曙光地块创意产业园规划思路

凌晨地块创意产业园区规划初步概念，第一部分项目价值分析，第一部分，地块隐式三大价值体系：创意产业园区，第二部分，产业价值，房地产价值和商业价值关系：如果从创意产业园区运营理念出发，该项目地块的各方都是资源的三大价值体系，即产业价值，房地产价值和商业价值关系这三种关系是以产业概念为主导运行主体，产业概念大而有力，形成产业集群效应，促进和提高房地产开发价值和商业价值，同时房地产开发和商业管理要形成合理、优秀、相应的生活、职业、休闲、住宅等服务设施，以产业经营为产业“生产、生产、消费、综合运行模式”三、本地块存在的决定因素：宏观市场条件：城市特性的影响；政策的限制因素；创意产业发展的基础(人力资源、产业开发、资源整合能力、市场环境和机会等)；项目本身条件：地块的本地特性和现有资源；交通状况和未来发展；宗地外观性质的影响；产业定位商业房地产开发，是的，面临一些核心问题，1、国家对产业性质区划的政策限制，今后市场进入方式问题；特定问题：只能转让使用权，不能抵押。营销促进限制2、如何在未来经营过程中平衡“产业、商业、房地产”的价值关系问题；具体问题：产业概念嫁接问题；处理房地产开发、商业引进和产业管理补充关系；商业和房地产开发比例；3、区域市场有创意产业发展的基础吗？具体问题：市场可行性论证：文化产业、科技产业、休闲产业等发展成熟度、人员、财政投资程度和相关政策支持；4、地块的“工业、商业、房地产”价值分析；具体问题：自然环境的重建和利用；旧建筑物的包装和利用；公园内三大实体的空间布局关系；第二部分国内外创意产业发展现状，第一，创意产业园区概念：出现在欧美创意产业集聚区，大量艺术、设计、广告、宣传等创意基础个人工作室或服务公司集中在一个特色领域，形成多元文化生态和创意服务产业链。核心语言：产业集聚区、创意、特色区、生态、产业链、“产业聚合物”、“集群效应”、多元产业、智能产业、2、创意产业的概念：“，创意产业”的概念始于英国，创意产业、创意产业从个人的创造力、技术、才能中获取发展动力，通过开发知识产权创造潜在财富和就业机会，促进整体生活环境改善的产业。一般包括软件开发、出版、广告、电影、电视、广播、设计、视觉艺术、工艺制造、博物馆、音乐、流行产业、表演艺术等13个行业。此外，还包括旅游、博物馆、美术馆、遗产、体育等。第三，海外发展的总体特征：朝阳产业产值的巨大发展迅速前景广阔。创意产业在发达国家提出不到几年的时间里，今天全世界每天生产220亿美元的产值，以5%的速度增长。在创意产业发达的一些国家，美国达14%，英国达12%，创意产业发展更快。2000年初，创立产业作为英国第二产业，占GDP的7.9%，仅次于金融服务业。在一些发达国家，创意产业占GDP的很大一部分。据调查，现在纽约的文化创造产业从业者占这个城市全体劳动人口的12%，伦敦占14%，东京属于15%，属于国际大城市的上海只有创造产业从业者的1%左右。资料来源：北京国际城市发展研究院数据中心，美国，到2002年，美国文化-创意产业产值5351亿美元，GDP比重达到5.24%。创造工作岗位的800万个，接近全国全体就业者中的6%。，英国，2002年，创意产业增加值达809亿英镑，成为英国第二大产业；到6月份为止，创造产业雇用总数为190万人，此后继续增加，成为该国就业者雇用的第一产业。2005年韩国的游戏产业市场规模达43亿美元。其中，网络游戏已经成为游戏市场的领头羊，占整个市场的62%。手机游戏持续快速增长，增长率为45%。新加坡2002年创造产业增加值占GDP的2.8%-3.2%。香港，2001年创立产业为香港带来461.1亿港元，占GDP的3.8%，就业者比例达到5.3%。即可从workspace页面中移除物件。四、国家发展概述：五、国内发展概述：中国创意产业发展模式与发达国家创意经济形成模式相同。中国的一些艺术家为了致力于创作，把文化艺术机关搬到了偏僻或废弃的旧工厂，这些旧工厂融入了艺术家的灵感，画出了中国创造产业的原型。发展模式：旧工厂改造，智力产业机构，创意公园，艺术加工，产业整合，国内主要城市发展：创意产业园区在国内并不是完全陌生的新鲜，国内很多城市，尤其是具有大中型城市或特定产业背景的城市，正在有意识地、无意识地开发这种新兴产业。