第九章建设用地法律制度.ppt

第九章建设用地管理法律制度,第一节建设用地法律制度概述,一、建设用地的含义建设用地：指建造建筑物和构筑物的土地。包括：商业、工业仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通运输、水利设施，特殊用地等。,二、建设用地的特点,非生态利用的特性可逆性差对区位的选择性强土地利用价值高,三、建设用地的来源,土地管理法第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。,从土地管理法中可以得出以下原则：,1.单位和个人进行建设，一般来说，必须使用国有土地。2.只有以下特殊情况，可以依法不使用国有土地：（1）农民自建住宅（2）农民集体兴办乡镇企业（3）乡、镇、村建设公共设施和公益事业。,国有建设用地来源,总体上看有两大来源：（一）原国有土地。包括：国有农用地、国有建设用地、和国有未利用土地。,（二）新增国家建设用地农村集体土地经征收后变为国有建设用地。,四、国有建设用地使用权取得的方式,取得方式：有偿出让方式和划拨根据土地管理法第54条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。可以以划拨方式取得的有：1国家机关用地和军事用地；2城市基础设施用地和公益事业用地；3国家重点扶持能源、交通、水利等基础设施用地；4法律、行政法规规定的其他用地。,取得方式,有偿使用,无偿使用,出让,租赁,作价入股,划拨,协议,招标,拍卖,挂牌,五、临时使用土地,1.概念指工程建设施工或地质勘察勘测过程中需要临时使用国有土地或农民集体所有的土地。,2.特点,（1）依法批准，并有偿使用。（2）临时使用，期限短，一般不得超过2年。若超过2年仍需使用，则须原批准部门同意并重新办理手续。（3）不改变土地性质（法定用途）。（4）不改变土地权属。,第二节土地征收法律制度,第三节国有土地使用权的收回及闲置土地的处理,一、国有土地使用权收回的含义与特征1.含义指当出现某种法律事实时，原批准用地的人民政府土地行政管理部门经批准后依法收回用地单位或个人使用的国有土地使用权。,2.特征,（1）其行为是国家行使土地所有权的表现，同时该行为也是国家行使社会管理职能的行政行为（2）其适用对象是：国有土地使用权（3）其适用条件是：出现既定的法律事实或原因（4）程序上依法批准：只有经原批准用地的人民政府批准才有效（5）其法律后果：终止国有土地使用权,二、收回国有土地使用权的条件,1.公共利益需要使用土地的;2.为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;3.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的；4.因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；5.公路、铁路、机场、矿藏等经核准报废的；6.法律规定的处罚性的收回国有土地使用权。,收回国有土地使用权的类型：,1）行政处罚的“收回”行政处罚的“收回”，是指因土地使用者违反了法律法规禁止性规定，被人民政府或土地行政主管部门依照法律法规的规定收回土地使用权。,2）法定事由的“收回”是指土地使用者在没有违反法律法规禁止性规定的情况下，因发生某种法律法规规定应当收回土地使用权的事件，而被土地行政主管部门收回土地使用权。如单位迁移、解散、撤销、破产，也可能是国家方面的原因，如为了公共利益，或者为了实施城市规划。,3）土地使用权期满的“收回”是指出让的国有土地使用权期满后，由于土地使用者未申请续期，或者虽申请续期但未获批准，依照出让合同的约定，土地使用权由国家无偿收回。土地管理法、城市房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例对此都有规定。,处罚性收回国有土地使用权的情况：,未按约定期限开发利用土地房地产管理法规定：以出让方式获得土地使用权进行房地产开发的，必须按合同约定的用途、动工开发期限开发土地。超过土地出让合同规定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。不按批准用途使用土地的,三、收回国有土地使用权的补偿？,正常的提前收回都须给予补偿。房地产管理法第二十条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。,难题：土地使用期限界满后的处理问题1990年国务院发布的国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”,房地产管理法第21条规定：,土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。,房地产管理法回避了地上建筑物、附着物的处理问题。,物权法自2007年10月1日起施行。,第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。,第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。,这个问题可能存在的现实影响,假如地上建筑物和附着物由国家无偿收回，那么土地使用权到期的前几年，则可能会影响土地或房屋产权人对房屋的投入、对市场交易产生影响。,毁灭一个城市最好的方法不是狂轰乱炸，而是到期无偿收回的土地使用制度？,你如何看待这一问题？,两种不同观点：,1.应当规定地上建筑物同土地使用权一起由国家无偿收回。理由：1）法律已对此作了规定，应按法律规定办事。2）我国土地使用权出让具有明显的租赁性质，而租赁就不可能没有期限。3）国家出让土地使用权时已经考虑了地上建筑物和附着物的折旧期。4）建筑物所有权是有期限所有权。等等,2.地上物无偿收回不妥，应给予补偿。1）土地所有权并不包括建筑物所有权。到期建筑物的残值应当归建筑物所有者所有。2）若申请续期批准，则建筑物所有人对建筑物显然仍享有所有权，这本身是对建筑物是有期限所有权的一种否定。等等,理论界提出解决这一问的几种观点：,1.适当延长土地使用权的年限，使其超过或接近一般建筑物的使用寿命。2.不延长土地使用权的年限，而应当按其残值给予适当的补偿。3.不延长土地使用权的年限，只是当土地使用权期限界满而地上物尚存价值时，土地使用权人可以在与政府续签土地使用权出让合同和终止合同请求政府给予适当补偿两种方式之间进行选择。,延长多少时间为限？,现代建筑维修技术使得建筑物通过合理使用和维修而保护其使用价值达到上百年甚至上千年都有可能。,补偿多少？,1.使用新材料和新技术的房屋，几十年过后，其残值依然很大，政府难以承担。2.按拆迁的原则，拆迁后被拆迁人所获得的补偿或新居住条件不能低于而且要高于拆迁之前的水平，政府难以承担。,第四节农村集体建设用地管理法律制度,农村集体所有建设用地，即农村非农业建设用地，是指农民集体所有的用于建造建筑物、构筑物的土地，包括原有的建设用地和经批准办理农用地转用手续的农用地。从地域范围讲，是位于城镇以外，广大农村和集镇范围内的建设占用土地的总和。,一、概念,1.乡（镇）村建设所占用的土地为农民集体所有；2.用地规模小、数量大、计划性差。,农村集体建设用地的特点主要有：,二、农村集体建设用地的使用范围,（一）举办乡镇企业使用本集体的土地（二）村民建造住宅使用本集体的土地（三）乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体的土地,土地管理法第43条,土地管理法第四十三条：,任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。,1乡（镇）村企业建设用地的审批2乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的审批3乡村村民宅基地的审批,三、农村集体建设用地的审批,1乡（镇）村企业建设用地的审批,土地管理法第六十条：农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。,第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。,2.乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的审批,土地管理法第六十一条：乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。,3乡村村民宅基地的审批,农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。主要是针对新申请宅基地而言。因