土地价格与投资估算

地价的确定采用基准地价系数修正法确定宗地土地价值1、基准地价成果介绍及内涵根据武汉市人民政府关于公布武汉市市区国有土地基准地价的通知，武汉市市区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途，不同用途的基准地价参见表1。基准地价内涵为基准日于2004年1月1日，土地开发程度为红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯），红线内“场地平整”条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。表1武汉市市区级别基准地价表单位：元（万元亩）级别商业用地住宅用地工业用地10835(722)4398(293)1161(77)6678(445)3221(215)892(59)4457(297)2330(155)727(48)3301(220)1715(114)625(42)2524(168)1278(85)557(37)1932(129)945(63)1478(99)686(46)1085(72)733(49)根据城镇土地估价规程与武汉市市土地定级估价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）基准地价K1K2K3K4K5（1K）式中：K1期日修正系数K2土地使用年期修正系数K3宗地面积状况修正系数K4宗地形状修正系数K5宗地容积率修正系数K待估宗地价所在地价区影响因素总修正值如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本宗地的开发程度存在差异，则需对本宗地进行开发程度修正，才能得到设定本宗地开发程度条件下的宗地地价，故：设定开发程度条件下的宗地地价基准地价设定开发程度下的宗地地价开发程度修正幅度2、住宅用地价值确定（1）、确定住宅用地的土地级别及基准地价表2住宅用地的土地级别及基准地价宗地名称评估定用途土地级别基准地价（元）南湖水产基地住宅945（2）确定期日修正系数（K1）确定与评估基准日一致，故期日修正系数K11.02（3）确定土地使用权年期修正系数（K2）土地使用权年期修正系数公式：K211/(1r)n/11/(1r)m公式中：K2使用年限修正系数r土地还原率6土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率，再加一定的风险因素调整值，按6计m基准地价设定土地使用年限n待估宗地设定使用年限武汉市住宅用地基准地价为70年期土地使用价格，此次评估的住宅用地设定土地使用年期为70年，即：K21（4）确定宗地面积状况修正系数（K3）根据武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告，宗地面积状况修正系数表如下：表3住宅用地宗地面积修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小，对土地利用有一定影响面积过小，对土地利用产生严重影响修正系数1.061.0310.970.94确定待估宗地的面积状况系数，详见表4表4待估宗地面积状况修正系数表宗地名称条件说明优劣度修正系数南湖水产基地面积对土地利用较为有利一般1.03（5）确定宗地形状修正系数（K4）根据武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告，宗地形状修正系数表如下：表5住宅用地宗地形状修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明形状规则，对土地利用极为有利对土地利用较为有利对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重影响修正系数1.061.0310.970.94表6确定待估宗地形状系数宗地名称条件说明优劣度修正系数南湖水产基地形状对土地利用无不良影响一般1（6）确定宗地容积率修正系数（K5）根据武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告，住宅用地宗地容积率修正系数表如下：表7住宅用地容积率修正系数表容积率级级级级级级级10.600.610.650.650.690.700.731.30.760.770.810.810.810.840.861.50.860.870.890.890.890.910.921.81.001.001.001.001.001.001.0021.091.081.061.061.061.041.032.31.221.21.131.131.121.081.072.51.31.271.161.161.141.081.062.81.421.371.201.201.151.091.0931.501.431.231.231.151.113.31.611.531.251.251.163.51.691.591.271.271.163.81.81.681.31.31.1741.881.751.311.311.184.31.991.841.351.351.194.52.081.911.381.381.204.82.202.