大连青岛地产高端楼盘考察报告.2012.07.01.ppt

北行漫记-大连、青岛房地产项目考察记录,xxxx置业工程技术部2012.06.25,区域价值决定城市价值城市价值决定地产价值,大连-青岛:都属环渤海经济圈，都为沿海休闲旅游型城市，在各自省份属于经济龙头。两市从自然环境、经济规模、生活习惯极其相像.但是近距离看还是有区别。,大连,青岛,南昌,北方明珠大连,PARTA,老区初见：城市格局大、广场多,大连：1897年，俄国人强占并开建了这个城市。沙皇起名“达尔尼”，意为遥远的城市。建城总设计师萨哈罗夫,也是“达里尼”城的第一任市长。城市在总体规划上采用了巴黎放射线型布局设计理念，按当时国际一流水准规划建设，意欲打造一座以广场为主的城市“东方的巴黎”。因此，大连建设上不是传统的中国棋盘式格局，而是以大大小小的圆盘为中心，向四方伸展，成太阳状的道路风格。,大连,巴黎,中山广场就是这种模式的代表。这个广场是先由俄国人设计建设的，还未建成时就被赢得甲午战争的日本接手，又加以改革而建。中间是圆形花园广场，周围环绕着不同国家风格的建筑物，在当时这些建筑都是各国的领事馆，而向四周延伸的每条路都是以国家的名称来命名的。,楼市一瞥：,大连楼市：国内地产大鳄基本扎根大连，华润、万科、保利、绿地、中海、远洋等等，在大连都有2-3个成熟产品在操作经营；以亿达地产为代表的本地地产的市场占有率稳居前列。（以2012年第一季度为例，大连主城区进100个项目的销售进度，在1.22万的中高端市场，亿达吃掉了近70%的市场份额。）华润星海湾壹号亿达第五郡,华润星海湾壹号（东方海上都）,华润星海湾壹号是华润置地在大连的第一个项目，作为华润置地多年豪宅探索旅程里的扛鼎之作，2次荣登“中国十大超级豪宅”榜。位于大连金融CBD核心星海广场西南临海一线，占地12万，华润星海湾壹号以超五星级君悦酒店为领衔，是集国宝级海邑别墅、稀世低密度平层官邸、擎天超高层、海天一色ONECLUB顶级私人会所、高端商业为一体的大型地标性都市综合体项目，领跑中国复合型资源豪宅。,君悦酒店,乔治风格(Georgianarchitecture),严格的对称、均匀的比例、精美的装饰，无不彰显古典的建筑优雅庄严。,平层官邸双拼别墅,乔治皇时期的建筑模仿古代罗马风格对称而且简略，秩序感十足，但具有非常优美的线条。窗户和房门都为矩形，装饰简单，而房间里的空间则比较充裕。并秉承了古典主义对称与和谐的原则，是对美国建筑最有影响的一种风格。,英国别墅强调门廊的装饰性，比较“讲究门面”。正立面简化过的古典门廊；小檐口设计的屋檐有多层装饰线。,米黄色全石材立面与灰色四坡屋顶，使整体建筑简洁不失典雅。英式微地形园林与建筑搭配相得益彰。,走入住宅区，仪式感无比强烈，宽大台阶、大气欧式罗马柱景观构筑搭配阵列式水景，欧式花钵搭配点阵涌泉，到端头处的雕塑水景墙。银杏林荫道衬托的十分安静，漫步其中身心愉悦无比。,英式微地形园林,对称的花钵、节点水景，统一的石材铺装，无不体现欧式规则园林的简约不失庄重的气度。,区内园路曲折蜿蜒，卵石排水两侧并行，移步换景，满目绿色！微地形搭配五层种植设计让区内园林植被丰富无比。,广泛的鬼地方,海雾很大，宽大的卵形草坪，隐约朦胧的雾中建筑，身处其中让人错觉身处于18世纪的“雾都”伦敦。