《土地增值税解析》--确定2010-7-13.PPT.ppt

土地增值税清算认证实务分析、quli合作伙伴北京qu新通税务所、目录、土地增值税清算认证业务准则一般和一般规定中介绍纳税主体资格的土地增值税清算单位的审计清算项目收益的审计应纳税额审计案例、土地增值税清算验证项目准则介绍、国税厅关于土地增值税清算鉴证业务准则发行的通知(国税厅2007)第二条本准则中称土地增值税清算凭证是税务公司委托纳税人进行土地增值税清算纳税申报的信息，对其实施必要的审计程序，提出鉴证结论或监察意见，对该信息进行加强税务机关信任水平的一种监察工作。在接受总则要求，第4条委托之前，税务事务所必须先了解工作环境。业务环境包括接洽规则、认证对象特征、使用的标准、预期用户的要求、负责方及其环境的相关特征、可能对认证工作产生重大影响的事项、交易、条件和惯例以及其他事项。第五条开展土地增值税清算验证工作，必须(a)委托清算工作符合土地增值税的清算条件。(b)税务事务所满足独立性和专业能力等相关专业知识和职业道德要求。(c)税务机关可以获得支持该结论的完整、适当、实际的证据，并发布书面验证报告。(四)与客户协商，签署税务相关认证工作承诺书。一般要求，第六条土地增值税清算认证的验证对象是指与土地增值税缴纳申报有关的会计资料和纳税人费等可以收集、识别和评价的证据和信息。其中包括企业会计数据和会计处理、财务状况和财务报表、税务数据和税务处理、相关单据和证明材料。第七条税务师公司在利用专业判断对验证对象进行合理、一致的评价或测量时，必须符合适当的标准。适当的评价标准必须具有相关性、完整性、可靠性、中立性和理解力等特点。第八条税务事务所从事土地增值税清算认证工作，应当以职业怀疑论，有计划地实施必要的审计程序，取得与验证对象相关的完整、适当、真实的证据。及时记录制定的计划、实施的程序、获得的相关证据、得出的结论。在决定证据收集的性质、时机和范围时，必须反映重要的原则，评估经过验证的业务风险和可获得证据的数量和质量。一般来说，第十二条税务所应当要求保存人如实提供(a)土地增值税(预缴)申报书及纳税证明等信息。(b)项目完成最终帐户报告和相关帐簿。(三)取得土地使用权的土地价格证明、国有土地使用权转让或转让合同。(四)银行贷款合同和贷款利息结算通知。(e)项目建设合同和价格单。(六)与房地产的收入、费用和费用转让有关的其他证明材料，包括商品房购买和销售合同统计。(七)为了非营利社会公共利益，无偿转移到政府和公共机构的证明文件。(八)房地产项目费用转移、分期付款开发分担标准。(九)房地产相关税收转让的合法有效证明文件。(十)与土地增值税清算有关的其他证明文件。一般来说，第十三条税务公司进行土地增值税清算认证工作时，应充分关心以下事项：(a)明确清算项目及其范围。(b)正确划分清算项目和非清算项目的收入和支出。(三)在清算项目中，正确划分普通住房和非普通住房的收支。正确划分不同时期的开发项目，以分期付款开发项目为例，以分期付款项目为单位清算。(e)适当划分应纳税项目和免税项目，以免混淆两者的界限。(六)明确清算项目的开始和结束日期。第十四条纳税人可以准确核算清算项目收入的总额或者收益总额，但是成本费支出不能正确核算的话，税务事务所应当按照本准则第三章的规定审查收益总额。第十五条纳税人可以正确核算成本费用支出或成本费用支出，但是如果其收入总额不能正确核算，税务公司必须首先按照本准则第四章的规定审查扣除项目的金额。纳税主体资格的审计、房地产开发事业的证据资料及审计评价房地产开发企业是从事房地产开发和经营的盈利组织。房地产开发商也称为开发商或开发商，在某些法律中也称为建设单位。房地产开发企业是以盈利为目的的企业组织，通常是企业组织，因此也被称为房地产开发公司。房地产开发事业土地增值税纳税对象的承认条件有两个。一是土地使用权转让合同、付款结算文件、收据发票等书面证据。二是受让人获得对土地使用权的直接支配权的实际条件，即受让人对土地使用权的所有权、使用、利益、处分权。房地产开发一般要经过项目阶段、前期开发阶段、项目建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要通过相关程序获得“错证”等证明。根据房地产的常规开发事业过程，确认房地产开发企业是否为纳税主体的条件主要是取得开发商由有关部门签发的以下“错证”。