文旅特色小镇商业定位与执行方案PPT幻灯片

2，1。峨眉大院商业定位及招商运营意见(草案)，说明：文件是峨眉蓝光文化旅游房地产有限公司为经营管理需要而准备的，其知识产权属于四川蓝光实业集团有限公司，是公司的商业秘密，未经许可不得流通。未经公司许可，复制、复制、摘录、传播或使用本文件全部或部分内容的，将被视为侵犯公司商业秘密和违反中华人民共和国刑法的行为，相关方应承担相应的法律后果。审批：审核：编制：峨眉蓝光文化旅游房地产有限公司，2，2，目录，第一部分峨眉大院，第二部分业态布局，第三部分租赁与销售定位，第四部分招商与运营战略，2，3，峨眉第一大院，峨眉第一大院定位，峨眉第二大院角色，2，4，峨眉第一大院定位，峨眉山第一水房。峨眉山脚下的四合院，是一个以昼夜旅游和休闲商业形式为主体的商业院落街区，点缀着餐厅、客栈、酒吧、茶馆、舞台布景、地方小吃、手工艺品和地方特产，如大峨眉民间休闲、民间娱乐、民间活动和地方小吃，真实地反映了大峨眉休闲生活、慢生活和新生活的魅力，精致华丽，与豪宅中高档消费的商业院落街区相似。峨眉庭院功能、品牌支撑作为峨眉湖国际度假区的一个子品牌，它为整个项目的开幕工作增添了色彩。土地增值成功的商业氛围为后期土地开发提供支持。利润是可以获得的成功的商业开发往往会带来可观的利润。吸引买家-商业配对的房产可以更好地吸引买家。服务业主和游客完善的商务配套设施，为旅游地产的鹅秀湖项目提供良好的商务服务。第一部分峨眉四合院第二部分业态布局第三部分租赁与销售定位第四部分招商与运营战略第二部分业态布局第一部分市场分析第二部分商业定位第三部分业态组合第四部分规划布局第二部分市场分析第二部分项目SWOT分析峨眉旅游消费数据峨眉旅游消费地第二部分项目SWOT分析第九部分项目优势劣势机会威胁。资源：童嘉依山傍水，交通便利，面向风景区。产品：整个峨嵋湖项目由世界顶级创意管理团队打造，国际知名品牌落户其中。产品组合丰富，标准高。政府：政府和企业的大力支持和有力结合。企业投资：蓝光集团创造巨额财富。资源整合：文化旅游运营经验不足，远离城市，短期内难以吸引长期客户。项目开发周期长，压力大。高端会议和餐饮长期以来一直受到洪竹山等老牌酒店的先入之见的影响。改变消费观念仍然需要时间。后期配套产品没有形成集群效应。峨眉山有相当数量的中高档消费群体和游客，他们还没有开设相同类型和规模的项目。我们有先发优势，品牌有优势，也有可能提前推出。当时峨眉山对高端商业消费有需求。我们还处于了解和经营文化旅游地产的初级阶段。如此大的旅游地产在全国是罕见的，也是没有经验的。类似的项目将陆续进入市场，这将威胁到我们的铝厂。根据门票数量，峨眉山风景区在2010年和2009年接待了280万中外游客。个人游客与团队游客的比例为8: 2，外国游客与国内游客的比例为1: 9，东南亚游客在外国游客中的比例为80%，主要游客为台湾、新加坡、香港和日本。以色列游客数量正在上升：2009年为30，000人。国内游客主要来自北京、上海、江浙和广东省，超过50%。没有进入山门的游客总数是80万。自驾车游客与会议游客的比例是3: 7。自驾车游客主要来自峨眉山周围的自驾车游客数量为每年120万人(基于艾肯提供的840万乘14.5%的估计比例)。游客在峨眉山的平均停留时间为1.5天/人。资料来源：峨眉山旅游局统计，旅游消费数据，2，11，市中心：明山中路，商业街，瑞山中路，营业时间：9: 00335421: 00，峨眉山市有196家酒店，9家星级酒店和4家星级酒店；三星和四个家族；有四家2星级酒店和17个景点：一家5星级酒店，两家4星级酒店，四家3星级酒店，八家2星级酒店，两家1星级酒店，旅游目的地，食品，住房，交通，娱乐，娱乐，购物，旅游目的地。概述：峨眉山市还没有一个旅游和商业综合体，市场需求所在。