021.431.431.2152.292.101.481.481.225.32.422.221.571.571.235.52.522.311.641.641.245.82.672.461.781.781.2562.782.571.881.881.30表8确定待估宗地的容积率系数宗地名称规划容积率修正系数南湖水产基地2.01.04（7）编制住宅级用地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表，详见表9表9待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表四级住宅用地因素因素分析修正系数距市级商服中心距离劣0.004距区级商服中心距离较劣0.004距小区级商服中心距离一般0距街区级商服中心距离一般0商服网点密度状况较劣0.004临街道路状况一般0临公交站点状况一般0排水状况优0.02距大学距离优0.006距中学距离一般0距小学距离一般0距幼儿园距离一般0距农贸市场距离较优0距医院距离较劣0.009距邮局距离一般0距公园距离一般0大气环境优0.006声环境优0.006水环境优0.006视觉环境一般0人文环境较优0.006地质状况一般0住居人口密度较劣0.004客流人口密度较劣0.004合计0.021（8）计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价经以上分析过程，可得到住宅用地基准地价设定开发程度条件下的土地价格；基准地价修正后的宗地地价基准地价K1K2K3K4K5（1K）则住宅用地出让土地使用权单价9451.021.01.031.01.04(10.021)=1054.21(元/)（即70.2万元亩）投资估算1、地价的确定由于该地块属水产研究基地，用地性质为划拨，如今把这块地拿出来进行商品房开发，为了确定该地块的土地价值，在此我假设该地块土地用途为住宅用地，土地开发程度为宗地红线外“五通”（即道路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”条件下，土地使用年限为70年的国有出让土地使用权价格作为该地块在合作开发中的价值。通过基准地价系数修正法得到该地块的土地使用权单价约1051.21元，土地价值70.2万/亩162亩11372.4万元(即1.137亿元)2、前期费用土地转让契税552.2万元、土地交易费207.7万元、勘测费用72.04万元、设计费用431.4万元，监理费用215.7万元，白蚁防治费用25.88万元，城市基础设施配套及固化费2157万元，建筑工程质量监督费48.46万元，工程定额测定费用3.46万元，安全监督费27.7万元，建设单位招标交易服务费27.7万元，商品砼招标交易服务费31.15万元，建设工程档案整理综合服务费20万元，则前期费用共需投入3792.06万元，单方前期费用为175.8元。3、工程建设费用工程建设费用是指在取得房地产开发用地后进行房屋建设所需的直接费用，主要有：1、基础设施建设费，包括所需的道路、给排水、电力、通讯、燃气等设施的建设费用。2、房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装过程费用。根据高档楼盘的开发经验，结合本项目的建筑规划方案，预计土方工程15元平方米、基坑及基础工程80元平方米、土建工程1200元平方米、消防工程50元平方米、电梯工程65元平方米、弱电工程25元平方米、供配电工程80元平方米、给排水工程30元平方米、室外道路、景观及绿化工程60元平方米，如按建筑容积率2（考虑多层或小高层）计算，建筑面积约为215700，单方建安费用1605元平方米，则共需投入工程费用约34619.85万元（即3.4619亿元）。4、管理及不可预见费按前期费用、工程费用之和的5计（3792.06万元34619.85万元）51920.59万元单方管理及不可预见费用为89.04元平方米5、销售税费本项目开发需要进行销售，由于商品房价格暂不能确定，考虑到项目的规模及不定因素，在此确定项目的销售税费及维修基金为 650万元，单方销售税费及维修基金为301.3元平方米。6、开发成本汇总开发成本为上述土地取得成本、前期费用、工程建设费用、销售税费及维修基金之和，由于本项目地块属于划拨地，在此不予考虑项目地块的土地价值，因此本项目开发成本即：前期费用工程建设费用管理不可预见费用销售税费及维修基金（3792.06）万元(34619.85)万元（1920.59）万元(650.00)万元(40982.5)万元 单方开发成本为 1899.97元平方米7、投资成本费用估算汇总表费用项目名称单价（元/）总价（万元）备注前期费用土地转让契税25.6552.2土地交易费9.60207.07勘测费用3.3472.04设计费用20.00431.4监理费用10.00215.7白蚁防治费1.2025.88城市基础设施配套及固化费1002157建筑工程质量监督费2.2548.46建安费1.4工程定额测定费0.163.46建安费0.1安全监督费1.2827.7建安费0.8建设单位招标交易服务费1.2827.7建安费0.8商品砼招标交易服务费1.4431.15建安费0.9工程档案整理综合服务费0.932020万元建安费用土方工程15.