房地产企业成本核算与扣除实务.ppt

蔡京典博士房地产成本战略、成本核算和税前扣除实践系列讲座，著名财税专家，中央财经大学税务学院税务与财务管理系主任。中国第一位税务会计和税务规划博士，中国社会科学院博士后研究员。该行业称赞它是“从第三个角度看待税收规划”的天才。他还是阳光财税丛书编委会主任、中京阳光税收筹划办公室首席专家、蔡中税务咨询网首席顾问。主讲人：蔡畅/博士，1成本结构开发项目成本，房地产成本核算步骤：1。确定成本对象2，确定成本项目3，将成本支出纳入成本对象特定项目4，确定销售开发产品的成本比较和掌握:确定成本对象的原则？如何确定会计和税法要求之间差异的成本对象？征地费和拆迁补偿费、前期建设费、建筑安装费、基础设施建设费、公共设施费、开发管理费，请分析哪：项费用是可控的？房地产的六大成本项目，即取得开发土地使用权(开发权)所发生的全部费用。主要包括以下内容：1 .土地收购价格(转让费)2。主要市政配套费3。契税。耕地占用税。土地使用费。土地闲置费。注意相关的国家政策。7、征地拆迁补偿费。因土地用途变更和占地而支付的土地价格和相关税费。搬迁补偿费用，9。安置和搬迁费用，10。搬迁房屋建设费用，11。农作物补偿费，12。危房补偿费、征地拆迁补偿费，以及项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和现场准入费用。下列费用可以包括在前期工作费用中吗？申请建设审批的费用；2.临时设施的费用；3.前期工程的费用；4.开发项目开发过程中发生的各种建筑安装费用，主要包括开发项目的建筑安装费用等。自我管理产生的建筑安装费用和通过外包支付给承包商的建筑安装费用。它通常被称为“建筑和安装成本”。一、建筑安装工程费用，开发项目在开发过程中的基础设施支出，主要包括开发道路、供水、供电、供气、排污、泄洪、通讯、照明等社区管网工程费用和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费用。一、基础设施建设费用，开发项目在开发过程中，独立的非营利和产权属于所有业主，或免费向当地政府、政府公用事业单位的公共设施支出。公共设施费，企业用于直接组织和管理开发项目，而不能归属于特定成本对象的成本支出。主要包括管理人员工资、员工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、项目管理费、周转房摊销和项目营销设施建设费。应用:开发费用与管理费用、开发费用、成本会计：会计流程和技能、会计相关规定之间的差异企业应按照权责发生制进行会计确认、计量和报告。对于房地产企业发生的成本，如果成本核算对象能够区分，可以直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上成本核算对象承担的费用，可以通过相应的明细账户进行归集，然后按照一定的标准分配给每个成本核算对象。如何包括成本对象和成本项目，税法的有关规定在计算和扣除成本和费用时，企业必须区分开发产品的期间费用和应纳税成本，开发产品的应纳税成本和应纳税成本计算公式如下：实用面积单位工程成本=成本对象总成本=成本对象总实用面积=在销售开发产品的应税成本=已销售实用面积单位工程成本，如何包括成本对象和成本项目？开发区内企业建设的会所、物业管理场地、电站、热力站、水厂、体育场馆、幼儿园等配套设施：(1)非营利性、产权归全体业主所有或无偿捐赠给地方政府和公用事业单位的，可视为公共配套设施，其建设费用按公共配套设施费的有关规定处理。(二)以营利为目的，产权属于企业，产权未明确转让，无偿捐赠给地方政府和公用事业以外的其他单位的，其费用应当单独核算。除企业自用的应按照固定资产建设处理外，其他应按照产品建设和开发处理。如何包括成本对象和成本项目，企业在开发区建设的邮电、学校和医疗设施应单独核算。其中，如果企业与国家有关业务管理部门和单位合资建设，竣工后进行有偿转让，国家有关业务管理部门和单位给予的经济补偿可直接冲抵项目建设成本。扣除后的差额应调整为当期应纳税所得额。如何包括成本对象和成本项目，企业开发和制造的开发产品应按制造成本法计量和核算。其中，应计入产品开发成本的费用属于能够区分成本对象的直接成本和间接成本，并直接计入成本对象。不能区分负担对象的共同成本和间接成本应按照效益和比例原则分配给每个成本对象。具体分配方式可按以下规定选择：1 .容积率法是根据已开始开发的成本对象的容积率占开发土地总面积的比例进行分配的。开发的产品按制造成本法核算。2.建筑面积法基于开发成本对象的建筑面积与开发土地总建筑面积的比例。3.直接成本法是将某一成本对象的直接开发成本占该期间内所有成本对象的直接开发成本的比例进行分配。4.预算成本法是将某个成本对象的预算成本占该期间内所有成本对象的预算成本的比例进行分配。