平顶山市场调研报告10.14

平顶山房地产市场调研平顶山房地产市场调研 河南鑫红地产经纪有限公司河南鑫红地产经纪有限公司 2013 年年 10 月月 14 日日 平顶山房地产市场调研平顶山房地产市场调研 一、平顶山市概况平顶山市概况 1、城市概况、城市概况 平顶山市，位于河南省中南部，西靠伏牛山，东接黄淮平原，是河南省下属的一个地 级市，中国煤炭工业城市。因市区建在“山顶平坦如削”的平顶山下而得名。平顶山 春秋时为应国，应国以鹰为图腾，古典汉语“应” “鹰”通假，因此平顶山别名鹰城。 现辖汝州、舞钢两个市，宝丰、郏县、鲁山、叶县四个县，新华、卫东、湛河、石龙 四个区，总面积 7882 平方公里，总人口 502 万。市区建成区面积 80 多平方公里，人 口 102 万，其中湛河区 24 万人。平顶山市辖 4 区、4 县，代管 1 个县级市；全市共有 34 个街道、31 个镇、47 个乡。 2、交通、交通 铁路：铁路：地处京广、焦枝两大铁路干线之间，并有漯宝铁路与两大干线相连。孟宝铁路 从中心城区穿过，东起漯河市孟庙车站，西至平顶山西车站。连接京广线、焦柳线两 大干线。 高速：高速：许平南高速、平临高速、郑尧高速、二广高速等 3、经济、经济 2011 年全年完成生产总值 1484.6 亿元。地方财政一般预算收入 95.3 亿元，增长 18.3%； 固定资产投资 815.2 亿元，增长 25.1%；社会消费品零售总额 410.7 亿元，增长 17.4%；外贸出口 3.3 亿美元，增长 13.8%；城镇居民人均可支配收入 18348 元，增长 13.2%；农民人均纯收入 6578 元，增长 19.5%；城镇化率 43.2%，提高 1.8 个百分点。 2012 年平顶山市生产总值初步核算数 1502 亿元与 2011 年的初步核实数 1484.6 亿元 比较，名义增长 1.2%，扣除价格因素实际增长 6.9%。 4、综合实力、综合实力 平顶山市工业基础雄厚，全市具有规模以上企业 893 家，职工人数 47.85 万人，特大 型企业 3 家，大型企业 13 家，中型企业 35 家，小型企业 344 家。 平顶山以工业城市著称，不仅具有煤炭、铁矿等丰富的自然资源，而且拥有平煤集团、 神马集团、舞钢公司、平高集团等知名的国内企业，在 2003 年被河南省确定为中原 城市群 9 个中心城市之一。 5、城市发展规划解读、城市发展规划解读 （1）平顶山城市总体发展规划）平顶山城市总体发展规划 平顶山市城市总体规划（2010-2020） 中确定了 1098 平方公里城市规划区范围内， 实行城乡统一规划管理，重视城市统筹发展。同时，要加强城中村、城乡结合部整治 和改造。城市规划发展方向基本呈现“西扩南移”向西重点发展新城区、向南重点发 展湛南新城。城市规模不断扩大，2020 年，主城区城市人口控制在 110 万人以内，城 市建设用地控制在 106 平方公里以内。 截至 2012 年完成住房建设总量 110 万平方米，其中政策性住房 11 万平方米，商品住 房 99 万平方米。 （2）湛南新城发展规划）湛南新城发展规划 湛南新城核心起步区功能定位是: 以湛河区行政中心迁建为引擎，规划建设新华路南 延、亚兴路南延、南一环和南二环四条主干道，发挥辐射带动作用，提速周边城中村 开发改造，打造城市南部区域性行政中心、商业中心、金融中心、文化中心。 当前规划：当前规划：以开源路高速引线为中轴，东至新华路、南至南二环路、西至亚兴路、北 至新南环路（含上述道路外侧 200 米），约 5 平方公里区域。 近期规划：近期规划：东至平舞铁路、南至宁洛高速、西至平桐路、北至新南环路，约 12 平方公 里区域。 远期规划：远期规划：东至平舞铁路、南至沙河两岸、西至平桐路、北至新南环路，约 50 平方公 里区域。 