,铜质的门牌别墅官邸外的小报箱多层官邸的信报箱,英式风建筑的会所：ONECLUB,会所内景会所“六一”活动户外休闲沙发,海天一色无边泳池,三大系统29项科学技术,建筑工艺,无梁无柱，梁柱隐蔽设计石材干挂同层排水系统，污废分离外墙外保温地下室双外墙防潮保温LOW-E玻璃防辐射三层双层玻璃，绝对防噪屋顶防水与保温隔热系统地板采暖管线、井盖隐蔽设计技术,科技设备,原装无机房三菱电梯大金中央空调系统大容量中央循环热水系统综合布线系统计算机网络系统公共信息发布系统有线电视系统电子信息系统道路自动融雪系统,智能安防,电子围栏红外对射闭路电视监控在线式电子巡更智能家居安防彩色可视对讲门禁系统停车场管理系统车库智能照明系统,国际化合作团队,规划及建筑设计：澳大利亚PeddleThorp酒店建筑设计：美国GP（GoattishPartners）酒店室内设计：新加坡LTW户型顾问：台湾SCENIC，邱德光景观设计：新加坡柏景AEPDESIGN机电顾问：澳大利亚迈进（MeinhardtGroup）结构顾问：广州容柏生（RBS)酒店顾问：美国H.I.T.S工料测量顾问：香港利比（RLB),亿达第五郡（打造时尚、休闲、自然、温馨的美国市镇生活社区）,大连亿达第五郡项目紧邻甘井子区政府，周边配套齐全。密植景观，林荫道路贯穿整个社区，最大化的绿化空间提供新鲜的空气和赏心悦目的花园景观保证业主健康的生活。第五郡项目为低密度美式住宅社区，追求完美的生活环境，以别墅的设计理念来处理花园洋房的设计。45层花园洋房形成Block组团，以围合的形态提供私密性半封闭庭院空间，30m超大楼间距，保证了充足的日照时间，小区南北中轴线两边为78层电梯洋房，中央景观带为业主提供了最佳的视觉享受。北面庭院式的商业街位于社区地面，采用美加州商业街风格，围合式的庭院商街和沿街商街相结合。,二期,三期,一期,回迁区,区政府,15分钟步行生活理念是美国市镇生活的精髓所在，就是确保社区居民在15分钟的步行距离之内能够有效享受到城市生活的所有需求，如商业、休闲、公园、教育、运动健身等，从而充分营造社区活力的生活场景，规避现代城市生活的陌生与冷峻。,800M,小学,中学,幼儿园,商业街,集中商业,特色商业,会所,政务广场,明珠公园,图书馆档案馆,第五郡的每一栋建筑都是相对唯一的，丰富的建筑外观充分营造出社区休闲自然的市镇生活立体空间。,建筑细节的考究：,精美别致的西班牙筒瓦，红、黄两种配色方案充分拼出第五郡的多彩的天空。,檐口细节，一丝不苟,深色老北美松木构架，是经过了长时间炭烧的效果。是加工木雕工艺品的手法。,文化石共采用三种拼贴方法，形成了干砌文化石、勾缝文化石等不同造型。,热镀锌处理铁艺栏杆，最大限度地防止了常出现的焊点锈蚀现象。,楼梯的拐角是鹰嘴形状的，耐用，不易磨损，从造型美观度和耐久性上都优育普通线角。这点小小的变化需耗费了双倍于正常标准的施工时间。,GRC构筑物:美国南加州建筑风格的特征元素符号，它的运用装饰了建筑外立面，也构建第五郡完美丰富天际线。,注：GRC构筑物:GRC是玻璃纤维增强水泥（GlassFiberReinforcedCement）的英文缩写。是70年代发明的一种新型复合材料。它将轻质、高强、高韧性和耐水、不燃、隔音、隔热、易于加工等特性集于一体，在建筑上占有独特的地位。GRC构件包含柱、装饰线、门窗、围栏、园林用品，城市雕塑等。,国内唯一重金聘请美国色彩搭配师，用质感涂料批刮而成的建筑外墙体有着丰富的颜色组合，每栋楼都有其专属的颜色搭配。