项目投资测算

土土地地分分配配表表 占地面积红线内面积706.32亩 整体容积率2.242 建筑面积总计1055645（仅计算修建部分建筑面积） 物业形态 板块划分业态用地性质用地面积（亩）容积率设定 政务中心 广场市政用地50 政务大楼商业用地100.3 邻里中心 商业 商业用地301.5 公寓 校园广场 商业 商业用地301.75 商务酒店 居住组团 花园洋房 住宅用地486.323高层电梯 临街底商 湖区 湖公园用地90 环湖商业商业用地101.2 机动车依据0.8个/100平方米（GFA）配比，需配比约8445个，按40%下地则地下车位为3378个 其他要求参照成都市规划管理技术规定（2008年版）及修正意见 备注 建筑面积占地比重 建面比重 8.49% 广场面积6667 10000（预计3000 移交政府） 0.95% 20000 4.25% 1.89% 100000.95% 25000（含美食街） 4.25% 2.37% 100000.95% 116717.4 68.85% 11.06% 823927.578.05% 320003.03% 14.16% 湖面积60000.3 80000.76% 土土地地分分配配表表 红线内面积706.32亩 2.242 1055645（仅计算修建部分建筑面积） 依据0.8个/100平方米（GFA）配比，需配比约8445个，按40%下地则地下车位为3378个 参照成都市规划管理技术规定（2008年版）及修正意见 项项目目投投资资测测算算 土土地地面面积积60亩 业业态态构构成成政务大楼 容容积积率率整体容积率0.3 一一、总总建建面面( (平平) )10000.000 广广场场/ 政政务务大大楼楼销销售售部部分分7000 预预计计移移交交政政府府部部分分3000 二二、总总销销售售收收入入 3500 单价（元/）总价（万元） 政政务务大大楼楼50003500 小小计计3500 三、总成本8465 1、土地成本 单价（万元/亩）总价（万元） 803750 2、建设成本单价（元/）总价（万元） 政务大楼38333833.35 土地及建安合计7583 3、开发间接费140140 4、销管费用140140 5、财务费用（开发贷）371371 6、税金及附加196196 7、土地增值税3535 四、财务分析不含资产含资产 1、销售毛利 -4223-4223 2、毛利率-120.7%-120.7% 3、所得税-1241-1241 4、净利润-3724-3724 5、返还收入00 6、返还后净利润-3724-3724 7、返还后净利率-106.39%-106.39% 8、直接投资回报率-65%-65% 9、年资本回报率(EIRR)-32%-32% 8、资本价值 审批： 审核： 编制： 10、资本价值资产价值按未销售部分公允价值计算 合计公允资产价值0 备注 土地成本中已扣除移交政府部分的建安成本 政务大楼建安成本按3500元/平考虑，广场面积6667平，按500元/平成本 考虑，将广场部分的成本折算进政务大楼成本中 总销售额的4%测算7723.35 开发贷按直接投资额（直接投资额=土地成本+建安成本+开发间接费）2317.005 营业税金及附加按销售收入的5.6%计算370.7208 土地增值税按预征口径占据销售收入的1%计算 （政府返税等特殊优惠） 地价按3750万考虑，同时建设启动资金按2000万预估 按照2年时间进行考虑 按销售价值0.6估算 项项目目投投资资测测算算 土土地地面面积积30亩 业业态态构构成成商业、公寓 容容积积率率整体容积率1.5 一一、总总建建面面( (平平) )30000.000 商商业业17000 自自持持3000 公公寓寓10000 二二、总总销销售售收收入入 17600 单价（元/）总价（万元） 商商业业800013600 公公寓寓40004000 小小计计17600 三、总成本13415 1、土地成本 单价（万元/亩）总价（万元） 802400 2、建设成本单价（元/）总价（万元） 商业30006000 公寓22002200 土地及建安合计10600 3、开发间接费140420 4、销管费用235704 5、财务费用（开发贷）176529 6、税金及附加329986 7、土地增值税59176 四、财务分析不含资产含资产 1、销售毛利 65808020 2、毛利率37.4%45.6% 3、所得税10461046 4、净利润31394579 5、返还收入00 