房地产测量房产调查.ppt

第三章，第一节概述，第一，房地产调查的意义和内容1 .房地产调查是房地产测绘的重要工作之一，通过现场深入调查，获得房屋及其场地真实可靠的第一手资料。 2 .房地产测量中工作量大的基础工作。 调查内容多，一般分为房屋调查和住宅用地调查，其中包括各权利单位的位置、权力领域、权属、数量和利用情况等基本情况、地理名称和行政界限等。 (1)房地产选址调查(2)住宅用地权利边界的丘界调查(3)房地产权利状况调查(4)住宅产权边界状况调查(5)住宅状况调查(6)地理名称和行政边界调查、2 )房地产调查方法1 .初期测量调查的初期测量的调查资料有2种。 2 .变更、测量、调查、变更、测量的调查采用“先读后调查”的方法进行。 三、房地产测量编号及其作用1 .为了全面描述和有效管理住宅这一实体的空间信息和属性信息，在房地产管理中引入了街道好(房地区和房地区)、丘、楼、楼、门、地址等概念。 每个所有权单元都由街道编号、丘、楼、楼、门进行定义和管理，需要在此调查。 2、房地产测量编号具有以下特点： (1)系统性。 (二)整体性。 (3)唯一性。 (4)相对不变性。 四、调查前准备建立组织机构，收集资料，制定技术设计书，准备调查参考底图和调查表，准备测量仪器和工具，进行人员培训。 第二节，住宅用地调查，一、住宅用地单位划分和编号1，丘陵指地表上有边界空间的区划。 一个区域属于一个产权单元的“独立丘”，一个区域属于一些产权单元的“组合丘”。 2、丘的区分是固定边界坐标被固定边界坐标区分，没有固定边界坐标的是自然边界线区分。 丘的号码是市、市区(县)、不动产区、不动产区分、丘的五级号码。 丘的号码在房管区划的范围内作成，第4位的自然数从0001到9999从北到南，从西到东按照倒s字顺序连续作成。 山丘的编号形式和位数如下：市代码市区(县)代码房地产区代码山丘编号(2位) (2位) (2位) (4位) 01-9901-990001-999999904，房地产区和房地产区在市区或县(旗)或县级市的范围内统一编号房地产分类可以以房地产分类为单位进行划分，通过自然界线，可以根据邻居或居住地，或者根据大的机构或企业单位进行划分，房地产分类也必须构成连续的几何图形。 例如陕西省西安市长安县黑河镇第126丘，其丘号为61012119010126。 陕西省代码西安市代码长安县代码房地区编号61012119010126，二、住宅用地调查1、住宅用地位置为住宅用地地理位置，即所在地地的地理名称。 2、住宅用地产权性质住宅用地产权性质指土地所有权，分国有或集团两类填写。 3、住宅用地等级住宅用地等级按土地用途和位置的优劣进行评定。 4、住宅用地税费、住宅用地税费是指住宅用地的人每年向税务机关支付的费用，以年度缴纳金额为基准。 5、住宅用地的使用权主住宅用地的使用权主是指住宅用地的所有权主名或公司名。 6、住宅用地使用者是指住宅用地实际使用者的姓名或公司名称。 七、用地源、房屋用地源是指取得土地使用权的时间和方式，如转让、转让、征用、规划等。 8、指用地44块土地的44块土地范围与邻近邻接的情况。 9、用地范围的分界线用地范围的分界线是指用地分界线上的各种基准。10、用地用途分类(用地区分)、11、用地面积、住宅用地面积是指房屋用地面积和所有使用的土地面积，包括房屋及其附属设施占有的土地面积、庭院用地面积和共用土地的分配面积等使用面积。 十二、用地纠纷对用地的占有、使用、租赁以及违法用地、补偿、赔偿等问题和争议，统称为“用地纠纷”。 