不动产估价(市场比较法).ppt

第四章市场比较法,基本要求：掌握：市场比较法的概念、原理、公式及估价步骤，主要参数的确定方法。熟悉：市场比较法的特征、适用范围及应用要求。了解：市场比较法的发展过程及在国外的使用。难点及重点市场比较法相关概念和理论的理解修正体系中相关修正系数的确定,第一节市场比较法概述,定义：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素的差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。理论依据：替代原理其基本原理如下图4-1所示,适用条件：仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。有足够数量的比较案例（不少于3个）；与待估土地具有相关性和替代性；交易资料可靠；交易合法。适用范围：主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。还可用于评估土地或房地产的租金，以及其他估价方法中有关参数的求取。,特点：具有现实性，说服力强；以替代关系为途径，所求得的价格称为“比准价格”；欠理论基础；以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。需要估价人员具有较高素质；正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键.,有关概念1、类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。2、比较宗地，是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块。3、标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。4、估价期日，是指决定待估土地价额的基准日期。5、交易情况修正，是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。6、区域因素，是指土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格水平产生影响的因素7、个别因素，是指土地的个别特性(宗地条件)对其价格的影响因素,8、地价指数，指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分比的指数。9、区域分析，指分析判断待估宗地所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。10、同一供需圈，指与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。11、相邻区域，针对宗地而言，相邻区域指待估宗地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域而言，相邻区域指紧邻该区域周围的其他区域。12、类似区域，指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、同一供需圈的其他区域。,第二节市场比较法的公式,市场比较法根据实际中比较基准的不同，可以分为直接比较分析和间接比较分析。直接比较是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。间接比较是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格。,直接比较过程,直接比较过程修正系数=待估宗地条件指数/比较案例条件指数,间接比较过程,如果已设定标准地块，也可利用标准地块为比较基准，确定待估宗地的价格。过程中要先进行标准化修正，然后再以比较确定待估土地价格。具体形式为：,市场比较法的公式,有关指数的取值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数100%，否则，其条件指数100%。公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子（C除外），比较案例宗地相应因素条件指数为分母。A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。,具体化公式,第三节市场比较法估价程序与方法,一、市场比较法的估价步骤调查与选择比较交易案例确定价格可比基准进行交易情况修正进行估价期日修正区域因素比较与修正个别因素比较与修正其他相关修正：使用年限修正、容积率修正等确定比准价格,房地产估价中的市场法估价程序搜集交易实例选取可比实例对可比实例成交价格做适当的处理：价格换算、价格修正和价格调整求取比准价格,二、调查与选择比较交易案例,(一)收集交易资料1、资料收集的重要性：教材必要性：运用比较法估价，首先需要拥有大量真实、可靠的交易实例。只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格；所以，首先应尽可能地搜集较多的交易实例。注意：虽然搜集交易实例是比较法中的一个步骤，但搜集交易实例无须等到采用比较法估价时，而在平时就应留意搜集和积累，这样才能保证在采用比较法估价时有足够多的交易实例可供选用。当然，在采用比较法估价时也可以有针对性地搜集一些交易实例。,二、调查与选择比较交易案例,2、资料收集调查的途径：查阅政府有关部门的房地产交易等资料查阅各种报刊上有关房地产交易（出售、出租）的信息。参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。查访房地产经办人，了解各种信息。通过市场调查，直接调查交易双方。查阅当地评估机构所掌握的交易资料。同行之间相互提供。