房地产营改增涉税难题处理及对策—问题讲义VIP

2016年4大行业税制改革-房地产行业、房地产行业税收相关问题处理及对策，2、房地产行业税收相关问题处理及对策， (1)拆迁返还住房的会计和税务处理(2)房地产开发商收购成本的税务处理(3)房地产风格酒店运营方式的税务处理(4)土地闲置成本扣除的税务处理(5)商家售后租赁税收处理(6)住宅企业收购首期付款和住宅回扣的销售税处理(7) 房地产行业税收相关问题的处理及对策，(9)房地产企业与业主之间的违约金处理，(10)房地产先入为主、定金、首期付款处理，(11)以“返还”方式销售建筑物的销售税处理，(12)房地产开发企业拆迁补偿方式的税收相关政策，(13)销售部房地产业与税收相关的问题处理及对策，(17)两张方家电销售、家具税务处理及案例分析，(18)对城市及国有工产农重建项目的税收优惠政策，(19)对民防设施转让的税务处理，(20)事业公司抵销前的土地增值税及企业所得税处理，(21)房地产企业(23)以房地产开发公司自行开发的商家为销售部门。我可以问销售部是否缴纳财产税吗？缴纳后如何确定财产税的成本值？2016年大规模的四大产业税计划房地产产业，5，房地产产业课税相关难题处理及对策，(24)房地产开发公司租赁地下汽车使用权，与业主签约的使用年限为20年，使用费收取1次。这笔收入需要支付土地增值税吗？(25)房地产开发企业签订合同，将个体开发的店铺以被出售的30%的价格出售给买方个人，但买方个人必须无偿提供两年期间购买的店铺供房地产开发企业的外国租赁使用。这种情况与个人所得税有关吗？2016年四大产业税收计划-房地产业，6，1，拆迁返还住房会计和税务处理，(1)房地产企业拆迁返还住房处置会计处理房地产企业拆迁返还住房的实质是，拆迁家庭用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购买住房，从土地费用中确认“拆迁补偿费用”，即公允价值或同期等住宅市场此外，补偿住房应视为国外销售，同一销售收益应确定为参考其公允价值或同期类似住房的市场价格，并按同期类似住房成本确定同一销售成本。2016年商业税收计划-房地产业，7，1，拆迁返还住房会计和税务处理，拆迁补偿支出，安置和转移费用，前期住房建设费用，企业会计准则第7号非货币资产交换规定，非货币资产交换返还住房，预计未来会带来更多现金流量，一般商业上实际的公允价值计量。，2016年营业税计划-房地产行业，8，1，拆迁返还住房会计和税务处理，1，开发产品完成时按相同价格进行相同销售会计处理：贷款：开发费用-拆迁补偿贷款：应付帐款-拆迁补偿贷款：应付帐款-拆迁补偿贷款结转成本会计处理：套利业务费土地征收费及拆迁补偿费贷款：生产产品开发，2016年对大再收4大产业税计划-房地产产业，10，1，拆迁半集的帐簿和税务处理，(2)房地产企业拆迁半集的税务处理1，营业税处理国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复 房地产开发公司将拥有的房地产所有权转让给拆迁户，并获得了相应的经济利益。2016年四大产业税计划-房地产产业，11，1，拆除和返还住宅会计和税务处理，(2)房地产企业拆除和返还住宅税处理，(1)应纳税义务发生的时间，房地产开发企业在处理拆迁补偿房地产时应纳税义务发生的时间，目前没有明确规定，一般认为是拆迁补偿的销售税应纳税义务发生的时间，将补偿房地产，退出公司，2016年商业税收计划-房地产业，12，1，拆迁返还住房会计和税务处理，(2)房地产业拆迁返还住房税收处理，(2)税收计算标准国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复(国税局信函1995，549号)，2016年项目税收计划-房地产行业，13，1，拆迁返还住房会计和税务处理，(2)房地产项目拆迁返还住房税收处理，(2)税收计算标准拆迁建设面积以外的部分，应按营业税暂行条例第20条规定的顺序确定计税销售额，一个可以按纳税人最近发生相同征税行为的平均价格批准第二种可能是根据最近其他纳税人发生类似征税行为的平均价格批准的。第三，销售=营业成本或工程成本(1成本利润率)(1-销售税税率)。2016年商业税收计划-房地产行业，14，1，拆迁和返还住房会计和税务处理，2，土地增值税处理国家税务总局营业税暂行条例实施细则 (IRS 2010 220)使用房地产企业建设的该项目的房地产进行转移、住房和销售处理，国家，2016年四大产业税收计划-房地产行业，15，1，拆迁和返还住房会计和税务处理，2，土地增值税处理，房地产开发商开发产品以补偿债务，交换其他单位和个人的非货币资产，所有权转让时，与同一销售房地产相同的地区，按同一年度销售的类似房地产的平均价格确定收益，或者由主管税务机关确定，或者由有关地区、管辖将此确定为房地产开发项目的拆除补偿费。房地产开发企业支付给转让者的差额包括在拆迁补偿费中。李北者支付给房地产开发企业的差额应该减免本项目拆除补偿费。，2016年项目税收计划-房地产行业，16，1，拆迁返还住房会计和税务处理，3，企业所得税处理关于土地增值税清算管理有关问题的通知第66条第3款通过捐赠、投资、非货币资产交换、负债结构调整等获得的无形资产以该资产的公允价值和支付相关税金计算为基础。关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税厅2009 31)第7条规定，企业捐赠、赞助、员工福利、报酬、外国投资、分配给股东或投资者、偿还债务、开发其他企业和个人的非货币资产、转让产品所有权或许可，或获取实际利益权利时的收益(或收益)，2016年商业税收计划-房地产行业，17，1，拆迁返还住房会计和税务处理，3，企业所得税处理确认收入(或利润)的处理方法和顺序：(1)最近或今年相同的开发产品市场售价。