、环境保护等方面法律法规的行为，应进行劝阻并向有关行政管理部门报告。4.水电抢修应在15分钟内完成，其他抢修应在30分钟内提交至现场。特殊服务企业负责的设施设备应在30分钟内通知。维修申请回访率不低于30%。5业主或用户提出的意见、建议和投诉应在1个工作日内得到答复。投诉回访率为100%。6.每年至少征求一次物业服务公众意见，问卷调查率超过85%，并公布整改情况。7每月组织一次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。每年组织业主参观共用设施设备室。每年至少组织3次社区文化活动。10.美化和装饰重要节日。11 .设立公共信息栏，每月至少更新一次；配合有关部门开展公益宣传。12.按要求投保物业共用部位、共用设施设备和公共责任保险。13有条件地提供室内清洁、洗衣、烹饪、洗车、储物、票务代理和其他特殊服务。8.1.7特殊服务的委托管理1 .签订专项服务委托合同，明确各方的权利和义务。特种服务企业应当符合相关行政管理部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 .特种服务企业人员着装、佩戴标志。监督和评估特殊服务。8.2共用部位和共用设施设备的运行、维护和修理7.雷电、暴雨、大风、沙尘暴等极端天气前后检查并落实预防措施。8设备室1)每月清洁一次，室内无杂物。2)设置鼠挡板、鼠药盒或鼠贴板。3)在明显易接近的位置配备消防设备，每月检查一次，确保消防设备完好有效。4)设施设备应有完整的标志和标牌。5)在显著位置张贴或悬挂相关制度和证书。6)交接记录和工作日志齐全完整。8.2.2通用零件1房屋结构每季度检查梁、板、柱等结构构件，外观变形、开裂等现象，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。根据评估结果组织维修。建筑构件1)检查外墙抹灰或抹灰、檐口、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。每季度一次。2)每周巡视一次公共部位的门、窗、玻璃。3)每月检查一次室内地面、墙面和共用部位的顶棚；室外屋顶、分散的水等。4)每年汛期前和大雨后检查屋面防水和雨水管道。3附属结构1)检查道路、场地、梯子和扶手、边石、管井、沟渠等。一周一次。2)每月检查一次雨水和污水管井。3)巡逻大门、栅栏、围栏等。一周一次。4)巡逻休闲椅、凉亭、雕塑、景观草图等。一周一次。5)每年测试一次防雷装置。信号系统应增加信号电平电涌保护器。8.2.3空调系统1运行前，应对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统检查。2运行中，每天检查一次空调系统，确保室内温度符合相关规定。3.制定节能措施，每月进行能耗统计分析。每年检查一次管道和阀门，并清除锈迹。5每年检查一次压力容器、仪表和冷却塔的噪声。6 .对新风机、空气处理机滤网、表面冷却器、箱体等进行清洁和消毒。一年一次；风机盘管过滤网每年清洗消毒两次；每两年清洁和消毒一次风道。7每年对空调系统进行一次全面维护和修理。8.2.4二次供水设施1按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备。水箱应按规定进行清洗和消毒，并进行水质检测。水质应符合国家饮用水卫生标准。2每天巡视水箱间和水泵间两次，检查设备的运行状态。3每月切换一次备用水泵。4.每季度检查一次水泵的润滑情况，补充或更换润滑剂；每年维护一次水泵。5给水管道和阀门的除锈和涂漆每年进行一次，每年进口一次。冬季前应对裸露管道进行防冻处理。6水箱、蓄水池盖板应保持完好并上锁，钥匙由专人保管；溢流管口和排气口应安装金属防护网并保持完好。8.2.5排水系统1排水设施每年汛期开始前，应对雨水、污水井、屋面雨水进口等设施进行检查，组织清理和疏通，确保畅通。每次降雨之前、之后和期间，检查主要排水出口和管井。污水泵汛期每天巡视两次，平时每天巡视一次，检查设备运行情况；每周进行一次手动启动测试；每季度维护一次。3化粪池每半年检查一次化粪池；组织和安排清洁。8.2.6照明和电气设备一楼的照明每班巡视一次，一般故障在8小时内修复；复杂故障应在1天内修复。二楼外部照明每天巡视一次，通常在12小时内修复故障；3天内修复复杂故障；每两周调整一次时间控制器。3应急照明每天巡逻一次，发现故障并立即修理。4低压柜每天巡视设备运行状况3次；每六个月进行一次维护每周巡视设备运行两次；维护每年进行两次，包括紧固、测试、调试和清洁。每季度校正一次各种电气设备或控制设备的设定值；每年检查两次各种遥控装置和节能装置。7发电机每月试运行一次，确保正常运行；一年两次带负荷运行；每年激活电池两次；每班巡视一次充电器和蓄电池。8检测每年检查一次内部结算电能表。9配电室、楼层配电室防止小动物的措施已经完成。穿墙线槽周围的紧密密封；锁处于良好状态；电缆进出线和开关的标志清晰准确。