其他途径：假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等治谈，取得真实的房地产价格资料,3、交易案例的数据采集内容：交易双方的基本情况和交易目的；交易实例房地产的状况，如坐落、用途、面积、形状、地段交通条件等土地状况及建筑物状况、周围环境、景观等；成交日期；成交价格；付款方式；交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。,4、交易案例资料收集的原则和方法：注意搜集内容的统一性和规范化：制作成表格交易实例及其内容的真实性、可靠性：对于搜集到的每个交易实例、每项内容，都应进行查证核实，以做到准确无误；建立房地产交易实例库：将搜集到的交易实例分门别类存人计算机中，这样有利于保存和在需要时查找、调用。,二、调查与选择比较交易案例,(二)选择比较交易案例1、比较案例的概念：与评估对象条件相似，作为评估对象比较参照的交易案例。（可比实例）2、比较案例的要求：与待估土地用途应相同或相似；与待估土地的交易类型应相同；为正常交易或可修正为正常交易；与待估土地所处地区的区域特性及宗地的个别条件要相近；交易时间与估价期日应接近或可进行比较修正。（2年，最长不超过3年）,二、调查与选择比较交易案例,3、比较案例的概念：与评估对象条件相似，作为评估对象比较参照的交易案例。（可比实例）4、比较案例的要求：与待估土地用途应相同或相似；与待估土地的交易类型应相同；为正常交易或可修正为正常交易；与待估土地所处地区的区域特性及宗地的个别条件要相近；交易时间与估价期日应接近或可进行比较修正。（2年，最长不超过3年）,调查与选择比较交易案例,5、比较案例的数据采集内容：交易双方的基本情况和交易目的；交易实例房地产的状况，如坐落、用途、面积、形状、地段交通条件等土地状况及建筑物状况、周围环境、景观等；成交日期；成交价格；付款方式；交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。,6、比较案例选择的原则和方法：注意搜集内容的统一性和规范化：制作成表格交易实例及其内容的真实性、可靠性：对于搜集到的每个交易实例、每项内容，都应进行查证核实，以做到准确无误；建立房地产交易实例库：将搜集到的交易实例分门别类存入计算机中，这样有利于保存和在需要时查找、调用。,三、确定价格可比基准,选取了比较实例之后，应先对这些比较实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。价格可比基准的内容包括5个方面：(1)统一付款方式；(2)统一采用单价；(3)统一币种和货币单位；(4)统一面积内涵；(5)统一面积单位。,统一付款方式,价格以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的比较实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。例：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假设月利率为5。，则在其成交日期时一次付清的价格为：,统一采用单价：通常为单位面积上的价格，土地除了单价，还可为楼面地价统一币种和货币单位：在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。但如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时点时的市场汇价进行换算。在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”,统一面积内涵,在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：,统一面积单位,面积单位有平方米、公顷、亩、平方英尺、坪。它们之间的换算如下：平方米下的价格亩下的价格666.67平方米下的价格公顷下的价格10000平方米下的价格平方英尺下的价格10.764平方米下的价格坪下的价格0.303,例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积250m2，成交总价83万元人民币，分两期付款，首期付30万元人民币，余款53万元人民币于半年后付清。乙交易实例的使用面积3000平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先做哪些处理？教材P91-92,四、交易情况修正,1、含义：是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将非正常成交价格调整为正常成交价格。2、造成价格偏差的因素：交易双方有一定的利害关系；偏低急于脱售或急于购买；偏低或偏高不了解市场行情；偏高或偏低有特别动机或者特别偏好；偏高受债权债务关系影响；偏低相邻地块的合并；偏高特殊交易方式；交易税费非正常负担；其他。,交易情况修正,3、修正步骤：剔除非正常的交易案例；测定各种特殊因素对正常价格的影响程度，确定修正系数；利用修正系数，修正具体的交易案例。计算公式为：修正后的价格=比较案例价格交易情况修正系数4、修正的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：比较实例的成交价格交易情况修正系数正常价格采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：比较实例的成交价格交易情况修正额正常价格,交易情况修正,百分率法：交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S(当可比实例的成交价格比其正常市场价格高时，为+S；低时，为-S)，则：,差额法：对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的情况，然后依此计算即可。具体是将成交价格修正为依照税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格。