二、平顶山房地产市场概况二、平顶山房地产市场概况 1、2012 年房地产市场情况年房地产市场情况 2012 年，全市房地产开发投资完成 109.35 亿元，同比增长 44.8%。其中住宅开发投资 完成 82.61 亿元，同比增长 39.7%。全市商品房开工面积 503.75 万平方米，同比增长 20.4%。 2012 年，市区商品房市场投放量继续保持增长，市区商品房共上市 154.79 万平方米， 同比增长 15.2%。市区商品房共销售 93.79 万平方米、销售金额 33.84 亿元，同比分别增长 20.9%和 19.1%，其中新建商品住房销售 73.53 万平方米、销售金额 26.31 亿元，同比分别 增长 3.2%和 10.3%，市区新建商品房成交量温和放大。 截至 2012 年 12 月底，市区新建商品房累计可售面积达 176.88 万平方米，同比增长 54.2%。从近两年的累计可售数据来看，呈现逐月递增状态，去年 12 月底较当年初增长了 46.0%。 2、平顶山、平顶山 2013 年房地产市场情况年房地产市场情况 （1 1）全市房地产开发投资继续保持增长势头。）全市房地产开发投资继续保持增长势头。 18 月份，市区房地产开发投资完成 52 亿元，同比增长 50.2%； （2 2）全市商品房开工面积降幅明显，竣工面积大幅增长。）全市商品房开工面积降幅明显，竣工面积大幅增长。 18 月份，全市商品房开工面积 251.65 万平方米，同比减少 20.0%。竣工面积 100.15 万 平方米，同比增长 179.6%。 （3 3）全市土地成交价款继续保持增长。）全市土地成交价款继续保持增长。 18 月份，全市房地产土地购置面积 28.41 万平方米，同比减少 34.5%；土地成交价款 4.94 亿元，同比增长 16.9%；土地交易契税 0.07 亿元，同比减少 44.0%。 4 4平顶山平顶山 8 8 月份市场情况月份市场情况 （1 1）8 8 月份商品房市场销售量下降。月份商品房市场销售量下降。 8 月份，市区商品房上市面积 12.38 万平方米，同比减少 4.1%；市区商品房销售销售 7.64 万平方米、3.28 亿元，同比减少 13.5%和 12.7%；从 70 个大中城市新建商品住宅价格指数 来看，8 月份，同比上涨的城市达到 69 个，我市新建商品住宅价格指数为 111.7 点，同比 上涨 7.0%,环比上涨 1.2%。 （2 2）市区商品住房市场销售以中小套型销售为主。）市区商品住房市场销售以中小套型销售为主。 8 月份，从市区商品住房销售构成来看，以 120 平方米以下的中小户型为主体，占住房总 销量的 74%；购房人群以 2545 岁之间的青壮年人群为主，购买量达总量的 68%；贷款购 房 425 套，占住房总销量的 62%，其中：商业贷款 230 套，公积金贷款 195 套。 （3 3）市区商品住房以本地人购买为主。）市区商品住房以本地人购买为主。 从市区商品住房购买对象分布来看，本市居民购买 601 套、6.3 万平方米，购买套数占总 量的 87%，居主体地位。外地人购买 87 套、0.84 万平方米，购买套数仅占总量的 13%。 5 5、市场小结、市场小结 平顶山当地产市场呈现出“需求强劲，供需两旺，涨价势头迅猛，中低价位楼盘热销”的 整体上升局面。经济快速平稳持续增长、平顶山新城区建设、城镇化进程、工业化进程加 快，从能源消耗型向旅游度假型化工城的转化、中小城市对辖区各县市的辐射吸引，随着 这些因素逐步发挥作用，可以看到，房地产市场的供需两旺势头将保持相当长一段时间。 （1）平顶山房地产分布情况）平顶山房地产分布情况 新城区及新华区的地产项目价位较高，主要由于资源丰富、自然环境良好、项目形态较大、 品质较高；新华区建西板块区域要比新华区北部板块在未来房地产发展上更有发展潜力； 湛河区南部板块多为城南扩展、城中村改造项目，有一定的潜力；卫东区东部板块由于生 活居住的刚性需求也正在崛起。 （2）从客户需要方面来讲，中小套型市场热捧）从客户需要方面来讲，中小套型市场热捧 需求量较高的中、小户型，中、中、小户型，中、低价位的普通商品住房，平顶山市场较普遍，而居民购买 力难以承受的大户型、高价位大户型、高价位住房则相对较少，主要集中与老城区部分楼盘。 随着平顶山房价的不断增高，购房成本不断上升，盲目追求大户型人群开始减少，自住型 住房需求被合理释放，投机性需求被压抑，人们对住房消费的心理预期渐渐回归理性。 （3）从市场推售来看：）从市场推售来看： 平顶山市场，以蓄客排号认筹开盘销售楼盘较多，像中房印象、豫森时代新城、建业 桂园、千田新开元等， 湛南新城多以企业事业单位职工团购名义开始湛南新城多以企业事业单位职工团购名义开始“圈地收钱圈地收钱” ，基，基 本以直接交首付款形式出现，本以直接交首付款形式出现， （4）从成交价格来看：）从成交价格来看： 湛南新城区域均价为 40004300 元/M2，新华区（老城区）成交价 5000-6000 元/M2，新城 区成交价 45005500 元/M2，卫东板块成交均价 3500 元/M2。老城区内土地资源稀缺，随 着平顶山中心城区的发展，老城区出现房源不足的局面，需求变小，供应减少，老城区的 房价出现了一定程度的上涨，并且价格稍微偏高，而新区、湛河区，随着土地开发量的不 断加大，周边楼盘价格基本相差不大，存在很强的竞争性。 (5)从项目品质和产品形态来看：大规模品质社区雏形渐成从项目品质和产品形态来看：大规模品质社区雏形渐成 目前平顶山在售项目多为高层产品，低居住密度的多层、别墅产品较为稀缺；由于城市发 展的需要和消费者对居住品质要求的提升，平顶山市场逐渐由中小楼盘向大型中高档品质 楼盘过度。 (6)从面积区间上看：从面积区间上看： 户型区间上基本上以中小套型的刚需户型为主，80-90 平米两房、95-110 平米三房、120- 130 平米三房为主，并辅以少量 140-158 平米四房。 二、二、项目概况项目概况 经济指标：经济指标：项目占地 400 亩左右，容积率 2.53.7。 新华路新华路 开源路开源路 宗地四至：宗地四至：北邻环城南路、南临规划路、东临新华路（施工中） 、西临开源路，三大 主干道汇聚周边。 本案本案 地块现状地块现状 宗地情况：宗地情况：地面建筑大面积为村庄，待拆迁面积 300 余亩，净地约 100 余亩，拆迁难 度较大。 三、区域环境分析区域环境分析 1、区域环境现状、区域环境现状 宗地位于湛南新城核心区开源路南段，该区域周边多为城中村处于房地产发展初期阶 段，居住环境较差，市政配套不完善，生活成熟度较低。 2、道路交通、道路交通 城市两大南北主干道开源路与新华路位于项目东西两侧，连通老城区；宗地距离宁洛 高速仅 2000 米，通达全国。 3、教育配套、教育配套 中学：中学：平顶山二十六中、平顶山二十八中、平顶山财经学校、平顶山聋人高级中学、 平顶山六中 小学：小学：湛河区锦绣小学、湛河区铁炉小学 幼儿园：幼儿园：六一幼儿园、常成幼儿园、成长双语幼儿园 4、医疗配套、医疗配套 社区附近是否有医院成为越来越多的购房者关注的因素，目前项目周边医疗机构较少， 主要以社区卫生服务站为主，距离最近的是湛河区人民医院和平顶山第四人民医院。 5、生活配套、生活配套 目前项目周边生活配套较为缺失。 四、区域竞争市场分析四、区域竞争市场分析 1、区域竞品分析、区域竞品分析 竞品分布图竞品分布图 （一）朗润（一）朗润美晨美晨 开发商：平顶山市朗润房地产开发有限公司 投资商：河南朗润集团有限公司 地址：新华路与神马大道交汇处西南角 总建面：12 万平米 总占地：36 亩 规划总户数：804 户 工程进度：分两期开发，一期推出三栋楼 400 余户，1#楼六层封顶，其余两栋刚出地面。 