8.2.7安全防范系统1报警控制管理主机每天巡视一次，检查设备的运行状态；每天清洁一次表面；内部除尘每季度进行一次。2对讲机门机检查按键、显示屏等。每周一次；每周清洁一次表面；内部除尘每季度进行一次。3网络控制箱每季度检查一次外观和接线；每季度清洁一次表面；内部除尘每季度进行一次。4红外对向探测器每月检查一次接线、检测范围和防水情况；每月清洁一次表面；内部除尘每季度进行一次。5图像采集设备每天检查一次监控画面和录像功能；每周清洁一次表面；内部除尘每季度进行一次。6台摄像机检查调焦、红外夜视、接线、防水状况等。每季度一次，并进行相应的调试；每季度清洁一次镜片表面。每年应在防护罩内进行一次除尘。7解码器检查雨盖、电线等。每季度一次，并进行相应的调试；每季度清洁一次表面；内部除尘每半年进行一次。8云台每季度检查一次操作和接线，以调整清晰度。每季度清洁一次表面；每六个月润滑一次旋转部件。9个巡逻点每周检查一次外观，每周清洁一次表面。每天储存巡逻记录。10个读卡器每周检查一次外观；每周清洁一次表面，检查防水情况。11电磁锁门锁每两周检查一次吸力、外观和接线。12外出按钮每两周检查一次解锁功能和线路。8.2.8电梯1电梯应在投入使用前或投入使用后30天内同相运行。有关行政管理部门应当办理使用登记。登记标志应放置或附着在电梯的显著位置。2 .电梯安全检验有效期届满前一个月，应向电梯检验检测机构提交定期检验申请。3.日常维护和定期检查中发现的问题应及时排除。电梯安全附件、安全保护装置、测量控制装置及相关辅助仪器仪表应每年进行检查和检修。4 .应与有资质的电梯制造、安装、改造和维修单位签订合同签订电梯维修合同，明确双方的内容、要求、频率、期限、权利、义务和责任。监督特种服务企业的维修工作，监督特种服务企业定期维修计划的实施。5 .配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，确保他们具备必要的安全知识。6.制定电梯应急救援计划，定期进行演练。发生电梯遇险或其他重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向有关行政管理部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。8.2.9水景1使用前检查防漏电和防漏电，防止漏电，确保用电安全。2使用过程中，每天检查一次喷泉、水泵及其附属设施，每周检查一次防渗漏设施。3设置必要的安全警示标志。4水质符合卫生要求。8.3 fi4.防火检查每天进行一次，每月两次，建筑防火设施按规定每年检查一次。确保疏散路线、安全出口、消防车路线以及消防设施和设备符合消防安全要求。5.立即纠正和消除消防安全违法行为和发现的火灾隐患；不能立即改正或者消除的，应当向公安机关消防机构报告。6消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各种报警和故障信息。发生火灾时，立即报警，组织扑灭初期火灾，疏散遇险人员，协助公安消防部门工作。8.3.2消防设施和设备的维护1自动火灾报警系统1)火灾报警控制器、联动控制设备每天巡视设备运行一次，确保24小时连续正常运行；每月检查和测试一次报警控制器和联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年应在机柜内进行一次除尘。2)火灾报警探测器、手动报警按钮和报警装置每月检查和测试一次火灾报警探测器、手动报警按钮和报警装置的报警和报警功能。探测器投入运行2年后，将由专业清洁单位每3年清洁一次。3)备用电源每月检查并切换主备用电源一次；备用电源、电池充放电试验和表面除尘每季度进行一次。消防广播系统每月检查和测试一次消防专用电话、重要场所对讲机、对讲主机、广播设备、扬声器和扬声器的联动和强制切换功能，并测试音量。每年应在机柜内进行一次除尘；机柜内的设备每年除尘一次。3烟雾控制系统每月检查测试一次排烟风机和排烟阀的联动功能，检查风速；排烟风机、电源控制柜、风口和排烟阀每年维护两次。4防火分隔设施每月检查和测试一次防火门的开关功能、防火卷帘的手动和自动控制功能以及电动防火阀的联动关闭功能。每年应对防火卷帘门的电机转动和齿轮链条传动部分添加润滑油，并对电气柜内部进行一次除尘。每年两次维修保养防火门配件，每年一次给门的转动部位补充润滑油。5水灭火系统消防泵和喷淋泵每月转动一次，润滑每季度检查一次。室内和室外消防栓应每年维护一次。6应急照明和疏散标志每月测试一次，切断正常电源，照度和供电时间每月测量一次。消防电梯每月检查和测试一次按钮强制着陆和联动控制功能，以及车内的消防电话。灭火器每天检查一次灭火器的数量和位置，每月检查一次灭火器的选型、压力和有效性，确保其处于良好状态。8.4绿色维护8.4.1基本要求树这种植物生长健壮，有完整的树冠，在死亡或缺乏植物后应及时重新种植。生长期叶片保存