主要是把握下列公式：正常成交价格-应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格正常成交价格+应由买方负担的税费买方实际付出的价格,例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。则该宗房地产交易的正常成交价格为：正常成交价格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率,五、期日修正,1、概念：将可较实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种修正称为期日修正。2、目的：:消除由于交易日期与估价期日的不同所造成的价格偏差，使比较案例的价格符合估价期日的实际市场情况。期日修正实质上是对地产市场状况对土地价格的影响进行修正。经过了期日修正后，就将比较案例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。3、修正方法：期日修正主要采用百分率法。比较案例在成交日期时的价格期日修正系数比较案例在估价时点时的价格,期日修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点时，比较案例价格涨跌的百分率为T(从成交日期到估价时点时，当比较案例的价格上涨的，为+T；下跌的，为T)，则：比较案例实例在成交日期时的价格（1T%）在估价时点时的价格或者,具体修正方法：采用价格指数或价格变动率来修正。价格指数有定基价格指数和环比价格指数两种类型如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。编制原理见下表,采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：比较实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价期日时的价格指数在估价期日时的价格例：某地区某类房地产2006年5月至11月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。其中某宗房地产在2006年7月的价格为2000元m2，对其进行期日修正，修正到2006年11月的价格为：20001.051.0921.125l.l813046.8（元m2）,价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：比较实例在成交日期时的价格（l价格变动率）期数=在估价期日时的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：比较实例在成交日期时的价格（l价格变动率期数）=在估价期日时的价格,例：评估某宗房地产20O6年9月末的价格，选取了下列比较实例：成交价格3000元m2，成交日期2005年10月末另调查获知这类房地产价格2005年6月末至2006年2月末平均每月比上月上涨1.5，2006年2月末至2006年9月末平均每月比上月上涨2对该比较实例进行期日修正，修正到2006年9月末的价格为：3000（11.5）4（l2）73658（元m2）,房地产价格指数或变动率又可细分为：（1）全国房地产价格指数或变动率；（2）某地区房地产价格指数或变动率；（3）全国某类房地产价格指数或变动率；（4）某地区某类房地产价格指数或变动率。严格来说，不是任何类型的房地产价格指数或变动率都可以采用。因为不同地区、不同用途或不同类型的房地产，其价格变动的方向和程度并不相同，如处在衰落旧城区的房地产和处在新兴开发地段上的房地产，所以，针对具体的比较实例，对其价格进行期日修正，最适用的是比较实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。,六、区域因素比较与修正,1、实质：将比较交易案例在其区域因素下的价格修正为在估价对象区域因素下的价格，消除由于地区特性不同所产生的价格差异。2、内容：区域因素包括区域繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件等。总的思路是：如果比较案例区域因素好于估价对象区域因素,则应对比较案例价格做减价调整；反之，则应做增价调整。3、方法步骤：确定比较因子；评价各因子的比较修正系数；利用修正系数，进行区域因素修正。区域因素修正系数待估宗地区域因素条件指数比较案例宗地区域因素条件指数,注意：区域因素中的各因子条件指数，如果是按照单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用积算（连乘）方式确定因素条件指数；如果是在确定因素修正总幅度的基础上，进行因子分解后确定的，则应采用加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和修正系数。,例如：A市经选择确定区域因素比较因子项目如下，并在区域因素修正幅度内利用距离为比较尺进行分解，确定相应的各因子指标条件指数，见下表。若确定的比较案例价格为1000元/，将各因子的条件指数与表，对照确定相应因子的条件指数。采用因子修订系数加和方式得到区域因子指标指数和为11.25，而待估土地的各区域因子指标指数和为1110，则经各区域因素修正后的价格为；100011.10/11.25=987(元),七、个别因素比较与修正,个别因素包括宗地位置、面积、形状、宗地基础设施及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文状况、规划限制条件等。其修正方法与区域因素修正基本相同。