,为营造项目在园林绿化的场景效果和品质体现，第五郡项目现场已经种植了树龄近百年的银杏树和核桃树等，社区种植的树木多是从山东一带运过来的大树、成树，种类多，数量多。为保证业主在入住之后，整个社区环境中的树成活，特地提前一年时间种成树。,社区成品园林：,通过微地形处理和大型成树的环境营造，使社区内部空间的自然视觉效果达到最佳，并规避传统社区建设的楼间直视的不利效果，充分体现社区营造的美国市镇生活的休闲自然的特性。,地面铺装在满足功能需求的同时，必须充分考虑到铺装本身对于社区生活视角的影响力，丰富项目的生活场景，铺装同样不可或缺，所以在第五郡的铺装中，我们将以景观打造的标准，并运用室内装修的产品品质标准予以打造。,样板房：欧美乡村风,装修风格：欧美乡村风拱门大地色系复古粗犷实木石材,售楼部：,复古艺术原木铁艺,又遇儿童节：第五郡趣味嘉年华活动,后记：在大连考察时间较短，在此就精选华润星海湾壹号和亿达第五郡两个具有代表性的楼盘进行深入分析学习。这两个楼盘都是开发商历经数年经验积累而成的成熟产品，他们做了详细前期调查，规划设计进行多轮推敲，对细节的要求也十分严谨。,万国建筑之都青岛,PARTB,初见：红瓦白墙,红墙白瓦，绿树蓝天往往是游人对青岛的第一印象，但是走近这座城市则需要比其他城市更多的耐心，三天下来我们走了一小半的青岛，走进一条条风韵犹存的老街，走进了青岛真真切切的生活。,青岛有着十分出色的市政建设，这当然离不开德国在这里的百年前的殖民统治。这里建筑有德式、俄式、英式、美式、法式、意大利式、瑞士式、希腊式、西班牙式、奥地利式、日式等等风格迥异。或古朴典雅、或清丽活泼。,青岛站：青岛火车站始建于1900年1月，竣工于1901年秋。德国人魏尔勒和格德尔茨设计。是德占时期的经典建筑建筑具有典型的德国文艺复兴建筑风格。,有着百年历史的西洋建筑依然焕发着生命！,五月的青岛，手感受着海风，轻轻一捏，能够在海风里挤出水来！,这些德国人留下的欧陆风韵的老建筑都不高，大多依着海的裙边而建，相互之间留有足够的余地，因此，更能充分地享受阳光和宽敞的空间。没有大上海万国建筑的庄重和冷漠，也没有大连日俄遗留建筑的干净和细腻，这里多的是一分慵懒和随意，一如这里的缓慢温适的生活。,边走边看：,百丽广场的玻璃体建筑。,奥帆中心和百丽广场同轴，设计有亲水喷泉场地，游人甚多。,建筑单体间有不围合连廊，有单跑室外楼梯通二楼三楼。,海信广场与百丽广场一街之隔，外立面十分抢眼。,海信广场是高级百货店。引进300个国内外一线品牌。,海信天玺,海信天玺所在的地理位置拥有优质和丰富的海景、山景资源，同时又能充分享受城市生活的完善配套。海信天玺项目总占地面积3.7万平方米，位于麦岛金岸东侧，紧邻东海路、海口路和海兴路，楼座的东、南两侧面对大海。一栋17层小高层，3栋3943层的超高层，5座HUF别墅，总建筑面积10万平方米，容积率2.6。小高层2梯2户，超高层3梯3户，小区内另配有一座国际标准的双语幼儿园。均价：4.5万,海信天玺,海信天玺所在的地理位置拥有优质和丰富的海景、山景资源，同时又能充分享受城市生活的完善配套。海信天玺项目总占地面积3.7万平方米，位于麦岛金岸东侧，紧邻东海路、海口路和海兴路，楼座的东、南两侧面对大海。一栋17层小高层，3栋3943层的超高层，5座HUF别墅，总建筑面积10万平方米，容积率2.6。