北京望京K7项目B组团营销策划方案151P.ppt

2007年5月，望京K7项目B集团营销计划，2007-8，2007年6月，2页，目录，第一部分望京区域房地产和住宅市场分析，第二部分产品分析和SWOT分析，第三部分B集团营销计划，第四部分B集团商业初步营销计划，2007年6月，3页，第一部分总结，望京区域规划，望京板块的划分及其差异。望京地区住宅市场的总体供求状况，望京住宅的平均价格趋势分析，望京住宅项目的建设形式，望京地区各住宅单元的销售状况分析，望京住宅市场分析，区域房地产住宅市场分析结论，2007年6月，第4页，望京地区房地产市场分析的第一部分， 望京板块的划分及其在望京区域规划中的差异望京区域住宅市场的总体供需状况分析望京住宅建设项目的平均价格趋势望京住宅建设形式望京区域住宅单元销售情况分析，2007年6月，第5页，本项目的位置，望京规划图，望京辖区位于首都机场高速公路和京顺路的西北部， 位于望京及铁路支线以西，四环路以南，北江以北，是北京总体规划中边缘组团的一部分。 规划中的望京边缘组团建筑面积17平方公里，由望京新区、望京工业开发区和来广营物流中心组成，统称为“望京新城”。2007年6月，第6页，第一部分是对望京区域房地产市场的分析，望京区域规划的划分与差异，望京区域住宅市场的整体供需情况，望京住宅平均价格趋势的分析，望京住宅项目的建筑形式，望京区域各住宅单元的销售情况分析，2007年6月，第7页，根据最新的城市规划对区域功能的划分， 北江分为两大块，北江以北江为界，北江南侧统称为“望京新城”。 其功能是以望京中心区公共设施为中心，以住宅为主要功能，集文化、教育、办公等功能于一体的综合性区域。北河北侧被规划为“望京科技产业园”。其功能主要是高新技术产业和研发，同时也是一个综合性区域，具有相应的居住、商务服务等配套服务功能。其中，“望京新城”分为甲、乙两区，第一区为住宅用地，第二区为大型公共建筑组成的市政公共建筑中心。望京板块划分，2007年6月，8页，第一部分望京区域房地产市场分析，望京区域规划，望京板块划分及其差异，望京区域住宅市场总体供需情况，望京住宅项目建设形式平均价格趋势分析，望京区域住宅单元销售情况分析，2007年6月，9页，望京目前在售，2007年6月，10页，望京目前在售，目前，该项目在望京市场于2005年和2000年开业有些项目属于后续发展时期。2007年上半年，更多的项目开工，供应量相对较大。2007年6月，第11页，2007年后望京潜在房地产供应(两年内)。2007年下半年以后，望京有了大量的新楼盘，上市时间相对集中，这将改变目前望京地区房地产市场的供应格局。2007年6月，共12页，第一部分是对望京区域房地产市场的分析，望京区域规划的划分与差异，望京区域住宅市场的整体供需状况，望京住宅建设形式的平均价格趋势分析，望京区域各住宅单元的销售情况分析，2007年6月，共13页，2006年望京区域各项目价格涨幅的比较，目前望京区域住宅项目的价格已经在板式建筑或板与塔的组合：-最近的市场进入项目主要是板式建筑或板与塔的组合。板式建筑目前已成为望京的主流供应，如惠谷阳光、澳大利亚杜康精装修、新的区域性供应项目柯荣橄榄城等。2007年6月，第17页，第一部分是对望京区域房地产市场的分析，望京区域规划的划分与差异，望京区域房地产市场的整体供求状况，望京住宅平均价格趋势的分析，望京住宅项目的建设形式，望京区域各类住宅单元的销售情况分析，2007年6月，第18页，望京区域部分项目单元的调查，2007年6月， 第19页，对望京地区不同住宅单元销售情况的分类调查，望京地区第二、第三住宅单元在销售项目中的销售比例差异很大； 一般来说，第二住宅仍然是市场上的主要住宅。在望京地区销售的项目中，不同户型的滞销比例有着比较明显的差距；其中，三个居民的未售比例与两个居民基本相同，而四个居民和一个居民的未售比例相对较小。这表明市场对第一、第四居民有足够的消化能力。