面积区间：两房 86、101；三房 111、126、139 销售情况：10 月 13 日认筹，促销政策一万抵两万，开盘选房成功客户可参与抽奥迪 A4 建筑风格：新古典主义，ARTDECO 风格 配套设施：暖气、天然气、健身步道、幼儿园、运动场 产品特色：阳台赠送半面积，其中 111 平米户型卧室阳台可全面积成为卧室空间 （二）千田（二）千田新开元新开元 开发商：千田集团 整合推广：元素 100 地址：开源路与神马大道交汇处向东 800 米 总建筑面积：100 万平米 占地面积：400 亩 工程现状：项目分四期开发，目前开发一期 7 栋楼，层数 30 层，7#、8#楼封顶 面积区间：46 平米一房、87-89 平米两房、104 平米三房、113 平米两房、129 平米三房、 145 平米三房 建筑风格：新古典主义，ARTDECO 风格 配套设施：双语幼儿园、小学、商业中心 销售情况：住宅 4500 元/平米，公寓 4700/平米。2011 年开始排号，7#、8#基本清盘，目 前销售公寓楼。 （三）时代新城（三）时代新城 开发商：豫森集团 地址：神马大道与城乡路交汇处南 150 米 总建面：22 万平米 占地面积：63 亩 工程概况：共 7 栋 30 层高层，目前 1#楼已是现房，2#、3#封顶 面积区间：87 平米两房、97 平米两房、105 平米三房、133-136 平米三房，208 平米四房 销售情况：均价 4700 元/平米，8#楼王 5000 元左右，11 年开始排号，目前大部分销售完毕， 目前销售 7#8#楼，顶层房源去化较慢。 产品特色：品质较高，景观示范区联合龙湖，外立面采用液化花岗岩漆，一二层干挂石材。 （四）大乘（四）大乘领仕馆领仕馆 开发商：河南大乘置业 总建面：26 万平米 工程概况：项目共开发 15 栋楼，规划路南 12 栋、路北 3 栋，一期开发路南，绿化率 70%。目前工程进度较慢，三栋楼刚出地面，拆迁工作尚未完成。 销售情况：目前正在蓄客 面积区间：77 平米两房、118 平米三房、135 平米三房 产品特色：赠送面积露台全赠送、阳台半赠送 建筑风格：新古典主义，ARTDECO 风格 配套设施：室内球馆、温泉水、断桥铝合金、新风系统、可视对讲 （五）立威山（五）立威山 开发商：平顶山市立威房地产开发有限公司 整合营销：合创地产机构 广告推广：金榜广告 地址：开元路南段转盘南 200 米路东 总建面：30 万平米 占地面积：110 亩 工程概况：一期 3 栋高层，目前 2#楼即将封顶，1#楼、3#楼未出地面 面积区间：41 平米一房、57 平米一房、80 平米两房、88 平米两房、96 平米两房、102 平 米三房、112 平米三房 销售情况：均价 4200 元/平米，10 年开始排号销售 产品特色：地能中央空调 （六）华坤（六）华坤景山庄园景山庄园 开发商：平顶山华坤房地产开发有限公司 整合推广：博宇地产顾问机构 地址：开源路与姚电大道交汇处 总建面：16 万平米 工程概况：共 5 栋高层，目前 1 栋拆迁安置房主体已封顶 面积区间：78 平米两房、92 平米两房、107 平米三房、142 平米三房 （七）聚龙新城（七）聚龙新城亚丁湾亚丁湾 开发商：平顶山市永嘉房地产开发有限公司 地址：姚电大道与亚兴路交叉口东北角 总建面：5 万平米 工程概况：准现房 面积区间：80 平米两房、130 平米三房 销售情况：均价 4500，目前只有 130 平米 23 层以上房源 产品特色：五证齐全、准现房 （八）中建（八）中建嘉天下嘉天下 开发商：平顶山市盛祥房地产开发有限公司 营销策划：北京盛联阳 地址：姚电大道与亚兴路交叉口北 100 米路东 总建面：10 万平米 工程概况：准现房 销售情况：均价 4500，目前只有 128 平米顶层房源 产品特色：五证齐全、准现房。