2，12，B商务定位，峨眉庭院一期市场定位，峨眉庭院一期消费定位，2，13，市场定位，市场定位是最重要的定位之一，主要有以下三种类型：功能定位：弥补市场缺口，以吃、住、行、游、购、娱为一体的旅游地产综合体；业态类型：以中高档餐饮和风情酒店为主；娱乐和娱乐活动相辅相成，日常消费和社区支持也是如此。形象定位：峨眉山高档特色商业示范；消费导向消费特征：在峨眉山过夜的外地游客主要泡温泉，目前没有其他综合性配套商业项目。在这种情况下，峨眉庭院项目将填补这一市场空白，并拥有更大的市场空间。消费水平是350750元的52%以上。在这种情况下，中高端的商业定位是最好的。市场调整数据来自艾肯公司的数据。2、15、C格式组合、高端与中端特色餐饮(餐饮)、风情客栈(生活)、茶道文化(音乐)、民俗精品展示区(旅游)、服务配套(娱乐)五大格式构成了峨眉场一期的基本格式。2、16、C格式组合-格式市场调整。据统计，市级餐饮住宿占消费比重的44%，而峨眉山旅游对餐饮住宿的需求仍在增加。因此，在这种情况下，餐饮和住宿的比例应该超过44%。2，17，c格式组合-按角色划分格式，2，18，D格式划分和规划建议。人流与运动线规划格式划分格式平面图提出了每种格式2、19的性质条件，并利用830数据确定了一期人流与运动线平面图2、20，格式划分，注意：每种划分可以适当重叠和交叉，以达到最佳格式2、21日，根据各种格式的布局，主要满足以下基本要求：格式规划建议-单体要求，2、22。 格式规划建议-建议介绍商户列表，2，23，各种格式的物业条件，高档餐厅中的中式快餐和西式快餐及便利店，提供配套生活娱乐类的中式快餐和西式快餐及便利店，2，24，高档餐厅物业条件，2，25，风情酒店物业条件，2，26，中式快餐物业条件，2，27，西式快餐物业条件，2，28，便利店物业条件，2，29，服务配套物业条件，2，30 娱乐形式具有广泛的辐射和强大的服务特性，通常可在一楼、二楼和三楼获得，对供水和排水、供电和配电、污水排放、停车场停车位等有更高的要求。 同时，对空间的需求相对较大。生活娱乐物业条件，2，31，一部分峨眉庭院，二部分业态布局，三部分租赁销售定位，四部分招商运营策略，目录，2，32，三部分租赁销售定位，一部分租赁销售定位，二部分租赁销售价格策略，三部分租赁销售定位，租赁销售定位原则：针对目前项目周边商业氛围弱、商业项目不成熟的问题；以公司的发展意图为准：产品最终销售，利润最大化。*对项目租赁和销售的建议3.租赁与销售并举的方式，即“繁荣租赁与高价销售”(先租赁后高价销售)的策略，2，35，A租赁与销售定位租赁与高价销售的策略，具有以下优势：A:最大限度地保证项目的整体经营形象和档次；b:使项目最终的整体销售利润最大化；c:在运营初期收回部分资金；在项目的早期阶段投入一定的包装和宣传费用；有一定的经营风险。销售受到市场周期的限制。2，36，B租金和销售价格策略-市场比较法。计算平均价格为：53-97元/平/月。市场调查数据于2010年8月30日至2010年8月8日进行报告。目前，峨眉山新兴业务主要集中在峨眉襄城和一真。同一区域在明山门和佛光西路附近。2，37，*收益还原法根据商业租金和投资回报确定销售价格。商业早期的实际租金回报率一般为6%。平均价格=租金/投资回报。*根据市场调研，根据市中心三街和一真的价格参考，商铺的销售价格为：元：4000-10000元/平方米红花园商铺：5517元/平方米商铺：8750元/平方米状元街商铺：6521元/平方米元/，12月6%=6197元/(市场调整最低均价)X 租赁价格在31-38元/ *市场比较法租金：53-97元/月*保守租赁价格建议为：42-67元/平方米/月*基于此方法，保守租赁价格建议为33368400-13400元/平方米，B租赁和销售价格策略-收入削减法，238，预计一期商铺的平均销售收入为：1900元据估算，一期商铺的平均租金收入为3336万元/8900元/15年=12月8700万元/8900元*未考虑15年租金的年增长率和高低租金的划分等因素。