建筑项目估算市场法概论(PPT 80页).ppt

第四章市场法、第一节市场法基本原则、第二节交易实例集、第三节可比实例选择、第四节可比价格基础的建立、第五节交易条件的修改、第六节交易日期的调整、第七节房地产条件的调整、第八节可比价格的计算、第九节市场法的适用、第一节市场法基本原则、市场法的主要内容、概念和理论，以市场法的适用对象和条件市场法的操作步骤为基础，首先是市场法的概念和理论基础。首先，市场法的概念。市场法则是通过将估价对象与估价时点最近交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的交易价格进行适当修正，来估计估价对象客观合理的价格或价值的一种方法。2.市场规律的理论基础是房地产价格形成的替代原则。2.适用于市场法的对象和条件1。适用于市场法的对象适用于市场法的对象是交易性质的不动产。2.适用于市场法的条件适用于市场法的条件是在相同的供求范围内有更多的类似房地产的交易。3、市场规律的操作步骤，收集交易实例；选择可比较的例子；适当处理可比案例的交易价格；获取比较价格。第二节交易实例收集主要内容：收集交易实例的主要方法收集交易实例的主要内容建立交易实例数据库首先，收集交易实例的主要方法，相关政府部门；报纸和其他媒体；房地产交易会；房地产聚会、经纪人、银行、保险公司等。同龄人之间；其他。(2)收集交易实例的主要内容和交易实例的房地产状况；交易双方；交易日期；交易价格。支付方式。交易情况。第三，建立事务实例数据库，统一规范地收集事务实例的内容。制作交易样卡或文件袋；归入不同的类别；可以开发条件计算机软件来将交易实例信息输入到计算机中。第三节选取可比实例，其主要内容有：可比实例的含义、可比实例的质量要求、可比实例的数量要求、可比实例的含义，以及在估价中用于参考和比较的交易实例。二是所选可比实例的质量要求，估价对象房地产的类似房地产，包括区位、权益和实物，应相同或相似；交易类型与评估目的一致；截止日期接近评估日期；交易价格是正常价格，或者可以修改为正常价格。在实际选择中，具体体现在九个方面：可比实例应与估价对象在同一供求范围内；可比实例的使用应与估价对象相同。可比实例的规模应等同于估价对象的规模。可比实例的建筑结构应与估价对象相同；可比实例的等级应等同于被评估对象的等级；可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同；可比实例的截止日期应接近评估时点；可比实例的交易类型应与评估目的一致；可比实例的交易价格是正常价格，或者可以修改为正常价格。通常，选择3(包括3)到10(包括10)个可比较的实例。第三，满足选定可比实例的数量要求。第4节建立了价格可比性的基础。主要内容是：统一支付方式采用统一单价、统一币种、统一地区内涵、统一地区单位、统一支付方式：将可比的分期付款交易价格转换为交易当日一次性支付。具体的方法是货币时间价值的贴现计算。统一单价：即单位面积的统一价格。除了土地的单价，还有底价假设月利率为5，收盘时的总价是多少？30 20% 30 (1-20%) (15 ) 6=29.29 (10，000元)，例4-2:收集两个交易案例A和B。交易案例甲的建筑面积为200平方米，交易总价为80万元。分三期支付，第一期16万元，第二期32万元，剩余一年32万元。交易示例B的使用面积为2500平方英尺，交易总价为15万美元，交易完成后一次性付清。众所周知，b股交易完成时人民币的年利率为8%。人民币对美元的市场汇率为1美元=8.3元人民币；1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积；1平方米=10.764平方英尺。根据以上信息，建立价格可比基础。统一支付方式A总价=16 32/(1 8%) 0.5 32/(1 8%) 1=76.422(人民币10，000) B总价=15(美元10，000)，统一单价A单价=764220200=3821.1(人民币/平方米/建筑面积)B单价=1500002500=60(美元/平方米/可用面积)，统一货币和货币单价=3821第五部分是交易条件的修改。