绝大多数城市首先由民间投资形成一定的发展气候，然后纳入城市产业经济发展计划，地方政府给予适当的政策支持，成为城市经济运行的重要领域。以北京6大创立中心展示文化魅力的北京市政府大部分自发诞生为创造产业的6个中心，并获得了正式认可，其中包括一度是朝圣场所的798个。文艺演出、出版和版权贸易、电影节目制作和交易、动画和网络游戏研发、文化展示、古董艺术品交易6个中心，任何人都不能质疑北京的创意城市地位。正如北京的很多高等学校、艺术团体、公司、出版社等不容忽视，很多“北漂”也是其他城市的必备创作人潮。上海“国际创意产业中心”于2005年12月6日在第一个上海国际创意产业活动周拉开了帷幕，上海方面宣布不久将启动18个创意产业集聚区。上海要把创造产业作为经济转型的重要战略，在未来5年里从六大方面突破。上海的愿景不是单纯地盯着国内，而是与伦敦、纽约、东京一起成为“国际创意产业的中心”。5，国内开发概述：广州网络游戏和下游产业主导人才资源优势：天河区聚集来广州的外地人才，进行广告、电影、媒体、IT等创意工作。持有的产业优势：国家网络游戏动漫产业发展广州基地正式公布，天河软件公园2004年网络游戏销售额占国内网络游戏收入的四分之一，国际玩具礼品城引领动漫产业链。区域联系优势：广州又背对“亚洲创作中心”香港，从这里到香港只需2小时。深圳肩膀国际设计人才，未来的“创意设计之都”是中国最新的城市，深圳是全国最年轻的人才资源，具有最实验性的样本意义。宣传现在开始看到自己的创造性优势。以一系列城市主题展览为代表的现代艺术展览就是证据。现在深圳的创意产业主要包括设计衍生的系列产业、印刷、动画、建筑、服装等；在深圳，平面设计人才达2万人，其规模居全国前列。在过去的10年里，深圳设计师们获得了世界上最好的设计活动和国际展览的几乎所有奖项；深圳的动漫企业达50多家，从业人员达一千多人，每年为深圳创造2亿元产值。深圳将设立文化产业专项资金，对创意产业进行贷款优惠和补偿。深圳的目标是“创意设计之都”。第五，国内发展概述：杭州视觉艺术设计为杭州设计产业发展提供动力的中国美国医院及浙江艺术人才输出可见。杭州创意产业的象征是这个城市最大的设计同盟LOFT49。这个占地近万平方米的老工厂，从事工业设计、室内设计、广告规划、服装设计、环境艺术设计、商业照片、雕塑、绘画等多种创造领域，拥有17个艺术机构。成都数字娱乐消费型城市的任何网络游戏开发者都不会忽视成都。2004年，成都有近30万网络用户，是全国三大数字娱乐城市之一。全国第一个网络动画游戏产业基地在高新区正式运营，高新区是国家软件产业基地，诺基亚、IBM、摩托罗拉等国际企业的研发基地落户成都。在这个娱乐最棒的城市里，任何有创意的产业都可以在这里找到自己的位置。5、国内发展概述：6、上海创意产业园介绍和参考：上海作为长三角乃至国民经济发展的引擎，在整个国民经济中发挥着举足轻重的作用。同时，她也是许多新兴产业最先崛起的城市。如果从1999年苏州河边的“4排仓库”改造开始计算6年的历史，上海的创造产业园区也不是新的说法。继2005年4月第一批18个创作产业集聚区招牌后，目前有50个创作区正式挂牌。今年举行的商业展上，有10个项目近40万平方米的创造产业集聚区问世。据相关信息显示，上海到2007年将建成70-80个创造产业园区，总建筑面积将达到100-150万平方米。创意公园越来越受欢迎，越来越多的投资者开始抓住商业机会，想在这个巨大的产业链上获得一份。在刚刚公布的上海市“十一五”规划纲要（草案）中，服务型经济已经定为上海未来5年发展的焦点。具有先进的第三产业经济基础的上海将把创造产业园的发展速度放在全国前列，实现“国际创造产业中心”的宏伟目标。7，上海部分建设项目简介：1，项目单体面积小表，目前上海正在建设的项目量不大，最大10万平方米，或建设面积，大部分为10000 20000平方米。在这种情况下，在114亩工厂面积上，为营造创造性产业园区确保了空间容量。2.在租金水平不高的上表中，大部分公园的租金水平低于3元/平方米的上海中文写字楼相比，目前上海大部分创意产业园区的租金水平较低。相关数据显示，租金水平在2 3.5元/平方日之间。在最初的18个创意产业园(例如时装工业园、虹桥软件园区、M50、全字房、股价桥等)，现在的租金是这个水平。