租赁系统符合回报率的要求。根据上述整体推广理念，由于项目的整体定位和推广，一期整体营销费用占总销售额的2%。项目整体推广成本估算：194万元，b租赁和销售价格策略-营销成本计算，2，39，目录，第一部分峨眉庭院，第二部分格式布局，第三部分租赁和销售定位，第四部分投资推广和运营策略，2，40，第四部分投资推广和运营策略，第一部分投资推广策略，第二部分运营策略，第一部分总体思路，第二部分投资推广策略，第三部分投资推广策略，第四部分租赁合同，第二部分41，第四部分投资推广策略，第二部分42，总体思路：-第一优先商户准入要求：1。拟经营的品牌必须有一定的知名度，主要门店必须是知名品牌。2.进入的商家必须具备品牌意识和一定的品牌推广意识，并能参与商业街的整体营销。4.拥有高档形象店的装修标准和优秀的管理理念。5、能配合商业街管理。一、总体思路，2，43，b招商策略，品牌招商，子行业招商，优惠招商，有针对性的招商，品牌招商可以带动大量的人来项目，营造良好的商业氛围。从项目业态分布来看，民俗精品区有大量商户，方便营造商业氛围。因此，集中招商、优惠招商措施包括免租期、管理费折扣、广告投放、租金折扣等。对于大商家来说，招商条件的优惠范围应该很大，以吸引他们进入网站经营。周边商业氛围不强，本项目主题性强，对商户要求高，很难通过现场招商来满足定位要求。因此，有针对性的投资促进是非常必要的位置差异：商店位置的优势和劣势之间的租金单价差异被控制在5%到10%之间，根据在商店前面经过的人的流量而定。视觉效果：消费者在入口或节点直接注意到的店铺租金单价高于其他内部店铺，差价率控制在5%-10%之间。三、流通情况：人流较好的店铺租金高于其他店铺，差价率控制在3%-8%之间。2，45，c投资促进政策-租赁策略建议。2.根据不同因素的差异制定投资促进和租赁策略。2，46，c投资促进政策-租赁分区策略建议-单个区域划分后的划分。经过培育期，随着项目的正常运营，商业形势蒸蒸日上，商业氛围形成，租赁合同续签时租金可逐年增加5%-10%。2，47，c投资促进政策-租金增长战略，2，48，c投资促进政策-投资促进优惠条件建议，2，49，A投资促进战略-租赁合同草案，问题解决：如何操作-计划：如何操作硬件和软件，包括项目办公室材料代理人员等。-人员管理商户管理产品管理：硬件营销的效果等。运营：实现什么目标，支付什么成本，如何盈利，2，50，B运营战略，营销战略节奏的一般控制，2，51，B运营战略，2，52，联合利用优势，联合构建市场。目前，在周边地区的类似项目中，仅像城市和益镇，由于租金高，仍然相对寒冷，竞争是不可避免的。区域市场商业环境的培育更为重要，因此建议我们的对策是：营销炒作：利用大型项目扩大不同营销领域的竞争：商业导向、主题导向、营销策略、投资推广和运营：大卖场的投资推广、第一阶段的强势优惠和第二阶段的竞争；针对目标消费群体的多元化营销推广；b .利用机遇构筑市场的运营策略；2、53、整体营销策略、服务营销、展示策略、活动策略、渠道策略和销售策略；通过现场细节包装和专业管理服务建立项目的口碑效应；通过展示项目的销售部门、样板房、模型景观区、建筑材料和商业氛围，增强客户对旅游消费群体的购买信心和兴趣。 通过一系列主题活动提高项目在该地区的影响力和知名度，同时让客户近距离感知项目的产品优势和核心价值主张，立足成都，辐射全国。 充分利用各种传统媒体和新兴网络媒体进行宣传推广，通过有效的租卖政策和定价策略，建立高性价比的产品卖点，促进客户交易，提升后第二阶段提价，b运营策略-营销策略、项目进度、招商节点、活动节点、媒体推广、推广支出、销售归集、方案设计与审批、1.28前期施工准备、4.30完成各项建设项目。招商政策和业态规划，招商将于