(二)主管税务机关参照当地同类开发产品市场的公允价值确定。(3)根据开发产品的成本利润率确定。产品开发的成本利润率必须低于主管税务机关确定的15%。2016年营业税计划-房地产业，18，1，关于拆迁返还住房会计和税务处理、计税费用的决定，该房地产公司将自行建设商品房补偿拆迁补偿支付，按照企业所得税法实施条例(国家税务总局第6号命令)第4条，该房地产开发公司将以非现金资产清偿债务，并以非现金资产清偿债务。该房地产公司“再拆一次”的行为意味着，对按公允价值恢复的销售，要认识到收入，同时还要认识到对房地产开发的计税费用拆除补偿金也是同样的金额。2016年大力开展四大产业税收计划-房地产产业，19、拆迁盘实案例分析，江西南昌市一家房地产开发公司2009年对一个地区的住宅开发建设进行拆迁、安置方式，公司以“拆卸一个，现场安置，差额会计，自我转换”产权置换方式，对拆迁对象的住宅拆迁进行安置补偿。2010年6月，该公司已完成1000平方米的自建商品房报废拆迁(其中等面积为800平方米)，类似住宅建筑费为2200元/平方米，售价为3500元/平方米。要求：执行相关的税务处理分析。对2016年营业税计划-房地产行业，20，(a)营业税处理其恢复面积和拆除面积等部分，应按照同类住宅住宅建设价格(本例为商品房建设费用)支付销售房地产销售税88000元(80022005%)。超额部分以类似的商品房市场价格支付销售税35000元(20035005%)。拆迁反方案例分析，2016年大力发展四大产业世界规划房地产产业，21，(2)土地增值税处理建设的本项目房地产出售后，定居住宅要以同样的销售方式处置。上述“一刀切”行为，在确认市场价格收益的同时，要将此收入视为房地产开发项目的拆除补偿金。对一等面积土地增值税的计税收入为280000韩元(8003500韩元)，对房地产开发费征收的土地征收和拆迁补偿费也为2800000韩元，江西对普通住宅规定的土地增值税支付率为2%，则应按规定预付土地增值税56000韩元(280000韩元2%)拆迁户案例分析，2016年大规模处理四大业力世界规划-房地产产业，22，(3)该房地产公司要认识到将“一对一出售”还原为公允价值的出售房屋的销售收益，同时要以相同金额确定房地产开发税额计算费用的处置单位补偿金。为了简化计算，本例假设类似的住房成本和开发产品的计税成本相同。可以看出，销售收入和企业所得税处理原则是“再销售一个”行为，作为销售收入和开发产品，征收税金的处置部队补偿费共为280000元。但是在申报所得税预付时，要确认销售1040万元(3500-2200) 800。拆迁班房案例分析，2016年大规模开发了4大业力世界规划-房地产产业，23，A公司2008年5月属于都邑改造的项目。该项目的土地为21000平方米，住宅建筑面积为31900平方，商品房面积为29000平方，其中为移民居民提供的住宅面积为7900平方，其余21100平方住宅由a公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完成。从2009年9月开始拆除班和接管的兑换房面积为7900平方米。2010年1月正式对外销售，本月内全部完成了销售。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，销售收入为14770万元(21100平方米7000元/平方米)。拆迁班房案例分析，2016年大规模扩大四大产业税计划-房地产产业224，该工程已完成最终结算，开发费用6000万元。其中，土地征收费和拆除补偿费为0，电气工程费700万韩元，建筑安装工程费3200万韩元，基础设施建设费1600万韩元，公共辅助设施费200万韩元，开发间接费用300万韩元。一家公司借了400万韩元的利息(假定不超过金融企业同期贷款利率)，但利息没有按项目分配，没有银行的利息票据。分析“一对一拆迁”的会计和税务处理。拆迁返还住房案例研究，2016年对大事业税收计划-房地产产业，25，(a)会计处理计算过程如下：1.开发费6000万元，利息费400万元。2.拆除补偿费用=79000.7=5530(万韩元)。需要注意的是，在这里，拆除补偿金不能只看拆除家具为7900平方米，而整个公寓的总可销售面积为29000平方米。相等销售收入=79000.7=5530(万韩元)。拆迁返还案例分析，2016年对大事业税收计划-房地产产业，26，(a)会计处理3。单位可销售面积计税成本=(6400 5530) 29000=4113.7931(元/平方米)。需要注意的是，这里的29000平方米计算为总可销售面积，不能减去拆除家具的7900平方米。也就是说，如果不能使用21100平方米作为分母，就会浪费费用。4.相等销售成本=4113.79317900=3249.8965(万元)；相同销售收入=5530-3249.8965=2280.1035(万元)，拆迁户案例分析，2016年对4大产业税计划的变更-房地产产业，27，会计处理如下：1.开发产品完成时，在同一期间内按相同价格对同一销售进行会计处理(单位：万元，下):开发费用-拆除补偿费5530贷项：应付费用-拆除补偿费5530借项：应付费用-拆除补偿费5530贷项：主要业务收入5530房地产销售收入5530万元，业主向房地产企业发放拆迁补偿费收据5530万元，结转费用会计：借：主营业务费土地征用费及拆迁补偿费3249.8965贷：开发产品3249.8965，拆迁反诉案例分析，2016年大规模变更4大产业税收计划-房地产公司所得税处理a公司在2009年9月开始与出售者接管时，销售收入=5530-3249.8965=2280.1035(万韩元)，所得税支付=2280.10525%=570.0259(万韩