13、用地概略图、第三节房屋调查、一、房屋调查内容1、房屋所在的调查房屋位置是指房屋所在街道的名称和地址。 例如，“中山南路148号242户”。 2、房屋所有权人、所有权的性质、产权和权源的调查1 )房屋所有权人是指房屋所有权人的名字，如果是单位或部门所有，则所有权人是单位或部门的全名。 2 )住房所有权的性质是指以我国社会主义经济三种基本所有制形式，按所有制对住房所有权人持有的房屋进行分类。 即全民所有制房屋所有权、集体所有制房屋所有权、私家所有权。 3 )房屋的财产分类是指根据财产权的占有和管理来分类的类别。 4 )产权来源是指房屋所有权人取得房屋所有权的时间和方式。 3、房屋层数、层次、建筑结构、建筑年1 )房屋层数是指房屋自然层的总层数。 计算房屋层数时，一般从房屋外面的坪以上的楼层计算，根据自然地形的起伏变化纵向设计建造的房屋，从最初楼层的屋外面的坪以上计算。 检查房屋层数时，要注意a .采光墙位于屋外地坪以上的半地下室，其室内高度在2.2米(包括2.2米)以上的应计层，b .地下室、虚设层、附属层(三明治)、高度不足2.2米的技术层、阁楼(暗楼)、装饰性塔屋顶突出的楼梯间、水箱间等，都没有楼层的c .与屋顶复盖的正屋不同构造的房屋没有楼层的d .房屋建筑虽然现实而历史，但各地的建筑样式不同，形式多样，差异很大，所以不应该调查房屋的数量，在屋外直观地得到调查结果。 总结房屋调查统计时，根据房屋总层数，房屋层数的分类如表3-1所示。 表3-1按层次分类房屋的表，2 )层次是本权利单元的房屋在该建筑物中位于第几层。 在有跳楼(复式构造)的房子中，一般将其各部分的最初层作为第一层，将其以上的部分作为同一层(图)。 虚设层、附属层(夹层)、屋顶底层(暗楼层)不另行分层，将其分成适当的层次，说明为“某个层次的附属层”等。 (图3-2 )、3 )房屋的建筑构造是指根据房屋的梁、柱、墙壁等主要承重构件的建筑材料来分类的类别。 确定房屋建筑结构及其分类，基本目的是区别和反映房屋建筑的质量等级，根据承重体系所采用的建筑材料对建筑结构进行分类。 房屋建筑结构的分类和缩写如下表所示。 4 )建设年份是实际竣工的年份。 拆除翻修的时候，必须以翻修完成的年份为基准。 4、住宅用途、占地面积、建筑面积的调查1 )住宅用途是指住宅目前的实用。 住宅用途分类基准在房产测量规范附录a的a-6中实施。 2 )住宅占地面积是指该住宅在规划设计中由有关主管部门批准的占地界线内的面积，它是城市规划和产权管理中确定住宅合法与否的重要指标。 必须从家里的批准文件中收集并得到。 3 )房屋建筑面积是指该房屋在规划设计中有关主管部门批准建设的房屋建筑面积，其值按规划设计资料计算，调查时从房屋建筑资料中收集。 5、墙壁归属、产权纠纷和其他权利记录1 )墙壁归属主要指墙壁投影面积的产权归属。 墙壁的归属以权利为单位进行调查。 墙体的归属可根据情况分为自己的墙、共有墙、借用墙三类。 2 )其他权利是指房屋所有权设有其他权利。 种类有典型权、抵押权等。6、填写住宅调查模式表，制作住宅权界模式图的住宅调查结果以规定的形式填写“住宅调查表”，表示住宅权界模式图。 房屋权利界的模式图是以权利者为单位描绘的略图，标明房屋及其相关位置和住宅边长、权利界线和与邻居相连的墙体的归属，显示有争议的权利界线应该标明场所。 (二)行政边界调查行政边界调查应当根据各级人民政府规定的行政边界位置，调查区、县以上行政区划范围，绘制在图上。