新企业所得税法讲解重庆市地方税务局

契税政策介绍,一、历史沿革,起源于东晋时期的“估税”1940年国民政府契税暂行条例1950年政务院发布契税暂行条例1997年国务院重新制定发布中华人民共和国契税暂行条例,二、基本规定,（一）纳税义务人中华人民共和国契税暂行条例规定，在境内转移土地房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地房屋权属：土地使用权、房屋所有权。承受：以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。,（二）征收范围1.国有土地使用权出让。2.土地使用权转让（出售、赠与和交换）。3.房屋所有权转让（买卖、赠与和交换）。4.视同转让行为：以土地房屋权属作价投资(入股)；以土地房屋权属抵偿债务；土地房屋权属奖励。,二、基本规定,二、基本规定,（三）计税依据买卖：计税依据为为成交价格。成交价格：土地房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。赠与：参照市场价格的核定价格。交换：所交换的土地房屋价格的差额。价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定计税依据。,二、基本规定,（四）纳税义务发生时间纳税义务发生时间，为纳税人签订土地房屋权属转移合同，或者取得其他具有土地房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。,二、基本规定,（五）税率全国标准：3%-5%的幅度比例税率。重庆标准：3%。（六）纳税地点所转移的土地房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。,二、基本规定,（七）先税后证的规定契税纳税人到土地房屋交易管理部门办理权属登记手续时，应按规定办理契税申报手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属转移登记手续。即“先税后证”。,三、主要免税规定,（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施（减免税）。（二）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。不可抗力：自然灾害、战争等不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况。,三、主要免税规定,（三）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。（四）企业改制重组若干契税政策：企业公司制改造、企业合并分立、破产注销、行政划转以及同一投资主体无偿划转涉及土地房屋权属的转移。,三、主要免税规定,（五）个人购买规定面积以内的普通住房，享受契税优惠税率。（六）在国家规定标准面积以内购买的公有住房的城镇职工，免征契税。（七）拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。,三、主要免税规定,（八）法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税。法定继承人：继承法规定的配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。（九）夫妻财产分割涉及房地产权属转移，不征收契税。,四、若干政策执行口径,（一）执行税率法定税率为3%。个人购置规定面积以内的普通住房，可享受优惠税率。单位购置住房以及单位或个人通过赠与、交换等非购置行为承受普通住房，统一适用法定税率3%。执行税率标准见下表。,四、若干政策执行口径,重庆市契税税率表,四、若干政策执行口径,（二）若干减免政策规定1.房屋拆迁条件：依照城市房屋拆迁管理规定实施的房屋拆迁；被拆迁单位或个人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。（1）货币补偿方式拆迁个人购房成交价款中未超出拆迁补偿款的部分免征契税；超出拆迁补偿款的部分，应按适用税率征税。适用税率按照本次购房的类型或房屋面积确定。拆迁补偿款：拆迁补偿安置协议中约定的补偿价款、搬迁补助、搬迁奖励以及临时安置补助等。,四、若干政策执行口径,（2）还房方式被拆迁房屋的单位和个人承受还建房屋，不补缴产权调换差价款的，免征契税；应补缴产权调换差价款的，对补缴款部分，按适用税率征收税。适用税率按照本次换入房屋的类型或房屋面积确定。,四、若干政策执行口径,拆迁减免特殊情况下的政策适用：被拆迁房屋的共有权人按所占份额比例计算享受减免额。被拆迁公有住房的承租人视同房屋产权人，可享受减免。