(以上数据来源于北京房地产信息网)，2007年6月，第20页，望京地区不同户型销售情况统计研究(以上数据来源于北京房地产信息网，因为样本中没有详细包括澳大利亚杜康和宝兴国际的数据，加上澳大利亚杜康2367和宝兴国际1700，本案例共13979套研究项目)。数据统计时间为2005年1月5日至2007年1月。目前有9，912个住宅单位正在接受调查。2007年6月，第21页，关于望京地区不同住宅单元销售率的统计研究。结论是：一个住宅单元的销售率高，四个住宅单元的销售情况好于两个住宅单元，三个住宅单元的销售情况差(其他住宅单元不用于住宅用途，本分析不再讨论)。2007年6月，22页，对望京调研项目中不同户型总销售面积的调查得出结论，望京第二、第三、第四套住宅总销售面积差异不大，但第一套住宅总销售面积较小。望京地区的剩余面积仅占市场总剩余面积的2%。三个住宅的总剩余面积较大，其次是两个住宅，四个住宅的总剩余面积相对较小，说明市场消化一个住宅的能力较强。2007年6月，第23页，比较了望京地区不同公寓的总面积销售比率。从望京地区不同公寓的总面积销售来看，一套公寓的总面积销售率明显高于其他公寓，四套公寓的总面积销售率位居第二，三套公寓的总面积销售率最低，仅为47.90%。结论：望京地区对小公寓有较强的消化能力。2007年6月，第24页，区域房地产和住宅市场分析结论，最近进入市场的项目单价超过每平方米7000元。单价研究、总价研究，重点项目总价为37-75万元。重点项目第二套住宅总价为66.5万-10.6万元；三个住宅、四个住宅的重点工程总价相对较高。面积在50-80平方米的单户单位，单户面积、建筑形式和市场供应不足；重点项目小二手房(95-128m2)的销售率相对较高，三、四套住房的销售率相对较好。早期的望京建筑主要是高密度的塔楼。近期上市项目的主要建筑形式是板式建筑或板式塔组合。户型统计，户型分类，一房和四房比较受欢迎，二房是二房，三房不卖多。在板式建筑或板式塔组合的项目中，四房一房相对比较便宜本项目位置为2007年6月，第28页，项目地块概述，2007年6月，第29页，项目地块概述，项目区域的临界条件是K7北部以湖广中街为界，南部以南湖北第一街为界(东西穿过地块)，东部以南湖南路为界，西部以望京西路为界。A组位于K7的西北，B组位于K7的中西部，A组在北部，C组在北部，C组位于K区的最南端，规划中的鄂南第一街在南部。2007年6月，第30页，南湖南路，望京西路，南湖南路，望京西路，湖北第一南街，2007年6月，第31页，项目地块概述。目前K7区整体周边环境很差。A组和B组已基本拆除。丙组地块上的南湖综合市场依然存在，丙组地块西侧仍有大量房屋未拆除，甲、乙组已拆除房屋，丙组未拆除房屋，南湖综合市场，2007年6月，32页，项目地块概述。东侧周边大部分地区为已完成项目，东侧为甲集团盛鑫土地项目，东侧为乙集团星海明珠项目。星海明珠，盛鑫迪达，2007年6月，33页。项目图概述。A组和B组地块正在拆除。在B区和C区西侧(望京西路西侧)有大量的旧社区和蔬菜市场，使周围环境非常混乱。蔬菜市场，老房子社区，2007年6月，第34页，第二部分产品分析及SWOT分析，项目地块周边配套建筑空间布局分析及SWOT分析描述项目，2007年6月，第35页，周边配套，2007年6月，第36页，项目产品分析-周边配套1，购物场所-望京燕莎购物中心，京客隆超市，望京利港购物中心，大中电器，中富百货，望京建材装饰世界，望京建材装饰世界，望京2007年6月，37页，项目产品分析-周边支持1，大众电器，京客隆超市，中孚百货，2007年6月，38页，项目产品分析-周边支持2，文化教育-大学：中央美术学院，北京中医药大学； 中学：94中学和陈经纶中学；小学：南湖中原小学、花家地中学、望京小学；幼儿园：国际幼儿园，中央美术学院，北京中医药大学，南湖中原小学，2007年6月，39页，项目产品分析-周边配套3，医疗保健望京医院，和谐医院，北亚医院，民营慧兰医院，金象药房，望京医院，民营慧兰医院，金象药房，2007年6月，40页，项目产品分析-周边配套4，金融服务-工行，中行，建行，农行，招商银行，交行，交行，工行，招商银行，2007年6月，40页邮政服务望京邮政局娱乐、餐饮、体育江庄湖高尔夫球场、望京体育中心生活服务南湖综合市场娱乐休息设施江庄湖公园、南湖公园、丽都公园、望京体育公园，2007年6月，42页。 