房地产企业全成本管理体系解读--提交(2009)

房地产企业成本管理体系解读2009,引言,什么是成本？,什么是成本管理？,什么是成本管理体系？,成本管理,项目策划,设计管理,采购管理,工程管理,销售管理,客服管理,物业管理,项目论证,项目拓展,越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！,越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。,价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！,房地产开发价值链分析模型,房地产开发价值链分析模型,成本管理是贯穿价值链全过程；涉及价值活动全部环节；全员全面参与的活动。,为此，我们需要：,作业过程成本控制（日常工作的成本管理）,目标成本体系的建立与实施,房地产企业成本管理体系的梳理,成本管理体系的建立与实施,目标实施,目标实现,销售/客服,建造过程,策划/设计,目标建立,目标/责任成本管理,过程动态成本管理,作业过程成本管理,成本管理软件,成本管理委员会,实践系统,信息系统,组织系统,标杆企业成本管理模式：,领导机构,工具,制度,成本管控文件,我们需要建立成本目标管理体系吗?,钱花哪里去了？,利润=收入成本,成本是个无底洞吗？,你是“知本家”吗？,财务结算的利润是真吗？,你能给投资方一个交待吗？,成本目标管理哪里来?,定义：任务：组成：,关于企业全面预算管理,关于战略与计划管理,成本计划哪里来？,目标与责任成本管理体系之建立与实现,如何建立成本目标体系？,目标成本的定义,目标成本是：,目标成本的解读：,1、投资决策项目投资可行性报告,投资估算书,2、项目策划项目定位：概念性方案设计,目标成本测算1,3、方案设计确定产品标准,目标成本测算2,4、初步设计确定产品各分部、各专业标准,目标成本测算3,4、施工图设计,目标成本测算,投资估算,概念性方案设计概算,方案设计概算,初步设计概算,施工图预算工程量清单,目标成本的形成,目标成本与财务接轨？,成本科目设置要考虑哪些因素？,目标成本的管理,成本目标体系建立之核心难点在哪里？,目标编不准？动态信息不及时不全面？成本测算与设计脱节？目标成本严重滞后？。,用几个实例来谈谈：目标成本到底怎么形成的？,案例1项目策划阶段的成本策划,成本,客户需求,市场,产品,盈利,案例2概念设计阶段的成本规划,用流程制度确定目标成本1、各端口介入与责任约定/（VK）2、目标成本的审定3、目标成本的管理制度,案例3,制度流程体系-专业集成,什么是动态成本？,关于信息披露,领导要知道什么？,驾驶仓原理：,动态成本的探讨,动态成本的概念！录入哪些基本信息？（wd)谁来录入？如何约束录入的完整性？-用工具管理人！如何解决变更、签证信息滞后问题？谁对动态成本信息负责？考糊啦！,目标能调吗？,软件公司的案例！,成都民企案例,成本目标体系如何落实？-建立成本责任体系！,各部门各司其职,责任成本的分解思路,1、本部门费用2、本专业端口成本-土地成本-投资部-政府收费-报建部门-设计费-设计部门-营销费-营销部门-财务费用-财务部门-建造成本-设计+采购+工程-成本数字是目标，是结果，关键的是工作质量,用什么来支撑责任成本的落实？,管理架构确定,管理架构确定,管理架构确定,授权体系确定,授权表授权手册不同企业授权对比-,谁来确定目标成本？谁来决策成本调整？谁来考核？谁来评估？成本定位与决策的立足点在哪里？责任体系与职责如何匹配。,问责制落实不下去？-全部负责=全不负责！（挖孔桩案例）,1、责任明确2、动态评估3、事中考量4、奖罚分明,目标/责