主要内容是导致交易价格偏离正常价格的交易条件的修正方法。首先，交易条件修正的含义是将可比实例的异常交易价格修正为正常价格。这种修订被称为交易条件修订。利害关系方之间的交易；渴望出售或购买的交易；双方或一方不了解市场情况的交易；双方或一方有特殊动机或偏好的交易；特殊交易方式的交易；交易税费负担异常的交易；相邻房地产的合并；受债权债务关系影响的交易。(1)百分比法，(2)差异法，(1)百分比法，(1)可比实例的交易价格修正系数=正常价格，其中交易条件的修正系数应以正常价格为基础确定，通常用1/(1 s)或100/(100 S)表示。例如，如果税费通常不承担正常的交易价格应由卖方承担的税费=卖方实际获得的价格=应由买方承担的税费=买方实际支付的价格，则房地产的正常交易价格为2500元/，卖方应支付的税费为正常交易价格的7%。买方应纳税额为正常交易价格的5%，则：卖方实际收到的价格=2500-25007%=2325(元/)，买方实际支付的价格=2500-25005%=2625(元/)。例4-4:在房地产交易中，买卖双方在合同中约定，买方向卖方支付2325元/，交易中涉及的所有税费由买方承担。据了解，该区域房地产交易中卖方应缴纳的税费为正常交易价格的7%，买方应缴纳的税费为正常交易价格的5%。正常的交易价格是多少？正常交易价格=2325 (1-7%)=2500(人民币/)，例4-5:在一次房地产交易中，买卖双方在合同中约定，买方向卖方支付2625元/，交易涉及的税费均由卖方承担。据了解，该区域房地产交易中卖方应缴纳的税费为正常交易价格的7%，买方应缴纳的税费为正常交易价格的5%。正常的交易价格是多少？正常交易价格=2625 (1 5%)=2500(人民币/)，第6节交易日期调整，调整含义，调整方法，主要内容：1。交易日期调整的含义，交易日期调整是将可比实例在交易日期的价格调整为估价日期的价格。其实质是调整房地产市场条件对房地产价格的影响。2、交易日期调整法、百分比法、价格指数法、时间序列分析法、价格变动法、可比实例中交易日期的价格交易日期调整系数=在估价时的价格，交易日期调整系数应以交易日期的价格为基准来确定，通常用(1 T%)或(100 T)/100来表示。(1)百分比法，(2)价格指数，固定基础价格指数，环比价格指数，(1)固定基础价格指数，固定基础价格指数是以固定周期为基期的价格指数。调整公式为：交易日可比实例的价格指数，交易日的价格指数，交易日的价格指数=估价日的价格，实例4-6:2002年4月至10月某地区某类房地产的价格指数为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(2000年1月为100)。2002年6月某房产价格为1800元/，交易日期已调整。调整至2002年10月价格：180098.176.7=2302.2(元/)，环比价格指数为前期价格指数为基期。调整公式为：收盘时可比实例的价格、收盘后下一期的价格指数、下一期的价格指数估值点的价格指数=估值点的价格，(2)连锁价格指数，实例4-7:2002年4月至10月某地区某类房地产的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1(均2002年6月某房产价格为2000元/，交易日期已调整。调整至2002年10月价格：2000105.0/100109.2/100112.5/100118.1/100=3046.8(元/)，3。价格变化率，(1)交易日期价格(1个价格变化率)价格变化率增加或减少的可比示例的周期数，3。价格变化率。(2)期间内价格变化率的平均增加或减少是可比实例在结算日的价格(1个价格变化率期间)=可比实例在估价日的价格。例4-8:某房地产的成交日期为2001年10月底，成交价格为3000元/。此外，根据调查，从2001年6月底到2002年2月底，房地产价格的月平均增长率比前一个月高1.5%，从2002年2月底到2002年9月底的月平均增长率为2%。