(1)中华人民共和国土地增值税暂行条例；(2)国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知；(3)注册税务师管理暂行办法；(4)建设用地规划许可证；(5) 建设工程规划许可证。在进行纳税人资格审查、非房地产开发事业的纳税人申报单填写时，必须取得以下证据：(一)商业登记证复印件；(二)土地使用权出让合同复印件；(三)储藏室销售合同复印件；(四)土地使用权、房屋转让发票复印件；(五)营业税、城市建设税、教育费部、印花税贡献书复印件；(六)项目完成验收记录表复印件；(七)房地产许可证、土地使用证明复印件；(八)取得土地使用权的转让文件和转让合同；(九)取得房地产许可证、土地使用证时的转让税文件；(十)取得土地使用权时支付的赔偿文件合同；(十一)建筑费用发票或房屋评估报告；(十二)根据项目情况，需要取得其他相关证据。不从事房地产开发事业的证据资料及审计评价，验证纳税主体资格的税法基础，纳税义务人按照以下规定，房地产开发企业是“国有分公司使用权，土地建筑物及其附属物(即转让房地产并取得收入的话，则是“土地增值税的纳税义务人”)。建设工程开工证(以下简称国有土地使用证)第2条规定：“转让国有土地使用权、地面建筑物及其附属物并获得收入的单位和个人，土地增值税缴纳义务人应按照本条例缴纳土地增值税的义务人相关概念，销售许可证第2条规定，中华人民共和国土地增值税暂行条例(以下简称0010)“在第2条中，国有土地权转让、地上建筑物及其附属物转让和获得收入是指出售房地产或以其他方式有偿转让的行为。不包括以继承，赠与的方式无偿转让房地产的行为。第三条所提到的“国有土地”，是根据国法属于国家所有的土地。第4条所说的“地上的建筑物”，是指在地上建造的所有建筑物，包括地上地下各种附属设施。(。被称为“附着物”的东西是附着在地面上，不能移动，转移的话就会损坏的物品。第五条所称“进口”包括房地产转让的全价及相关经济利益。第六条所称“单位”，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体等组织。“个人”包括个人操作员。“对土地增值税清算部队的审计，确认土地增值税清算条件，注意以下证据资料的收集。(一)项目完成清算报告；(2)主要开发产品(工程)销售时间表；(三)完成的开发项目成本表；(四)直接转移土地使用权的转让合同；(五)清算项目的预算、报价单、项目工程合同说明书；(六)销售项目铜号、房间号、销售面积、销售收入、用途等商品房购买销售合同统计表和正式印章形式的销售相关证明；(七)清算项目的项目完成验收报告；(八)清算项目的销售许可；(九)住房土地管理局测绘面积结果。审查清算条件，审核与证据相关的清算条件，应包括三个方面：一、项目建设进度和项目清算单位类型；二是评估哪些清算单位已经符合清算条件，哪些清算单位不符合清算条件；第三，根据条例的要求，单独说明符合清算条件的清算单位，并建立条例，为每个清算单位单独进行纳税申报奠定基础。纳税人提交清算申请后，税务机关受理人确认纳税人提交的清算资料，纳税人提交的申请资料完整，由主管税务机关受理，移交审查程序。纳税人提交的税务整理信息不完整是不能接受的。因此，在申请前的清算条件承认阶段，企业和注册税务司都要重点审查清算项目资料。探讨清算项目是否与初始项目登记一致，土地增值税清算以纳税人首次申报的中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中房地产开发项目为对象，项目登记以国家有关管理部门批准下的房地产开发项目为基础。如果一个清算项目既有普通标准住宅工程，又有其他商品房项目，就要分别计算附加值。一般标准住宅和商业用住宅等情况下，一般标准住宅的增加值是不超过扣除项目金额20%的不征土地增值税(vat)。要另外计算增值率。否则，普通标准住宅不能享受免税政策。全面介绍整个项目用途和面积分布，一般说明。开发总建筑面积，批准总可销售面积，总自身面积包括一年以上外部租赁面积，总配套设备详细使用和面积分布，此次纳税面积等情况。一般标准住宅的说明。根据税法规定，应确定清算对象普通住宅开发审查、出售普通标准住宅竣工面积、分担支援设施的具体使用面积等情况。