当然，部分园区有位于建国路的“8号桥”等产业定位、地段等租金高的地方，平均租金为6元/平方米，位于余姚路的东乐房也达到6 20元/平方米。在同一地区实力不强的情况下，未来经营也面临短期投入和产出比重不对称的情况，对后期经营理念的革新和运营商金链提出了更高的要求。3、个性化产业定位，是任何事业运营都可以取胜的道路。如上表所示，在产业选择中，虽然有些公园重叠，但每个项目强调一个产业主题概念，但是是结合和嫁接相关产业。创意仓库的产业定位包括城市规划、建筑设计、环艺等，这三个产业具有形成不同产业领域和产业经营互补、整体形成强大产业链的互补特征。确立产业个性，形成产业链，对该事件的定位决策有科学的指导。8，项目特征摘要及对该事件的启示：9，项目定位及对业务定位的启示：项目定位原则：1，产业定位必须具有独特的人格特征。2、产业定位应适合区域经济产业基础。3.锁定产业必须具有关联性、互补性、共生性、统一性。产业数不能选择太多，太杂，集中优势。除了产业定位创新外，开发、运营、经营理念的创新：创意产业园还需要将一些最先进的时尚产业机构结合在一起，通过适当的包装业务和房地产开发，有效地运行整个地球的功能，为了成功项目运营，必须在初期开发理念和后期业务理念中反映出创新思维。在开发和运营过程中，可以选任或引进强有力的品牌企业合作开发，符合公园计划和建设投入的企业的空间需求，减少不必要的迂回和建设费用，为合作企业后续开发确保资金。产业园区通常需要经营、经营、投资吸引、营销等事后事业，与主题事业项目相比有很多相似之处。产业园区的营业利润将是一个长期的过程，因此在以后的经营中，经营者要有长远的眼光，以大而强的产业园区为前提，灵活运用租赁和销售相结合的经营理念，灵活应对市场，最大限度地发挥商业价值和房地产价值。第三部分项目研究和定位，第一，项目SWOT分析：1，优势(Strength):自然资源优势：丰富的生态植物，绿色荫罩，天然林氧气；隔间开放，山宽，心胸开阔，还能爬得远远的，看得见天空，很舒服；土地南低北高、坡地、山、三大平原结合起来，形成空间的起伏五绿感，形成方便的开发、移动、易经、隐私和公共空间格局；地块资源的优点：地块形状为“喇叭形状”，南口为嘴，内部空间为“狭窄的长廊，独特的”，可以轻松营造美好的氛围；总地块，总占地面积达112.4英亩(75000平方米)，规划方便；地块上有10多个旧工厂和其他建筑物经过改造后可以使用。地块周围支持优势：东北山临依靠政府计划建设生态公园，使外部环境得以升级；西临咸仁湖度假村，其中娱乐、休闲、酒店、康城等设施与幕府道路共享；位于幕府山风景区边缘的丘陵地带、厚重的人文云、卓然的名胜资源都可以作为公园享受；地块交通优势：城市干线道路帷幕，东路，南京长江大桥和南京长江大桥中间，三条路线直接公园：黎明-幕府东路-鼓楼-珠江路-新街-幕府东路-和延路-(迈高大桥地铁站)-hang位于江南化工厂、矿山机械厂、华宁电机手厂、南京第二电子线材厂等众多企业聚集的下关工业区。区域内商业支持严重不足，幕府东路有更多汽车直销店和修理店、朝日京城等新开发住宅，但人口少，旧住宅和仓库家具，气候难以形成的事业。在这种情况下，地块、区域人口低消费能力很难支持新的商业形式的生存；地块附近是工业区，区域内有工厂工人、外迁家庭等低收入家庭，其他新建住宅的居住比例低，区域内人口构成近几年不会有多大变化。因此，在这个地区创建新类型的商业将面临消费者游客的引进问题。邻近工厂地区的街区，环境恶劣；从目前的情况来看，地块西面和北面的城墙外，其他工厂连接在一起，形象不好，对本案开发产生了不利影响。3、机会分析(Opportunity):市场机会：创意产业园区属于世界新经济领域，无论在国外还是国内，属于新兴产业，10年以上都不会发展，其建设占优势，由于其巨大的产业盈利能力，国内很多城市陆续进入，谁也看不到弱点。目前北京、上海、杭州等城市的政府机关都专门负责产业支持政策，进一步巩固了民间资本的投资信心。南京还没有形成规模，大部分项目都处于准备阶段。经济基础：南京是长三角经济要冲，江苏省首都所在地，经济文化大省具有人才储备充分、强大的“产学”能力，具有创造产业园诞生的“土壤”。南京市的综合实力也大幅提高，2005年GDP2413亿元，人均GDP40919元。2003年，市文化产业增加了195亿元，占城