可比实例的交易日期已调整。截至2002年9月底的价格调整为：3000 (1 1.5%) 4 (1 2% 7)=3630(人民币/)，例4-9:2002年2月1日可比房地产价格为1000美元/，该类房地产以人民币计价的价格变化平均比上个月低0.2%。假设2002年2月1日人民币与美元的市场汇率为1美元=8.26元人民币，2002年10月1日为1美元=8.29元人民币。调整此可比实例的交易日期。调整至2002年10月1日的价格为：10008.26 (1-0.2%) 8=8129(人民币/)，例4-10:2002年2月1日可比房地产价格为1000美元/，该类房地产价格变化以美元为基础，月平均下降0.5%。假设2002年2月1日人民币与美元的市场汇率为1美元=8.26元人民币，2002年10月1日为1美元=8.29元人民币。调整此可比实例的交易日期。调整至2002年10月1日的价格为：1000元(1-0.5% 8) 8.29=7958元(人民币/)，第七节房地产状况调整、调整含义、调整方法、调整内容、调整注意事项、主要内容：1。房地产条件调整的含义房地产条件调整是将一个可比实例在其房地产条件下的价格调整为估价对象在房地产条件下的价格。第二，房地产条件调整的内容、区位条件调整的内容、权益条件调整的内容、房地产条件调整的内容、房地产条件调整的方法、百分比法、间接比较法、直接比较法、差额法、可比实例在房地产条件中的价格房地产条件调整系数=估价对象在房地产条件中的价格，其中房地产条件调整系数应根据房地产条件确定，1，百分比法，2，差异法，可比实例的房地产状况调整金额=正常价格，直接比较调整一般采用打分法，以估价对象的房地产状况为基准(通常设为100)，逐项比较可比实例的房地产状况并打分。具体公式：可比实例在房地产条件下的价格为100/()=估价对象在房地产条件下的价格。3.直接比较调整和间接比较调整通常基于评分。首先，假设一个标准的房地产条件。在标准房地产条件的基础上，对估价对象的可比实例和房地产条件进行逐项比较和评分。然后获得的分数被转换成修正价格的比率。具体公式：可比房地产价格为100/()/100=估价对象房地产价格。4.间接比较和调整。可比房地产的房地产状况，无论是区位状况、股权状况还是实物状况，都是可比房地产在成交日的状况，而不是在评估时或其他时间发生变化后的状况。由于影响不同使用性质的房地产价格的位置和物理因素不同，在比较和调整位置和物理条件时，比较和调整的具体内容和权重应该不同。在调整房地产形势时，可以根据各因素的具体情况进行调整。4.房地产状况调整应注意的问题。第8节：获得可比实例的具体价格。主要内容：为可比实例获取特定价格的方法；将多个可比实例的特定价格合成为最终特定价格的方法；1.百分比法；评估对象价格=可比实例的交易价格；交易日期的修正系数；房地产状况调整系数；2.差异法。估价对象的价格=可比实例的交易价格、交易金额、交易日期、房地产状况、调整金额；3.直接比较、修正和调整；估价对象的价格=成交价格、成交金额、成交日期、调整系数、房地产状况、调整系数；4.间接比较、修正和调整。估价对象价格=可比案例交易价格修正系数、交易日期调整系数、标准化调整系数、房地产状况调整系数。2.将对应于多个可比案例的比较价格合并为最终比较价格的方法。平均简单算术平均加权算术平均中值模式。1.平均值和简单算术平均值是修正价格的总和，除以价格的数量，得到的数量就是综合价格。例4-11:三个可比例的价格分别为5200元/平方米、5600元/平方米和5300元/平方米。由“简单算术平均值”合成的价格。(5200 5600 5300)3=5367(元/)，1。平均，加权算术平均，是一个价格的合成，将修正价格合并成一个价格，考虑到每个价格的不同重要性，首先给每个价格一个不同的权重，然后合成它。例4-12:在例4-11中，如果给三个价格的权重分别为0.5、0.3和0.2。由“加权算术平均”合成的价格。52，000.5 56，000.3 53，000.2=5，340(元/)，2。中位数，即价格从低到