上海市杨浦区区域及住宅市场分析(PPT 47).ppt

上海市杨浦区区域与住宅市场分析，楷模营业部、杨浦渔人码头、一、区域介绍、1、杨浦区介绍，杨浦区位于上海市中心市区东北部，东、南临黄浦江、岸线长15.5公里，可望为浦东区隔江。 杨浦区是上海市人口集中的中心城市，高校和科研院所比较集中，“知识杨浦”成为杨浦主导城市功能的大工业结构调整步伐快，科技教育现代服务业和城市型产业应成为杨浦经济社会发展的重要支持。 杨浦是高校和科研院所集中的地区，高等教育、研发创新是杨浦的主要特色。 市委、市政府对杨浦知识创新区开发建设的重要决定是杨浦新回合发展的重大历史机遇。 杨浦在完善地区基本居住功能的同时，加快建设集教育功能、服务功能和产业功能于一体的杨浦知识创新区，加快江湾五角场城市次中心规划建设，加快黄浦江两岸和复兴岛发展带的开发建设。 2、历史沿革，1927年7月，上海特别市政府成立，为了对抗租界，联合闸北、南市等华界制定了“大上海计划”，当局按照孙中山先生的遗教，于1929年7月发表了建设上海市中心区域计划书，现以五角场地区翔路以北、门殷路以南、淞路东、黄浦江以西的土地为中心区地区内历经上海市政府、市博物馆、市体育场、市图书馆等百年沧桑风貌，依然保留着优秀的历史建筑群。 这是上海历史上第一个全面、大规模、综合的城市发展总体规划。 旧特别市政大楼、市政广场孙中山纪念像、旧上海博物馆、旧上海图书馆、三百年工业历史、杨浦区近代工业始于19世纪80年代。 清光绪八年(1882年)，经李鸿章批准，官方经营的上海机械造纸局生产的1883年英商沿黄浦江畔建成中国首家现代化水厂杨树浦水厂的1890年官商进行的上海机械织造布局生产，是国内最早的机棉纺织厂。 截至1927年，区内共有57家外资工厂，民族工业已发展到301家，其中轻纺工业规模较大，纺织数量占全市的45.4%。 1949年，杨浦区企业近千家，职工近10万人，工业产值7.2亿元，占全国5%，占全市20%左右，由上海闻名全国。 荣氏新纺织公司、上海怡和纱厂、中华造船厂、慎昌洋行(美商奇电器)、德大、厚生纱厂、沃森啤酒厂、4、杨浦区概况、户籍人口： 108万面积61万平方公里区政府所在地：江浦路549号行政区域分为11条街道。 杨浦区2008年GDP达1012.5亿元，人均GDP达13726美元。 5、教育资源、杨浦科学教育资源丰富，区域内有14所各类高等学校，其数量超过上海市高校总数的三分之一，被称为“上海学府中央区”。 百年大学、科学教育资源是杨浦实现“科教兴市”主要战略的坚实基础，也是杨浦构建知识创新区的原动力。 同济大学、上海财经大学、复旦大学、上海理工大学、6、杨浦区区域总体规划(2005-2020 )，城市布局结构形成“一中心、一发展带、二轴线、五功能区”多层次、网络状、群体空间布局结构。 中心江湾五角场市级副中心。 发展带滨江复兴岛发展带。 两轴大柏树邯郸路翔殷路军工路滨江宁国路黄兴路淞沪路军工路五功能区1、江湾、中原生活综合功能区2、高校园区教育、产业、服务综合功能区。 3、黄兴公园现代生活休闲综合功能区。 4、住周家口路以南，城市型工业综合功能区。 5、军工路现代工业综合功能区。 一中心按照1999-2020上海市城市总体规划规划发展方向，建设徐家汇(西南)、花木(浦东)、五角场(东北)、真如(西北)四个城市副中心。五角场位于杨浦区的中心位置。 发展带，滨江发展。 计划面积为11.75平方公里。 杨浦滨江发展带的开发主题是构建从工业文明到知识文明的走廊，既有中国近代工业开始以来的历史证词，也有近代科学技术的展示，充满“历史感”和“现代感”的风景线，在杨浦区建设良好的人文环境，成为杨浦区公共社区的重要组成部分。 渔夫码头，杨浦水厂，两轴线，两轴线。 城市发展的主轴，即从大柏树邯郸路翔殷路军工路的城市东西向发展主轴和滨江宁国路黄兴路淞路军工路的城市南北向发展主轴。 这两个发展主轴以五角场市级副中心为轴辐射城市整个区域，以城市各功能区域和发展重点为总体轴线，是城市形象和综合实力的轴线，是城市内外交通关系的轴线。东西轴线、南北轴线、五功能区、1、江湾、中原生活综合功能区。 政立路以北地区占地面积18.44平方公里，由已经建成的中原居住区和新建的新江湾城居住区两部分组成。 2、高校园区教育、产业、服务综合功能区。 根据地区内高校的分布情况，高校园区规划在西区、东区和北区三个地区，最近侧重西区的建设。 西区的计划以复旦大学、同济大学、财经大学等为中心，面积约4.12平方公里。 