个别因素修正后的价格比较交易案例价格个别因素修正系数,八、其他相关修正,1、土地使用权年期修正：（1）计算使用年期修正系数，按下式计算：（2）利用年期修正系数对交易案例低价进行年期修正，即有：年期修正后地价=比较案例价格K2、容积率修正：容积率修正系数待估宗地容积率系数比较案例宗地容积率系数容积率修正后的价格比较案例价格容积率修正系数,九、确定比准价格,通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。比准价格=比较案例价格各种修正系数对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种：平均数法、中位数法和众数法。,（一）平均数平均数又有简单算术平均数和加权算术平均数。1、简单算术平均数，是把修正出来的各个价格直接相加，再除以这些价格的个数，所得的数即为综合出的一个价格。设V1，V2，V3，Vn为修正出的n个价格，则其简单算术平均数的计算公式如下：V=(V1+V2+V3+Vn)n2、加权算术平均数依下列公式求取:V=V1f1+V2f2+V3f3+Vnfn,（二）中位数中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。（三）众数众数是一组数值中出现次数最多的数值。在实际估价中，最常用的是平均数，其次是中位数，较少采用众数。还可以采用其他的方法将修正出的多个价格综合成一个价格，如分别去掉一个最高的价格和一个最低的价格，将余下的简单算术平均。,第四节市场比较法的应用,（一）市场比较法的应用方面利用市场比较法评估土地价格利用市场比较法评估建筑物价格利用市场比较法评估土地及建筑物为一体的价格利用市场比较法评估租金实质租金（月或年）=支付租金（月或年）十保证金等利率（月或年）,利用市场比较法评估地价,方法应用时要选择同类型的土地交易案例，修正时所考虑的因素也要以影响土地利用效益的因素为主。这样进行比较修正，才能够准确评估待估宗地的价格。值得注意的是所评估的对象问题，即评估的是土地价格。但是其上是可能存在各种建筑物的，只不过是在评估过程中，可以计算出建筑物的价格以及建筑物的存在对土地利用效益产生的增减影响，并可以将其从总价中扣除，而不影响对土地价格的评估。,利用市场比较法评估建筑物价格,方法应用是要选择同类型的建筑物交易案例，并采用修正计算确定待估建筑物的价格。但由于评估的对象是建筑物，所以比较修正因素除要考虑一般因素以外，还要增加反映建筑物特性的因素，如建筑面积、结构、材料、楼层、装饰、设备状况、成色既使用条件等因素，以利于准确评估建筑物的价格水平。,利用市场比较法评估土地及建筑物为一体的价格,评估方法基本同前，只是在进行比较分析时，要注意考虑土地及建筑物的权属问题，因为具体权利关系的差异，也会影响总价格水平。,利用市场比较法评估租金,市场比较法确定租金，就是利用比较方法，以条件类似的土地租赁实例与待估宗地加以对照比较，以求取待估宗地租金的一种方法。该方法适合于对新订约租金及续约情况下租金的评估，是不动产租金评估的基本方法之一。该方法适合市场发达、租赁案例丰富、待估土地与租赁实例相关程度合适的地区。要选定评估确定租金的内容。租金按内容可划分为实质租金和支付租金，实质租金通常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用两方面构成。支付租金指各支付期支付的租金额，它不包括制订契约时所收取的具有租金性质的保证金、押金等一次性费用。实质租金与支付租金的关系可有下式表明：实质租金（月或年）=支付租金（月或年）+保证金等月（年）利率评估不动产租金时，一般应选择实质租金进行比较分析,（二）、市场比较法应用实例实例l：估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域因素、个别因素状况描述略，区域和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下表：,解：运用市场比较法评估的过程如下：1.交易情况修正估价对象实例A实例B实例C100951051002交易期日修正估价对象实例A实例B实例C地价指数1051011031023区域因素修正估价对象实例A实例B实例C1009810097,4.个别因素修正估价对象实例A实例B实例C10098991005容积率修正根据当地国土部门公布的商业用地容积率系数表修正估价对象(2)实例A(18)实例B(23)实例C(21)10981.031016剩余使用年限修正剩余使用年限修正系数1-1(1+r)m/1-1/（1+r）n式中：m待估宗地剩余使用年限，n比较实例剩余使用年限r土地还原利率，r取6,7比准价格比准价格A4500100/95105/101100/98100/980.9028/0.89085303元比准价格B5200100/105105/103100/100100/99100/1030.9028/0.8969=4983比准价格C4900100/100105/102100/97100/100100/1011/15149元8确定评估值根据估价对象与实例的位置、相似性确定权重，求取评估值。,由于宗地C为正常交易，宗地条件与估价对象宗地更接近，故确定实例A的权重取0.3,实例B的权重取0.3，实例C的权重取0.44，地价计算如下：实例A实例B实例C比准单价530349835149权重0.30.30.4估价对象评估单价:5145(元平方米)估价对象评估值：3087(万元),实例2：某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据当地条件，通过搜集有关案例，筛选出处于同一供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较，比较实例情况及比较结果见下表：,(1)交易情况修正交易情况一致，免于进行交易情况修正。(2)交易期日修正调查该市近年工业用地地价上涨情况，2005年1月至2005年10月地价上涨4，平均每月上涨幅度为04，将2005年1月地价指数定为100，则地价指数2005年10月为104，2005年8月为103.2。待估宗地实例A实例B实例C地价指数104