地产贷款申请报告

某某地产贷款申请材料贷款申请报告某某市某某房地产开发有限责任公司2011年11月某某地产基本概况一、 公司基本信息公司名称：某某市某某房地产开发有限责任公司注册地址：某某市文峰区文峰中路北街（头二三道街办事处）法人代表：军注册资本：人民币贰亿圆整公司性质：有限责任公司经营范围：房地产开发股东结构：军99.25%；萍0.75%。二、 主要控制人简介军，男，汉族，1957年出生，河南省某某人，大专学历。1986年进入某某市北方建筑公司工作，历任科长、副处长、处长、副总经理等职务。1997年下海经商，发起创立某某市古城园林绿化有限责任公司，现任某某市古城园林绿化有限责任公司董事、总经理；2004年创办安徽省南陵县仕翔矿业有限责任公司任董事长，时任董事会监事、总经理；2006年创办安徽省某某矿业有限公司任董事长，时任总经理；2007年创办某某市某某房地产开发有限责任公司任董事长兼总经理至今。军同时任世界杰出华商协会副会长、世界杰出华商协会终身理事长、河南省豫商协会副会长等社会职务。三、 企业法人历史业绩1999年开发某某市“迎春苑”小区，共三栋楼，总建筑面积3万平米；2004年开发建设“创业家园”住宅区，住宅区位于某某市高新技术开发区，总建筑面积32万平米，分别墅区、高层两部分组成，为某某市企业家集中居住的高档社区，现已建成并投入使用；2006年开发某某市“阳光院”小区，共4栋楼，建筑面积5万平米。至今开发建设某某市城建三年重点项目“某某世纪明珠”住宅区，集购物、宾馆、住宅、医疗、幼儿教育等配套齐全的一体化大型社区，总规划建筑面积23万平米，总投资6.5亿元人民币。四、 某某地产财务状况资产总计：￥204,893,955.48元；负债：16,975,750.00元；利润总额：12,081,794.52元；五、 项目情况介绍“某某世纪明珠”商住项目位于某某市文峰区城市中心区域东风路南段明福街交叉口东南角，地理位置非常优越。为某某市九州制药厂原厂区地块的改造项目用地，是某某市政府城建三年规划重点建设项目。项目规划用地7.51公顷，其中居住用地5.16公顷，绿地用地0.74公顷，道路用地1.61公顷。总建筑面积平方米，公建建筑面积21570平方米，地下车库及人防工程34930平方米。总规划住宅2614 户。项目计划总投资：64,069.63万元人民币，已完成投资8,758万元。目前已经取得某某市发改委批文、某某市环评报告、国有土地使用批文、国有土地使用证、建设用地规划许可证。项目的售价根据区位优势、规划设计亮点以及某某市房地产价格走势等条件，确定住宅平均售价不低于4，200元/平方米，商业平均售价不低于18,000元/平方米，车位售价不低于100,000元/个。项目目前已完成总开发面积的30%，其中南地块三栋楼已经建成13层主体，北地块已经完成打桩施工，进入验柱阶段。六、 贷款金额、期限、用途及资金使用计划1、 贷款金额：根据项目投资计划及项目进展情况，我公司现需贷款1.5亿元。2、 贷款期限：使用二年。3、 还款计划：1) 按照贷款额年利率百分比支付利息（双方商定为准）。2) 二年到期后，本金全部支付完毕。4、 资金使用计划1) 工程建设款：4#楼：29层，3277万元（平均每层建筑费用113万元）；7#楼：29层，3277万元（平均每层建筑费用113万元）；12#楼：29层，3277万元（平均每层建筑费用113万元）；2) 工程材料款：4#楼：29层，1769万元（平均每层建筑费用61万元）；7#楼：29层，1769万元（平均每层建筑费用61万元）；12#楼：29层，1769万元（平均每层建筑费用61万元）；七、 还款来源与计划本借款的还款主要依靠“某某世纪明珠”项目的楼盘销售。“某某世纪明珠”项目楼盘销售收益预计a) 项目销售收入该项目的售价考虑区位优势、规划设计亮点以及某某市房地产价格走势等条件，经与河南易致房地产营销策划有限公司结合，确定住宅平均售价不低于4200元/平方米，商业平均售价不低于18000元/平方米，车位售价不低于/个，销售总收入万元（见表2.）表2. 销售收入序号指 标 名 称单位数 量备 注2经营总收入万元2.1住宅万元763352.2商业万元334262.3地下车库租售万元5880588个停车位b) 税金营业税按照销售收入的5%，教育费附加税率3%，城建维护税税率7%，缴纳营业税及附加5782.05万元。企业所得税按照销售收入的3.3%，缴纳企业所得税3816.15万元。土地使用税338.22万元。土地增值税2693.59万元。共计交纳税金12630.01万元。表3. 税金序号指 标 名 称单位数 量备 注3税金万元12630.013.1经营税及附加万元5782.053.2企业所得税万元3816.153.3土地使用税万元338.223.4土地增值税万元2693.59c) 项目收益销售总收入为万元，项目总投资为64069.63万元，税金为12630.01万元，经营收入减去项目总投资和税金后，该项目盈利38941.36万元，投资回报率为50.77%。八、 抵押物资产概况1、 抵押物现状描述“某某世纪明珠”项目国有土地使用权证，及项目地在建工程地上物。