3、黄兴公园现代生活休闲综合功能区。 以杨浦区中部黄兴公园大型生态绿化、生活休闲功能为主，面积约7.07平方公里。 4、住周家口路以南，城市型工业综合功能区。 占地面积约14.64平方公里，主要由旧城区组成，是调整本地区经济结构、优化城镇功能的重点区域。 5、军工路现代工业综合功能区。 位于军工路东、黄浦江岸线西、海安路北，占地面积约4.5平方公里。 形成由机电、制造业等几个工业集团组成的现代工业综合功能区。 7、按住宅发展方向、上海市中心城总体规划图（1999-2020）住宅布局规划发展方向，江湾、五角场属杨浦区大型居住区。 按照上海市中心城总体规划图(1999-2020)住宅布局、江湾五角场、8、道路交通规划、杨浦区十一五规划，基本形成以“一桥、二环、三隧道、四线”为主体的现代化立体交通网络，以杨浦为上海东北部开放的重要交通节点。 一桥：杨浦大桥二环：内环线，中环线三隧道：完成的大连路越江隧道，完成的中环线东段和军工路越江隧道组成的四线：开通的轨道交通4号线，轨道交通8号线，近期完成的10号线，开始建设的12号线。 二、区域房地产市场、一、2008年的市场概况、整个市场呈现出新供给多于成交的状态。 2008年，杨浦区商品供应量为616694平方米，比上年大幅减少19.27%，成交量为455046平方米，比上年大幅减少60.09%。 地区每年的新供给量和产量为1:0.74，市场整体呈现新供给大于成交的状态。 商品的价格明显上涨了。 2008年，杨浦区商社成交价格为14015元/平方米，比上年上涨12.34%，商品住房成交平均价格为17686元/平方米，同比上涨39.45%。 新江湾城板块合生江湾国际公寓2008年销售冠军。 2008年，新江湾城板合生江湾国际公寓居成交首位，拆迁239套，拆迁面积28056平方米，成交价格18052元/平方米。 该项目到本年度推出354套源，面积44991平方米，在项目周边规划中有利，单价比周边大楼有竞争力，销售良好。 2、供求关系，2008年，地区年供给量与产量比为1:0.74，市场整体呈现供给量多于成交的状态。 3、供应量，2008年，杨浦区商社供应量为61.7万平方米，比上年大幅减少19.27%。其中商品住宅供应量为29万平方米，比07年大幅减少，同比减少48.79%，商业及其他项目供应量为25.1万平方米，比07年大幅增加，比上月增加31.14%，移动辅助室供应量本年度为0。 4、成交量、商社大幅缩小。 2008年杨浦区商品房成交量为45.5万平方米，比上年大幅减少60.09%。 其中商品住宅交易量为21万平方米，比去年大幅减少73.73%，商务和其他交易量为20.4万平方米，同比大幅减少32.04%，移动补助住宅交通量为2.37万平方米，比去年大幅增加78.08%。 5、成交平均价格，2008年，杨浦区商社成交平均价格为14015元/平方米，比上年上涨12.34%。 其中商品住宅成交平均价格为17686元/平方米，同比上涨39.45%，住宅成交平均价格为16558元/平方米，同比上涨31.59%。 六、市场数据，2009年1月至4月各数据。 7，09年5月产品类型，2009年5月杨浦区月累计供应产品类型。 2009年5月杨浦区房地产产品成交类型，5月份住房成交45150平方米，占商社成交面积的75%。8、板块分类、新江湾城板块五角场板块中原板块黄兴板块鞍山板块东外滩板块、鞍山板块黄兴板块、五角场板块、新江湾城板块、中原板块、东外滩板块9、住宅供应面积分布、2009年5月杨浦区住宅产品供应面积分布、 新江湾城和东外滩板块占杨浦区供应面积的88%，其中新江湾城140平方米以上户型占总供应量的70%，东外滩140平方米以下户型占总供应量的72.10，住宅成交面积分布，2009年5月杨浦区住宅产品成交面积分布。 新江湾城的成交面积占杨浦区总成交量的35%，排在第一位的东外滩板块占交易量的16%，排在第三位。 三、项目调查、(一)、东外滩板块项目、一、东外滩板块项目、东外滩成为继外滩地区之后的另一个江景豪宅地区。宝地东花园、君欣豪庭、圣骏河滨苑、合生高尔夫公寓、鼎隆公寓、宝地东花园、实景、合生高尔夫公寓、项目实景、圣骏河滨苑、鼎隆公寓、君欣豪庭、三、项目调查、(二)、新江湾城板块项目、一、新江湾城板块项目同时，随着10号线2009年底开通，这里将直接享受五角场城市副中心的一套成熟生活。 华润橡树湾城、华润橡树湾城只