6、返还后净利润31394579 7、返还后净利率17.84%26.02% 8、直接投资回报率71%104% 9、年资本回报率(EIRR)36%52% 8、资本价值 审批： 审核： 编制： 10、资本价值资产价值按未销售部分公允价值计算 自持商业1440 合计公允资产价值1440 备注 商业自持部分按销售价值的6折计算公允价值 总销售额的4%测算11020 开发贷按直接投资额（直接投资额=土地成本+建安成本+开发间接费）3306 营业税金及附加按销售收入的5.6%计算528.96 土地增值税按预征口径占据销售收入的1%计算 （政府返税等特殊优惠） 地价按2400万考虑，同时启动资金按2000万预估 按照2年时间进行考虑 按销售价值0.6估算 项项目目投投资资测测算算 土土地地面面积积30亩 业业态态构构成成商业、商务酒店 容容积积率率整体容积率1.75 一一、总总建建面面( (平平) )35000.000 商商业业（含含美美食食街街）25000 商商务务酒酒店店10000 二二、总总销销售售收收入入 29500 单价（元/）总价（万元） 商商业业（含含美美食食街街）1000025000 商商务务酒酒店店45004500 小小计计29500 三、总成本15011 1、土地成本 单价（万元/亩）总价（万元） 802400 2、建设成本单价（元/）总价（万元） 商业（含美食街）25006250 商务酒店22002200 土地及建安合计10850 3、开发间接费140490 4、销管费用3371180 5、财务费用（开发贷）156544 6、税金及附加4721652 7、土地增值税84295 四、财务分析不含资产含资产 1、销售毛利 1816018160 2、毛利率61.6%61.6% 3、所得税36223622 4、净利润1086710867 5、返还收入00 6、返还后净利润1086710867 7、返还后净利率36.84%36.84% 8、直接投资回报率247%247% 9、年资本回报率(EIRR)123%123% 8、资本价值 审批： 审核： 编制： 10、资本价值资产价值按未销售部分公允价值计算 合计公允资产价值0 备注 总销售额的4%测算11340 开发贷按直接投资额（直接投资额=土地成本+建安成本+开发间接费）3402 营业税金及附加按销售收入的5.6%计算544.32 土地增值税按预征口径占据销售收入的1%计算 （政府返税等特殊优惠） 地价按2400万考虑，同时启动资金按2000万预估 按照2年时间进行考虑 按销售价值0.6估算 项项目目投投资资测测算算 土土地地面面积积486.32亩 业业态态构构成成花园洋房、电梯高层、临街底商 容容积积率率整体容积率3 一一、总总建建面面( (平平) )972644.900 花花园园洋洋房房116717 电电梯梯高高层层823927.5 临临街街底底商商32000 二二、总总销销售售收收入入 426330 单价（元/）总价（万元） 花花园园洋洋房房500058359 电电梯梯高高层层4000329571 临临街街底底商商1200038400 小小计计426330 三、总成本324488 1、土地成本 单价（万元/亩）总价（万元） 8038905.6 2、建设成本单价（元/）总价（万元） 花园洋房220025678 电梯高层2200181264 临街底商22007040 土地及建安合计252887 3、开发间接费14013617 4、销管费用17517053 5、财务费用（开发贷）13212792 6、税金及附加24523874 7、土地增值税444263 四、财务分析不含资产含资产 1、销售毛利 159825159825 2、毛利率37.5%37.5% 3、所得税2546125461 4、净利润7638276382 5、返还收入00 6、返还后净利润7638276382 7、返还后净利率17.92%17.92% 8、直接投资回报率187%187% 9、年资本回报率(EIRR)93%93% 8、资本价值 审批： 审核： 编制： 10、资本价值资产价值按未销售车位公允价值计算 合计公允资产价值0 备注 商业自持部分按销售价值的6折计算公允价值 总销售额的4%测算266504.51 开发贷按直接投资额（直接投资额=土地成本+建安成本+开发间接费）79951.352 营业税金及附加按销售收入的5.6%计算12792.216 土地增值税按预征口径占据销售收入的1%计算 （政府返税等特殊优惠） 地价按38905.6万考虑，同时启动资金按2000万预估 按照2年时间进行考虑 按销售价值0.6估算 项项目目投投资资测测算算 土土地地面面积积100亩 业业态态构构成成环湖商业 容容积积率率整体容积率1.2 一一、总总建建面面( (平平) )8000.000 湖湖/ 环环湖湖商商业业8000 二二、总总销销售售收收入入 8000 单价（元/）总价（万元） 环环湖湖商商业业100008000 小小计计8000 三、总成本14380 1、土地成本 单价（万元/亩）总价（万元） 808000 2、建设成本单价（元/）总价（万元） 环湖商业60004800.012 土地及建安合计12800 3、开发间接费140112 4、销管费用400320 5、财务费用（开发贷）775620 6、税金及附加560448 7、土地增值税10080 四、财务分析不含资产含资产 1、销售毛利 -4912-4912 2、毛利率-61.4%-61.4% 3、所得税-1595-1595 4、净利润-4785-4785 5、返还收入00 6、返还后净利润-4785-4785 7、返还后净利率-59.81%-59.81% 8、直接投资回报率-48%-48% 9、年资本回报率(EIRR)-24%-24% 8、资本价值 审批： 审核： 编制： 10、资本价值资产价值按未销售部分公允价值计算 合计公允资产价值0 备注 环湖商业建安成本按10000元/平考虑，人工湖面积60000.3平，成本按 400元/平考虑，并将湖部分的成本折算进环湖商业成本中 总销售额的4%测算12912.012 开发贷按直接投资额（直接投资额=土地成本+建安成本+开发间接费）3873.6036 营业税金及附加按销售收入的5.6%计算619.77658 土地增值税按预征口径占据销售收入的1%计算 （政府返税等特殊优惠） 地价按8000万考虑，同时启动资金按2000万预估 按照2年时间进行考虑 按销售价值0.6估算 启动类型占地亩数面积体量可售体量 政务中心60亩 政务大楼10000（ 移交政府3000） 7000 校园广场15亩 公寓5000公寓5000 商业12500商业12500 合计75亩24500 7143 项项目目投投资资测测算算 土土地地面面积积566.32亩 业业态态构构成成 政务大楼、邻里中心商业、公寓、校园广场商业、商务酒店、花园洋房 、电梯高层、临街底商、环湖商业 容容积积率率整体容积率2.242 一一、总总建建面面( (平平) )1055644.900 政政务务大大楼楼销销售售部部分分7000 预预计计移移交交政政府府部部分分3000 邻邻里里中中心心可可售售商商业业17000 邻邻里里中中心心自自持持商商业业3000 公公寓寓10000 校校园园广广场场商商业业25000 商商务务酒酒店店10000 花花园园洋洋房房116717 电电梯梯高高层层823927.5 临临街街底底商商32000 环环湖湖商商业业8000 二二、总总销销售售收收入入 484930 单价（元/）总价（万元） 政政务务大大楼楼销销售售部部分分50003500 邻邻里里中中心心可可售售商商业业800013600 公公寓寓40004000 校校园园广广场场商商业业1000025000 商商务务酒酒店店45004500 花花园园洋洋房房500058359 电电梯梯高高层层4000329571 临临街街底底商商1200038400 环环湖湖商商业业100008000 小小计计484930 三、总成本385498 1、土地成本 单价（万元/亩）总价（万元） 8044255.6 2、建设成本单价（元/）总价（万元） 政务大楼38333833.35 邻里中心商业30006000 公寓22002200 校园广场商业25006250 商务酒店22002200 花园洋房220025678 电梯高层2200181264 临街底商22007040 环湖商业60004800.012 土地及建安合计283521 3、开发间接费14014779 4、销管费用18419397 5、财务费用（开发贷）33935796 6、税金及附加25727156 7、土地增值税464849 四、财务分析不含资产含资产 1、销售毛利 186630188070 2、毛利率38.5%38.8% 3、所得税2485824858 4、净利润7457376013 5、返还收入00 6、返还后净利润7457376013 7、返