下沉庭院、架空平台、送入户花园 （九）龙腾国际（九）龙腾国际 开发商：河南精忠房地产开发有限公司 全程策划：河南省平安房地产咨询公司 地址：姚电大道与亚兴路交叉口 总建面：18 万平米 占地面积：45 亩 工程概况：准现房 销售情况：均价 4900 面积区间：89 平米两房、93 平米两房、99 平米三房、125 平米三房、134 平米三房、148 平米三房 产品特色：五证齐全、准现房 （十）永基（十）永基九里九里 开发商：永基地产发展有限公司 营销代理：尚正行 地址：光明路与新南环路交汇处 总建面：33 万平米 占地面积：874 亩 销售情况：排号入会阶段 面积区间：67 平米一房、82 平米两房、88 平米两房、91 平米两房、121 平米三房、123 平 米三房、125 平米三房、134 平米三房 产品特色：台地景观、户户送面积、精装样板间 配套设施：平顶山一中，市二十六中、二十八中，自建幼儿园、小学 （十一）建业桂园（十一）建业桂园 开发商：建业住宅集团平顶山置业有限公司 地址：新城区龙翔大道与育英路交汇处 总建面：26 万平米 占地面积：109 亩 销售情况：均价 4850 元/平米，目前在售三期 面积区间：46 平米一房、60 平米一房、85 平米两房、86 平米两房、122 平米三房、142 平 米三房、174 平米四房、206 平米四房 产品特色：利用阳台、多功能花厅赠送面积，建有景观示范区 配套设施：交通配套：26 路、27 路、35 路公交 教育配套：建业小哈佛、建业小哈佛幼儿园、黄冈中学、湖光小学、湖光幼儿园、市七中、 市卫生学校、河南城建学校 生活配套：新城区人民医院、西平湖 （十二）红星美凯龙（十二）红星美凯龙 湛南新城红星美凯龙项目位于湛南新城核心起步区中的湛河特色商业区内，规划占地 380 亩，总投资 28 亿元。其中，商业区红星美凯龙生活广场、步行街、酒店等占地 180 亩，建 筑面积 23 万平方米，计划投资 15 亿元；住宅区占地约 200 亩，计划投资 13 亿元。商业项 目投用后，预计年销售额在 10 亿元以上，税收超过 5000 万元，可提供 4000-5000 个就业 岗位 2 2、 区域市场小结：区域市场小结： （1）竞品规模较大、数量大、品质高，竞争激烈竞品规模较大、数量大、品质高，竞争激烈 周边竞争项目约 23 家，总体量基本在 20 万平米左右，部分楼盘甚至达到 100 万平 米，且工程进度基本相同，刚出地面或者只开发 3-4 栋楼，未来未来 2-3 年内将出现集年内将出现集 中放量，竞争市场较为激烈。中放量，竞争市场较为激烈。 （2）工程进度普遍缓慢，开发周期较长工程进度普遍缓慢，开发周期较长 基本是 2009 年2010 年前拿地至今工程刚刚开始，了解到的原因为湛河区多为城 中村改造项目，拆迁难度较大，且规模较大，开发周期较长。 （3）圈地融资现象严重，五证不全者多圈地融资现象严重，五证不全者多 湛河区目前在售项目大部分五证不全，但工程尚未达到预售条件即开始销售，基本 以 2009 年和 2010 年即展开圈地收钱，收取首付款 30%、50%甚、全款并签署购房 协议，但在 2011 年和 2012 年逐渐停止销售转为咨询蓄客，可能与政府监管有一定 的原因。 （4）团购普遍团购普遍 开发企业多以企事业单位职工团购名义为主，可以社会散户团购。 （5）成交客户基本以区域周边为主，成交客户基本以区域周边为主，包括原住民、企事业单位职工 （6）户型同质化严重，基本以刚需为主户型同质化严重，基本以刚需为主 主力户型基本以 70-90 平米两房、90-130 平米三房为主 （7）刚需旺盛，但工程进度让客户望而却步刚需旺盛，但工程进度让客户望而却步 湛河区客户购房需求旺盛，但在售项目工程速度缓慢，部分楼盘 34 年前即开始 销售，但目前尚未动工，已购房客户心急如焚，客户购房理性程度提高，越来越关 心工程进度，期房销售压力增加。 （8）成交均价成交均价在 4200-4300 元/m2之间 五、项目五、项目 SWOT 分析分析 优势（优势（S） 1、规模优势：项目占地 400 亩