城市更新尽职调查教材宋阳律师

万商天勤（深圳）律师事务所宋阳律师V&T(Shenzhen)Lawfirm,城市更新项目尽职调查,2014年7月30日,万商天勤律师事务所宋阳律师,目录,一、尽职调查的目的二、尽职调查的法律依据（一）政策适用（二）城市更新项目的审批操作流程三、尽职调查的主要内容四、法律风险预判,一、尽职调查的目的,摸底核查项目是否符合办法和实施细则等相关政府规章、政策的规定和要求；梳理项目区域内的产权状况和业态分布情况摸清被拆迁人的补偿安置意愿、分户意愿、产权纠纷风险预估：做不做处理建议：怎么做,一、尽职调查的目的,城市更新项目的取得方式项目申报取得通过项目申报，列入深圳市更新单元规划制定计划的年度计划，取得项目准开发权。项目合作取得与产权人/村股份公司签订合作开发协议，确定合作开发模式，实际占有项目，取得项目准开发权。项目受让取得对其他开发商已实际占有的、未列入单元计划/已列入单元计划的城市更新项目，通过受让方式取得项目准开发权。实施主体已经确定的项目，在项目工程竣工验收前不得转让。竞标方式取得（旧住宅区、政府征收项目）,二、尽职调查的法律依据,（一）政策适用深圳市相关政府规章和规范性文件综合性深圳市城市更新办法（20091201）深圳市城市更新办法实施细则（20120121）关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府2014.5.27）计划立项深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）（规土委【2010】16号）专项规划城市更新单元规划审批操作规则（试行）（规土委【2010706号）深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）（规土委【2011】828号）,二、尽职调查的法律依据,实施程序关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知（规土委【2010】59号）实施主体认定关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作通知（规土委【2010】207号）产权注销拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）（规土委【2010】554号）保障性住房深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定（规土委【2010】843号）旧屋村认定深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）（规土委【2010】439号）,二、尽职调查的法律依据,用地审查及历史用地处理城市更新项目用地审查操作规程（规土委【2011】22号）深圳市城市更新历史用地处置暂行规定（规土委（2013）294号非农建设用地调整深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定（深府【2011】198号）龙岗区城市化转地后非农建设用地补划和调整置换暂行办法（龙府【2011】82号）宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法（深宝规【2012】4号）工业区改造深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见（深府【2007】75号）关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见（深府办【2008】35号）,二、尽职调查的法律依据,特殊政策关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见（深府【2006】257号）关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知（深府办【2008】25号）深圳市人民政府关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见（深府【2006】258号）“两规”及延伸（101决定）处理深圳市人大常委会深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定（20020301）深圳市人大常委会深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定（20020301）深圳市人大常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定（20090527）,二、尽职调查的法律依据,补偿标准参照深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（20070315，“161号文”）临时性建筑、附属物拆迁补偿标准合法经营性房屋停产、停业损失补偿标准矿场、采石场、加油站、码头等特许经营业损失补偿标准。住改商损失补偿标准生活特殊困难人员补偿标准房改深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定（20000101，“88号令”）,（二）城市更新项目审批操作流程,2、更新单元专项规划审批,3、实施主体认定,4、城市更新项目土地出让,5、项目建设,三、尽职调查的主要内容,（一）对城市更新项目合作方的尽职调查调查对象：项目合作方（包括城市更新范围所涉的村集体经济组织或其后设立单位、项目融资合作方）和项目公司调查方向：主体资格、资信状况、公司治理结构、重大合同、税务、业务及所涉及的政府审批或许可、重大诉讼或仲裁等。