国有土地使用权权证安国用28第4186（一）号；项目地面建筑2栋16层主体，1栋8层主体，3栋地下桩基工程。2、 抵押物权属及记录国有土地使用权证安国用28第4186（一）号土地使用权人为某某市某某房地产开发有限责任公司，未做任何抵押贷款使用。3、 评估报告摘要1) 评估机构：河南方兴资产评估事务所有限公司2) 评估时间：2011年4月19日3) 评估物：国有土地使用权（面积51054.40 m）及地面建筑物4) 评估价值：302,983,893.00元5) 评估依据：A、 法律法规 国务院1991年91号令国有资产评估管理办法及其施行细则； 财政部财评字199991号关于印发的通知； 原国家国有资产管理局国资办发199623号资产评估操作规范意见试行； 2001年财政部第14号令国有资产评估管理若干问题的规定； 中国资产评估行业规范（中国注册会计师协会2001）； 河南省国有资产评估管理条例； 资产评估基本准则、有关全体准则、指南及指导意见； 其他相关的法律法规。B、 取价依据资产评估常用数据与参数手册（第二版）；河南省建筑装饰工程综合基价；九、 “某某世纪明珠”项目效益风险数据分析1、 风险分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析是指投资项目在正常生产情况下，分析产销量、成本和利润三者之间的关系，确定盈亏平衡点（BEP）的一种方法。盈亏平衡分析也称保本分析、损益分析、量本利分析，是研究项目成本费用与收益平衡关系的方法。盈亏临界点是指企业收入和成本相等的经营状态，即边际贡献等于固定成本时企业所处的既不盈利又不亏本的状态。盈亏平衡点越低，表明项目适应市场变化的能力越强，盈利的可能性越大，造成亏损的可能性越小，亦即项目具有较强的抗风险能力。商业基础数据产品名称商业单价(含税)30000元/平方米销售量19200平方米单位产品销项税额1650元/平方米单位产品可变成本1550元/平方米固定成本(总)元计算结果盈亏平衡产量BEP(X)2865.平方米盈亏平衡生产能力利用率BEP(E)0.盈亏平衡销售价格BEP(P)7200元/平方米盈亏平衡单位产品变动成本BEP(Cv)24350元/平方米通过计算盈亏平衡点可以分析：当销售量达到2866平方米时，项目盈亏平衡；销售能力利用率为14.93%，项目抗风险能力较强；当销售单价为7200元/平方米时，项目达到盈亏平衡，实际价格高于此点时，项目盈利；当变动成本为24350元/平方米时，项目盈亏平衡，低于此指标点时，项目盈利。联排别墅基础数据产品名称联排别墅单价(含税)6800元/平方米销售量7680平方米单位产品销项税额374元/平方米单位产品可变成本1450元/平方米固定成本(总)元计算结果盈亏平衡产量BEP(X)1876.平方米盈亏平衡生产能力利用率BEP(E)0.盈亏平衡销售价格BEP(P)3040元/平方米盈亏平衡单位产品变动成本BEP(Cv)5210元/平方米通过计算盈亏平衡点可以分析：当销售量达到1877平方米时，项目盈亏平衡；销售能力利用率为24.44%，项目抗风险能力较强；当销售单价为3040元/平方米时，项目达到盈亏平衡，实际价格高于此点时，项目盈利；当变动成本为5210元/平方米时，项目盈亏平衡，低于此指标点时，项目盈利。小高层豪宅基础数据产品名称小高层豪宅单价(含税)5400元/平方米销售量6500平方米单位产品销项税额297元/平方米单位产品可变成本1250元/平方米固定成本(总)元计算结果盈亏平衡产量BEP(X)1767.平方米盈亏平衡生产能力利用率BEP(E)0.盈亏平衡销售价格BEP(P)2595元/平方米盈亏平衡单位产品变动成本BEP(Cv)4055元/平方米通过计算盈亏平衡点可以分析：当销售量达到1768平方米时，项目盈亏平衡；销售能力利用率为27.2%，项目抗风险能力较强；当销售单价为2595元/平方米时，项目达到盈亏平衡，实际价格高于此点时，项目盈利；当变动成本为4055元/平方米时，项目盈亏平衡，低于此指标点时，项目盈利。高档精装修公寓楼基础数据产品名称高档精装修公寓楼单价(含税)4800元/平方米销售量26600平方米单位产品销项税额264元/平方米单位产品可变成本1250元/平方米固定成本(总)元计算结果盈亏平衡产量BEP(X)10118.平方米盈亏平衡生产能力利用率BEP(E)0.盈亏平衡销售价格BEP(P)2764元/平方米盈亏平衡单位产品变动成本BEP(Cv)3286元/平方米通过计算盈亏平衡点可以分析：当销售量达到10119平方米时，项目盈亏平衡；销售能力利用率为38.04%，项目抗风险能力较强；当销售单价为2764元/平方米时，项目达到盈亏平衡，实际价格高于此点时，项目盈利；当变动成本为3286元/平方米时，项目盈亏平衡，低于此指标点时，项目盈利。高层（26楼）基础数据产品名称高层（26楼）单价(含税)4000元/平方米销售量平方米单位产品销项税额220元/平方米单位产品可变成本1380元/平方米固定成本(总)元计算结果盈亏平衡产量BEP(X)55402.