在计算销售比例、销售比例时，应注意国税厅2006187号文件中规定的要求清算第一个条件，“验收完成房地产开发项目，以前房地产建筑面积占总项目可销售建筑面积的85%以上，但其比例不超过85%，其余可销售建筑面积未出租或自行使用。其中，“转让的房地产(可出售)建筑面积占总项目可出售建筑面积的85%以上”，本文的分母是“总项目可出售建筑面积”，而不是总建筑面积。上述销售比例使用“总建筑面积”，与每平方米项目成本的分母不同。具体公式为：每平方米项目成本=“4项费用”总建筑面积，确认土地增值税清算条件的税法基础，有关国税厅发行2009第91期细则发行的通知。第九条纳税人必须进行符合以下条件之一的土地增值税清算工作：(a)完成房地产开发项目的所有完成和销售；(二)未完成最终账户房地产开发项目的整体转移；(c)土地使用权的直接转让。第十条符合下列条件之一的主管税务机关可以要求纳税人清算土地增值税：(a)收购完成的房地产开发项目，可出售的总建筑面积的85%以上，或其比例不超过85%，但剩余的出售能力建筑面积为租赁或自行使用；(二)取得销售(预售)许可证三年了，销售还没有完成。(三)纳税人申请注销税务登记，但未经过土地增值税清算程序的；(d)地方(自治区、直辖市、计划1列市)税务机关规定的其他情况。对前款所列(3)项的情况，在注销登记处理前，必须清算土地增值税。关于清算申请期间、国税厅发行土地增值税清算申请表的国税厅国税发200991号：第11条.根据本程序第9条的规定，进行土地增值税清算项目，纳税人应在满足条件之日起90天内到主管税务机关进行清算程序。根据本法第十条的规定，税务机关可以要求纳税人清算土地增值税的项目，由主管税务机关决定是否清算。对于决定需要清算的事业，主管税务机关发出清算通知的话，纳税人必须在收到清算通知之日起90天内办理清算程序。决定应当清算土地增值税的纳税人或者经主管税务机关清算的纳税人，在上述规定的期限内拒绝清算或者不提供清算资料的主管税务机关可以按照土地增值税清算申请表有关规定处理。有关国税厅第12条纳税人清算土地增值税时需要提供的清算资料(a)土地增值税清算表格和日程(附件见附件，各省可按当地实际情况填写)的国税厅第91号通知书。(二)房地产开发项目清算指南，主要内容应包括房地产开发项目建立、土地、开发、销售、相关当事人交易、资金、纳税等基本情况以及主管税务机关需要了解的其他情况。(三)项目完成最终决算书、取得土地使用权的土地价格证明、国有土地使用权转让合同、银行贷款利息结算通知、项目工程合同结算书、商品房购买和销售合同统计、销售日程、销售许可等与房地产的收入、费用和费用转让有关的证明。主管税务机关需要相关项目簿记证明的话，纳税人还必须提供簿记证明复印件。(四)纳税人应当委托税务中介机构审查认证清算项目，还应当申报中介机构签发的土地增值税项目登记表。提交税务机关资料，委托证明上需要提供的资料清单，确认有关纳税主体及营业行为的相关资料(1)营业执照复印件；(二)商业登记证(国家、地方税)复印件；(3) 土地增值税清算管理规程复印件；(4) 土地增值税清算管理规程副本；(5) 中华人民共和国税收征收管理法副本；(6) 土地增值税清算管理规程副本；(7) 土地增值税清算税款鉴证报告复印件；(8) 土地增值税项目登记表副本；(九)合作发展协定；注： (对于非常规的开发项目，如果“5证”不完整，则必须提交有关土地收购和开发活动的信息)。清算单位的相关材料(10)为确认项目完成清算报告，需要委托认证的材料清单；(十一)税务机关签发的普通住宅的确认文件；(十二)批准项目提案；(十三)房屋土地管理局测绘面积报告；(十四)商品房建筑面积明细表；(十五)商品房建筑面积明细表；(十六)完成的开发项目成本表；(十七)清算项目的项目完成验收报告。、确认有关清算条件的信息(18)直接转移土地使用权的转让合同；(十九)清算项目的预算、报价单、项目工程合同说明书；(二十)纳税人申请取消纳税登记的房地产开发项目，应当以清算确认为依据，提交取消纳税登记相关程序。(二十一)销售项目东号、房间号、销售面积、销售收入、用途等商品房购买销售合同统计表和正式印章格式的商品房销售相关证明；获得实物收入的人必须提交评价报告。(二十二)清算项目的项目完成验收报告；(23)主要开发产品(工程)销售时间表；注：确