小高层2梯2户，超高层3梯3户，小区内另配有一座国际标准的双语幼儿园。均价：4.5万,项目优点：全亚洲唯一5栋HUF别墅，品质独一无二；一线海景;社区主打绿色节能牌，契合人居发展方向；社区生活居住环境纯粹，园林绿化给客户以家的感觉；项目缺点：麦岛改造尚未成型，东海路车行密集，居住环境受较大影响。,全部采用石材，金属干挂。创造出一种全新观感的紫金立面。,小区内部景观设计为日本造园株式会社的日本禅宗园林大师枡野俊明设计。设计理念为对话内心、宁静致远的禅宗园林风格，从售楼处通往样板间的路上全用草花、树木搭配成景。色彩分明，形态各异。,小区内部精装修设计是香港高文安设计有限公司操刀设计的。把现代简约风格做的淋漓尽致。,华润中心（在建）,华润置地进入青岛的第一个开发项目，位于青岛政治、经济、文化核心区。项目拟建造集商务、办公、购物、休闲、居住、旅游等诸多功能于一体的大型现代都市综合体，整体规划五大业态，国际一线名品荟萃的大型shoppingmall“万象城”、国际5A级高端写字楼、超五星级酒店、由国际知名服务式公寓品牌领衔的高端服务式公寓，以及居于五大业态价值核心的瞰海大宅悦府。五大业态的有机融合，必将促进商业与生活内生循环，成就高居都市峰层的“城中之城”生活体验；以建筑形式打造国际化高端居住模式，将滨海文化、异国风情与现代都市繁华精粹于此。办公、商务、休闲、娱乐、购物等全方位人性化体验，共同簇拥起华润中心的奢华人居典范华润中心悦府。,华润中心项目的围墙景观：浅色石材和古典铁艺相结合，显示出建筑的坚固恒久的品质。,临建的售楼中心，仿石材陶土板外立面，古典欧式风格，以后这里建造君悦酒店。,景观示范区种植风格是典型的欧式园林，规则对称、模纹花坛。,售楼中心后门外对景的是一欧式水景，用材统一、造型古典大气。,证大大拇指广场,该项目作为一个崂山区区域性的商业、精品艺术酒店、SOHO公寓为一体的综合性体验式城市复合生活广场。,整个项目的主入口，灯柱引导，一楼华润万家，优衣库等；大台阶、电梯通二楼。,广场内部利用单体间的空间，设计了水平环线、垂直交通十分便利.,设计台地式的园林景观，更好的避免地势高差引起问题，也转变成一道风景。,广场的标示系统,青岛中海紫御观邸是中海地产32年精耕打造的豪宅之作，是中海地产2011年度旗舰项目，属于中海的城市巅峰系作品系列。紫御观邸的整体规划：项目总占地面积：4.3万平米，总建筑面积：250870.42平米。住宅共449户。其中1至5号楼为城市豪华大宅，6号楼为甲级写字楼，7、8号楼为SOHO，9号楼为配套商业及游泳馆，沿街均有高端商业。且很好地做到了商业区和居住区的完美分离。,中海紫御观邸,新古典主义ArtDeco,建筑设计为新古典主义ArtDeco建筑风格。ArtDeco：高贵、古典气质，大胆的轮廓，几何的形体，阶梯的造型。,住宅楼基座部分采用石材干挂，四层以上部分采用真石漆涂料。,紫御观邸入户大堂采用三进式大堂设计。分为大堂玄关、大堂、门厅和电梯前室。对园林与建筑的过渡空间考虑的细致入微。在进入入户大堂之前，将穿过豪华的大堂玄关。每个玄关处都设有入口喷泉。大堂玄关外种植金桂与玉兰，寓意“金玉满堂”。,紫御观邸项目景观设计由贝尔高林倾心打造，法式豪华锻铜大门,，地面铺装，采用大面的扇形石材拼花石材均采用高档花岗岩弧形切割而成，弧度切割，工艺难度之高。,法式皇家园林,从主入口进入小区，呈现在面前的是紫御观邸特有