平方米盈亏平衡生产能力利用率BEP(E)0.盈亏平衡销售价格BEP(P)2480元/平方米盈亏平衡单位产品变动成本BEP(Cv)2900元/平方米通过计算盈亏平衡点可以分析：当销售量达到55402平方米时，项目盈亏平衡；销售能力利用率为36.67%，项目抗风险能力较强；当销售单价为2480元/平方米时，项目达到盈亏平衡，实际价格高于此点时，项目盈利；当变动成本为2900元/平方米时，项目盈亏平衡，低于此指标点时，项目盈利。2、敏感性分析敏感性分析是通过预测、研究各不确定因素的变化对项目的经济效益指标的影响程度及该因素达到临界值时项目的风险承受能力，来判断这些因素对项目经济效益指标作用的重要性。敏感性分析的目的，就是在诸多的不确定因素中，确定哪些因素是敏感性因素，并分析敏感性因素发生变化导致项目经济效益的主要指标变动的敏感程度。根据投资项目不确定性因素的数量及每次变化的数量，敏感性分析可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种。单因素敏感性分析是假设其他因素不变时，某一因素变动对投资项目经济效益指标的影响。多因素敏感性分析是指每次同时变动多个因素时对投资项目经济效益指标的影响。假设某因素发生变动，其他因素不变，计算项目经济效益指标的变动范围，并计算敏感度系数和临界点。敏感度系数指经济效益指标变化率与单个不确定因素变化率的比值，反映了经济效益指标对单个因素变化的敏感程度。敏感度系数越大，表示经济效益指标对该因素越敏感。敏感度系数计算公式为：其中，B为经济效益指标（NPV或IRR），A为不确定因素。临界点指不确定因素向不利方向变化的极限值，超过极限值，项目经济效益评价指标使项目由可行转变为不可行。编制敏感性分析表，做出敏感性分析图，求出敏感度系数和临界点，分析项目的抗风险能力和可行性。不确定因素变动幅度(%)变动后的净现值变动后的内部收益率产品单价-1026554.2836.66-530599.0440.57034643.7944.56538688.5548.631042733.3152.78销售量-1027879.9638.1-531261.8741.32034643.7944.56538025.7147.841041407.6351.15付现成本-1039040.9149.14-536842.3546.84034643.7944.56532445.2442.321030246.6840.11根据敏感性分析可看出，每一个因素变化都不同程度的影响项目的内部收益率，其中产品单价最为敏感，付现成本、销售量次之。尽管如此，当产品单价、销售量、付现成本分别下降5%、10%或增加5%、10%时，其内部收益率仍高于基准收益率，这表明：项目具有一定的抗风险能力。项目数据分析建设投资单位：万元序号项目合计建设期经营期01231建设投资2流动资金50000总成本费用估算表单位：万元序号项目合计建设期经营期01231外购原材料费27683.092外购燃料及动力费1395.393计件工资4计时工资1004.68418.62251.175修理费139.5434.8820.936折旧费7矿山维简费8摊销费9财务费用50005000500010其他费用14107.995878.33352711总成本费用合计49330.6911331.838799.111.1可变成本29078.4811.2固定成本20252.2111331.838799.112经营成本44330.696331.833799.113付现成本49330.6911331.838799.1损益和利润分配表单位：万元序号项目合计建设期经营期01231销售(营业)收入83723.5234884.820930.882销售税金及附加4604.791918.661151.23总成本费用49330.6911331.838799.14利润总额29788.0421634.3110980.585弥补以前年度亏损6应纳税所得额29788.0421634.3110980.587所得税税率(%)2525258所得税7447.015408.582745.149税后利润22341.0316225.738235.44现金流量表单位：万元序号项目合计建设期经营期01231现金流入83723.5234884.870930.881.1销售(营业)收入83723.5234884.820930.881.2回收固定资产余值1.3流动资金回收500001.4其他现金流入2现金流出5000056382.4913659.077695.442.1建设投资2.2流动资金500002.3经营成本44330.696331.833799.12.4销售税金及附加4604.791918.661151.22.6所得税7447.015408.582745.142.7其他现金流出3净现金流量-5000027341.0321225.7363235.444累计净现金流量-50000-22658.97-1433.2461802.25贴现率i0.136净现金流量现值-5000024195.60216622.8643825.33