南湖综合市场，南湖公园，2007年6月，43页，第二部分产品分析和SWOT分析，项目地块周边配套建筑空间布局分析和SWOT分析描述项目，2007年6月，44页，建筑空间布局，K7区项目总体规划及其说明规划建设用地面积135，800平方米(其中北京新兴房地产开发公司约18，823平方米)住宅建设用地面积130，700平方米。 居住用地面积44900平方米，配套公共建设用地面积54400平方米(含规划中，小学用地46800平方米)道路用地面积13800平方米绿地面积17600平方米非配套公共建设用地面积5100平方米2007年6月45页建筑空间布局K7经济技术指标总建筑面积333257平方米(含约43657平方米居住的非配套公共建筑面积：15，300平方米，总人口：4，696人，总户数：1，677辆机动车：1: 1绿化率：30.96%，2007年6月，总平面图46页，K7地块分为四组：甲、乙、丙、丁，丁组已完成，2007年6月，建筑空间布局图47页，项目功能分区示意图及乙组说明：位于望京新城K7区中西部主要由4栋高层板楼、1栋商业配套设施和1栋小学配套设施组成。2007年6月，第48页，建筑空间布局，b组主要经济技术指标：-总建筑面积86366.53平方米；-商业配套B0#总建筑面积为18，206.32平方米；地面在二楼，实用面积3984.7平方米。它被分成四个独立的单元。一楼是餐厅，二楼是厨房和一些小餐馆。-B1 #-B4 #为板式高层住宅楼：-学校占地1.07公顷。2007年6月，第49页，B组平面图，B，B1，B2，B4，B3，B0，小学，2007年6月，第50页，第二部分产品分析和SWOT分析，项目地块概述，周边配套建筑空间布局，家庭类型分析和描述项目SWOT分析，2007年6月，第51页，家庭类型分析和描述，地块B:建筑B1#总建筑面积610.08平方米。B1，B3，B2，2007年6月，52页，公寓类型分析与描述，B1#楼标准楼层B1公寓类型，3600，4600，3600，3900，2900，5200，4350，4600，2007年6月，53页，B1#楼标准楼层B1公寓类型，三室两厅两卫，建筑面积121.02平方米；主卧室和客厅面向太阳，主卧室有采光良好的浮动窗户。有独立的餐厅；主护栏采用开窗设计；两间第二卧室朝北，一间有浮动窗户，另一间没有浮动窗户，光线不好。厨房没有服务阳台；废弃物面积小，客厅得到更好的利用。2007年6月，54页，B2公寓B1#楼标准层，户型分析及说明，3710，4450，3750，3200，2007年6月，55页，B2公寓B1#楼标准层，一室一厅一卫，建筑面积61.21平方米；南北通透性不好；主卧室和客厅都面向太阳，有浮动的窗户，但没有阳台。带服务阳台的厨房；中间的餐厅和走廊浪费了很大的面积；门在主卧室门的对面，所以隐私不好。2007年6月，56页，公寓类型分析与描述，B3 B1 #楼标准层公寓类型，3600，3600，3900，5200，3110，3000，2007年6月，57页，B3 B1 #楼标准层公寓类型，两室两厅两卫，建筑面积109.68m2南北都是透明的，主卧室和客厅面向太阳，窗户漂浮着。第二间卧室有浮动窗户，以弥补朝北的第二间卧室的照明不足。厨房足够大，有服务阳台；客厅独立，使用方便，不会对主卧室和第二卧室产生噪音影响。主护栏和副护栏都是明亮的窗户。餐厅面积太大；走廊太大了。2007年6月，第58页，公寓类型分析与描述，B2#楼偶数层组合总建筑面积973.28平方米，C2 C3 C1，2007年6月，第59页，公寓类型分析与描述，B2#楼标准楼层C1