,三、尽职调查的主要内容,（二）对城市更新项目的尽职调查核查的主要内容项目的立项申报单元范围内现状用地专项规划现有物业状态租赁清退拆迁补偿方案实施主体确认土地出让地价,项目的立项申报,需核查的问题项目是否已列入城市更新单元年度计划根据年度计划对项目可行性进行预判申报主体列入年度计划时间调出计划的可能性单元范围更新模式功能用途土地贡献率拆迁量,项目的立项申报,如项目尚未列入年度计划，需核查的问题列入年度计划的可能性单元范围用地功能更新意愿申报主体解决建议,（一）项目的立项申报,项目申报要符合现状条件、单元范围拟订条件、更新意愿条件、申报主体等方面的政策要求现状条件单元范围拟定条件拆除范围的用地面积要求橙线、黄线、紫线城市控制区域管制要求土地贡献率整村划定更新单元符合规划要求限制性要求,项目的立项申报,更新意愿条件单一地块、单一权利主体单一地块、建筑物多权利主体共有单一地块、建筑物区分所有多地块“城中村”申报主体条件权利主体自行申报权利主体委托单一市场主体申报市、区政府相关部门申报旧住宅区的更新单元计划申报,项目的立项申报,申报及审批流程：申报主体区政府市规土委更新单元计划草案公示（10天）市政府批准公告市规土委主管部门（城市更新办）立项审核要点：规划情况用地现状情况土地权属情况（60%指标或覆盖率指标）,（二）单元范围内现状用地,需核查的问题土地、建筑物的核查汇总“五类”用地总量：60%国有土地（已出让和未出让）城中村，旧屋村的土地非农建设用地（征地返还用地）夹心地、插花地、边角地接受“两规”处理用地对可开发建设用地的覆盖度：10%/3000平方米待完善权属用地：历史遗留问题处理是否存在其他的合作或权属纠纷,单元范围内现状用地,实质影响土地使用权出让增加完善用地权属手续的成本处理途径非农建设用地指标“旧屋村”用地范围“两规”及延伸（101号决定）确认产权（罚款、补缴地价）依法拆除和没收45号文处理适用条件处置方式（80%/20%/15%/110%）,专项规划,需核查的问题无法定图则区域专项规划（开发意图）与城市总体规划、分区规划、片区规划的冲突开发意图落实并最终体现为法定图则的可能性开发意图调整的空间有法定图则区域专项规划（开发意图）与法定图则的冲突调整法定图则的可能性开发商应积极主动参与专项规划的编制,现有物业状态,需核查的问题（重点核查）拆迁量现状现有物业权属状态：永久建筑、临时建筑所有权人、使用权人、用益物权人、担保权人现有物业功能状态：重点核查非住宅性房屋核查违法违章建筑的处理,现有物业状态,实质性影响拆迁成本核算补缴地价成本补偿方式和标准的区别化考量现状拆迁量锁定查丈锁定防止加建、抢建,租赁清退,需核查的问题较大经营性物业存量：清退困难租赁清退补偿预判标准预判（161号文）市场预判实质性影响补偿成本产权人签约及物业移交影响租赁清退方式的选择,拆迁补偿方案,需核查的问题（重点核查）补偿方案和补偿标准的合理性、可行性核查项目内的特殊产权物业历史遗留问题、违法违章建筑、土地/物业的出租情况、小产权房、合作建房、临时建筑物、华侨房屋、在建工程、擅自改变法定用途房屋、生活特殊困难人员、军事设施、教堂、寺庙和文物古迹实质性影响拆迁协议的签约率,拆迁补偿方案,拆迁补偿方案（协议）关注的问题建设期（过渡期）产权人参与专项规划及建筑方案设计回迁物业分配与交付租赁清退处理原附着于房地产上的义务承担停车位、会所产权被拆迁物业权益转移被拆迁物业产权注销公平与责任独立条款（补偿标准一致性）产权证明文件、承诺及责任潜在权属纠纷风险预防合作改造中原产权人单位的介入程度和权利限制,拆迁补偿方案,拆迁对象确定基本原则促成签约为目的确保后续程序及实施主体确认风险置后和风控措施绑定处理程序查丈、确权、公示暴露争议建立纠纷处理协调机制最有利原则确定拆迁对象被拆迁人承诺及补偿方式限定,实施主体确认,意义锁定项目开发权禁止项目转让申报主体与实施主体的区别准开发权与开发权的区别申报主体与实施主体非同一性实施主体确认前的行政手续由申报主体申报实施主体确认后的行政手续由实施主体申报,实施主体确认,核准条件单一主体形成（签约率）-重点核查已签约和未签约的物业，分析未签约的原因和签约的可能性建筑物拆除清理签订项目监管协议,土地出让,出让条件实施主体确认建筑物拆除原房地产权属证书的注销登记注销程序：实施主体申请房地产登记管理部门公告（10天）审核注销申请建设用地审批,土地出让,出让总面积不大于拆除范围内手续完善的各类用地及可以一并出让的零星用地（10%/3000平方米）的总面积。即土地权属手续完善的用地总面积+项目总面积10%以内且不超过3000平方米零星用地（覆盖）实施主体项目建设用地面积。不能实现覆盖的，将影响土地使用权的出让。出让协议内容特殊要求独立占地城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目等用地移交入库要求保障性住房、城市基础设施和公共服务设施等的配建要求回迁物业不得申请预售,地价补缴,边角地、插花地、夹心地等国有未出让零星地根据平均容积率分摊的建筑面积计算已转地补偿的市场评估地价未进行转地补偿的公告基准地价2006年258号文确定的70个旧改项目原有城中村用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按“城中村”地价原有旧屋村用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按“旧屋村”地价其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按改造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价计。政府对上述地价标准的适用时限另有规定的，从规定。,地价补缴,45号文处置地价根据分摊的建筑面积按改造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标准的110%计收地价，其中的10%用作对历史用地行为的处理。项目拆除范围内规划开发的地下空间地价未被规划用于城市基础设施和公共服务设施的，其地下空间土地使用权可结合该项目土地使用权一并出让给项目实施主体，地价按照地上建筑物地价测算规则进行测算，并以地下空间地价修正系数予以修正，纳入项目整体地价计收。,地价补缴,地价补缴可以不计息分期缴交按照市场评估地价标准计收的地价部分，首次缴交比例不低于30%，余款一年缴清按照其它地价标准计收的地价部分，首次缴交比例不低于50%，余款一年缴清,四、法律风险预判,（一）物业确权的法律风险最困难、最复杂1、产权主体复杂：多权利人（土地使用权人，物业所有权人和使用权人）2、私自买卖行为（单位福利房）3、物业权属不清或没有合法产权证；4、物业权属存在争议或纠纷5、合作建房等小产权房；6、物业使用权人：自用、租用、分租、转租，诉讼或仲裁风险；7、尽职调查完成后的确权纠纷处理（调解、诉讼或仲裁）,四、法律风险预判,（二）拆迁安置补偿过程中的法律风险1、被拆迁人对项目拆迁安置补偿方案、产权调换房屋规划建设方案存在异议；2、拆迁安置补偿方案未经合法公示3、未签署拆迁安置补偿协议的风险,四、法律风险预判,4、拆迁安置补偿协议条款的主要问题：（1）未对房地产权属证书注销后附着于原房地产的义务和责任的承担作出约定。（2）未明确