开发的产品按制造成本法计算。1.土地成本的分配一般以建筑面积法为基础。如确需合并其他分配方式，应征求税务机关的同意。如果同时将土地开发与房地产开发联系起来，这就是一次性征地和分阶段开发房地产的情况。土地开发成本在征得税务机关同意后，可按土地的总体预算成本进行分配，待土地总体开发完成后再进行调整。共同成本的分配。2.作为过渡成本对象单独核算的公共配套设施开发成本，按照建筑面积法进行分配。3.借款费用不同成本对象分摊的借款费用，按照直接成本法或预算成本法分摊。4 .其他成本项目其他成本项目的分配方法由企业自行确定。共同成本的分配，1。通常通过市场购买的土地使用权的税收成本=与购买价格的契税相关的交易成本2。其他企业(单位)以权益形式投入的土地使用权的税费成本=市场公允价值相关税费(-)补充价格，土地使用权的税费成本，3。另一个企业(单位)以交换开发产品为目的，按照下列规定将土地使用权投资于该企业： (一)开发产品(2)如果所交换的开发产品是为其他土地开发或建造的，接受投资的企业应根据投资交易发生时开发产品应支付的公平市场价值和土地使用权转让过程中应缴纳的相关税费，计算并确认土地使用权成本。涉及补偿价格的，取得土地使用权的费用应当与应支付的补偿价格相加或者从应支付的补偿价格中扣除。对于土地使用权的应税成本，无论会计如何处理，其预提费用一般不应作为应税成本扣除。税前只能计提和扣除以下三项：1 .如果合同项目未最终结算，且未取得完整发票，发票金额不足部分可在有充分支持数据的前提下计提，但最高金额不得超过合同总金额的10%。2、预提费用的核算和扣除问题。公共设施建设费用公共设施尚未建成或竣工的，按预算成本合理计提建设费用。此类公共配套设施必须符合销售合同、协议或广告及模型中明确承诺且不可撤销的条件，或者必须按照法律法规进行建设。3.申请建筑和物业改善的费用应提交给政府，但尚未提交给政府。申请建设和物业改善的费用可按规定计提，如企业承担的物业管理基金和公共建设维护基金。3、预提费用的核算和扣除，成本计划：成本的财务管理和节税，1。间接开发成本：自然定义2。规划方法房地产企业经常发现很难严格划分开发费用和管理费用的界限。因此，房地产开发公司应考虑尽可能向项目倾斜相关人员，增加项目人员，增加开发费用，增加房地产开发成本。3.操作要点：组织设置、管理协调、间接开发费用计划、1。(1)在施工过程中，单项工程或单位工程发生报废或损坏时，按照扣除剩余材料价值或保险公司及责任人赔偿后的净损失，直接计入继续施工项目的开发成本。(2)如果成本对象整体报废或损坏，可按规定报税务部门批准，并按报废原因计入管理费用或非营业费用。2.操作要点：尽快确认报废或损坏成本对象的计划。1.尽量减少应计费用。房地产开发公司在进行开发建设时，应合理安排公共配套设施的工程节点，确保基础设施和配套设施在开发产品完成的同时完成。这样，应计费用的扣除将尽可能减少，会计成本和税务计算成本将最大限度地保持不变。2.操作要点：在工程建设实践中，应合理安排或调整公共配套设施的启动时间。政策分析营业税暂行条例实施细则规定，无论纳税人如何相互结算，其营业额都应包括项目使用的原材料和其他材料及电力的成本。从事安装工程的纳税人，以安装的设备价值作为安装工程的产值的，营业额应当包括设备价格。2.实践和操作如果整个项目包括安装设备的价值，营业税负担非常重。对于工程项目来说，一些必须安装的设备具有很强的独立性，与整个建设项目关系松散。例如，电梯、冷却塔、供暖设施、中央空调等。这些设施需要安装在建造的房屋中，通常由生产或销售它们的制造商来销售和安装。在签订建筑合同时，这些设施的价格可能包括也可能不包括在内即设备由房地产企业(甲方)购买，由制造商或卖方安装。分析与改进:如何做出决策？无论设备是由a供应商还是b供应商计划的，4回答常见和困难的问题，企业会计准则没有说明这一点。方式1:“甲方提供的材料”视为房地产企业(建设单位)拨付的项目资金。方式二：“甲方提供的材料”视为房地产企业(建设单位)对在建工程的直接征用。分析与改进:哪种治疗更合适？1.如何计算“甲方提供的材料”的成本？案例分析：甲方(建设单位)自行采购材料2000万元，乙方(建设单位)提供建筑劳务3000万元(含营业税)。甲、乙双方如何分别记账？1.如何计算“甲方提供的材料”的成本？(1)由建设单位或总承包单位提供。在边远地区或建设周期长的大型工程中，施工所需的临时设施一般由建设单位提供或由施工企业作为承包工程进行施工。竣工后，产权归建设单位所有，工程造价由建设单位直接支付，并计入工程造价。(2)施工单位应向建设单位或总承包单位收取临时设施包干费，并负责建设施工所需的临时设施。临时设施一般按项目建设期摊销。如何计算临时设施？如果销售处有单独的项目预算，可以单独核算为成本对象，并作为自建固定资产处理；如果将来用作物业管理用房，由于产权属于全体业主