SOHO公寓客群定位研究汇报版PPT课件

协信新华中心项目SOHO公寓客群定位策略,营销管理部,解放碑CBD,南坪商圈,江北嘴CBD,观音桥商圈,大坪商圈,沙坪坝商圈,公寓市场供应分布特征,典型案列位置分布图,棕榈泉国际中心,棕榈泉国际中心星耀天地鸿德181万豪行政公寓（重庆塔）英利环贸中心,星耀天地,协信公馆,万豪行政公寓,鸿德181,英利环贸中心,1、棕榈泉国际中心精装商务公寓,项目SOHO公寓分为清水和精装两个部分，其中精装部分有10个楼层，委托酒店运营公司管理，以返租形式进行销售；清水部分有23个楼层。该项目自2014年11月开始销售，截止目前整体去化率达57%，月均去化1170m2，其中清水占比去化率62%，精装去化占比12%，清水去化明显高于精装公寓；因为清水的购买客户大多是中、小型企业用于办公或出租给企业办公。,项目精装楼层与途家斯维登合作，作为酒店式公寓，客户购买精装楼层，分3年返租回报（每年8%），按季支付收益，3年后根据酒店经营状况再与客户签订继租合同。,公寓大堂装修效果图,1、棕榈泉国际中心精装商务公寓,重庆棕榈泉国际中心建面约87-273平方米的棕榈泉白金公寓；奢华酒店公寓分户式中央空调系统,白金公寓,1、棕榈泉国际中心白金公寓,2、精装商务公寓星耀天地,目前项目整体封盘。项目位于江北嘴CBD，紧邻朝天门大桥。项目业态丰富，包含SOHO、LOFT、写字楼等，其中一栋SOHO的22-26层作为精装返租公寓，引进途家旗下酒店斯维登酒店，精装标准4000元/。,精装公寓,项目返租销售，年回报率8%，返5年，分季度返。但是项目建面价格超过18000元/，导致项目从2014年下半年至今，只去化了40%。,精装实景房照片,标准层平面图,2、精装商务公寓星耀天地,3、解放碑万豪行政公寓,3、解放碑万豪行政公寓,高端精装公寓位于项目一期27-40层，所有户型均可享受渝中及两江风景。在租面积：45（单间配套）、71（单间配套）、94（一室一厅），分别月租：1.6万、1.8万、2.3万。其他服务：房间清洁：一周三次室内清洁（酒店有的服务都能享受）同时在餐厅用餐和洗衣等有偿服务可享受酒店折扣优惠78.5折优惠，根据长租时间而定。（洗衣80一件）,3、解放碑万豪行政公寓,重庆塔整体规划,整体六大业态，分两期打造。一期：低区万豪行政公寓、高区涉外公寓（重庆ONE）二期：430米高区（丽兹卡尔顿酒店）、中区云顶豪宅（丽兹卡尔顿公馆）、低区（写字楼）、9层商业裙楼。,即将推售的产品,即将推售涉外公寓重庆ONE，万豪行政公寓高层区域，建面100-150平米。,电梯配比及商业配套,目前万豪行政公寓是3部电梯。每层10-11户，共125户。整层1300平米。10层商业裙楼共7万方，专业商业团队打杂包含集休闲购物餐饮为一体。,样板房展示,样板房只有一室一厅和两室一厅，风格一致。简约商务风格，入户门稍显大气。,项目位于中华路与八一路的交汇处，地理位置优越。项目总体量8万方。其中商业裙楼目前为自持，塔楼高区24-35F为戴斯酒店，低区和中区可能为裸售。电梯配比为7梯27户。面积40-100多平米（暂定）。首付五成，无月供，回报率为2.7%。,4、鸿德181,项目高区2435F与戴斯酒店合作，推出“五成买酒店公寓，十年零月供、十五年净赚经营分红模式。”,4、鸿德181,参考项目1：,英利环贸中心,6、英利环贸中心,参考项目1：,英利环贸中心,在售情况,案例分析,在营公寓面积集中在30-70，由于档次和地段差异，月租金和出租率不同，因此投资回报率不同。在售竞品公寓以住宅性质为主、返租公寓有溢价空间。,客群研究,多种销售模式结合，灵活性强，对客户吸引更大。,购买客户以投资为主(重庆本地居多），面积主要集中在40-60；使用客户多为外地来渝办公、考察、学习客户,公寓竞争市场/市场小结,本案：新华协信中心,本项目位于重庆渝中半岛和北区的几何中心观音桥商圈，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。该项目区域优势十分明显，其产品本身拥有的市场潜力巨大，客户认知较高，故目标客户群的界定不单是所在区域竞品项目。,客群分析,对公寓的价值分析，我们分为两个逻辑层面，一面是新华协信中心所演绎的价值指向；一面是公寓所能提供的价值平台。,价值提升,新华协信中心的价值指向,区域价值提升所带来的投资价值,国际新都会新华协信中心的未来价值,升级后星光68与商业街拉动中心商圈的升值潜力,以商圈办公带动的居住需求,公寓本身提供的价值平台,通过商务公寓提升价值,通过酒店式公寓提升价值,通过产品设计（附送面=面积）提升价值,通过打造“小户豪宅”提升价值,1、公共空间按办公室需求来打造2、项目推广、营销方式针对商务人士,1、公共设施及建筑按照5星级酒店标准装修2、高端智慧化APP配套系统3、国际知名酒店管理公司,1、户型创新设计，平面立体任意组合2、智能化家居,1、私密会客空间2、屋顶花园、恒温游泳馆、健身会馆3、超豪华入户大堂及售楼处4、超星级皇家式酒店管理服务,配套共享,样板房展示定位建议,对公寓的使用人群，建议三套样板间针对不同客群定位进行展示：,外派来渝国内企业主及企业高管,富二代、创客家青年,资本新贵创智领袖,行业精英高级白领,资本新贵创智领袖,A4户型：57,状态：酒店化，流动性较强，通过品质提升尊贵感。手法：色调成熟、商务感、洗练感。参考：MYMANI公寓、artdeco,A3户型：33.8,状态：环保意识、实用性、西方生活方式（咖啡、通透感）。手法：当代