拆迁后重新承受房屋产权人包括多人的，免税对象限于拆迁居民本人，减免税额计算依据本人所占房屋产权份额对应的购房价款未超出其取得拆迁补偿款部分，共有产权人与拆迁居民本人有夫妻关系的除外。,四、若干政策执行口径,2.农村居民购房具有重庆市户籍的农村居民，在重庆市城镇首次购买一套建筑面积不超过90平方米的普通住房，免征契税。首次购房的证明由购房当地房屋管理部门出具。政策变化点：无论购房单价是否超过本地商品房平均交易价格，以及对于已婚的农村居民，无论其配偶是否已购房，均适用上述政策。,四、若干政策执行口径,3.法定继承不征契税的法定继承是指从被继承人死亡后，具有法定继承人身份个人实施继承的行为。非法定继承人继承土地房屋，以及个人在被继承人死亡前，承受其土地房屋属于受赠行为，应按规定征收契税。法定继承的特殊情况：部分法定继承人放弃继承权，剩余法定继承人进行的继承；夫妻双方共同共有的土地房屋，一方去世后，由其他法定继承人承受。,四、若干政策执行口径,4.涉及婚姻关系的权属变动夫妻关系存续时，双方之间房地产转移，以及解除婚姻关系时，对双方共有房地产分割，均视为共有权属变动，不征收契税。,四、若干政策执行口径,5.无偿划转同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。免税范围：母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间；同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间。,四、若干政策执行口径,（三）土地契税计税依据的规定1.出让国有土地使用权，受让人应纳契税的计税依据为为取得该土地使用权而支付的货币、实物、无形资产等全部经济利益，包括土地出让金、征地费、拆迁安置补偿（补助）费、地上附着物和青苗补偿费、土地开发费、城市建设配套费以及土地闲置费等。2.划拨土地改为出让土地，受让人应纳契税的计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。,四、若干政策执行口径,3.改变土地用途，或者提高建筑容积率、增加建筑面积，受让人补缴土地出让金的，补缴额作为契税计税依据补缴契税。4.土地使用权为划拨性质的房屋转让时，转让方按规定缴纳的土地收益金为计税依据，转让方补缴契税。,四、若干政策执行口径,5.承受土地的项目开发人按照重庆市城市建设配套费征缴办法以及区县级以上政府规定的征收标准，计算缴纳的城市建设配套费，应计入受让土地契税的计税依据。6.对承受国有土地使用权，减免土地出让金的，减免出让金也应作为契税计税依据。,四、若干政策执行口径,（四）其他政策执行问题1.按份共有土地房屋分割按份共有的土地房屋权属分割时，共有人未超过应得份额承受权属，不征契税；若共有人超过应得份额承受权属，对超过部分应按规定征税。按份共有是指按我国物权法的规定，共有财产的情形。,四、若干政策执行口径,2.土地房屋权属增减权利人土地房屋权属增加或者减少权利人，属于转让或赠与行为（婚姻关系的共同共有权属人增减以及法定继承除外），对权属承受人（增加的权利人或剩余权利人），应按所承受的份额，适用规定的税率征税。,四、若干政策执行口径,3.农村土地承包根据契税暂行条例的规定，征收契税的土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。因此，采取招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，不属于契税征税范围。,四、若干政策执行口径,4.权属转移撤销涉及契税退还房屋、土地权属转移撤销，若未完成房地产权属转移登记的，对已纳契税应予以退还；若已办理房地产权属登记，房地产权属转移已经完成的，已缴税款不予退还，但若属于经法院判决的无效产权转移，撤销土地房屋权属登记后，已纳税款应予以退还。,四、若干政策执行口径,5.优惠政策适用契税税率减免、计税依据扣除以及税额免征等各项优惠政策，可同时适用于同一符合优惠条件的纳税人；纳税人也可选择享受最优惠减免政策。,四、若干政策执行口径,6.需提供契税证明的权属登记类型土地房屋权属登记八大类：初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记。涉及征收契税的登记类型包括：初始登记：出让土地使用权初始登记；作价出资土地使用权初始登记（国家批准的以土地使用权作价出资）；划拨土地使用权转出让土地使用权初始登记。转移登记：国有土地使用权转移；土地使用权互换；房地产转移登记。,五、申报办理,（一）申报需提交资料1.土地房屋权属转移的相关合同、协议或其他文书。2.未办理税务登记的单位纳税人提供组织机构代码证；个人纳税人提供个人身份证件。3.办理减免税申报的，分不同的减免类型提供其他具体的资料。,五、申